Постановление от 4 апреля 2024 г. по делу № А49-3837/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-2163/2024

Дело № А49-3837/2023
г. Казань
04 апреля 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Нагимуллина И.Р., Нафиковой Р.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 28.09.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2023

по делу № А49-3837/2023

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юго-Восточная агрогруппа» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области о признании незаконным отказа, обязании устранить допущенное нарушение прав заявителя, третьи лица: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Юго-Восточная агрогруппа» (далее – общество «Юго-Восточная агрогруппа», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в котором просило: признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – Управление Росреестра по Пензенской области, Управление, регистрирующий орган) в государственной регистрации договора аренды от 30.12.2022, заключенного в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 58:04:0393605:38, выраженного в уведомлении об отказе государственной регистрации прав от 26.04.2023 № КУВД-001/2023-112215/4; обязать Управление Росреестра по Пензенской области зарегистрировать договор аренды от 30.12.2022, заключенный в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 58:04:0393605:38.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники земельных долей: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 28.09.2023, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2023, заявленные требования удовлетворены. Отказ Управления Росреестра по Пензенской области в государственной регистрации прав, изложенный в уведомлении от 26.04.2023 № КУВД-001/2023-1122151/4, признан недействительным. На Управление возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 30.12.2022.

Управление Росреестра по Пензенской области обратилось с Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просило принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении заявления отказать. Управление несогласно с выводами судом о том, что при заключении договора аренды от 30.12.2022 совпадения арендатора и арендодателя в одном лице (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ) не происходит; ссылаясь на положения статьи 153, пункта 3 статьи 154, пункта 1 статьи 420, статьи 606 ГК РФ, полагает, что общество «Юго-Восточная агрогруппа» может выступать в договоре только с одной стороны, а именно, со стороны арендодателя.

Отзыв на жалобу не представлен.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 58:04:0393605:38 общей площадью 3 269 100 кв.м., местоположение: Пензенская, <...>, принадлежит на праве общей долевой собственности и состоит из 39 долей, где 9 долей принадлежит физическим лицам: ФИО1 (1/39), ФИО5 (1/39), ФИО8 (1/39), ФИО3 (1/39), ФИО2 (1/39), ФИО7 (1/39), ФИО4 (1/39), ФИО6 (2/39), а 30 долей – обществу «Юго-Восточная агрогруппа».

26.12.2022 в соответствии с требованиями и с соблюдением Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 58:04:0393605:38, где было принято решение заключить договор аренды названного земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя; избрано лицо, которое вправе действовать без доверенности от имени всех участников общей долевой собственности – ФИО9, в том числе подписать договор аренды, обратиться с заявлением о регистрации договора. Принятые решения оформлены протоколом общего собрания участников общей долевой собственности от 26.12.2022.

30.12.2022 общество «Юго-Восточная агрогруппа» (арендатор) и участники общей долевой собственности (арендодатели) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатели передают арендатору во временное владение и пользование на условиях аренды земельный участок площадью 3 269 100 кв.м, кадастровый номер 58:04:0393605:38, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (места нахождения): <...>, на срок 25 лет с арендной платой в год за одну долю в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 1/39 (земельная доля площадью 8,4 га) – фуражное зерно – 1 тонна, сахар-песок – 50 кг; масло растительное – 24 л.

16.01.2023 общество в лице представителя ФИО9 обратилось в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 58:04:0393605:38, представив вместе с заявлением: договор аренды от 30.12.2022; протокол общего собрания участников общей долевой собственности от 26.12.2022; платежное поручение об уплате государственной пошлины; доверенность на представителя заявителя.

Уведомлением от 26.01.2023 Управление Росреестра по Пензенской области приостановило до 26.04.2023 государственную регистрацию права на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2018 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), указав, что в поданном на государственную регистрацию договоре аренды от 30.12.2022, со стороны Арендодателей выступают сособственники данного земельного участка, в том числе общество «Юго-Восточная агрогруппа» (собственник 30 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок), а со стороны – Арендатора, то же общество «Юго-Восточная агрогруппа», поэтому для заключения договора аренды в отношении 9 земельных долей необходимо произвести выдел земельных долей в отдельный земельный участок.

Управление Росреестра по Пензенской области уведомлением от 26.04.2023 № КУВД001/2023-1122151/4, отказало в регистрации на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ, ввиду неустранения оснований приостановления государственной регистрации.

Общество «Юго-Восточная агрогруппа» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании уведомления об отказе в государственной регистрации права незаконным и нарушающим его права и охраняемые законом интересы.

Суды, руководствуясь нормами Закона № 101-ФЗ, Закона № 218-ФЗ, статьей 413 ГК РФ, разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в вопросе 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, установили, что при заключении договора аренды от 30.12.2022 совпадения арендатора и арендодателя в одном лице не произошло, поскольку договор заключается и в части доли, не принадлежащей арендатору на праве собственности. Поэтому суды признали, что правовые основания для приостановления государственной регистрации прав и последующего отказа в такой регистрации отсутствовали, что является основанием для признания оспариваемого отказа незаконным. В целях восстановления нарушенных прав Общества, суд первой инстанции возложил на Управление обязанность по осуществлению государственной регистрации договора от 30.12.2022 аренды земельного участка с кадастровым номером 58:04:0393605:38.

Судебная коллегия соглашается с выводами судов.

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом № 101-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12 Закона № 101-ФЗ, а также статьями 13 и 14 Закона № 101-ФЗ.

Как указано в пункте 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ, владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, а также о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать, в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка. Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (подпункты 6, 7 пункта 3 и пункт 4 статьи 14 Закона № 101-ФЗ).

Согласно статье 9 Закона № 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Участники общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 58:04:0393605:38 на общем собрании, проведенном 26.12.2022, приняли решение о передаче земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, а также о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать, в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, а также заключать договоры аренды данного участка; 30.12.2022 заключили договор аренды названного земельного участка с обществом «Юго-Восточная агрогруппа», которому на праве собственности принадлежит также часть долей в названном участке.

Таким образом, в части долей, принадлежащих обществу на праве собственности, при заключении 30.12.2022 договора аренды земельного участка, арендодатель и арендатор совпали.

Статьей 413 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Из разъяснений Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в вопросе 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), следует, что в случае приобретения арендатором доли в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения не происходит полного совпадения объема прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице, совпадение происходит лишь на определенную долю в праве. Обязательства арендатора по отношению к соарендодателям, не являющимся продавцами долей, не могут прекратиться на основании договора купли-продажи, в котором эти соарендодатели не участвуют в качестве сторон (пункт 3 статьи 308 ГК РФ). В связи с изложенным правило статьи 413 ГК РФ о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в данном случае применению не подлежит. До согласования иного порядка пользования общим имуществом обязательства, возникшие на основании договора аренды, подлежат исполнению с учетом того обстоятельства, что арендатору принадлежит доля в праве на земельный участок (в частности, возможно соразмерное уменьшение арендной платы).

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды правомерно признали оспариваемый отказ Управления Росреестра по Пензенской области в государственной регистрации прав незаконным, возложив на него обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 30.12.2022.

Доводы кассационной жалобы о несогласии с выводами судов, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая оценка; данные доводы не могут быть признаны основанием для отмены в кассационном порядке судебных актов, поскольку фактически сводятся к несогласию с оценкой доказательств и выводами судов по обстоятельствам дела; выводы судов мотивированы, а доводы кассационной жалобы не содержат ссылку на какие-либо новые обстоятельства, не учтенные и не проверенные судами первой и апелляционной инстанций, и не свидетельствуют о несоответствии выводов судов обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 28.09.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2023 по делу № А49-3837/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина



Судьи И.Р. Нагимуллин



Р.А. Нафикова