Решение от 17 апреля 2025 г. по делу № А33-24969/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

18 апреля 2025 года Дело № А33-24969/2024

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 15 апреля 2025 года. В полном объёме решение изготовлено 18 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Курбатовой Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>) г. Красноярск

к обществу с ограниченной ответственностью «Орион» (ИНН <***>, ОГРН <***>) г. Абакан

о взыскании неустойки, об обязании заключить договор,

в судебном заседании присутствуют:

от ответчика (онлайн): ФИО1, представитель по доверенности от 18.12.2023 (3

года), личность удостоверена паспортом, представлен диплом об образовании, в отсутствие истца,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО2,

установил:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Орион» (далее – ответчик):

- об обязании за счет собственных средств заключить договор тепло- и водоснабжения;

- о взыскании 857 311,46 руб. неустойки по договору № 14124 от 26.04.2021 за нарушение п. 4.3.9.

Определением суда от 19.08.2024 исковое заявление принято к производству суда, возбуждено производство по делу в порядке упрощенного производства.

Определением суда от 14.10.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителя истца.

Информация о дате и месте проведения судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru (портал Федерального Арбитражного Суда Российской Федерации: http: www.arbitr.ru/grad/).

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного Код доступа к материалам дела -

процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителя истца.

Информация о дате и месте проведения судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru (портал Федерального Арбитражного Суда Российской Федерации: http: www.arbitr.ru/grad/).

От ответчика поступили письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика пояснил позицию по делу и ответил на вопросы суда.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Орион» (далее - арендатор) на основании протокола аукциона на право заключения договора аренды на объект муниципального нежилого фонда от 13.04.2021 № б/н заключен договор аренды нежилого здания с правом пользования земельным участком от 26.04.2021 № 14124 (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое здание число этажей:3, в том числе подземный 1, с кадастровым номером 24:50:0600023:671, общей площадью 999 кв. м., расположенное по адресу: <...> (далее – объект аренды), для использования с целью осуществления предпринимательской и иной деятельности, непротиворечащей действующему законодательству Российской Федерации, с правом пользования земельным участком, с кадастровым номером 24:50:0600023:472, общей площадью 3 711 кв. м. категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, адрес объекта: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Кировский район, ул. Академика Вавилова, участок 29а.

Согласно пункту 1.2 договора объект аренды считается преданным с даты подписания акта приема – передачи.

В силу пункта 2.1 договора срок действия договора устанавливается с 26 апреля 2021 года по 25 апреля 2026 года включительно.

Пунктом 4.3.9 договора предусмотрено, что арендатор обязан в месячный срок со дня подписания акта приема – передачи заключить договоры с организацией (-ми), оказывающей (-ми) коммунальные услуги и (или) услуги по эксплуатационному содержанию объекта, услуги по содержанию общего имущества (в том числе, если объектом аренды выступает недвижимое имущество в жилом доме), а также несущей расходы по содержанию мест общего пользования, на весь срок действия договор а.

Арендатор самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Осуществление эксплуатационных расходов по содержанию объекта аренды является обязанностью арендатора.

В соответствии с пунктом 5.3 договора за невыполнение иных обязательств, предусмотренных договором, виновная сторона уплачивает штраф в размере 20% годовой арендной платы по каждому факту выявленных нарушений.

Согласно акту приема – передачи, являющемуся приложением № 1 к договору, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование объект аренды в удовлетворительном санитарно – техническом состоянии.

Датой фактической передачи объекта аренды во временное пользование арендатору считать 26 апреля 2021 года.

В приложении № 2 к договору сторонами согласован размер арендной платы в месяц – 308 548,80 руб., в год - 3 702 585,60 руб.

В обоснование исковых требований истец указывает, что ответчиком не заключены договоры тепло- и водоснабжения в отношении объекта аренды.

В материалы дела представлен ответ Красноярского филиала общества с ограниченной ответственностью «Сибирская теплосбытовая компания» от 06.03.2024 № 10-1/1-58942/24-0-1», согласно которому арендатор в отношении здания, расположенного по адресу: <...>, с просьбой о заключении договора не обращался.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указывает о невозможности подключения объекта аренды к централизованным сетям холодного водоснабжения и теплоснабжения ввиду ветхого технического состояния внутриобъектных сетей.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы присутствующих в заседании лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 123 Конституции Российской Федерации, статьям 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

С учетом, представленных в материалы дела доказательств судом установлено, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договоров аренды. Данные правоотношения регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Суд установил, что между сторонами заключен договор аренды, объект аренды передан в пользование арендатора.

При этом одной из обязанностей арендатора по договору являлось заключение договора с организацией, оказывающей коммунальные услуги и (или) услуги по эксплуатационному содержанию нежилого помещения (здания), услуги по содержанию общего имущества (в том числе, если объектом аренды выступает недвижимое имущество в жилом доме), а также несущей расходы по содержанию мест общего пользования (пункты 3.5, 4.2.10 договора).

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Гражданский кодекс Российской Федерации и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией). Согласно ответу на вопрос № 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015), в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Урегулирование сторонами договора аренды недвижимости вопросов, связанных с организацией правоотношений с исполнителем коммунальных услуг или

ресурсоснабжающей организацией по поводу содержания объекта аренды, закон не относит к числу существенных условий договора аренды недвижимости.

Вместе с тем, в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ, существенными являются также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Кроме того, статья 210 ГК РФ о несении бремени содержания имущества собственником является диспозитивной нормой, предусматривает возможность установления договором иного порядка распределения бремени содержания имущества.

С учетом принципа свободы договора в гражданских правоотношениях, а также возможности признания в качестве существенных условий договора условий, не указанных в качестве таковых в законе, стороны договора аренды вправе согласовать, что помимо общих обязанностей арендатора в отношении объекта аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ), арендатор обязан самостоятельно, без участия и привлечения средств собственника организовать правоотношения с исполнителем коммунальных услуг либо ресурсоснабжающими организациями по поводу оказания коммунальных услуг, а также оплачивать такие услуги.

Подобное условие, в случае включения его сторонами в текст договора, следует признать в качестве существенного условия договора аренды, поскольку стороны тем самым исключают собственника из числа обязанных субъектов отношений с ресурсоснабжающими организациями в отношении объекта аренды, включая обязанность по оплате коммунальных услуг.

Условия, обязывающие арендатора заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями либо исполнителем коммунальных услуг в целях обеспечения объекта аренды необходимыми ресурсами и его надлежащего содержания, влекут возникновение у арендатора самостоятельного обязательства неимущественного характера.

Предусмотрев в договоре обязанность арендатора по заключению в предусмотренный срок договоров с организациями, оказывающими коммунальные услуги, услуги по содержанию общего имущества, стороны тем самым договорились о том, что арендатор должен исполнить гражданско-правовое обязательство, заключающееся в совершении определенных действий, результатом которых является заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, управляющей компанией.

Следовательно, к данному обязательству применяются положения подраздела 1 раздела III ГК РФ «Общие положения об обязательствах».

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Таким образом, в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации общество с ограниченной ответственностью «Орион» как сторона по гражданско-правовой сделке (договору аренды) должно надлежащим образом соблюдать согласованные в ней условия. В противном случае истец управомочен на предъявление иска о понуждении ответчика к исполнению обязательства в натуре.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.01.2017 № 305-ЭС16-14210 по делу № А40-85057/2015.

Статьей 12 ГК РФ в числе способов защиты, к которым может обратиться лицо, право которого нарушено, установлено право требовать присуждения к исполнению обязанности в натуре. Согласно данной норме и разъяснениям, приведенным в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», выбор конкретного способа защиты принадлежит лицу, чье право нарушено.

Согласно статье 308.3 ГК РФ, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1) (пункт 1).Защита кредитором своих прав в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи не освобождает должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (глава 25) (пункт 2).

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), согласно пункту 1 статьи 308.3, статье 396 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При этом следует учитывать, что в соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства. При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным. Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения ГК РФ, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства. Не может быть отказано в удовлетворении иска об исполнении обязательства в натуре в случае, когда надлежащая защита нарушенного гражданского права истца возможна только путем понуждения ответчика к исполнению в натуре и не будет обеспечена взысканием с ответчика убытков за неисполнение обязательства, например, обязанностей по представлению информации, которая имеется только у ответчика, либо по изготовлению документации, которую правомочен составить только ответчик.

Согласно пункту 23 Постановления № 7, по смыслу пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ, кредитор не вправе требовать по суду от должника исполнения обязательства в натуре, если осуществление такого исполнения объективно невозможно, в частности, в случае гибели индивидуально-определенной вещи, которую должник был обязан передать кредитору, либо правомерного принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления акта, которому будет противоречить такое исполнение обязательства.

В силу пункта 24 Постановления № 7 случае, если исполнение обязательства в натуре возможно, кредитор по своему усмотрению вправе либо требовать по суду такого исполнения, либо отказаться от принятия исполнения (пункт 2 статьи 405 ГК РФ) и взамен исполнения обязательства в натуре обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных неисполнением обязательства (пункты 1 и 3 статьи 396 ГК РФ). Предъявление требования об исполнении обязательства в натуре не лишает его права потребовать возмещения убытков, неустойки за просрочку исполнения обязательства.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Следовательно, судебной защите подлежат только нарушенные или оспариваемые права и законные интересы

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 64 АПК РФ, доказательствами по делу являются сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком неимущественной обязанности, предусмотренной пунктом 4.2.10 договора аренды, просит обязать ответчика за счет собственных средств заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, предоставляющими коммунальные услуги (водоснабжение, теплоснабжение).

Вместе с тем, согласно представленному в материалы дела письму от 30.08.2021 общества с ограниченной ответственностью «Сибскай плюс» по результатам обследования внутриобъектных сетей холодного водоснабжения и теплоснабжения здания, расположенного по адресу <...> установлено, что их присоединение к соответствующим централизованным сетям ресурсоснабжающих организаций не представляется возможным ввиду ветхого технического состояния указанных внутриобъектных сетей. Техническое состояние обследованных внутриобъектных сетей не позволяется обеспечить приём ресурсов ХВС и теплоносителя под нормативным давлением.

Кроме того, в материалы дела представлено заключение эксперта № 15/2024 ООО «Независимая оценка», согласно которому объект аренды в неудовлетворительном техническом состоянии, инженерное оборудование здания требует полной замены, в текущем состоянии непригодно для эксплуатации.

В силу пункта 17 статьи 2 от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (далее - Закон о теплоснабжении) надежность теплоснабжения определяется, как характеристика состояния системы теплоснабжения.

Правоотношения в сфере водоснабжения и водоотведения регулируются Федеральным законом от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (далее - Федеральный закон № 416-ФЗ), в пунктах 1 - 3 статьи 18 которого, в частности, указано, что подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, к централизованным системам холодного водоснабжения и (или) водоотведения осуществляется на основании заявления в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности для подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом и правилами холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Вместе с тем, при неудовлетворительном техническом состоянии инженерных систем отсутствует целесообразность на заключение договоров тепло – и водоснабжения в целях предотвращения возникновения аварийных ситуаций.

В материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о технической исправности инженерных сетей объекта аренды.

В соответствии со статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Частью 3.1 статьи 70 АПК РФ определено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Стороны, наделенные равными процессуальными правами и обязанностями, установленными статьей 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, должны добросовестно ими пользоваться.

Таким образом, права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому в случае, нереализации участником процесса предоставленных ему законом прав, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с несовершением определенных действий.

Исходя из содержания и смысла положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сторона процесса вправе и обязана представить в подтверждение своих требований или возражений определенные доказательства, которые могут быть признаны судом минимально достаточными для подтверждения обстоятельств, на которые ссылается такая сторона, при отсутствии их опровержения другой стороной спора.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении № 305-ЭС15-12239 (5) от 26.11.2018 указал, что в силу части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно было быть квалифицировано исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает противоположная сторона.

На основании вышеизложенного, отсутствуют основания для удовлетворения требования истца об обязании за счет собственных средств заключить договор тепло- и водоснабжения.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании 857 311,46 руб. неустойки по договору за нарушение пункта 4.3.9.

Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, при этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно положениям статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

Вместе с тем, судом не установлена обязанность ответчика по заключению договоров тепло- и водоснабжения, следовательно, не установлены нарушения пункта 4.3.9 договора.

В связи с чем, требование о взыскании 857 311,46 руб. неустойки по договору за нарушение пункта 4.3.9. не подлежит удовлетворению.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано

в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий

арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья Е.В. Курбатова