Решение от 15 июля 2025 г. по делу № А56-92002/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-92002/2024
16 июля 2025 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  24 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  16 июля 2025 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Новиковой Е.В.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем Коробейщиковой А.И.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "АВД" (адрес:  Россия 195027, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, пр.Металлистов д.16,корп.2,лит.А);

ответчик: Управление Федеральной службы государственной регистрации,кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес:  Россия 191124, Санкт-Петербург, СПБ, Суворовский проспект 62);

третье лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

о признании недействительным отказа и обязании осуществить государственную регистрацию

при участии сторон согласно протоколу судебного заседания от 24.06.2025

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АВД»  (далее – истец, Общество) обратилось в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – ответчик, Управление) о признании недействительным отказа от 12.04.2024 № КУВД-001/2023-60423023/3 и обязании Управления осуществить государственную регистрацию права собственности Общества на объект недвижимости: нежилое гаражное помещение под № 4, площадью 22,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>, лит. Е.

Определением суда от 20.04.2024 дело № 2а-4588/2024 передано по подсудности             в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Иск принят к производству, делу присвоен № А56-92002/2024.

Определением от 21.11.2024 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечен                          к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Судом, согласно ходатайству истца, истребована из Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление инвентаризации                     и оценки недвижимого и движимого имущества» вся имеющаяся учетно-техническая документация по гаражу №4 площадью 22,6 кв.м., расположенному по адресу:                 <...>, литер Е с кадастровым номером 78:6052:0:02:04; поэтажный план дома 16, корп. 2, литер Е по пр. Металлистов                              в г. Санкт-Петербурге, иная строительно-техническая и учетно-техническая документация по данному зданию; копии всех имеющихся документов, относящихся ко всем предыдущим правообладателям гаража № 4, включая ФИО1, в том числе, копия Договора о праве пользования землей от 01.06.1940 года и иные договоры, относящиеся к земельному участку на котором расположен дом 16, корп. 2, литер Е по пр. Металлистов в г. Санкт-Петербурге.

Ответ на запрос поступил в материалы дела.

Также судом истребованы из ГБУ ГУИОН документы об учете здания с кадастровым номером 78:11:0006052:3667 (ранее 78:11:6052:0:37) в качестве объекта недвижимости и документов, подтверждающих правомерность его создания в качестве такового, а также информация относительно единства здания  с кадастровым номером 78:11:0006052:3667 с гаражом № 4.

Из ГБУ ГУИОН поступил ответ на запрос суда.

 Суд, в порядке пункта 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное слушание дела и перешел к рассмотрению спора по существу.

В настоящем судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо в судебное заседание не явилось.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассматривается при данной явке.

Как указано в иске, 26.10.2004 ООО "АВД" на основании удостоверенного нотариусом договора купли-продажи, заключенного с гр. ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., приобрело в собственность ГАРАЖ №4 (далее - гараж), расположенный в здании по адресу: Санкт-Петербург, пр. Металлистов, д. 16, к.2, литера Е с кадастровым номером 78:6052:0:02:04, инв. №11/63Д-7 и являющийся частью данного здания. Право собственности истца на гараж было зарегистрировано в проектно-инвентаризационном бюро Красногвардейского района, что подтверждается удостоверением на гараж и записью о переходе права собственности к истцу.

26.07.2023 года истец обратился в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (далее - Росреестр) с заявлением о регистрации права собственности на данный гараж предоставив правоустанавливающие документы на него. 01.08.2023 года регистрация права была приостановлена до 01.11.23 со ссылкой на ч.1. ст. 130 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 27.10.2023 года истец предоставил в Росреестр техническое заключение от 16.10.23 №ОБ-195-1023 выполненное ООО "ЛРК СТРОЙ НАДЗОР" по результатам обследования сооружения.

01.11.2023 года истцу было отказано в государственной регистрации права по причине непредставления в Росреестр заявления о кадастровом учете гаража, технического плана объекта, подготовленного и подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. При этом в уведомлении о приостановлении государственной регистрации истцу не было указано на необходимость представления данных документов. 21.12.2023 года истец вновь обратился в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на гараж предоставив правоустанавливающие документы на гараж, техническое заключение, технический план объекта, подписанный кадастровым инженером, платежное поручение об оплате государственной пошлины.

12.01.2024 года государственная регистрация права была приостановлена в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о регистрации прав ООО "АВД" на земельный участок, на котором расположено вышеуказанное здание.

12.04.2024 года истцу было отказано в регистрации права на гараж в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о регистрации прав ООО "АВД" на земельный участок, на котором расположено вышеуказанное здание.

Общество, полагая отказ Росреестра в регистрации права собственности истца на недвижимое имущество - гараж, незаконным, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Ответчик просил в иске Обществу отказать, полагая, что принятое государственным регистратором решение законно и обоснованно. Истцом не представлены документы, свидетельствующие о его правах на земельный участок, что требуется в силу части 10 статьи 40 Закона о регистрации, пункта 5 статьи 1 Земельного кодекса РФ при первичной регистрации прав на объект недвижимости.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга  представил отзыв на иск, в котором указал, что спорный гараж является временным объектом, а для признания строения объектом недвижимого имущества необходимо соблюдение не только технического, но и юридического критерия, а именно возведение строения в соответствии с требованиями законодательства в области застройки. Вместе с тем, Обществом не представлено доказательств о выделении земельных участков для целей гаражного строительства или размещения гаража, в связи с чем, невозможно сделать вывод о возведении спорного гаража как объекта капитального строительства с получением необходимых разрешений и согласований.

Заслушав доводы представителей истца и ответчика, изучив материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующему выводу.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В силу п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Основным отличительным признаком объектов недвижимого имущества, государственная регистрация прав на которые признана обязательной, является неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано объектом капитального строительства только в случае его создания как объекта капитального строительства в установленном законом и иными нормативными правовыми актами порядке: с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил, на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости, также данный объект должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Таким образом, из совокупного толкования положений ст.ст. 130, 131, 219 ГК РФ, ст.ст. 52, 55 ГрК РФ следует, что для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документацией на осуществление строительства, с соблюдением градостроительных норм и правил, оформлением земельно-правовых отношений для целей строительства.

Объекты, по своим техническим характеристикам не подпадающие под понятие недвижимого имущества, относятся к временным сооружениям.

Согласно п. 19 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон госрегистраци недвижимости) в их взаимосвязи и совокупности с действующим законодательством, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в порядке, установленном Законом о госрегистраци недвижимости на объекты, не являющиеся объектами недвижимости, не предусмотрена.

В силу совокупного толкования положений ч. 1 ст. 218, ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество может служить объектом гражданского права, если оно создано на земельном участке, отведенном в установленном законом порядке для сооружения капитального строения, с соблюдением градостроительных норм и правил, получением необходимых разрешений и согласований, принято в эксплуатацию в надлежащей форме.

По общему правилу для признания гаража объектом недвижимости необходимо:

-       наличие отвода земельного участка непосредственно под строительство капитального гаража;

-    соблюдение разрешительного порядка возведения гаража;

-   наличие акта приемки объекта в эксплуатацию, свидетельствующего о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил.

При этом, как следует из закона, указанные гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.

Понятие некапитального гаража дано в Градостроительном кодексе РФ, в частности это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений). На такие гаражи сведения не подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно заявленным требованиям Общество владеет спорным гаражом на основании договора купли-продажи от 26.10.2004, заключенного с ФИО1

При этом, ранее между РЭУ-3 Красногвардейского ПРЭО и ФИО1 был заключен договор от 01.06.1990 о праве временного пользования земельным участком площадью 18 кв.м из земель по ул. Металлистов, д. 16 для размещения спорного гаража.


Согласно п. 7 договора по истечении срока пользования земельным участком он должен быть возвращен арендодателю, что свидетельствует о том, что земельный участок предоставлялся без права капитальной застройки исключительно для размещения движимого имущества. Договор действовал до 01.06.1995. Согласно представленному в материалы дела удостоверению год постройки гаража -1964.

Предоставление земельных участков для строительства на территории Ленинграда осуществлялось в соответствии с Правилами застройки Ленинграда и пригородов, утвержденных решением Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета депутатов трудящихся от 20.11.1959 № 49-2-п (далее - Правила застройки).

Данные Правила застройки были для исполнения, в том числе и гражданами, осуществляющими проектирование и строительство в Ленинграде и на территориях, административно подчиненных Ленинградскому городскому Совету народных депутатов.

Согласно п. 2 Правил застройки все виды строительства (новое строительство, реконструкция, капитально-восстановительный ремонт), в том числе подготовительные работы независимо от их назначения и ведомственной подчиненности застройщиков, производятся в соответствии с архитектурно-планировочным заданием Архитектурно-планировочного управления и допускаются к строительству только по проектам, согласованным с Архитектурно-планировочным управлением.

Согласно п. 3,4 Правил застройки отвод земельных участков под капитальное строительство осуществляется только с разрешения Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных трудящихся по акту, подлежащему оформлению в Архитектурно-планировочном управлении, неотъемлемым приложением к которому является межевой план земельного участка, согласно решению исполкома райсовета депутатов трудящихся в срок, установленный Архитектурно-планировочным управлением в разрешительном письме, на праве бессрочного пользования.

В соответствии с п. 8 Правил застройки установка сборно-разборных металлических индивидуальных гаражей на участках, не подлежащих капитальной застройке и не выходящих на городские проезды, - разрешаются исполкомами районных Советов депутатов трудящихся.

Земельные участки для временного пользования (до 2 лет) без права капитальной застройки предоставляются на арендных началах исполкомами районных Советов депутатов трудящихся по согласованию с Архитектурно-планировочным управлением (п. 9 Правил застройки).

Таким образом, отвод земельных участков на праве бессрочного пользования под капитальное строительство в Ленинграде и на территориях, административно подчиненных Ленинградскому городскому Совету народных депутатов, осуществлялся только на основании решения Исполкома Ленсовета при наличии архитектурно-планировочного задания и разрешения Архитектурно-планировочного управления, после принятия которого производилось установление границ предоставленного земельного участка в натуре Трестом ГРИИ или другой изыскательской организацией по разрешению Архитектурно-планировочного управления.

В силу п. 34 Правил застройки на производство строительных работ застройщик обязан обеспечить получение разрешения Инспекции Государственного архитектурно-строительного контроля.

Согласно п. 33 Правил застройки всех капитальных работ по новому строительству, восстановлению и реконструкции подлежат регистрации: стоимостью в 500 тыс. руб. и выше по зданиям и сооружениям Исполкома Ленгорсовета и других ведомств, за исключением промышленных объектов, производится Госархстройконтролем Архитектурно-планировочного управления, а со стоимостью до 500 тыс. руб., а равно по промышленным объектам и объектам капитального ремонта, независимо от стоимости и подчиненности, - у районных инженеров райисполкомов.

Учитывая изложенное, в отсутствие решения Исполкома Ленсовета об отводе земельного участка, акта о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации, оформленного в Проектно-производственным управлением застройки города, разрешения на строительство, которые в силу положений Правил застройки является обязательными документами для осуществления всех видов строительства, признать спорный гараж объектом капитального строительства невозможно.

Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 21.02.1968 № 83 утверждена Инструкция «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР» (далее - Инструкция) в целях учета принадлежности строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР бюро технической инвентаризации Исполнительных комитетов местных Советов депутатов, трудящихся ведут по установленным формам реестры и производят регистрацию строений.

Согласно § 8 Инструкции основным документом, устанавливающим право собственности на строения, является, в том числе акт о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование для капитального строительства и последующей эксплуатации.

В материалы дела не представлены доказательства регистрации спорного гаража в качестве строений бюро технической инвентаризации Исполнительного Комитета районного Совета народных депутатов.

Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга от 26.03.1996 № 46/26 «О порядке оформления сделок с гаражами» устанавливался порядок государственного учета гаражей, а также определяется вид объектов - движимое и недвижимое имущество.

Согласно данному Приказу основными условиями для проведения государственной регистрации капитальных гаражей являются: соблюдение разрешительного порядка возведения гаражей, установленного строительным законодательством и Правилами застройки, в частности, наличие согласованного и утвержденного проекта, разрешение на производство работ, наличие акта приемки объекта в эксплуатацию, свидетельствующего о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, а также документы, подтверждающие предоставление земельного участка для создания объекта.

В целях обеспечения единой политики при оформлении сделок с гаражами на территории Санкт-Петербурга были разработаны Рекомендации Нотариальной Палаты Санкт-Петербурга и Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга от 13.08.1998 по вопросу оформления сделок и государственного учета гаражей на территории Санкт-Петербурга (далее - Рекомендации), согласно которым под гаражами понимаются строения (помещения) предназначенные для хранения и ремонта автомобилей.

Гаражи могут иметь различные характеристики конструктивных элементов (фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, кровли) и элементов благоустройства (отопления, электроосвещения, водоснабжения).

Согласно п.п. 1.3, 1.4, 1.6, 3.1, 3.2 Рекомендаций с точки зрения отнесения гаражей к недвижимому имуществу, право собственности и иные права на которые подлежат государственной регистрации, различают капитальные и иные (некапитальные) гаражи.

К капитальным относятся гаражи, строительство которых осуществлено на земельном участке, отведенном для этих целей в бессрочное (постоянное) пользование, в пользование на срок более 10 лет или в собственность. К иным (некапитальным) относятся строения, отвод земельного участка для строительства которых осуществлялся на временной основе, то есть на срок до 10 лет.

Поскольку права собственности или иные права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ подлежат государственной регистрации, то основными условиями для государственной регистрации капитальных гаражей, кроме того, являются: соблюдение разрешительного порядка возведения гаражей, установленного строительным законодательством и Правилами застройки, в частности, наличие согласованного и утвержденного проекта, разрешения на производство работ, наличие акта приемки объекта в эксплуатацию, свидетельствующего о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил (п. 1.6 Рекомендаций).

Согласно п. 1.7 Рекомендаций иные (некапитальные) гаражи с учетом временного характера пользования земельным участком и возможностью их «перемещения» по окончании срока пользования земельным участком, что оговаривалось договором, позволяет отнести их к движимому имуществу. Строительство иных (некапитальных) гаражей также должно быть осуществлено в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами. Государственная регистрация права собственности или иных прав на некапитальные гаражи законодательством не предусмотрена.

Согласно п. 1 ст. 131, ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом соответствующие права считаются возникшими с момента их государственной регистрации.

Согласно ч. 7 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости государственным кадастровым учетом недвижимого имущества является внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных данным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно п. 1.10-1.11 Рекомендаций государственный учет гаражей завершается присвоением объекту уникального учетного (кадастрового) номера и внесением его в технический паспорт для капитальных гаражей и в удостоверение о государственном учете для иных (некапитальных) гаражей.

В материалы дела истцом представлено удостоверение на гараж, что также подтверждает, что спорный гараж является некапитальным строением.

Удостоверения на гаражи, выдаваемые СПб ГБУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (ранее СПб ГУП «ГУИОН») представляет собой документ, подтверждающий факт проведения учета гаража (собственника гаража), содержит сведения об адресе гаража, учетном номере, земельном участке, о технических и экономических характеристиках гаража, а также сведения об учете собственников гаража (фиксация информации о физических и юридических лицах, обладающих правом собственности на гараж).

Из удостоверения на спорный гараж следует, что он учтен как временный объект, а не как объект недвижимости, присвоен инвентарный номер, а не кадастровый.

Таким образом, доказательств, с достоверностью подтверждающих соблюдение порядка возведения капитального строения в отношении спорного гаража истцом не представлено. Для признания строения объектом недвижимого имущества необходимо соблюдение не только технического, но и юридического критерия, а именно возведение строения в соответствии с требованиями законодательства в области застройки.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что истцом не представлены доказательства предоставления земельного участка в установленном законом порядке для размещения объекта капитального строительства, а также отсутствие в отношении спорного гаража признаков объекта капитального строительства, возведенного в соответствии с установленным законом порядком, срочность предоставления земельного участка для возведения временного сооружения, суд полагает, что оснований для удовлетворения требований Общества не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении административного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья                                                                            Новикова Е.В.