Решение от 27 сентября 2017 г. по делу № А16-2309/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: http://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-2309/2016
г. Биробиджан
27 сентября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 21.09.2017. Полный текст решения изготовлен 27.09.2017.


Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе судьи Баловой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фогель Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Международная агропромышленная компания» (с. Амурзет Октябрьского района Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования «Октябрьский муниципальный район» Еврейской автономной области (с. Амурзет Октябрьского района Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, с кадастровыми номерами: 79:02:0501001:18, 79:02:0501001:17, 79:02:0501002:21, 79:02:0501002:22, 79:02:0501002:23, 79:02:0502005:157,

при участии представителя истца ФИО1 (доверенность от 14.01.2016 № 7-общ),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Международная агропромышленная компания» (далее – общество, ООО «МАК») обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования «Октябрьский муниципальный район» Еврейской автономной области (далее – КУМИ, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности с кадастровыми номерами: 79:02:0501001:18, 79:02:0501001:17, 79:02:0501002:21, 79:02:0501002:22, 79:02:0501002:23, 79:02:0502005:157, путем принятия пункта 2.1 договоров купли-продажи в следующей редакции соответственно: «Цена отчуждаемого по настоящему договору Участка составляет 159 678 рублей 91 копейка», «Цена отчуждаемого по настоящему договору Участка составляет 493 333 рубля 66 копеек», «Цена отчуждаемого по настоящему договору Участка составляет 183 098 рублей 49 копеек», «Цена отчуждаемого по настоящему договору Участка составляет 90 945 рублей 38 копеек», «Цена отчуждаемого по настоящему договору Участка составляет 54 463 рубля 50 копеек», «Цена отчуждаемого по настоящему договору Участка составляет 1 090 432 рубля 39 копеек».

В исковом заявлении, а также в пояснениях к исковому заявлению от 24.08.2017 общество указало, что истцом определена выкупная стоимость спорных земельных участков на основании отчёта об оценке рыночной стоимости земельных участков от 08.06.2016 № 65/2016. Ответчик определил выкупную стоимость спорных земельных участков в размере 100 % его кадастровой стоимости, без учета положений статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). По мнению истца, при разрешении разногласий имеет правовое значение кадастровая стоимость, приведенная в соответствие с рыночной стоимостью спорных земельных участков, установленной решением Суда ЕАО от 20.06.2017 по делу № 3а-2/2017.

Определением суда от 22.02.2017, на основании пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), удовлетворено ходатайство общества о приостановлении производства по делу № А16-2309/2016 до вступления в законную силу судебного акта Суда Еврейской автономной области по делу по административному исковому заявлению ООО «МАК» к правительству Еврейской автономной области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости шести земельных участков, расположенных в границах бывшего КСХП «Полевое», равной рыночной стоимости.

Определением от 16.08.2017 суд, на основании статьи 146 АПК РФ и заявления истца, возобновил производство по делу.

В судебном заседании представитель общества настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенных в исковом заявлении, ссылаясь на решение Суда ЕАО от 20.06.2017 по делу № 3а-2/2017, имеющее преюдициальное значение для настоящего спора.

Комитет, в нарушение части 1 статьи 131 АПК РФ, не представил отзыв на иск, письмом от 20.09.2017 просил рассмотреть дело без участия его представителя.

В предварительном судебном заседании КУМИ не признал исковые требования.

В пояснениях от 20.09.2017 Комитет не признал исковые требования, ссылаясь на готовность истца приобрести спорные земельные участки в размере 100 % кадастровой стоимости, ввиду того, что на дату подачи заявления о выкупе участков истец не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра (далее – Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца в судебном заседании, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Из материалов дела следует, что ООО «МАК» зарегистрировано межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 1 по Еврейской автономной области 11.11.2009, с основным видом деятельности - выращивание семян масличных культур.

Между КУМИ (арендодателем) и обществом (арендатором) 21.05.2012 заключен договор аренды № 24д находящихся в муниципальной собственности земельных участков из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения (пашня):

общей площадью 61 5437 кв. м с кадастровым номером 79:02:0501001:18, имеющий адресный ориентир: ЕАО, Октябрьский район, в 8000 м на северо-восток от с. Полевое в границах бывшего КСПХ «Полевое»;

общей площадью 1 901 414 кв. м с кадастровым номером 79:02:0501001:17, имеющий адресный ориентир: ЕАО, Октябрьский район, в 8200 м на северо-восток от с. Полевое в границах бывшего КСПХ «Полевое»;

общей площадью 705 701 кв. м с кадастровым номером 79:02:0501002:21, имеющий адресный ориентир: ЕАО, Октябрьский район, в 7100 м на северо-восток от с. Полевое в границах бывшего КСПХ «Полевое»;

общей площадью 350 523 кв. м с кадастровым номером 79:02:0501002:22, имеющий адресный ориентир: ЕАО, Октябрьский район, в 4400 м на северо-восток от с. Полевое в границах бывшего КСПХ «Полевое»;

общей площадью 209 914 кв. м с кадастровым номером 79:02:0501002:23, имеющий адресный ориентир: ЕАО, Октябрьский район, в 6100 м на северо-восток от с. Полевое в границах бывшего КСПХ «Полевое»;

общей площадью 4 202 761 кв. м с кадастровым номером 79:02:0502005:157, имеющий адресный ориентир: ЕАО, Октябрьский район, в 4800 м на юго-восток от с. Самара, сроком с 21.05.2012 по 20.05.2016 (том 1 л.д. л.д. 38-43).

Указанный договор 25.06.2012 прошел государственную регистрацию в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее – управление Росреестра).

Земельные участки, поименованные в договоре аренды от 21.05.2012 № 24д, переданы арендатору 21.05.2012 по акту приема-передачи земельных участков.

Согласно пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ (в редакции, действовавшей на 22.04.2016) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

22.04.2016 общество обратилось в администрацию муниципального района муниципального образования «Октябрьский муниципальный район» Еврейской автономной области (далее – администрация) с заявлениями о приобретении в собственность без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 79:02:0501001:18, 79:02:0501001:17, 79:02:0501002:21, 79:02:0501002:22, 79:02:0501002:23, 79:02:0502005:157, категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в границах бывшего КСПХ «Полевое» (том 1 л.д. л.д. 44 – 49).

Постановлением администрации от 27.04.2016 № 122з обществу предоставлены в собственность за плату без проведения торгов спорные земельные участки (том 1 л.д. л.д. 50, 51).

Согласно пункту 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Решением Собрания депутатов Октябрьского муниципального района от 27.08.2015 № 108 предусмотрено, что при продаже без торгов гражданину или организации предоставленного последним в аренду для ведения сельскохозяйственного производства земельного участка цена такого участка устанавливается в зависимости от срока аренды и, если истекший срок аренды составил от 3 до 10 лет, то выкупная цена земельного участка устанавливается в размере 100 % его кадастровой стоимости.

Письмом от 11.05.2016 № 527 КУМИ направил обществу для подписания по три экземпляра договора купли-продажи земельных участков:

общей площадью 615 437 кв. м с кадастровым номером 79:02:0501001:18, имеющий адресный ориентир: ЕАО, Октябрьский район, в 8000 м на северо-восток от с. Полевое в границах бывшего КСПХ «Полевое», стоимостью 1 550 901 рубль 24 копейки;

общей площадью 1 901 414 кв. м с кадастровым номером 79:02:0501001:17, имеющий адресный ориентир: ЕАО, Октябрьский район, в 8200 м на северо-восток от с. Полевое в границах бывшего КСПХ «Полевое», стоимостью 4 791 563 рубля 28 копеек;

общей площадью 705 701 кв. м с кадастровым номером 79:02:0501002:21, имеющий адресный ориентир: ЕАО, Октябрьский район, в 7100 м на северо-восток от с. Полевое в границах бывшего КСПХ «Полевое», стоимостью 1 778 366 рублей 52 копейки;

общей площадью 350 523 кв. м с кадастровым номером 79:02:0501002:22, имеющий адресный ориентир: ЕАО, Октябрьский район, в 4400 м на северо-восток от с. Полевое в границах бывшего КСПХ «Полевое», стоимостью 883 317 рублей 96 копеек;

общей площадью 209 914 кв. м с кадастровым номером 79:02:0501002:23, имеющий адресный ориентир: ЕАО, Октябрьский район, в 6100 м на северо-восток от с. Полевое в границах бывшего КСПХ «Полевое», стоимостью 528 983 рубля 28 копеек;

общей площадью 4 202 761 кв. м с кадастровым номером 79:02:0502005:157, имеющий адресный ориентир: ЕАО, Октябрьский район, в 4800 м на юго-восток от с. Самара стоимостью 10 590 957 рублей 72 копейки (том 1 л.д. л.д. 52 – 70).

Согласно отчету независимого оценщика от 08.06.2016 № 65/2016, выполненного оценщиком ООО «Бизнес Аудит Оценка» ФИО2, определена рыночная стоимость спорных земельных участков на дату определения их кадастровой стоимости (том 1 л.д. л.д. 98 – 151, том 2 л.д. л.д. 1 – 117).

На основании указанного отчета от 08.06.2016 ООО «МАК» 10.06.2016 направило в адрес Комитета протоколы разногласий к указанным договорам купли-продажи относительно пункта 2.1 договоров о цене отчуждаемых земельных участков и пункта 2.4 договоров о моменте исполнения обязанностей покупателя по оплате цены земельных участков (том 1 л.д. л.д. 71 – 76).

Ответчик не рассмотрел указанные протоколы разногласий, не известил истца о принятии договоров в редакции общества либо об отклонении представленных протоколов разногласий.

Постановлением администрации от 16.06.2016 № 182з признано утратившим силу постановление администрации от 27.04.2016 № 122з «О предоставлении земельных участков в собственность ООО «МАК» (том 1 л.д. 79).

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 06.10.2016 по делу № А16-1541/2016, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2016 № 06АП-6297/2016, требования ООО «МАК» удовлетворены, признано недействительным постановление администрации от 16.06.2016 № 182з.

Истец 01.07.2016 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных участков (том 3 л.д. л.д. 25, 26).

Письмом от 05.07.2016 № 05-01/1368 Комиссия возвратила обществу заявление от 01.07.2016 и уведомила о том, что указанное заявление не может быть принято к рассмотрению, поскольку решением Комиссии от 27.06.2016 № 3 при рассмотрении заявления администрации от 02.06.2016 кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012: с кадастровыми номерами 79:02:0501001:17 – 5 062 352 рубля, 79:02:0501001:18 – 1 638 550 рублей, 79:02:0501002:21 – 1 878 870 рублей, 79:02:0501002:22 – 933 237 рублей, 79:02:0501002:23 – 558 878 рублей, 79:02:0502005:157 – 11 189 492 рубля.

Решением Суда Еврейской автономной области от 11.01.2017 по делу № 3а-1/2017 удовлетворен административный иск ООО «МАК» к управлению Росреестра о признании незаконным решения Комиссии от 27.06.2016. Из государственного кадастра недвижимости исключены сведения о кадастровой стоимости, определенной на основании решения Комиссии от 27.06.2016 земельных участков с кадастровыми номерами: 79:02:0501001:17 – 5 062 352 рубля, 79:02:0501001:18 – 1 638 550 рублей, 79:02:0501002:21 – 1 878 870 рублей, 79:02:0501002:22 – 933 237 рублей, 79:02:0501002:23 – 558 878 рублей, расположенных в Октябрьском районе Еврейской автономной области, в границах бывшего КСПХ «Полевое», 79:02:0502005:157 – 11 189 492 рубля, расположенного около с. Самара Октябрьского района Еврейской автономной области, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Не согласившись с не рассмотрением Комитетом разногласий к договорам купли-продажи спорных земельных участков, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Решением Суда ЕАО от 20.06.2017 (в окончательной форме изготовлено 26.06.2017) по делу № 3а-2/2017 удовлетворено административное исковое заявление ООО «МАК» к управлению Росреестра об установлении кадастровой стоимости шести земельных участков, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2012. Установлена кадастровая стоимость земельных участков:

общей площадью 1 901 414 кв. м с кадастровым номером 79:02:0501001:17, имеющий адресный ориентир: ЕАО, Октябрьский район, в 8200 м на северо-восток от с. Полевое в границах бывшего КСПХ «Полевое», стоимостью 493 333 рубля 66 копеек;

общей площадью 615 437 кв. м с кадастровым номером 79:02:0501001:18, имеющий адресный ориентир: ЕАО, Октябрьский район, в 8000 м на северо-восток от с. Полевое в границах бывшего КСПХ «Полевое», стоимостью 159 678 рублей 91 копейка;

общей площадью 705 701 кв. м с кадастровым номером 79:02:0501002:21, имеющий адресный ориентир: ЕАО, Октябрьский район, в 7100 м на северо-восток от с. Полевое в границах бывшего КСПХ «Полевое», стоимостью 183 098 рублей 49 копеек;

общей площадью 350 523 кв. м с кадастровым номером 79:02:0501002:22, имеющий адресный ориентир: ЕАО, Октябрьский район, в 4400 м на северо-восток от с. Полевое в границах бывшего КСПХ «Полевое», стоимостью 90 945 рублей 38 копеек;

общей площадью 209 914 кв. м с кадастровым номером 79:02:0501002:23, имеющий адресный ориентир: ЕАО, Октябрьский район, в 6100 м на северо-восток от с. Полевое в границах бывшего КСПХ «Полевое», стоимостью 54 463 рубля 50 копеек;

общей площадью 420 2761 кв. м с кадастровым номером 79:02:0502005:157, имеющий адресный ориентир: ЕАО, Октябрьский район, в 4800 м на юго-восток от с. Самара стоимостью 1 090 432 рубля 39 копеек.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ, абзацу 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Вступившее в законную силу решение Суда ЕАО от № 3а-2/2017 от 20.06.2017 имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, поскольку предметом административного дела является определение кадастровой стоимости спорных земельных участков. Обстоятельства, установленные указанным судебным актом суда общей юрисдикции, не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего дела.

Так, в резолютивной части указанного судебного акта отражено, что датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названных шести земельных участков считать дату обращения общества в Комиссию – 13.05.2016. Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2016 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах исковые требования общества подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца надлежит взыскать судебные расходы в размере 36 000 рублей, понесенные обществом на оплату государственной пошлины платежным поручением № 7 от 17.01.2017.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Международная агропромышленная компания" удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Международная агропромышленная компания" и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования "Октябрьский муниципальный район" Еврейской автономной области при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером 79:02:0501001:18, приняв пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена отчуждаемого по настоящему договору Участка составляет 159 678 рублей 91 копейка».

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Международная агропромышленная компания" и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования "Октябрьский муниципальный район" Еврейской автономной области при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером 79:02:0501001:17, приняв пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена отчуждаемого по настоящему договору Участка составляет 493 333 рубля 66 копеек».

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Международная агропромышленная компания" и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования "Октябрьский муниципальный район" Еврейской автономной области при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером 79:02:0501002:21, приняв пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена отчуждаемого по настоящему договору Участка составляет 183 098 рублей 49 копеек».

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Международная агропромышленная компания" и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования "Октябрьский муниципальный район" Еврейской автономной области при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером 79:02:0501002:22, приняв пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена отчуждаемого по настоящему договору Участка составляет 90 945 рублей 38 копеек».

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Международная агропромышленная компания" и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования "Октябрьский муниципальный район" Еврейской автономной области при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером 79:02:0501002:23, приняв пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена отчуждаемого по настоящему договору Участка составляет 54 463 рубля 50 копеек».

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Международная агропромышленная компания" и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования "Октябрьский муниципальный район" Еврейской автономной области при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером 79:02:0502005:157, приняв пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена отчуждаемого по настоящему договору Участка составляет 1 090 432 рубля 39 копеек».

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования "Октябрьский муниципальный район" Еврейской автономной области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Международная агропромышленная компания" 36 000 (Тридцать шесть тысяч) рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.



Судья

Е.В. Балова