Решение от 2 марта 2020 г. по делу № А55-33074/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

02 марта 2020 года

Дело №

А55-33074/2019

Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2020 года. Полный текст решения изготовлен 02 марта 2020 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2

рассмотрев 18-25 февраля 2020 года в судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "СК Премиум"

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

с участием третьих лиц – ООО "ФБ Хоум-Сервис", ЗАО «ФИА-Банк», ООО ФБ «Актив»

о признании незаконным решения

при участии в заседании

от заявителя – ФИО3 по доверенности №1 от 01.09.2019

от заинтересованного лица – ФИО4 по доверенности №12-7342 от 26.12.2019

от третьих лиц: от ЗАО «ФИА-Банк» - ФИО5 по доверенности от 16.04.2018

от ООО "ФБ Хоум-Сервис", ООО ФБ «Актив» – не явился

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СК Премиум" (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области № 63/001/321/2019-7611 от 23.08.2019 об отказе в государственной регистрации договора перенайма нежилого помещения от 20.11.2018, заключенного в отношении объекта - нежилого помещения общей площадью 310 кв.м., которое расположено на 1 этаже жилого дома по адресу <...>, кадастровый номер 63:01:0705002:2655 и просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «СК Премиум» путем государственной регистрации договора перенайма нежилого помещения от 20.11.2018.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – управление, заинтересованное лицо) против заявленных требований возражает по основаниям, изложенным в отзыве.

ЗАО «ФИА-Банк», ООО ФБ «Актив» поддерживают позицию управления по основаниям, изложенным в отзывах.

Представители ООО "ФБ Хоум-Сервис", ООО ФБ «Актив» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания третьи лица извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 14 часов 40 минут 25 февраля 2020 года в порядке ст. 163 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.11.2018 между ООО «СК Премиум» и ООО «ФБ Хоум Сервис» заключен договор перенайма нежилого помещения (л.д.10-12).

В соответствии с п. 1.1. и п. 1.2. договора перенайма ООО «ФБ Хоум Сервис» (цедент) передает, а ООО «СК Премиум» (цессионарий) принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды нежилого помещения от 03 декабря 2015г., заключенному с Обществом с ограниченной ответственностью «ФБ Актив» и зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 16.12.2015, номер регистрации 63-63/001-63/001/314/2015-3251/1 (далее - договор аренды). Объект недвижимости - нежилое помещение, общей площадью 310 кв.м., которое расположено на 1 этаже жилого дома по адресу: <...>, кадастровый номер 63:01:0705002:2655.

В силу п. 1.6. и п. 1.8. договора перенайма ООО «ФБ Хоум Сервис» подтверждает, что в соответствии с п. 2.4.8. договора аренды, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды любому лицу без согласия арендодателя и залогодержателя.

На момент заключения договора перенайма объект недвижимости принадлежит арендодателю на праве собственности (запись о государственной регистрации права №

63-63/001-63/001/770/2015-9366/1 от 20.05.2015), не арестован, не является предметом исков третьих лиц. В отношении нежилого помещения зарегистрировано ограничение в виде ипотеки (номер государственной регистрации 63-63-01/674/2014-206 от 20.05.2015) в пользу АО «Фиа-Банк» (ИНН <***>).

Договором перенайма предусмотрено, что заявителю передаются права иобязанности в полном объеме по договору аренды, включая все существующие на моментпередачи обязательства.

В соответствии со ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

14.05.2019 заявителем совместно с ООО «ФБ Хоум Сервис» в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Управление Росреестра по Самарской области) подано заявление вх. № 63/001/321/2019-7611 о государственной регистрации договора перенайма.

По результатам рассмотрения представленного пакета документов управлением 23.08.2019 принято решение (уведомление) об отказе в государственной регистрации права № 63/001/321/2019-7611 об отказе в государственной регистрации договора перенайма нежилого помещения от 20.11.2018 (л.д.8-9).

Причиной отказа управление, ссылаясь на ч. 1 ст. 346 ГК РФ, п. 4 ст. 53 Федерального закона РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", указывает то, что в отношении вышеуказанного объекта недвижимости зарегистрирована ипотека на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 25.12.2013 №0569-Д/7/2 в пользу Закрытое акционерное общество коммерческий банк "ФИА-БАНК", в соответствии с пунктом 2.1.1. которого, залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, не сдавать заложенное имущество в аренду (в наем), не передавать в безвозмездное пользование.

Однако письменное согласие залогодержателя на заключение договор перенайманежилого помещения от 20.11.2018 на государственную регистрацию не представлено.Таким образом, не представлены документы, необходимые для осуществлениягосударственной регистрации прав.

Не согласившись с данным отказом в государственной регистрации права, общество обратилось в арбитражный суд и считает, что управлением не учтено следующее.

Предметом представленного на регистрацию договора перенайма является передача в полном объеме от цедента (ООО «ФБ Хоум-Сервис») цессионарию (ООО «СК Премиум») прав и обязанностей по договору аренды. На момент заключения договора аренды в отношении нежилого помещения зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу АО «Фиа-Банк». Основанием для внесения записи об ипотеке послужил договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 25.12.2013№ 0569-Д/7/2, согласно п. 2.1.1 которого, ООО «ФБ Актив» обязуется не сдавать заложенное имущество в аренду (в наем), не передавать в безвозмездное пользование, не распоряжаться имуществом иным образом без предварительного письменного согласия залогодержателя. Предварительное письменное согласие залогодержателя на заключение договора аренды было получено 16.10.2015 и является неотъемлемой частью договора аренды. До настоящего момента никаких возражений или претензий как по факту заключения договора аренды, так и по его содержательной части от залогодержателя не поступало. Вместе с тем, п. 2.4.8. договора аренды прямо установлено, что арендатор (ООО «ФБ Хоум-Сервис») вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды любому лицу без согласия арендодателя и залогодержателя при условии, что новый арендатор примет на себя все существующие на момент передачи обязательства по настоящему договору. По мнению заявителя, договор об ипотеке содержит исчерпывающей перечень действий залогодателя в отношении имущества, требующих получение письменного согласия залогодержателя. Заключение договоров, предполагающих, так или иначе, переход обязательств в рамках сложившихся правоотношений, в данном перечне нет. Заявитель ссылается на то, что при заключении договора перенайма, имеющего смешанную правовую природу договора уступки права требования (цессии) и договора перевода долга, происходит изменение лишь субъектного состава (перемена лиц) в уже имеющих место обязательствах. Договор перенайма не носит распорядительного характера по отношении к имуществу, так как факт распоряжения и вовлечения имущества в арендные отношения был совершен в момент заключения договора аренды, заключенного с согласия залогодержателя, со ссылкой на судебную практику. Поэтому заявитель считает требование о получении согласия залогодержателя и соответственно оспариваемый отказ не соответствующими закону и нарушающими права и законные интересы заявителя.

Судом отклоняются доводы заявителя и ссылка заявителя на судебную практику (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.08.2004 N 5106/04 по делу N А40-29334/03-51-252, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.09.2005 N Ф08-4078/2005, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.02.2008 по делу N А05-13854/2006, Постановление ФАС Московского округа от 03.06.2011 N КГ-А40/2381-11 по делу N А40-35715/10-141-305 и др.) по следующим основаниям.

Исходя из положений статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий: несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из материалов дела следует, что в отношении спорного нежилого помещения на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 25.12.2013 №0569-Д/7/2 в пользу ЗАО КБ «ФИА-БАНК» была зарегистрирована ипотека (запись о регистрации №63-63-01/674/2014-206), в настоящее время эта запись является актуальной.

03.12.2015 между ООО «ФБ-АКТИВ» (арендодатель) и ООО «ФБ Хоум-Сервис» (арендатор) в отношении спорного нежилого помещения был заключен договор аренды (запись о государственной регистрации аренды №63-63/001-63/001/314/2015-3251/2 от 15.12.2015), пунктом 2.4.8 которого предусмотрено, что арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору любому лицу без согласия арендодателя и залогодержателя при условии, что новый арендатор примет на себя все существующие на момент передачи обязательства по настоящему договору.

Согласно части 1 статьи 346 Гражданского Кодекса Российской Федерации, залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

В соответствии с пунктом 4 статьи 53 Федерального закона РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке.

Согласно пункту 2.1.1. договора об ипотеке от 25.12.2013 №0569-Д/7/2 залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду (в наем), передавать в безвозмездное пользование, распоряжаться предметом залога иным образом. Таким образом, залогодержатель и залогодатель исходя из существа залога предусмотрели предварительное письменное согласие залогодержателя на сдачу заложенного имущества в аренду (наем), на передачу в безвозмездное пользование, на распоряжение предметом залога иным образом.

Исходя из анализа норм права и условий представленных договоров, суд приходит к выводу об обязательном соблюдении условий договора ипотеки о получении письменного согласия залогодержателя на передачу в аренду нежилого помещения с указанием обязательных условий как при заключении договора аренды, так и при заключении спорного договора перенайма нежилого помещения.

При обращении за государственной регистрацией договора аренды заявителем было представлено письменное согласие АО «ФИА-БАНК» (л.д.68 оборот) на передачу в аренду спорного нежилого помещения с указанием обязательных условий в части срока, размера платы за один кв.м., направления копии договора в течение 10 дней с момента его заключения.

Каких-либо других условий данное письменное согласие залогодержателя не содержит, а также не содержит письменное согласие с пунктом 2.4.8 договора аренды, в соответствии с которым арендатору предоставлено право передавать свои права и обязанности по договору любому лицу без согласия арендодателя и залогодержателя при условии, что новый арендатор примет на себя все существующие на момент передачи обязательства по настоящему договору.

ООО «ФБ-АКТИВ» (арендодатель) и ООО «ФБ Хоум-Сервис» (арендатор) при заключении договора аренды и включении в него п. 2.4.8 должны были учитывать и соблюдать требования ч. 1 ст. 346 ГК РФ и обязательные условия п. 2.1.1 договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 25.12.2013 №0569-Д/7/2.

Судом не установлено нарушения оспариваемым отказом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создания препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, что в соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для признания незаконным ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, решение и действия (бездействие) органа, осуществляющего публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данный ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Расходы по уплате госпошлины в соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в течение месяца с даты принятия с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1