Постановление от 13 февраля 2020 г. по делу № А75-6296/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А75-6296/2019


Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2020 года


Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2020 года



Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Севастьяновой М.А.,

Сириной В.В. -

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МКС» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 28.06.2019 (судья Никонова Е.А) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2019 (судьи Краецкая Е.Б., Грязникова А.С., Сидоренко О.А.) по делу № А75-6296/2019 по иску администрации города Сургута (628408, г. Сургут, ул. Энгельса, д. 8, ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к обществу с ограниченной ответственностью «МКС» (628452, ХМАО – Югра, р-н Сургутский, п. Солнечный, пер. Трассовый, д. 3, кв. 5, ОГРН 1108602002860, ИНН 8602168679) о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Суд установил:

администрация города Сургута (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «МКС» (далее – ООО «МКС», общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101188:65, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101188:47, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – постановление № 1299).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 28.06.2019, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2019, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «МКС» обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что судами не принято во внимание, что разрешенный срок для строительства спорного объекта составил всего 3 месяца, в связи с чем имеет место злоупотребление правом со стороны администрации, которая выдала данное разрешение на такой короткий срок; при рассмотрении вопроса о нарушении сроков строительства необходимо было учитывать и оценивать состояние земельного участка, на котором производилось строительство объекта; возникшие сложности с грунтовым основанием по месту застройки объекта и необходимость проведения дополнительных расчетов привели к приостановлению строительства АЗС; суды пришли к ошибочному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101188:47 уже представлялся обществу однократно для завершения строительства.

Администрация в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не представила отзыв на кассационную жалобу.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости с 24.03.2016 на праве собственности ООО «МКС» принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101188:65, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, ул. 1 «З», район острова Заячий, степень готовности – 5 %, площадь застройки 6,5 кв.м.

Между администрацией (арендодатель) и ООО «МКС» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 18.04.2016 № 96 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный в территориальной зоне ИТ.1, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. 1 «З», район острова Заячий, с кадастровым номером 86:10:0101188:47, площадью 4 207 кв.м (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.4 договора участок предоставляется под строительство АЗС на 3 поста.

Срок аренды земельного участка установлен с 19.02.2016 по 18.02.2019, по истечении указанного срока действие договора прекращается (пункт 1.5 договора).

По истечении срока действия договора аренды администрацией проведено обследование, по результату которого установлено, что территория земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101188:47 не огорожена, строительные работы не проводятся (акт осмотра департамента архитектуры и градостроительства администрации от 28.02.2019 № 11/19).

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка истек, объект, для строительства которого он предоставлялся, не возведен, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались статьями 235, 239.1, 422, 425, 432, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положениями Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), постановления № 1299, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исходили из того, что обществом реализовано право на однократное предоставление спорного земельного участка для окончания строительства, новый договор аренды заключен 18.04.2016, следовательно, указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для применения положений статьи 239.1 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют нормам действующего законодательства, а также фактическим обстоятельствам дела.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо приведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

При рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций установлено, что первоначально земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101188:47 в целях строительства АЗС на 3 поста был передан ООО «МКС» на основании договора уступки права аренды земельного участка от 01.12.2013, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Запсибагранс» (далее – ООО «Запсибагранс») и ООО «МКС, а также договора аренды земельного участка от 01.04.2013, заключенного между администрацией (арендодатель) и ООО «Запсибагранс» (арендатор). Факт передачи земельного участка в пользование ООО «МКС» подтвержден актом приема-передачи от 01.12.2013.

Таким образом, вопреки доводам подателя жалобы, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано посредством заключения договора аренды от 18.04.2016 № 96, при этом строительство объекта недвижимости не закончено (степень готовности объекта незавершенного строительства – 5 %).

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов ответчиком не приведено.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции поддерживает выводы судов о том, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, договор аренды земельного участка заключен 18.04.2016 и на момент обращения администрации с иском по настоящему делу срок его действия истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежали применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

На основании вышеизложенного и, учитывая, что в рассматриваемом случае незаконность действий публично-правовых образований и иных органов судами первой и апелляционной инстанций не установлена, предусмотренное пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ основание для отказа в удовлетворении требования администрации об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства отсутствует.

Отклоняя доводы заявителя, суд кассационной инстанции также отмечает, что обществом не доказано, что указанный в разрешении на строительство срок не соответствовал проектной документации спорного объекта и не позволял возвести АЗС в установленный в разрешении срок с учетом того, что участок использовался с 2013 года. Данное разрешение на строительство заявителем обжаловано не было.

При этом судом апелляционной инстанции верно отмечено, что при истечении срока действия разрешения на строительства 22.07.2016 общество на протяжении длительного периода времени каких-либо действий по продлению срока его действия не предпринимало. Доказательств невозможности продления срока действия разрешения на строительство в результате действий (бездействия) уполномоченных органов, в материалы дела не представлено, в связи с чем ссылка подателя кассационной жалобы на злоупотреблении правом со стороны администрации подлежит отклонению.

Довод общества о том, что ответчиком был нарушен срок строительства объекта по не зависящим от него причинам в связи с ненадлежащим состоянием земельного участка, не исключает его вину и не предопределяет наличие безусловной причинно-следственной связи возникшего препятствия с последствиями в виде отсутствия возведенного в установленный договором аренды срок объекта.

Иные доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, выводов судов не опровергают, о неправильном применении норм права не свидетельствуют, по существу, сводятся к несогласию с оценкой судов относительно установленных ими обстоятельств и исследованных доказательств, оснований для которой у суда кассационной инстанции не имеется и в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 28.06.2019 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2019 по делу № А75-6296/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий Т.А. Зиновьева


Судьи М.А. Севастьянова


В.В. Сирина