Постановление от 19 августа 2025 г. по делу № А73-1742/2025

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, <...>,

официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 06АП-2343/2025
20 августа 2025 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2025 года.Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2025 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жолондзь Ж.В.

судей Коваленко Н.Л., Милосердовой А.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.

при участии в заседании:

представитель общества с ограниченной ответственностью «Паллада» ФИО1 по доверенности от 18 августа 2025 года

представитель департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска ФИО2 по доверенности от 25 декабря 2024 года

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Паллада»

на решение от 26 мая 2025 года

по делу № А73-1742/2025

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Паллада» (ОГРН <***>, ИНН <***>; 680013, <...>)

о взыскании 1 775 105, 42 рублей, о расторжении договора аренды

установил:

департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Паллада» о взыскании 2 069 419, 29 рублей, из которых долг в размере 1 764 652, 47 рублей по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14 марта 2024 года № 37 за период с 7 июня 2023 года по 31 декабря 2024 года, неустойка в размере 304 766, 82 рублей за период с 10 апреля 2024 года по 31 декабря 2024 года; а также о расторжении указанного договора аренды.

Истец уменьшил размер исковых требований до 1 775 105, 42 рублей, из которых долг в размере 1 339 652, 47 рублей, неустойка в размере 435 452, 95 рублей за период с 10 апреля 2024 года по 12 мая 2025 года.

Решением суда от 26 мая 2025 года исковые требования удовлетворены полностью.

Ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, приняв по делу новый судебный акт об отказе в иске, по мотиву несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права. Заявитель полагает, что судом дана неверная оценка условиям договора, в том числе пункту 7.1 договора, необоснованно не принято во внимание, что в акте приема-передачи от 14 марта 2024 года сторонами прямо указано на начисление по договору арендных платежей с 28 февраля 2024 года, а договором не предусмотрено условие о доначислении арендной платы с 7 июня 2023 года. Установленная договором арендная плата не соответствует закону, поскольку в соответствии с пунктом 2.2 договора размер годовой арендной платы, установленной на аукционе, составляет 2 700 000 рублей, однако договор заключен для завершения строительства объекта дошкольного, начального и среднего общего образования сроком действия с 14 марта 2024 года по 13 марта 2027 года без проведения торгов.

Годовой размер арендной платы по договору № 37 должен составлять 130 760 рублей в год из расчета 5 153 364,81 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,02563 (кв.м) х 0,99 (Ки) или 10 896,67 рублей в месяц против 2 700 000 рублей в год, установленных в пункте 2.2 договора № 37 со ссылкой на аукцион, участником которого общество не являлось.

Сумма арендной платы за весь период действия договора № 37 при применении указанного выше размера арендной платы составила 147 632 рублей, против уже выплаченных обществом - 4 206 000 рублей.

Таким образом, на стороне истца возникло неосновательное обогащение в размере 4 058 368 рублей, связанное с переплатой обществом арендной платы по договору № 37.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал, представил дополнения к жалобе.

Представитель истца по доводам жалобы возражал, представил отзыв.

В отзыве истец указал, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:0020114:896 предоставлен ООО «Паллада» для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Ранее указанный земельный участок был предоставлен ФИО3 по договору аренды от 4 марта 2022 года № 101 для строительства объекта дошкольного, начального и среднего общего образования по результатам аукциона сроком на 30 месяцев. Данный договор расторгнут по соглашению сторон 5 июля 2023 года в связи с регистрацией и переходом права собственности на объект незавершенного строительства к ООО «Паллада» с 7 июня 2023 года. Оснований полагать, что право собственности на объект незавершенного строительства приобретено ООО «Паллада» при обстоятельствах, указанных в подпункте 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:00201114:914 имеет степень готовности 61 %. Земельный участок для его строительства предоставлен по результатам проведения аукциона, соответственно, размер арендной платы по договору аренды земельного участка, заключенному для завершения его строительства, не может быть менее либо более суммы, которая указана в конкурсной документации.

Пунктом 7.1 договора аренды № 37 предусмотрено, что арендатор занимает, то есть использует арендуемый объект с момента расторжения договора аренды № 101, заключенного с предыдущим собственником объекта незавершенного строительства - ФИО3, то есть с 7 июня 2023 года. Поскольку использование земли в Российской Федерации является платным, истец правомерно в соответствии с условиями договора, в частности пункта 7.1, начисляет плату, начиная с 7 июня 2023 года. За период с указанной даты (с момента регистрации права собственности на объект) до 14 марта 2024 года (момент заключения договора аренды № 37) ответчику произведены доначисления по арендной плате в сумме 2 074 354,84 рублей.

Судебное разбирательство по делу откладывалось для обсуждения сторонами вопроса о возможности урегулирования спора путем заключения мирового соглашения.

Мировое соглашение между сторонами не заключено.

Ответчик представил суду платежные поручения от 5 августа 2025 года № 149, от 7 августа 2025 года № 151 и № 152 об оплате долга в заявленном истцом размере.

В дополнительных письменных объяснениях настаивает на доводах жалобы.

В судебном заседании 20 августа 2025 года представитель ответчика доводы жалобы поддержал.

Представитель истца подтвердил факт уплаты ответчиком долга и неустойки и заявил об отказе от иска в части имущественных требований, в остальной части настаивал на оставлении решения суда без изменения.

Заслушав объяснения представителей, исследовав материалы дела, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

4 марта 2022 года между истцом (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды № 101 земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020114:896 площадью 2959 кв.м, расположенного в <...> для строительства объекта дошкольного, начального и среднего общего образования (далее – объект строительства) сроком действия с 4 марта 2022 года по 3 сентября 2024 года (далее – договор аренды от 4 марта 2022 года № 101).

Согласно пункту 2.2 договора размер годовой арендной платы установлен в сумме 2 700 000 рублей.

Арендатор обязался уплачивать арендную плату ежемесячно равными долями в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц.

Указанный земельный участок передан арендодателем арендатору по акту от 4 марта 2022 года.

5 июля 2023 года между сторонами договора заключено соглашение о расторжения договора аренды от 4 марта 2022 года № 101 в связи с переходом права собственности на объект строительства к ООО «Паллада» - дата регистрации перехода права - 7 июня 2023 года.

Пунктом 3 соглашения предусмотрено прекращение обязательства арендатора по уплате арендной платы с 7 июня 2023 года.

Арендуемый земельный участок возвращен арендатором арендодателю по акту от 5 июля 2023 года.

14 марта 2024 года между истцом (арендодатель) и ООО «Паллада» (арендатор) заключен договор аренды № 37 земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020114:896 площадью 2959 кв.м, расположенного в <...> для завершения строительства объекта дошкольного (дополнительного) образования «Центр художественного развития ребенка» сроком действия с 14 марта 2024 года по 13 марта 2027 года. Земельный участок передан по передаточному акту от 14 марта 2024 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19 марта 2024 (номер регистрации 27:23:00201 14:896-27/024/2024-7).

Согласно пункту 2.2 договора размер годовой арендной платы установлен в сумме 2 700 000 рублей.

Арендатор обязался уплачивать арендную плату ежемесячно равными долями в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц.

Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено, что на момент подписания настоящего договора арендатор занимает арендуемый объект с момента расторжения договора аренды от 4 марта 2022 года № 101.

Пунктом 4.1 договора за нарушение арендатором срока внесения арендного платежа предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки платежа.

Обязанность по оплате за пользование указанным земельным участком в период с 7 июня 2023 года по 14 марта 2024 года ООО «Паллада» не исполнена, в результате возник долг в размере долг в размере 1 339 652, 47 рублей.

В претензионном письме от 16 декабря 2024 года № 02-06/14796 арендодатель предложил арендатору долг оплатить и начисленную неустойку, предупредив об обращении в суд с иском о расторжении договора в случае неуплаты долга.

Неисполнение требований претензии явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных законами и законами субъектов Российской Федерации.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлена платность использования земли на территории Российской Федерации, формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Пунктом 7.1 договора аренды от 14 марта 2024 года № 37 стороны предусмотрели, что арендатор занимает арендуемый объект с момента расторжения договора аренды от 4 марта 2022 года № 101 – с 7 июня 2023 года.

Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В силу приведенных норм права, учитывая указанный пункт договора, арендатор обязан был оплатить пользование земельным участком, начиная с 7 июня 2023 года.

Доводы апелляционной жалобы о том, что стороны договора договорились об ином, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 14 марта 2024 года, апелляционным судом не приняты как несостоятельные.

Действительно, в акте указано о том, что по договору начисления производятся с 28 февраля 2024 года.

Вместе с тем акт приема-передачи фиксирует факт передачи объекта аренды от одной стороны другой и не является соглашением сторон об условиях аренды.

Поскольку по условиям соглашения от 5 июля 2023 года о расторжении договора аренды от 4 марта 2022 года № 101 обязательство арендатора – Кима В.М. по уплате арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 27:23:0020114:896 площадью 2959 кв.м, расположенным в <...> прекращено с 7 июня 2023 года, а ООО «Паллада» с 7 июня 2023 года является собственником незавершенного строительством объекта, строящегося на данном земельном участке, и фактическим пользователем указанным земельным участком, последнее обязано пользование оплатить.

Проверив расчет размера стоимости платы за пользование ответчиком рассматриваемым земельным участком и неустойки, начисленной на основании пункта 4.1 договора, апелляционный суд признал его соответствующим фактическим обстоятельствам дела и правильным арифметически.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Расторжение договора является крайней, исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (арендодателя).

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11).

Учитывая, что расторжение договора является крайней, исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору), то обстоятельство, что ответчик долг за пользование арендуемым земельным участком и неустойку оплатил, апелляционный суд признал возможным не применять к ответчику такую меру ответственности как расторжение договора аренды и сохранить договорные отношения.

В суде апелляционной инстанции истец заявил об отказе от иска в части заявленных имущественных требований в связи с уплатой ответчиком долга и неустойки.

Поскольку отказ истца от иска в части закону не противоречит, прав других лиц не нарушает, учитывая свободное волеизъявление его заявителя, отсутствие оснований, объективно препятствующих совершению истцом данного процессуального действия, апелляционный суд его принимает.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

При указанных обстоятельствах производство по настоящему делу подлежит прекращению в части имущественных требований, а обжалуемое решение отмене в указанной части в связи с отказом истца от иска.

В части неимущественного требования решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске о расторжении договора.

Учитывая результат рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, и то обстоятельство, что долг и неустойка уплачены при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, расходы на государственную пошлину по апелляционной жалобе относятся на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 26 мая 2025 года по делу № А73-1742/2025 отменить.

Принять отказ департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска от имущественной части иска, производство по делу в данной части прекратить.

В иске в части расторжения договор аренды земельного участка от 14 марта 2024 года № 37 отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ж.В. Жолондзь

Судьи

Н.Л. Коваленко

А.Ю. Милосердова