Постановление от 5 августа 2019 г. по делу № А56-156616/2018

1208/2019-423714(1)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65 http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-156616/2018
05 августа 2019 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2019 года Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2019 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Жиляевой Е.В. судей Желтянникова В.И., Полубехиной Н.С. при ведении протокола судебного заседания: секретарем Смирновой Н. В., при участии:

от истца: Загребельная Я. А., по доверенности от 26.12.2018; от ответчика: Гончаров О. В., по доверенности от 29.07.2019;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14443/2019) ООО «МТ-Девелопмент» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2019 по делу № А56-156616/2018 (судья Егорова Д.А.),

принятое по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, Санкт-Петербург, проезд Смольный, дом 1, литера Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076) к ООО «МТ-Девелопмент» (адрес: Россия 199004, Санкт-Петербург, проспект Малый В.О., дом 22, литера А, ОГРН 1089847121627, ИНН 7813409353); о взыскании,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «МТ-Девелопмент» (далее – Общество) о взыскании 1 080 219, 99 рублей долга, а также 217 584,68 рублей неустойки по договору аренды от 04.06.2013 № 17/ЗК-06563.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2019 с Общества в пользу Комитета взыскано 1 080 646, 28 рублей


долга, 200 000 рублей неустойки. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Общество просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела.

Податель жалобы указывает, что с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - с 14.09.2017, изменился вид использования арендованного земельного участка в связи с чем, по мнению подателя жалобы, к расчету долга подлежит применению код функционального использования территории 1.1 «Жилищное хозяйство. Жилые многоквартирные дома, общежития, дома усадебного типа, коттеджи, таунхаузы».

Податель жалобы ссылается на отсутствие оснований для применения к расчету долга кода 18.0.

По мнению подателя жалобы, уведомление Комитета от 28.09.2016 № 106650- 32 об изменении арендной платы не может рассматриваться в качестве одностороннего изменения договора.

Податель жалобы указывает, что реализация инвестиционного проекта в установленный срок стала невозможной ввиду ненадлежащего исполнения Комитетом своих обязательств.

Податель жалобы считает, что заявленная ко взысканию неустойка подлежит большему снижению на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Комитет представил письменный отзыв, в котором просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 08.05.2013 сторонами спора заключен договор аренды от 04.06.2013 № 17/ЗК-06563, по условиям которого арендодатель – Комитет предоставил арендатору – Обществу на инвестиционных условиях земельный участок, площадью 4 407 кв.м., с кадастровым номером 78:34:0414301:14, расположенный по адресу: Приморский район, Липовая аллея, д. 15.

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставлен арендатору для реконструкции под многоквартирный дом со встроенными помещениями и встроенным подземным гаражом.

Пунктом 3.1 определен срок действия договора - до 15.05.2016.

Поскольку ни одна из сторон не уведомила другую о расторжении, договор продлен на тех же условиях на неопределенный срок, что предусмотрено пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.


Согласно пункту 3.4 договора величина годовой арендной платы за пользование земельным участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт – Петербурга, равен 1.00, составляет 142 364, 04 рублей.

Плата за аренду Участка за квартал при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт – Петербурга, равен 1.00, составляет 355 591, 01 рублей. В 2013 году величина Кд составляет 1.15.

Уведомлением от 28.09.2016 № 106650-32 Комитет сообщил Обществу о необходимости перечисления арендных платежей по договору от 04.06.2013 в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009

№ 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Постановление

№ 1379), начиная с 01.01.2016 и до его расторжения, поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, действие договора возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок (л.д. 46).

В соответствии с пунктом 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно – за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с пунктом 3.5 договора. Арендатор перечисляет арендную плату за первый квартал календарного года до 31 января.

В связи с тем, что в период с 01.01.2018 по 31.03.2018 Общество не вносило плату по договору, Комитет направил ответчику претензию от 14.08.2018 № 3976- пр./18 с требованием об оплате долга и неустойки.

Требования, изложенные в претензии, оставлены Обществом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы процессуального и материального права, установил, что договор аренды от 04.06.2013, фактически подписан сторонами 26.09.2013, сдача объекта в эксплуатацию должна была быть осуществлена Обществом в мае 2016 года, в то время как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено Обществом 14.09.2017.

Установив, что Общество в установленный договором срок не ввело в эксплуатацию объект недвижимости, ответчик не представил доказательств, подтверждающих, что нарушение срока реализации инвестиционного проекта на

1 год и 4 месяца вызвано виновными действиями арендодателя, суд пришёл к выводу о том, что несоблюдение согласованного сторонами срока реконструкции объекта связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны Общества и посчитал, что истец правильно применил при расчёте арендной платы за спорный период код 18 без понижающего коэффициента.


Суд первой инстанции сделал вывод о наличии оснований для применения нормы статьи 333 ГК РФ и снижения заявленной ко взысканию неустойки до 200 000 рублей.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств оплаты 1 080 646, 28 рублей долга по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.03.2018, в связи с чем, указанное требование правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Доводы подателя жалобы о том, что реализация инвестиционного проекта в установленный срок стала невозможной ввиду ненадлежащего исполнения Комитетом обязательств, отклоняются апелляционным судом, поскольку ответчик не доказал, что истцом допущено нарушение обязательств по договору, повлекшее нарушение ответчиком срока реконструкции. При этом факт подписания договора на три с половиной месяца позднее даты, указанной в договоре, не свидетельствует о том, что данное обстоятельство послужило препятствием исполнения Обществом обязательств в согласованный сторонами срок.

Кроме того, инвестиционные условия установлены инвестору постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 08.05.2013, в частности установлен срок реконструкции объекта в течение 36 месяцев со дня вступления указанного постановления в силу, и не мог быть изменен сторонами произвольно.

Довод подателя жалобы, относительно того, что после ввода объекта в эксплуатацию плата подлежала расчёту исходя из функционального использования земельного участка, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку документально не подтвержден.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ после истечения срока действия Договора, то есть с 16.05.2016 до его расторжения арендная плата по договору аренды № 17/ЗК-06563 подлежит оплате Обществом в соответствии с Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».

Правила начисления арендной платы за земельные участки на территории города Санкт-Петербурга установлены Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» и постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт- Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт- Петербурга» (далее - Постановление № 1379).


Пунктом 2.7 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике, утвержденного Постановлением № 1379, установлено, что при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн-18.0, предполагающего использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Согласно пункту 2.8 названного Положения иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка.

В соответствии с абзацем пятым пункта 3.1.1 Положения по истечении срока реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, подготавливаемыми в порядке, предусмотренном Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт- Петербурга при подготовке и принятии решения о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, утвержденным постановлением правительства Санкт- Петербурга от 30.12.2010 № 1813, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащими передачей объекта недвижимости для реконструкции, приспособления для современного использования, заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), предоставленного для реконструкции, приспособления для современного использования, и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно- технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств).

С учетом приведенных норм, правовое значение для определения порядка расчета арендных платежей имеет факт ненадлежащего исполнения обязательств со стороны арендатора - инвестора.

Материалами дела подтверждается, что Общество в срок, установленный договором, не ввело в эксплуатацию объект недвижимости. Разрешение на ввод в эксплуатацию выдано Обществу 14.09.2017.

Суд первой инстанции правильно применил положения Закона Санкт- Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за


земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт- Петербурга» и пункта 3.1.1 постановления № 1379 и сделал обоснованный вывод о том, что в спорный период арендная плата за пользование земельным участком подлежит исчислению по коду 18.

Следует отметить, что данные доводы ответчика являлись предметом рассмотрения по делу № А56-20075/2018 между теми же лицами по данному договору за иной период. Правомерность расчета арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 установлена решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2018, оставленным без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2018 и Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.01.2019.

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность за несвоевременное перечисление арендной платы в виде неустойки, составляющей 0, 15 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету Комитета размер неустойки по договору аренды от 04.06.2013 № 17/ЗК-06563 составил 217 584,68 рублей за период с 31.01.2018 по 14.08.2018.

Требование о взыскании неустойки соответствует положениям статьи 330 ГК РФ, пункту 5.2 договора аренды.

В силу статьи 333 ГК РФ в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление № 7) указано, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.


Пунктом 73 Постановления № 7 предусмотрено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования статья 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу приведенных разъяснений определение баланса между размером неустойки и последствиями нарушения обязательства относится к фактическим обстоятельствам дела, которые устанавливает суд при рассмотрении дела по существу.

Материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы. Доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представил, в связи с чем суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для большего снижения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ.

На основании изложенного, апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил в совокупности и взаимосвязи представленные сторонами доказательства, правильно применив нормы материального и процессуального права принял законное и обоснованное решение.

Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2019 по делу № А56-156616/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо- Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Е.В. Жиляева


Судьи В.И. Желтянников

Н.С. Полубехина