Решение от 21 декабря 2019 г. по делу № А82-7623/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-7623/2019
г. Ярославль
21 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения принята 28 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чудайкиной О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании Акционерного общества "ДОМ.РФ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Охрана"

о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от 31.01.2019 года (уведомление от 31.01.2019 года 76/999/001/2018-18936) об отказе в государственной регистрации прекращения ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства и аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:17:204401:284, площадью 526801 кв.м, расположенного по адресу: Ярославская обл., р-н Ярославский, Бекреневский сельский округ, д. Губцево;

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области зарегистрировать прекращение ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства и аренды земельного участка с кадастровым номером 76:17:204401:284, площадью 526801 кв.м, расположенного по адресу: Ярославская обл., р-н Ярославский, Бекреневский сельский округ, д. Губцево;

при участии:

от заявителя – не явились;

от ответчика – не явились;

от третьего лица – не явились;

установил:

Акционерное общество "ДОМ.РФ" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от 31.01.2019 года (уведомление от 31.01.2019 года 76/999/001/2018-18936) об отказе в государственной регистрации прекращения ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства и аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:17:204401:284, площадью 526801 кв.м, расположенного по адресу: Ярославская обл., р-н Ярославский, Бекреневский сельский округ, д. Губцево; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области зарегистрировать прекращение ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства и аренды земельного участка с кадастровым номером 76:17:204401:284, площадью 526801 кв.м, расположенного по адресу: Ярославская обл., р-н Ярославский, Бекреневский сельский округ, д. Губцево.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Охрана".

Стороны и третье лицо, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд не обеспечили.

Заявитель представил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области в процессе рассмотрения дела представило отзыв на заявление.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

10 апреля 2012 года между Федеральным фондом содействия развития жилищному строительству (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Строитель плюс" (арендатор) заключен договор № ДЗ-26 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с которым Обществу с ограниченной ответственностью "Строитель плюс" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:17:204401:284, площадью 526801 кв.м, расположенный по адресу относительно ориентира: Ярославская обл., Ярославский р-н, Бекреневский сельский округ, д. Губцево, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка – 5 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка.

Акт приема-передачи подписан сторонами 10.04.2012.

Договор от 10.04.2012 № ДЗ-26 зарегистрирован в ЕГРН (№ записи 76/76-24/013/2012-168).

11.11.2014 на основании договора уступки права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № ДЗ-26 были переданы Обществу с ограниченной ответственностью "Консоль С".

На основании договора уступки прав и обязанностей от 08.02.2016 права и обязанности арендатора переданы Обществу с ограниченной ответственностью "КФК №1 Губцево".

Общество с ограниченной ответственностью "КФК №1 Губцево" уступило права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № ДЗ-26 третьему лицу (договор уступки прав и обязанностей от 10.02.2017 по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-26 от 10.04.2012).

С 01 сентября 2016 года все права и обязанности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства по договору переданы в пользу единого института развития в жилищной сфере - АО "ДОМ.РФ" в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 23.06.2016 года №221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и п.1 ст.2 Федерального закона от 13.07.2015 года №225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 20.04.2017 № 4669-АА заявитель уведомил Общество с ограниченной ответственностью "Охрана" о прекращении договора от 10.04.2012 № ДЗ-26 в связи с истечением срока его действия. Письмо получено третьим лицом 04.05.2017.

25 октября 2018 года заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области с заявлением № 76/999/001/2018-18936 о прекращении обременения земельного участка с кадастровым номером 76:17:204401:284 в виде аренды и прекращении ипотеки, приложив, среди прочего, письмо от 20.04.2017 № 4669-АА.

Уведомлением № 76/999/001/2018-18936 от 31.10.2018 ответчик сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации на срок до 31.01.2019 на основании пунктов 3 и 8 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", указав, что земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи. При этом в силу закона запись об ипотеке земельного участка погашается не ранее погашения регистрационных записей об ипотеке в отношении всех объектов долевого строительства.

Также в уведомлении указано, что в нарушение требований пунктов 8 и 9 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ представленные на государственную регистрацию список внутренних отправлений, опись, отчет об отслеживании отправления ФГУП "Почта России" и уведомление, которое на бумажном носителе подписано генеральным директором ФИО1, в электронном виде заверены усиленной квалифицированной электронной подписью ФИО2 – лицом, которое не уполномочено заверять подобные документы.

Уведомлением № 76/999/001/2018-18936 от 31.01.2019 ответчик отказал в государственной регистрации прекращения обременения в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации

Заявитель оспаривает данный отказ, полагая, что наличие зарегистрированных ограничения (обременения) права аренды земельного участка в виде прав участников долевого строительства не является препятствием в регистрации прекращения договора аренды в связи с истечением его срока, поскольку реализация собственником (Российской Федерацией в лице агента АО «ДОМ.РФ») своих прав по распоряжению земельным участком не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления залогодержателей (участников долевого строительства).

Доводы, изложенные в отзыве ответчика, идентичны содержащимся в оспариваемом отказе.

Оценивая представленные в дело доказательства, доводы сторон и третьего лица, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как уже указано выше, основаниями для приостановления государственной регистрации являлись:

- наличие обременений в виде права залога в пользу участников долевого строительства;

- заверение электронных копий документов неуполномоченным лицом.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (части 3-5 указанной статьи Закона).

Частью 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности, принципы публичности и достоверности, обеспечивающие открытость и доступность сведений, содержащихся в ЕГРП, для неограниченного круга лиц, а также достоверность, бесспорность зарегистрированных в реестре прав.

При этом достоверность государственного реестра подразумевает бесспорность принадлежности объекта, на который зарегистрированы вещные права, к недвижимому имуществу. Иное свидетельствует о недостоверности реестра.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 76:17:204401:284 предоставлялся арендатору в соответствии со статьей 16.1. Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (в действующей в соответствующий период времени редакции).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ (в редакции на момент заключения договора от 10.04.2012 № ДЗ-26) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В рассматриваемом случае с истечением срока действия договора, договор аренды земельного участка был продлен на неопределенный срок и право аренды земельного участка прекратилось на основании решения собственника земельного участка, выраженного в письме от 20.04.2017 № 4669-АА, которое получено третьим лицом 04.05.2017.

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения вправе обратиться правообладатель объекта недвижимости и (или) лицо, в пользу которого установлено обременение, а также в связи с тем, что для государственной регистрации не представлено соглашение о расторжении договора аренды.

Заявление о погашении в ЕГРН записи о договоре аренды земельного участка, вопреки указанному в уведомлении № 76/999/001/2018-18936 от 31.10.2018, подавалось заявителем в Управление Росреестра по Ярославской области, о чем свидетельствуют документы из регистрационного дела, представлены ответчиком.

При таких обстоятельствах отказ ответчика от погашения записи о договоре аренды земельного участка в отсутствие (при прекращении) права третьего лица на земельный участок противоречит принципу достоверности ЕГРН, закрепленному в статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Также суд не усматривает в действиях заявителя нарушения пунктов 8 и 9 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Согласно пункту 8 статьи 21 Закона документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных документов, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и подписываться усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных на то лиц, сторон договора или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц в установленных законодательством Российской Федерации случаях.

В рассматриваемом случае какие-либо электронные документы на государственную регистрацию заявителем не предоставлялись.

В соответствии с пунктом 9 указанной статьи Закона документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных образов документов, должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью лиц, подписавших такие документы на бумажном носителе, или лиц, которые в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации уполномочены заверять копии таких документов в форме документов на бумажном носителе.

В рассматриваемом случае копии документов заверены ФИО3, которая, согласно представленной государственному регистратору доверенности от 13.09.2018 № 3/116, уполномочена представлять заявителя в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальных органах, в том числе по вопросам государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода права собственности Российской Федерации на земельные участки, ограничений (обременений) такого права.

При таких обстоятельствах суд полагает, что у ответчика отсутствовали правовые основания для приостановления и, в дальнейшем, для отказа в государственной регистрации.

В целях восстановления нарушенных прав заявителя суд считает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области в установленный законом срок зарегистрировать прекращение обременения в виде аренды ООО "Охрана" в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:17:204401:284.

Руководствуясь статьями 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 31.01.2019 № 76/999/001/2018-18936.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в установленный законом срок осуществить регистрационные действия по прекращению обременений по заявлению Акционерного общества "ДОМ.РФ" (ИНН <***>, ОГРН <***>), в отношении которого принято указанное выше решение.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Акционерного общества "ДОМ.РФ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3000,00 рублей в возмещение расходов на оплату госпошлины. Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Марусин В.А.