Решение от 26 марта 2025 г. по делу № А41-108408/2024

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-108408/24
27 марта 2025 года
г. Москва


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Лукьянова С.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корнеевой К.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Финансового управляющего ФИО1 (ИНН.503801785430) – ФИО2 (ИНН. 772321242827)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН. 1047727043561, ИНН. 7727270299)

третье лицо: ФИО3 (ИНН. <***>)

о признании не законным бездействие регистрирующего органа,

при участии в судебном заседании: стороны явку не обеспечили,

УСТАНОВИЛ:

Финансовый управляющий ФИО1 – ФИО2 (далее – заявитель, ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – управление, Управление Росреестра по Московской области) с требованиями:

1. Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Управление Росреестра по Московской области), выражающееся в неосуществлении государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи доли земельного участка от 30 июля 2024 г., заключенному с ФИО3 в отношении 3/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 627,35 кв. м. с кадастровым номером 50:13:0040207:12, находящийся по адресу: Московская область, Пушкинский район, г.п. Зеленоградский, СНТ «Дубрава», участок 24, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования объекта недвижимости: для садоводства.

2. Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Управление Росреестра по Московской области), выражающееся в неосуществлении государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи доли земельного участка от 30 июля 2024 г., заключенному с ФИО3 в отношении 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 669,63 кв. м. с кадастровым номером 50:13:0040207:11, находящийся по адресу: Московская область, Пушкинский район, г.п. Зеленоградский, СНТ «Дубрава», участок 35, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования объекта недвижимости: для садоводства.

3. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Управление Росреестра по Московской области) осуществить государственную регистрацию права собственности по договору купли-продажи доли земельного участка от 30 июля 2024 г., заключенному с ФИО3 в отношении 3/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 627,35 кв. м. с кадастровым номером 50:13:0040207:12, находящийся по адресу: Московская область, Пушкинский район, г.п. Зеленоградский, СНТ «Дубрава», участок 24, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования объекта недвижимости: для садоводства.

4. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Управление Росреестра по Московской области) осуществить государственную регистрацию права собственности по договору купли-продажи доли земельного участка от 30 июля 2024 г., заключенному с ФИО3 в отношении 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 669,63 кв. м. с кадастровым номером 50:13:0040207:11, находящийся по адресу: Московская область, Пушкинский район, г.п. Зеленоградский, СНТ «Дубрава», участок 35, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования объекта недвижимости: для садоводства.

5. Взыскать расходы за уплату государственной пошлины в размере 40 000 руб.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, представителей не направили, о причинах неявки не уведомили, в связи с чем, дело в порядке части 1 статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, установив обстоятельства спора, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2020 по делу № А40-278750/18 ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина.

Финансовым управляющим ФИО1 – ФИО2 на электронной площадке «Центр дистанционных торгов» (оператор АО «ЦДТ», ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 191028, <...>, литер Б, помещение 3, сайт: https://cdtrf.ru/) проведены торги в форме публичного предложения:

- в отношении 3/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 627,35 кв. м. с кадастровым номером 50:13:0040207:12, находящийся по адресу: Московская область, Пушкинский район, г.п. Зеленоградский, СНТ «Дубрава», участок 24, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования объекта недвижимости: для садоводства;

- в отношении 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 669,63 кв. м. с кадастровым номером 50:13:0040207:11, находящийся по адресу: Московская область, Пушкинский район, г.п. Зеленоградский, СНТ «Дубрава», участок 35, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования объекта недвижимости: для садоводства.

Победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признан ФИО3 (630097, <...>; ИНН <***>), с которым заключены договоры купли-продажи доли земельного участка от 30.07.2024 г.

Сторонами были поданы заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Регистрационные номера заявлений МФЦ:

- MFC-0320/2024-279518-1 от 24.08.2024 г.,

- MFC-0320/2024-279535-1 от 24.08.2024 г.,

- MFC-0558/2024-1149583-1 от 26.08.2024 г.,

- MFC-0558/2024-1149874-1 от 26.08.2024 г.

Пушкинским отделом Управления Росреестра по Московской области в адрес ФИО3 направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 30.08.2024 № КУВД-001/2024-39160335/1, от 30.08.2024 № КУВД-001/2024-39160564/1, согласно которым, по мнению регистратора, договоры купли-продажи доли земельного участка от 30.07.2024 г. по форме не соответствуют действующему законодательству, т.к. заключены в простой письменной форме без нотариального удостоверения.

Не согласившись с действиями, заявитель обратился в арбитражный суд с требованием о признании их незаконными и восстановлении нарушенных прав.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов арбитражный суд обязан осуществить проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и установить их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, установить наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также установить, нарушают ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Согласно части 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В силу части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом порядке.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В пункте 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав. Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрен статьей 26 Закона о регистрации.

Согласно уведомлению о приостановлении, государственная регистрация прав была приостановлена ввиду отсутствия нотариального удостоверения сделки.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу части 3 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (часть 1 статьи 434 ГК РФ).

Частью 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 165 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Положениями части 1 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на машино-место и (или) нежилое помещение в гаражном комплексе и обременения таких машино-места и (или) нежилого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на гараж, расположенный в границах территории гаражного назначения, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на общее имущество, расположенное в границах такой территории. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. При государственной регистрации права (перехода права) на земельный участок и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (перехода права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). В случае передачи земельного участка, права на который включаются в состав общего имущества в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора при государственной регистрации права (перехода права) собственности на объект индивидуального жилищного строительства и аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект, одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (переход права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности) и аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, права на который входят в состав общего имущества.

Положениями части 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрен закрытый перечень сделок, которые не подлежат нотариальному удостоверению.

Так согласно части 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Между тем, вопреки доводам Росреестра, финансовым управляющим проведены торги по реализации ¾ и ¼ доли в праве общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:0040207:12, 50:13:0040207:11 из земель сельскохозяйственного назначения к которым в силу части 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости требования к нотариальному удостоверению сделки не применяются.

Поскольку финансовым управляющим был представлен полный пакет документов, необходимый для государственной регистрации права, основания для отказа финансовому управляющему в осуществлении регистрационных действий и/или приостановления государственной регистрации права собственности у регистрирующего органа отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В связи с тем, что требования заявителя подлежат удовлетворению, в порядке части 1 статьи 110 АПК РФ с заинтересованного лица в пользу общества подлежат взысканию судебные расходы на оплату государственной пошлины за рассмотрение заявления в размере 40 000 рублей.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Управление Росреестра по Московской области), выражающееся в неосуществлении государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи доли земельного участка от 30 июля 2024 г., заключенному с ФИО3 в отношении 3/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 627,35 кв. м. с кадастровым номером 50:13:0040207:12, находящийся по адресу: Московская область, Пушкинский район, г.п. Зеленоградский, СНТ «Дубрава», участок 24, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования объекта недвижимости: для садоводства.

Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Управление Росреестра по Московской области), выражающееся в неосуществлении государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи доли земельного участка от 30 июля 2024 г., заключенному с ФИО3 в отношении 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 669,63 кв. м. с кадастровым номером 50:13:0040207:11, находящийся по адресу: Московская область, Пушкинский район, г.п. Зеленоградский, СНТ «Дубрава», участок 35, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования объекта недвижимости: для садоводства.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Управление Росреестра по Московской области) осуществить государственную регистрацию права собственности по договору купли-продажи доли земельного участка от 30 июля 2024 г., заключенному с ФИО3 в отношении 3/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 627,35 кв. м. с кадастровым номером 50:13:0040207:12, находящийся по адресу: Московская область, Пушкинский район, г.п. Зеленоградский, СНТ «Дубрава», участок 24, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования объекта недвижимости: для садоводства.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Управление Росреестра по Московской области) осуществить государственную регистрацию права собственности по договору купли-продажи доли земельного участка от 30 июля 2024 г., заключенному с ФИО3 в отношении 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 669,63 кв. м. с кадастровым номером 50:13:0040207:11, находящийся по адресу: Московская область, Пушкинский район, г.п. Зеленоградский, СНТ «Дубрава», участок 35, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования объекта недвижимости: для садоводства.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН.1047727043561, ИНН. 7727270299) в пользу Финансового управляющего ФИО1 (ИНН.503801785430) – ФИО2 (ИНН. 772321242827) расходы по уплате государственной пошлины в размере 40 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Судья С.Л. Лукьянов