Решение от 3 августа 2020 г. по делу № А41-10460/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Москва

03 августа 2020 года Дело №А41-10460/20

Резолютивная часть решения объявлена 27 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 03 августа 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Гриневой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Раужевой, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (141402, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД ХИМКИ, УЛИЦА МОСКОВСКАЯ, ДОМ 15, ОГРН: 1025006177525, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2002, ИНН: 5047009801)

к ИП Рагин Э. Э. (123154, Москва, ул. Березина, д. 21, кв. 388, ОГРНИП: 315774600074072, ИНН: 504709298821, Дата присвоения ОГРНИП: 06.03.2015)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: <***>),

о расторжении договора аренды от 04.08.2011 № ФА-39 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:250, обязании возвратить по передаточному акту земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:250 в состоянии, пригодном для дальнейшего использования по назначению, взыскании арендной платы по договору в сумме 382 267,94 руб. за период с 18.04.2019 по 31.12.2019 из расчета ее двукратного базового размера,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в суд к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 с требованиями:

1. Расторгнуть договор аренды от 04.08.2011 № ФА-39, действующий между Администрацией городского округа Химки Московской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:250.

2. Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить Администрации городского округа Химки Московской области по передаточному акту земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020203:250 в состоянии, пригодном для дальнейшего использования по назначению.

3. В случае неисполнения решения суда в указанной части после вступления его в законную силу, взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Администрации городского округа Химки Московской области судебную неустойку в размере 1047,31 руб. за каждый день неисполнения решения суда по дату его фактического исполнения.

4. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Администрации городского округа Химки арендную плату по договору от 04.08.2011 № ФА-39 в сумме 382267,94 руб. за период с 18.04.2019 по 31.12.2019 из расчета ее двукратного базового размера.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные требования в полном объеме; представитель ответчика в удовлетворении требований возражал.

Заслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что 04.08.2011 между Администрацией городского округа Химки Московской области и ФИО2 заключен договор аренды №ФА-39. Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020203:250 площадью 4859 кв. м. из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: «для строительства и эксплуатации производственного комплекса с установкой холодильного оборудования».

14.11.2018 права и обязанности арендатора перешли к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 на основании договора №РЭЭ-ИВК/11/2018.

Проведя осмотр участка, администрация пришла к выводу о нарушении условий договора в части использования участка не по целевому назначению. В связи с изложенным администрация также при расчете арендной платы применила положения пункта 2 статьи 2 Закона Московской области № 113/2014-ОЗ, согласно которым за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер аренной платы устанавливается в двукратном размере.

19.11.2019, ссылаясь на нарушение условий договора в части использования участка по целевому назначению, истец направил в адрес ответчика претензию №132исз-16823, в которой предложил оплатить долг по арендной плате и в добровольном порядке расторгнуть договор.

Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Истцом заявлено требование о взыскании арендной платы по договору от 04.08.2011 № ФА-39 в сумме 382267,94 руб. за период с 18.04.2019 по 31.12.2019 из расчета ее двукратного базового размера.

В отзыве на исковое заявление ответчик возражал против периода взыскания арендной платы из расчета ее двукратного базового размера, обосновывая, что претензия с указанным требованием направлена в адрес ответчика 19.11.2019.

Возражая против данного довода, истец указывает, что имеющаяся в деле претензия от 19.11.2019 по существу указывает на факт нарушения арендатором обязательств по освоению земельного участка, обнаруженные в ходе осмотра, произведенного 14.11.2019

Между тем, судом установлено, что в материалах дела имеется акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:250 от 18.04.2019, согласно которому территория земельного участка не огорожена, земельный участок зарос древесно-кустарниковой растительностью, о чем сделан вывод, что земельный участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом правильно указан период взыскания арендной платы по договору от 04.08.2011 № ФА-39 2019 из расчета ее двукратного базового размера.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что арендная плата вносится по договору в соответствии с условиями по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Предъявленная ко взысканию задолженность образовалась в результате применения двукратного размера Аб. Спора по применению коэффициентов между сторонами не имеется.

Суд полагает, что оснований для применения положений пункта 2 статьи 2 Закона Московской области № 113/2014-ОЗ не имелось ввиду следующего.

Согласно пункту 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Ответчиком в материалы дела представлены документы, подтверждающие проведение работ по освоению земельного участка для целей строительства:

- ответчиком получен градостроительный план земельного участка;

- в Администрацию городского округа Химки было направлено заявление об установлении соответствия вида разрешенного использования земельных участков классификатору видов разрешенного использования земельного участка;

- ответчиком с МП городского округа Химки Московской области «Архитектурно-планировочное управление городского округа Химки» заключен Договор на изготовление Схемы размещения ограждения на земельных участках;

- получен ордер на право производства земляных работ от 27.09.2019 № 2932 сроком действия до 18.08.2020 (на право производства работ по устройству забора и подъездных путей);

- 27.09.2019 заключен Договор № 01/155 с ООО «АтлантПроект» на выполнение работ по разработке предпроектного предложения (эскизный проект, буклет). Цена договора составила 400000 рублей, которые были фактически оплачены;

- 25.11.2019 заключен Договор № 01/165 с ООО «АтлантПроект» на выполнение проектных работ и проведение всех инженерных изысканий, необходимых для получения разрешения на строительство.

- 30.01.2020 из Главного управления культурного наследия Московской области получено Заключение на запрос ФИО1 о наличии на земельном участке объектов культурного наследия;

- 14.02.2020 направлен запрос в Департамент по недропользованию по Центральному ФО Федерального агентства по недропользованию на предоставление заключения о наличии либо отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки, а также получен ответ на указанный запрос;

- 28.02.2020 в ПАО «МОЭСК» направлен запрос относительно наличия на ГПЗУ охранной зоны ЛЭП.

- 28.02.2020 заключен Договор с ИП ФИО3 на выравнивание и планирование территории земельных участков, в т.ч. земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:250.

- 02.03.2020 заключен Договор с ИП ФИО4 на монтаж ограждения земельных участков, в т.ч. земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:250.

Таким образом, доводы о неиспользовании участка опровергаются материалами дела. Поскольку оснований для применения Аб в двукратном размере не имелось, требование о взыскании задолженности не подлежит удовлетворению.

Истец также просит расторгнуть договор.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что истцом не доказано существенное нарушение ответчиком условий спорного договора, поскольку ответчиком ведутся подготовительные работы (освоение участка) в целях осуществления строительства на нем – в соответствии с видом разрешенного использования.

На иные существенные нарушения условий договора истец не ссылается.

Таким образом, в удовлетворении требования о расторжении договора надлежит отказать.

Истец просит обязать вернуть участок, в случае неисполнения решения суда в указанной части после вступления его в законную силу, взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Администрации городского округа Химки Московской области судебную неустойку в размере 1047,31 руб. за каждый день неисполнения решения суда по дату его фактического исполнения.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Судом установлено, что договор аренды является действующим, в удовлетворении требования о его расторжении в судебном порядке – отказано.

Таким образом, правовых оснований для возврата участка судом не установлено. Данное требование также не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Десятого арбитражного апелляционного суда http://10aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Московского округа http://fasmo.arbitr.ru.

Судья А.В. Гринева