Решение от 14 августа 2018 г. по делу № А63-17861/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-17861/2017
г. Ставрополь
14 августа 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 14 августа 2018 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН <***>, ст. Ессентукская,

к - администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, ОГРН <***>, г. Минеральные Воды,

- управлению имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, ОГРН <***>, г. Минеральный Воды,

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного и обязании подготовить, подписать и направить проект договора аренды,

и по иску администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

об обязании возвратить земельный участок,

третьи лица: - управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь,

- ФИО2 (ФИО3), г. Ессентуки,

- ФИО4, г. Ессентуки,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации Минераловодского городского округа (далее - администрация) и управлению имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа (далее - управление) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:24:040802:51, площадью 9868 кв.м, расположенного по адресу: г. Минеральные Воды, в 320 м на юго-запад от жилого дома 66 по ул. Советская, выраженного в уведомлении о рассмотрении обращения от 21.08.2017 № 3207, и обязании подготовить, подписать и направить проект договора аренды земельного участка без проведения торгов на срок 49 лет.

Администрация требования не признала, полагая оспариваемый отказ законным и обоснованным, указав, что предприниматель не обосновал размер испрашиваемого в аренду земельного участка. Кроме того, пояснила, что договор аренды № 280 от 09.11.2010 является недействительным в силу заключения его неуполномоченной стороной – администрацией города Минеральные Воды; спорный договор аренды расторгнут решением Предгорного районного суда, соответственно, переход прав и обязанностей по нему не мог осуществляться; хозпостройка, расположенная на спорном земельном участке, возведена в отсутствие разрешения на строительство, следовательно является самовольной.

Определением суда от 30.01.2018 данное дело объединено с делом № А63-17939/2017 по иску администрации к предпринимателю об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 26:24:040802:51 в надлежащем состоянии по акту приема-передачи (с учетом уточнения указанного требования, принятого протокольным определением от 14.03.2018).

Предприниматель просил отказать в удовлетворении требований администрации, указав, что спорный участок занят принадлежащим ему объектом недвижимости.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

23 июня 2016 года между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости - хозпостройки, кадастровый номер 26:24:040803:69, общей площадью 35,2 кв.м, этажность 1, назначение: нежилое, инвентарный номер 07:421:002:000011710:А:20000, расположенной по адресу: г. Минеральные Воды, в 320 м на юго-запад от жилого дома № 66 по ул. Советской, на земельном участке площадью 9 868 кв.м с кадастровым номером 26:24:040802:51, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - под строительство санаторно-курортного комплекса «ГринПарк».

Право собственности предпринимателя на указанное здание зарегистрировано 06.07.2016 за № 26-26/021-26/021/302/2016-3455/2.

27 июля 2017 года предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:24:040802:51 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ссылаясь на нахождение на испрашиваемом земельном участке хозпостройки, принадлежащей заявителю.

В ответе от 21.08.2017 № 3207 управление сообщило предпринимателю об отказе в предоставлении земельного участка указав, что документов, подтверждающих наличие иных введенных в эксплуатацию объектов капитального строительства в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка, которые принадлежат заявителю на праве собственности, не представлено, а расположенная на участке хозпостройка является самовольной постройкой, так как разрешение на ее строительство не выдавалось.

Не согласившись с отказом, предприниматель обратился в арбитражный суд.

Пунктом 1 статьи 198 АПК РФ предусмотрено, что граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Минеральные Воды от 29.10.2010 № 2577 между администрацией г. Минеральные Воды (арендодатель) и ООО «ГринПарк» (арендатор) заключен договор № 280 от 09.11.2010 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:24:040802:51, площадью 9868 кв.м, с разрешенным использованием - под строительство санаторно-курортного комплекса «ГринПарк», местоположение: г. Минеральные Воды, в 320 м на юго-запад от жилого дома № 66 по ул. Советская, на срок до 28.10.2016.

По передаточному акту земельный участок передан арендатору.

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.11.2010 за № 26-26-21/031/2010-511.

По соглашению № 1 от 23.11.2010 ООО «ГринПарк» передало ФИО2 права и обязанности по договору аренды № 280 от 09.11.2010.

Соглашение зарегистрировано 07.12.2010 за номером 26-26-21/031/2010-563.

Решением мирового судьи судебного участка № 2 города Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края от 31.03.2011 удовлетворен иск ФИО2 к администрации города Минеральные Воды и за ним признано право собственности на самовольно возведенное строение - нежилое здание хозпостройки, инвентарный номер 07:421:002:000011710:А:20000, состоящий из литера «А», общей площадью 35.2 кв.м, расположенной по адресу: г. Минеральные Воды, в 320 м на юго-запад от жилого дома № 66 по ул. Советской.

Право собственности на указанную хозпостройку за ФИО2 зарегистрировано 26.05.2011 (регистрационная запись № 26-26-21/019/2011-239, свидетельство о государственной регистрации права от 26.05.2011).

16 января 2013 года ФИО2 подписал с ФИО4 соглашение о передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 280 от 09.11.2010. Из соглашения следует, что оно заключено в связи с продажей ФИО4 вышеуказанной хозпостройки.

Решением Предгорного районного суда Ставропольского края от 06.10.2015 (вступило в законную силу 19.12.2015) по иску администрации г. Минеральные Воды к ФИО2 договор № 280 от 19.11.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040802:51 расторгнут, на ФИО2 возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу вернуть администрации города Минеральные Воды указанный земельный участок. При этом суд отметил, что ответчиком должен выступать ФИО2, поскольку соглашение о передаче прав и обязанностей от 16.01.2013 не зарегистрировано.

Законом Ставропольского края от 28.05.2015 № 51-кз «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Минераловодского муниципального района Ставропольского края (Минераловодского территориального муниципального образования Ставропольского края), и об организации местного самоуправления на территории Минераловодского района Ставропольского края» были преобразованы муниципальные образования, входящие в состав Минераловодского муниципального района путем их объединения без изменения границ иных муниципальных образований во вновь образованное муниципальное образование Минераловодский городской округ Ставропольского края.

Решением Совета депутатов Минераловодского городского округа от 09.10.2015 № 9 учреждена (создана) администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края.

23 октября 2015 года Совет депутатов Минераловодского городского округа принял решение № 19 «О вопросах правопреемства», которым правопреемником имущественных прав и обязанностей органов местного самоуправления Минераловодского района определена администрация Минераловодского городского округа.

Определением Предгорного районного суда от 23.03.2016 по вышеуказанному делу администрация города Минеральные Воды в порядке правопреемства заменена на администрацию Минераловодского городского округа.

Соглашение о перенайме от 16.01.2013 зарегистрировано 22.06.2016 (запись о регистрации № 26-26/021-26-26-21/021/2013-009/3).

23 июня 2016 года ФИО4 заключил с ФИО1 соглашение о передаче предпринимателю прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 280 от 09.11.2010. В пункте 2 соглашения указано, что основанием перехода прав и обязанностей является переход прав на недвижимое имущество - хозпостройку с кадастровым номером 26:24:040803:69 по договору купли-продажи от 23.06.2016. Данное соглашение зарегистрировано 06.07.2016 за номером 26-26/021-26/021/302/2016-3454/2.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ, Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов осуществляется в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Аналогичное положение содержалось в статье 36 ранее действовавшей редакции Земельного кодекса.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 неоднократно разъяснял, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения).

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Предпринимателем заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для разрешения вопроса о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости – хозпостройки.

Данное ходатайство удовлетворению не подлежит, ввиду очевидности того, что площадь спорного земельного участка (9868 кв.м) явно превышает площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации объекта «хозпостройка» площадью 35,2 кв.м.

Кроме того, земельный участок был предоставлен с предварительным согласованием размещения объекта под строительство санаторно-курортного комплекса «Грин Парк» и имеет такое же разрешенное использование.

Проектная документация на вышеупомянутую хозпостройку отсутствует, а представленный в дело проект на санаторно-курортный комплекс «Грин Парк» (шифр 1151-16) строительство такой хозпостройки не предусматривает.

Таким образом, предприниматель не имеет в собственности объектов недвижимости, соответствующих назначению испрашиваемого им земельного участка, и позволяющих претендовать ему на всю его площадь.

Для оформления прав на земельный участок площадью и в границах, необходимых для эксплуатации принадлежащей предпринимателю хозпостройки, требуется предварительное согласование предоставления земельного участка, т.е. обращение с заявлением в порядке статьи 39.15 ЗК РФ с приложением схемы расположения подлежащего образованию земельного участка.

С учетом изложенного, оснований для признания оспариваемого отказа в предоставлении всего спорного земельного участка в аренду предпринимателю не имеется.

В то же время, и требование администрации также не подлежит удовлетворению, поскольку наличие на спорном земельном участке хозпостройки исключает возможность возврата земельного участка в целом.

При этом, суд отмечает следующее.

Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Таким образом, погашение записи о договоре аренды на основании решения суда о его расторжении не является моментом прекращения обязательств по нему.

Следовательно договор аренды № 280 от 09.11.2010 расторгнут с 19.12.2015 (дата вступления в законную силу решения суда от 06.10.2015).

Поскольку в отношении рассматриваемого договора судом вынесено решение, непосредственно в резолютивной части которого указано на расторжение договора, и данное решение суда вступило в законную силу, то в рамках настоящего дела арбитражным судом не могут быть приняты во внимание доводы администрации о недействительности указанной сделки.

В свою очередь, в силу положений статей 433, 452, 609 и 615 Гражданского кодекса соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по вышеуказанному договору аренды, подлежащему государственной регистрации, также подлежало регистрации и считается заключенным для арендодателя с момента регистрации.

Поскольку соглашение о перенайме от 16.01.2013 между ФИО2 и ФИО4 на дату расторжения договора аренды не было зарегистрировано (о чем указано и в решении суда от 06.10.2015), то последующая регистрация этого соглашения и заключение соглашения о перенайме ФИО4 с ФИО1 не повлекли переход к ним права аренды на весь земельный участок в порядке пункта 2 статьи 615 ГК РФ (пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом после приобретения хозпостройки ФИО4 у ФИО2 и в дальнейшем ФИО1 у ФИО4 к покупателям переходило право пользования на часть земельного участка, необходимую для эксплуатации данного объекта.

В отношении остальной части спорного земельного участка сохраняется обязанность по ее возврату администрации, возложенная решением суда от 06.10.2015 на ФИО2

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 159, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Ходатайство о назначении экспертизы отклонить.

В удовлетворении требований ФИО1 отказать.

В иске администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Э.И. Орловский