Решение от 18 декабря 2025 г. АС Калининградской области

Арбитражный суд Калининградской области Рокоссовского ул., д. 2, <...>

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград Дело № А21-6527/2025 «19» декабря 2025 года «08» декабря 2025 года объявлена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грозной К.Р., рассмотрев в судебном заседании, проведенном посредством веб-конференции, дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды;

третье лицо: ФИО3; при участии: от ИП ФИО1 – ФИО4 по доверенности, от ИП ФИО5 – не явились извещены (онлайн не подключился), от третьего лица – не явились извещены;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО5) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:131840:652 от 22.09.2021 года; о применении последствий недействительности сделки - признании Договора аренды земельного участка действующим на срок до 19.06.2026 года о признании недействительной односторонней сделки по расторжению Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:131840:652, от 22.09.2021 года; о применении последствий

недействительности сделки - признании Договора аренды земельного участка действующим на срок до 19.06.2026 года.

Третьим лицом по спору привлечена ФИО3.

В судебное заседание ответчик и третье лицо своих представителей не направили, извещены о времени заседаний надлежащим образом, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель ИП ФИО1, ссылаясь на имеющиеся в деле доказательства, исковые требования поддержал, указал на отсутствие нарушений договора со стороны арендатора, действующий срок договора, связь аренды и инвестиционного соглашения.

Исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд признает исковые требования подлежащими отклонению.

Как следует из материалов дела, а также установлено постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2025 г. по делу А21-16126/2024, 19.11.2020 между ИП ФИО5 (инвестор) и ИП ФИО1 (заказчик-застройщик) заключен инвестиционный договор № 1, в соответствии с которым инвестор в качестве инвестиции передает заказчику-застройщику в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:131840:147 и 39:15:131840:370 для осуществления проектирования и инвестиционной деятельности на земельном участке, результатом инвестиционной деятельности является многоквартирный жилой дом по адресу: <...>.

Согласно пункту 5.1 договора срок реализации инвестиционного договора составляет предположительно 2,5 года и исчисляется со дня регистрации уполномоченным органом договора аренды земельного участка.

22.09.2021 сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к инвестиционному договору, согласно которому инвестором объединены принадлежащие ему земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:131840:370 и 39:15:131840:147 и образован новый земельный участок с кадастровым номером 39:15:131840:652, который является инвестиционным вкладом истца.

25.03.2024 сторонами подписано дополнительное соглашение № 2 к инвестиционному договору, согласно которому срок реализации инвестиционного договора составляет предположительно 2,5 года и исчисляется со дня получения заказчиком-застройщиком разрешения на строительство многоквартирного жилого дома.

19.12.2023 Министерство градостроительной политики Калининградской области выдало ФИО1 разрешение № 39-15-572-2023 на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с КН 39:15:131840:652.

20.06.2023 ФИО6 в связи с заключением с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером

39:15:131840:652 выдал ФИО1 письменное разрешение на безвозмездное использование в течение трех лет земельным участком с кадастровым номером 39:15:131840:151 при осуществлении строительства многоквартирного жилого дома для организации проезда/прохода к земельному участку с кадастровым номером 39:15:131840:652, для возможного складирования строительных материалов и размещения строительной техники.

Впоследствии 20.10.2023 ФИО2 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор № 1 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:131840:151 для использования и организации строительной площадки (проезд, проход, складирование строительных материалов, установка строительных бытовок, размещение строительной техники) на период строительства 11 месяцев для осуществления строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером, при этом в договоре указано на заключение договора на безвозмездной основе.

25.03.2024 сторонами подписано дополнительное соглашение к инвестиционному договору, согласно которому срок реализации проекта составляет предположительно 2,5 года и исчисляется со дня получения заказчиком-застройщиком разрешения на строительство многоквартирного жилого дома.

Ссылаясь на прекращение действия договора аренды от 20.10.2023 № 1 земельного участка с кадастровым номером 39:15:131840:151, ИП ФИО5 обратился в суд с иском в рамках преюдициального дела № А21-16126/2024 об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 39:15:131840:151, осуществив вывоз расположенных на нем строительных материалов, строительных бытовок, строительной техники, обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи после его освобождения. Решением от 24.04.2025 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2025 г. по делу А21-16126/2024, решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.04.2025 по делу № А21-16126/2024 отменено, требования удовлетворены обязанием индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 39:15:131840:151, осуществив вывоз расположенных на нем строительных материалов, строительных бытовок, строительной техники, обязанием возвратить земельный участок по акту приема-передачи после его освобождения в течение месяца со дня принятия настоящего постановления.

При этом суд указал следующее.

Согласно статье 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном

договором.

Основания прекращения права безвозмездного пользования земельным участком установлены статей 47 Земельного кодекса Российской Федерации.

К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, установленные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах суд установил законность требований ИП ФИО5.

В рамках настоящего дела ИП ФИО1 просит признать недействительной односторонней сделкой расторжение Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:131840:652 от 22.09.2021 года.

Исходя из положений статей 153 и 450 ГК РФ по своей правовой природе отказ от исполнения договора представляет собой одностороннюю сделку, которая в силу положений пункта 1 статьи 168 ГК РФ является оспоримой.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иного закона, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу положений пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не

предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Пунктом 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что согласно пункту статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 ГК РФ).

Согласно первоначальной редакции договора аренды земельного участка от 22.09.2021 г., договор заключен на срок 2,5 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Дополнительным соглашением от 25.03.2024 г. стороны установили изложение п. 6.1. в следующей редакции: «Настоящий договор заключен сроком на 2,5 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке».

Из буквального толкования указанного пункта соглашения не следует его продление, так как новая редакция все также требует исчисления срока начала аренды с момента его государственной регистрации.

Необходимо отметить, что стороны выбрали форму изложения пунктов договора в новой редакции, а не установили новые сроки и не поставили срок в зависимость от заключения (регистрации) дополнительного соглашения.

Условие абзаца 7 п.2.2 из раздела «арендная плата» о сроке передачи недвижимого имущества в 2,5 года с момента получения заказчиком-застройщиком разрешения на строительства многоквартирного жилого дома, не может квалифицироваться как условие о сроке.

Во-первых, условие о фактической передаче относится к условиям об оплате. Кроме того, период фактического использования арендатором

предмета аренды может не совпадать со сроком договора, но не может его заменять.

Также, с силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. В последнем случае событие, которым обусловлено прекращение договора аренды, может рассматриваться в качестве срока договора при условии, что его наступление не зависит от воли и действий сторон или третьих лиц (см. п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Проанализировав указанные обстоятельства, суд полагает, что сСрок действия договора аренды истек 01.04.2023 г., и, поскольку стороны не заявили о его расторжении, с этого момента считался заключенным на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора, за три месяца.

Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Как указано в преюдициальном судебном акте, право на отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установлено законом и не может быть ограничено, в том числе поставлено в зависимость от осуществления ответчиком строительства объекта для реализации инвестиционного проекта.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

Как следует из положений частей 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (части 3, 4 статьи 71 АПК РФ).

Доводы истца о нарушении условий инвестиционного соглашения и нарушения его прав как застройщика-заказчика не являются относимыми к настоящему спору и подлежат защите в установленном законом порядке в рамках отдельных требований. Т.е. в случае, если расторжение в одностороннем порядке договора аренды нарушило права ИП ФИО1 как

стороны инвестиционного договора, он вправе требовать восстановления этих прав, но указанное не может влиять на объем прав арендодателя.

Исходя из изложенных обстоятельств, учитывая избранный способ защиты своих прав, в удовлетворении иска следует отказать.

Истцу возвращается из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в размере 15 000 рублей.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Вернуть индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 15 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья И. Л. Гурьева