Решение от 4 октября 2023 г. по делу № А11-2079/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 19

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А11-2079/2023
г. Владимир
4 октября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 27.09.2023.

Полный текст решения изготовлен 04.10.2023.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Монострой" (117452, <...>, эт.2, пом.II, ком.5, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Виста Владимир" (600007, г.Владимир, ул.16 лет Октября, д.48а, помещение 3, ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительных соглашений к договорам; третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество "ДОМ.РФ" (125009, <...>); общество с ограниченной ответственностью "Вереск" (600015, <...>); Прокуратура Владимирской области (600025, <...>); администрация г.Владимира (600017, <...>); Управление архитектуры и строительства администрации г.Владимира (600005, <...>); муниципальное унитарное предприятие "Владимирводоканал" города Владимира (600026, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>); акционерное общество "Газпром газораспределение Владимир" (600017, <...>); общество с ограниченной ответственностью "Объединенные региональные электрические сети" (600017, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>); при участии: от истца ФИО2- по доверенности от 01.12.2022 (сроком действия на 3 года), от ответчика ФИО3- по доверенности от 14.01.2022 (сроком действия по 31.12.2023), ФИО4- по доверенности от 01.09.2023 (сроком действия на 1 год), ФИО5- по доверенности от 17.01.2023 (сроком действия на 1 год), от ООО "Вереск" ФИО2- по доверенности от 18.11.2021 (сроком действия на 3 года), ФИО6- по доверенности, от Прокуратуры Владимирской области не явились, от АО "Газпром газораспределение Владимир" не явились, от ООО "ОРЭС" ФИО7- по доверенности от 21.08.2023 № 30-ОРЭС/23 (сроком действия до 31.12.2023), от иных третьих лиц не явились, установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Монострой" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Виста», в котором просило:

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения от 28.12.2022 к договору субаренды земельных участков от 24.05.2018 № 1, изложив пункт 2.1 договора в редакции истца: «2.1. Срок субаренды земельных участков по договору: до 31.12.2025»; изложив пункт 4.2.15 договора в редакции истца: «Осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов в срок не позднее 31 декабря 2025 года»;

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения от 28.12.2022 к договору о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство от 24.05.2018 № 1, изложив пункт 3.3.7 договора в редакции истца: «Осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов в срок не позднее 31 декабря 2025 года»;

- согласовать изменения в графике осуществления мероприятий по комплексному освоению территории (приложение от 28.12.2022 № 1 к дополнительному соглашению к договору о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство от 24.05.2018 № 1).

Заявлением вх.от 14.06.2023 истец уточнил свои требования и просил:

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения от 28.12.2022 к договору субаренды земельных участков от 24.05.2018 № 1, изложив пункт 2.1 договора в редакции истца: «2.1. Срок субаренды земельных участков по договору: до 31.12.2023»; изложив пункт 4.2.15 договора в редакции истца: «Осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов в срок не позднее 31 декабря 2023 года»;

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения от 28.12.2022 к договору о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство от 24.05.2018 № 1, изложив пункт 3.3.7 договора в редакции истца: «Осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов в срок не позднее 31 декабря 2023 года»;

- согласовать изменения в графике осуществления мероприятий по комплексному освоению территории (приложение от 28.12.2022 № 1 к дополнительному соглашению к договору о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство от 24.05.2018 № 1.

Арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российско й Федерации, принял уточнение иска.

В обоснование заявленных требований истец сослался на статьи 10, 421, 445, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и указал, что для исполнения возложенных на него обязательств по строительству и вводу в эксплуатацию жилых домов необходимо наличие действующего договора субаренды, причем срок действия договора субаренды должен быть не менее, чем срок строительства объектов, указанных в разрешении на строительство.

Пояснил, что действия ООО «Монострой» по изменению срока субаренды по договору от 24.05.2018 № 1 связаны исключительно с необходимостью реализации всех обязательств застройщика по договору комплексного освоения территории от 24.05.2018 № 1, в том числе, ввод многоквартирных домов в эксплуатацию.

Также указал, что обязанность ООО «Виста Владимир» изменить срок субаренды обусловлена следующим: у ООО «Виста Владимир» имеется обязанность в соответствии с пунктом 3.1.1 договора комплексного освоения территории от 24.05.2018 № 1 по предоставлению ООО «Монострой» земельных участков в субаренду для строительства жилых домов; за ООО «Монострой» зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства на спорных территориях (многоквартирные жилые дома с кадастровыми номерами 33:22:011100:1889 и 33:22:011100:1888, отдельно стоящий гараж-стоянка с кадастровым номером 33:22:011100:1897).

Ответчик иск не признал, представил возражения, в которых указал, что изменение содержания пунктом 2.1 и 4.2.15 договора субаренды может повлечь отказ во взыскании арендной платы за увеличенный срок аренды; при рассмотрении дела № А11-13175/2021 ООО «Монострой» было отказано в изменении содержания пункта 2.1 договора субаренды (срок был только пролонгирован судом) и в изменении содержания пункта 4.2.15 договора субаренды, следовательно, договор субаренды и договор комплексного освоения территории в рамках настоящего дела не подлежат изменению.

Ответчик пояснил, что ссылка истца на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации является необоснованной, поскольку однократное продление срока аренды (субаренды) в отношении истца уже имело место решением Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-13175/2021; указал, что не возражает против подписания дополнительных соглашений только при условии соблюдения истцом требований законодательства о платности землепользования.

Также ответчик обратил внимание на несоответствие предложенного истцом к изменению графика осуществления мероприятий по комплексному освоению территории: истец просит продлить срок ввода домов в эксплуатацию до 31.12.2023, а согласно графику по земельному участку с кадастровым номером 33:22:011100:1355 строительные работы будут закончены истцом только 30.06.2025.

Возражая против доводов ответчика, истец пояснил, что АО «ДОМ.РФ» согласовало продление действия договора аренды от 11.01.2018 именно в связи с наличием в пределах границ земельных участков объектов незавершенного жилищного строительства, принадлежащих ООО «Монострой» и ООО «Вереск» (срок действия договора аренды от 11.01.2018 продлен до 17.01.2026); для завершения строительства и ввода жилых домов в эксплуатацию необходимо наличие действующего договора субаренды.

Также истец обратил внимание, что действия ответчика по уклонению от заключения дополнительных соглашений являются злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), направлены исключительно на обеспечение возможности взыскания с истца неустойки по договору субаренды и причинение истцу убытков.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО "ДОМ.РФ", ООО "Вереск", Прокуратура Владимирской области, администрация г.Владимира, Управление архитектуры и строительства администрации г.Владимира, МУП "Владимирводоканал" города Владимира, АО "Газпром газораспределение Владимир" и ООО "Объединенные региональные электрические сети".

АО "ДОМ.РФ" в заключении по иску пояснило, что между ООО «Виста Владимир» и АО «ДОМ.РФ» на основании части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» заключено дополнительное соглашение от 27.12.2022 № 3 к договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусмотрено жилищное строительство, от 11.01.2018 № 20/6-18, действие договора продлено до 17.01.2026. Указало, что исполнение истцом обязательств по комплексному освоению территории без продления действия договора субаренды станет невозможным.

Прокуратура Владимирской области в заключении по иску также пояснила, что отсутствие продленного договора субаренды может препятствовать вводу объектов в эксплуатацию и привести к нарушению прав участников долевого строительства; продление действия разрешений на строительство до 31.12.2023 является существенным изменением обстоятельств, в связи с чем требование ООО «Монострой» подлежит удовлетворению.

Иные третьи лица письменные пояснения не представили.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

18.12.2017 АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (прежнее наименование АО «ДОМ.РФ») проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 33:22:011100:1399 площадью 46 163 кв.м, расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование - многоквартирные жилые дома количество этажей 9-17, по результатам которого между АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (арендодатель) и ООО «Виста Владимир» (арендатор) заключен договор от 11.01.2018 № 20/6-18 аренды земельного участка для комплексного освоения территории.

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 11.01.2018 № 20/6-18 арендодатель обязуется предоставить земельный участок площадью 46 163 кв.м, кадастровый номер 33:22:011100:1339, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома количество этажей 9-17, по адресу: <...> установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1. Почтовый адрес ориентира: МО г.Владимир.

В пункте 1.2 договора от 11.01.2018 № 20/6-18 указано, что участок предоставляется для осуществления комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается жилищное строительство; обязательства по комплексному освоению территории выполняются арендатором за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц в соответствии с условиями договора, договоров аренды, купли-продажи земельных участков, образованных из участка, и договора о комплексном освоении территории.

В соответствии с пунктом 1.3.3 договора от 11.01.2018 № 20/6-18 передача арендатором третьему лицу своих прав и обязанностей по договору осуществляется одновременно с передачей такому третьему лицу прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории; передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, образованных из участка, допускается одновременно в отношении всех земельных участков, образованных из участка.

Срок аренды участка по договору 5 лет (пункт 2.1 договора от 11.01.2018 № 20/6-18).

В соответствии с пунктом 6.2.1 договора от 11.01.2018 № 20/6-18 арендатор обязуется заключить с арендодателем договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора, с пунктом 6.2.5 – осуществить жилищное строительство в соответствии с договором о комплексном освоении территории, с пунктом 6.2.6 – осуществить строительство иных объектов, предусмотренных проектом планировки территории, включая объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечить передачу указанных объектов в государственную или муниципальную собственность либо оформление их в частную собственность в соответствии с договором о комплексном освоении территории.

17.05.2018 в связи с образованием шести земельных участков путем раздела участка земельного участка с кадастровым номером 33:22:011100:1399 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды от 11.01.2018 № 20/6-18, в соответствии с которым арендатору предоставлены участки общей площадью 46 163 кв.м (с кадастровыми номерами: 33:22:011100:1351 – 9 110 кв.м, 33:22:011100:1352 – 7 329 кв.м, 33:22:011100:1339 – 4 367 кв.м, 33:22:011100:1353 – 7 794 кв.м, 33:22:011100:1354 – 8 447 кв.м, 33:22:011100:1355 – 9 116 кв.м).

27.12.2022 между АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» и ООО «Виста Владимир» подписано дополнительное соглашение № 3 к договору аренды от 11.01.2018 № 20/6-18, согласно которому срок действия договора аренды (срок аренды) увеличивается на 3 года до 17.01.2026; размер арендной платы в связи с увеличением срока аренды не изменяется.

11.01.2018 между АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» и ООО «Виста Владимир» (застройщик) заключен договор № 20/7-18 о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство, в пункте 1.1 которого установлено, что застройщик обязуется своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить комплексное освоение территории в границах земельного участка общей площадью 46 163 кв.м (кадастровый номер 33:22:011100:1339), а АО «АИЖК» обязуется создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств. Привлечение средств третьих лиц не влияет на права и обязанности застройщика по договору.

Между сторонами подписан график осуществления мероприятий по комплексному освоению территорий (приложение № 1 к дополнительному соглашению от 18.05.2018 № 1 к договору о комплексном освоении территории от 11.01.2018 № 20/7-18), в том числе, на земельных участках с кадастровыми номерами 33:22:011100:1355 и 33:22:011100:1354 разрешение на ввод объектов в эксплуатацию домов должно быть получено застройщиком до 4 квартала 2021 года (до 31.12.2021).

15.12.2017 между ООО «Виста Владимир» (сторона-1) и ООО «Вереск» (сторона-2, застройщик) заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны договорились о заключении в будущем договора о совместной деятельности для достижения следующей цели: комплексное освоение территории на условиях аукциона на право заключения договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 46 163 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 33:22:011100:1339, для комплексного освоения территории, в рамках которого осуществляется, в том числе, жилищное строительство.

24.05.2018 между ООО «Виста Владимир» (арендатор) и ООО «Монострой» (субарендатор) заключен договор № 1 субаренды земельных участков для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатор обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а субарендатор обязуется принять земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 33622:011100:1354 площадью 8 447 кв.м по адресу: <...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1. Почтовый адрес ориентира: МО г.Владимир (городской округ);

- земельный участок с кадастровым номером 33622:011100:1355 площадью 9 116 кв.м по адресу: <...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1. Почтовый адрес ориентира: МО г.Владимир (городской округ).

В пункте 1.1 договора субаренды от 24.05.2018 № 1 указано, что участки принадлежат арендатору на основании договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство от 11.01.2018 № 20/6-18, заключенного с АО «ДОМ.РФ».

В соответствии с пунктом 1.2 договора субаренды от 24.05.2018 № 1 земельные участки предоставляются субарендатору для осуществления комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство.

Пунктом 2.1 договора субаренды от 24.05.2018 № 1 предусмотрено, что срок субаренды земельных участков по договору – до 30.06.2021.

За пользование участком субарендатор уплачивает арендную плату за весь срок субаренды указанный в п.2.1 договора в размере ориентировочно 229 500 000 руб. Размер арендной платы соответствует 17 % площади жилых помещений (квартир), возводимых на земельных участках, исходя из планируемой застройки участков домами с жилой площадью 30 000 кв.м (пункт 3.1 договора субаренды от 24.05.2018 № 1).

В пункте 3.2 договора субаренды от 24.05.2018 № 1 стороны определили порядок оплаты субарендной платы.

В соответствии с пунктом 4.1 договора субаренды от 24.05.2018 № 1 арендатор обязуется: заключить с субарендатором договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора; передать земельные участки субарендатору по акту приема-передачи на срок аренды, указанный в пункте 2.1 договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после регистрации настоящего договора и заключения договоров поручительства об обеспечении обязательств сторонами.

Согласно пункту 4.2.5 договора субаренды от 24.05.2018 № 1 субарендатор обязан осуществить жилищное строительство в соответствии с договором о комплексном освоении территории.

В пункте 4.2.15 договора субаренды от 24.05.2018 № 1 стороны согласовали, что субарендатор обязан осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов в срок не позднее 30 июня 2021 года.

В случае нарушения субарендатором сроков, установленных пунктом 3.2., 4.2.15 договора субаренды от 24.05.2018 № 1, арендатор вправе потребовать от субарендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от суммы арендной платы за каждый день просрочки (пункт 7.2 договора субаренды от 24.05.2018 № 1).

Стороны согласовали в договоре субаренды от 24.05.2018 № 1 (пункт 7.8), что если по окончании срока субаренды субарендатор продолжает пользоваться земельными участками, то субарендатор дополнительно выплачивает арендатору за пользование земельными участками арендную плату в размере 45 руб. за кв.м площади земельного участка в месяц без НДС (если арендатор не будет являться плательщиком НДС) или 53,1 руб. за кв.м площади земельного участка в месяц с НДС (если арендатор будет являться плательщиком НДС). Данная арендная плата выплачивается субарендатором до 10 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 8.3 договора субаренды от 24.05.2018 № 1 он действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором. Об исполнении обязательств по договору субарендатор письменно уведомляет арендатора с приложением подтверждающих документов.

Дополнительным соглашением от 25.07.2018 № 1 к договору субаренды от 24.05.2018 № 1 стороны внесли изменения в общую площадь возводимых помещений - 37 752,21 кв.м, и в субарендную плату - 288 804 406 руб.50 коп.

24.05.2018 между ООО «Виста Владимир» (арендатор) и ООО «Монострой» (застройщик) заключен договор № 1 о комплексном освоении территории, в рамках которого осуществляется, в том числе, жилищное строительство, в соответствии с пунктом 1.1 которого застройщик обязуется своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц (или) средств других лиц выполнить комплексное освоение территории на следующих земельных участках:

- земельный участок с кадастровым номером 33:22:011100:1354 площадью 8 447+/- 32 кв.м, по адресу: МО г.Владимир (городской округ), <...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1. Почтовый адрес ориентира: МО г.Владимир (городской округ);

- земельный участок с кадастровым номером 33:22:01100:1355 площадью 9 111.6+/- 33 кв.м по адресу: МО г.Владимир (городской округ), <...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1, Почтовый адрес ориентира: МО г.Владимир (городской округ).

В соответствии с пунктом 1.2 договора о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 1 комплексное освоение включает в себя: строительство на земельных участках объектов жилищного строительства; строительство на земельных участках объектов в соответствии с документацией по планированию территории, в том числе, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры.

Арендатор обязуется предоставить застройщику в субаренду земельные участки в порядке и на условиях, указанных в договоре субаренды (пункт 3.1.1 договора о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 1).

В пункте 3.3.7 договора о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 1 ООО «Монострой» приняло на себя обязательство по осуществлению жилищного строительства и ввод в эксплуатацию домов не позднее 30 июня 2021 года.

В соответствии с пунктом 4.1 договора о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 1 в случае неисполнения мероприятий по освоению территорий в сроки, установленные договором и графиком осуществления мероприятий по комплексному освоению территорий, нарушения сроков и требований к минимальному объему осуществления на участках жилищного и иного строительства (любого из этапов), арендатор вправе за каждое нарушение потребовать от застройщика уплаты неустойки в размере 13 753 руб. за каждый месяц просрочки.

В соответствии с пунктом 4.3 договора о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 1 за нарушения иных сроков, предусмотренных договором, арендатор вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки в размере 2 410 руб. за каждый день просрочки.

В приложении к договору о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 1 стороны согласовали график осуществления мероприятий по комплексному освоению территории:


№


Наименование мероприятия


Дата начала


Дата завершения


Подтверждающий документ


Дата передачи подтверждающего документа арендатору

3 ЗУ № 3 33:22:011100:1355

1)проектные работы + экспертиза + разрешение на строительство

30.05.2018

01.07.2018

Разрешение на строительство

Не позднее 01.07.2018

2)строительные работы

01.07.2018

01.04.2021

График строительных работ

Не позднее 01.07.2018

3)благоустройство территории

01.02.2021

30.06.2021

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Не позднее 30.06.2021

4)сдача объекта


2 квартал 2021 года

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Не позднее 30.06.2021

4 ЗУ № 4 33:22:011100:1354

1)проектные работы + экспертиза + разрешение на строительство

30.05.2018

01.07.2018

Разрешение на строительство

Не позднее 01.07.2018

2)строительные работы

01.07.2018

01.04.2021

График строительных работ

Не позднее 01.07.2018

3)благоустройство территории

01.02.2021

30.06.2021

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Не позднее 30.06.2021

4)сдача объекта


2 квартал 2021 года

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Не позднее 30.06.2021


Департаментом строительства и архитектуры администрации Владимирской области ООО «Монострой» выданы разрешения на строительство:

- от 09.06.2018 № 33-000-43-2018 - на многоквартирный жилой дом, отдельно стоящий гараж-стоянка закрытого типа для легковых автомобилей, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 33:226011100:1355, срок разрешения первоначально до 09.09.2020, впоследствии продлен сначала до 30.06.2021, во второй раз – до 31.12.2022, в настоящее время – до 31.12.2023;

- от 09.06.2018 № 33-000-41-2018 на многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011100:1354, срок разрешения первоначально до 26.10.2020, впоследствии продлен сначала до 30.06.2021, во второй раз – до 31.12.2022, в третий раз – до 30.06.2023, в настоящее время – до 31.12.2023.

В настоящее время за ООО «Монострой» зарегистрировано право собственности на следующие объекты:

- многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011100:1354, площадь объекта 1653, 9 кв.м, степень готовности объекта - 80 %, кадастровый номер дома: 33:22:011100:1889;

- многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011100:1355, площадь объекта 2152,7 кв.м, степень готовности объекта - 80 %, кадастровый номер дома 33:22:011100:1888.

Истец 29.12.2022 направил в адрес ответчика письмо от 28.12.2022 № ООО-281222-2, в котором просил внести изменения в пункт 2.1 договора субаренды от 24.05.2018 № 1 и установить срок субаренды до 31.12.2025, а также внести изменения в пункт 3.3.7 договора о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 1 и в приложение к нему, установив срок сдачи объектов строительства – 4 квартал 2025 года, срок получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию – до 29.12.2025 и срок благоустройства территории – до 29.12.2025.

К письму от 28.12.2022 № ООО-281222-2 истец приложил подписанные со своей стороны:

- дополнительное соглашение от 28.12.2022 к договору субаренды от 24.05.2018 № 1, в котором изменен срок субаренды земельных участков - до 31.12.2025 (пункт 2.1 договора субаренды) и срок осуществления жилищного строительства и ввода в эксплуатацию домов – не позднее 31.12.2025 (пункт 4.2.15 договора субаренды);

- дополнительное соглашение от 28.12.2022 к договору о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 1, в котором изменен срок осуществления жилищного строительства и ввода в эксплуатацию домов – не позднее 31.12.2025 (пункт 3.3.7 договора) и приложение № 1 к договору (график осуществления мероприятий продлен до 4 квартала 2025 года).

Ответчик в письме от 01.02.2023 сообщил истцу, что не может продлить договор до 31.12.2025, так как дополнительное соглашение между ООО «Виста Владимир» и АО «ДОМ.РФ» о продлении договора аренды земельного участка от 11.01.2018 № 20/6-18 до сих пор не зарегистрировано; истец готов продлить срок действия договора субаренды до 31.12.2025 при условии погашения существующей задолженности по договору; в отношении договора о комплексном освоении территории сообщил, что готов подписать дополнительное соглашение с измененным графиком при условии согласования ООО «Монострой» аналогичного графика между ООО «Виста Владимир» и АО «ДОМ.РФ».

Посчитав, что ответчик неправомерно уклоняется от подписания дополнительных соглашений, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Следовательно, по истечении срока своего действия договор субаренды от 24.05.2018 № 1 не может продлиться на неопределенный срок.

Договор субаренды от 24.05.2018 № 1 заключен в целях осуществления комплексного освоения территории, осуществления жилищного строительства на земельных участках. ООО «Монострой» продлены разрешения на строительство домов на срок до 31.12.2023, право собственности на возведенные объекты (степень готовности 80 %) зарегистрировано за ООО «Монострой».

Между АО «ДОМ.РФ» и ООО «Виста Владимир» на основании части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» подписано дополнительное соглашение от 27.12.2022 № 3 к договору аренды от 11.01.2018 № 20/6-18: действие договора аренды продлено до 17.01.2026.

Перечень документов, которые необходимо представить для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, установлен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В частности часть 3 статьи 55 указанного Кодекса установлено, что для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок (пункт 1); разрешение на строительство (пункт 3).

Договор субаренды от 24.05.2018 № 1 заключен исключительно для осуществления субарендатором жилищного строительства в соответствии с договором о комплексном освоении территории (пункт 2.4.5), следовательно, у ООО «Виста Владимир» отсутствуют основания для отказа в продлении срока действия договора субаренды земельных участков, предоставленных субарендатору для строительства, до 31.12.2023 (срок, на который продлено действие разрешения на строительство).

Суд не находит оснований для удовлетворения требования ООО «Монострой» о внесении изменений в пункт 4.2.15 договора субаренды от 24.05.2018 № 1 и изменения сроков осуществления жилищного строительства и ввода домов в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 4.2.15 договора субаренды от 24.05.2018 № 1 ООО «Монострой» обязалось осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов не позднее 30 июня 2021 года. Согласно договору о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 1 разрешение на ввод в эксплуатацию домов должно быть получено не позднее 30.06.2021.

Продление судом срока договора субаренды до 31.12.2023 вызвано существенным изменением обстоятельств, продлением разрешений на строительство домов, необходимо в целях оформления прав на земельные участки, на которых расположены возведенные многоквартирные дома со степенью готовности 80 % и их дальнейшего строительства в соответствии с условиями разрешений на строительство.

Суд исходит из того, что исполнение договора субаренды от 24.05.2018 № 1 без изменения условий о сроке его действия, может нарушить соответствующее договору на предоставление земельных участков для строительства соотношение имущественных интересов сторон, повлечь для ООО «Монострой» такой ущерб, что оно в значительной степени лишилось бы того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора субаренды.

Однако, продление ООО «Монострой» принятых на себя перед ООО «Виста Владимир» обязательств по осуществлению жилищного строительства таким условиям для внесения изменений в договор не отвечает.

При этом суд отмечает, что продление разрешений на строительство, продление судом срока договора субаренды от 24.05.2018 № 1 до 31.12.2023 не исключают исполнения ООО «Монострой» принятого в пункте 7.8 договора обязательства в виде внесения арендной платы в размере 45 руб. с кв.м площади.

В отношении требования истца о внесении изменений в договор о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство от 24.05.2018 № 1, суд приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, поскольку истец, вопреки требованиям пункта 2 части 2 статьи 450, части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привел каких-либо оснований для изменения данного договора.

Продление срока действия разрешений на строительство не является обстоятельством, в связи с наступлением которого необходимо внесение изменений в данный договор, поскольку истцом не доказано, что исполнение договора о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство от 24.05.2018 № 1 без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; что в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; что продление действия разрешений на строительство вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Кроме того, как следует из материалов дела, АО «ДОМ.РФ» письмами от 15.02.2021 № 1612-АА и от 05.04.2023 № 4368-СС отказало ООО «Виста Владимир» во внесении изменений в график осуществления мероприятий по комплексному освоению территории, утвержденный дополнительным соглашением от 18.05.2018 № 1 к договору о комплексном освоении территории от 11.01.2018 № 20/6-18, пояснив, что срок комплексного освоения территории установлен протоколом об итогах аукциона от 18.12.2017 № А578-15/2017/2 и составляет 5 лет, Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не предусмотрено продление сроков комплексного освоения территории.

Истцом не представлено пояснений, каким образом невнесение изменений в договор о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство от 24.05.2018 № 1 препятствует продолжению строительства, а также пояснений, по какой причине невозможно исполнение данного договора без внесения в него изменений.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

продлить срок действия договора субаренды земельных участков для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство, от 24.05.2018 № 1, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Монострой» и обществом с ограниченной ответственностью «Виста Владимир», до 31.12.2023.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Монострой» в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Виста Владимир» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Монострой» 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья В.В.Романова