Решение от 26 июля 2024 г. по делу № А63-2776/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А63-2776/2024
г. Ставрополь
26 июля 2024 года.
Резолютивная часть оглашена 17 июля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 26 июля 2024 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ишковым А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

акционерного общества «Агрохлебопродукт», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

ИНН <***>

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, министерства имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>,

государственного казенного учреждения Ставропольского края «Земельный фонд Ставропольского края», г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>

индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ипатово,

ОГРНИП <***>, ИНН <***>

о признании незаконным решения об отказе в государственной в государственной регистрации прав,

при участии в судебном заседании при участии представителя акционерного общества «Агрохлебопродукт» ФИО2 доверенности от 20.12.2023, копия диплома ВСА № 0087589 от 17.06.2005; представителя заинтересованного лица ФИО3 по доверенности от 09.01.2024 № 8, копия диплома от 22.12.2020 № 102624представителя министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО4 по доверенности от 12.04.2024, № 5145/05, копия диплома от 30.10.2002 № ДВС 1147131, представителя государственного казенного учреждения Ставропольского края «Земельный фонд Ставропольского края» ФИО4 по доверенности от 04.04.2024 № 7141, копия диплома от 30.10.2002 № ДВС 1147131; представителя ИП ФИО1 ФИО5 по доверенности от 13.02.2024 № 26 АА 5510860, копия диплома от 27.04.2002 ДВС 1171523,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Агрохлебопродукт», г. Ставрополь (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь (далее – заинтересованное лицо, управление, регистрирующий орган) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю о приостановлении государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 26.01.2024 № КУВД-001/2024-1240317/3 и обязании управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю произвести государственную регистрацию прав по соглашению от 09.01.2024 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена №43 от 30.07.2018, заключенному между АО «Агрохлебопродукт» и ИП ФИО1, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:02:103003:28 (учетный номер части 2).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь (далее – министерство), государственное казенное учреждение Ставропольского края «Земельный фонд Ставропольского края», г. Ставрополь (далее- фонд, ГКУ СК «Земельный фонд СК»), индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1).

27 мая 2024 года представитель заявителя направил в суд заявление в соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) об уточнений требований, поскольку регистрирующий орган 26.04.2024 вынес уведомление об отказе в государственной регистрации права № КУВД -001/2024-1240317/5, в связи с чем просит суд принять уточнения в следующей редакции: признать незаконным решение управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об отказе государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении об отказе государственной регистрации прав от 26.04.2024 № КУВД-001/2024-1240317/5 и обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю произвести государственную регистрацию прав по соглашению от 09.01.2024 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена №43 от 30.07.2018, заключенному между АО «Агрохлебопродукт» и ИП ФИО1, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:02:103003:28 (учетный номер части 2).

28 мая 2024 года заявление об уточнении требований судом рассмотрено и удовлетворено.

В судебном заседании представитель общества пояснил, что запрет, установленный п.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее- ЗК РФ) и п.9 ст.9 ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее- Закон № 101-ФЗ), не распространяет свое действие на правоотношения, возникшие из договора аренды №41 от 30.07.2018, заключенного до вступления в силу вышеуказанных изменений. Земельный участок был первично предоставлен в аренду ИП ФИО1 в 2008 на торгах, и впоследствии в 2018 в отношении участка был заключен договор аренды на новый срок без проведения торгов, - для целей использования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, но не в целях осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. Арендатором земельного участка по договору аренды №41 от 30.07.2018г. выступает индивидуальный предприниматель ФИО1 – именно в статусе индивидуального предпринимателя, а не в качестве гражданина и не в качестве крестьянского (фермерского) хозяйства. ФЗ от 14.07.2022г. № 316-ФЗ были внесены изменения в ст. 22 Земельного кодекса РФ и в ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», дополненный п.9 ст.9 и ст. 10.1, следовательно, запрет на передачу прав и обязанностей арендатора, также как и запрет на изменение целевого назначения относится к участкам, переданным в аренду без торгов по основаниям, предусмотренным ст. 10.1 Закона № 101-ФЗ ФЗ. Изменения внесенные ФЗ №316-ФЗ от 14.07.2022г., учитывая положения п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса РФ, после заключения договора не влечет изменения условий заключенного договора, которые сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения возникшие из ранее заключенных договоров. Учитывая, что права и обязанности передается по договору долгосрочной аренды, то данные правовые отношения подлежат регулированию в совокупности с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ (далее- ЗК РФ), императивно устанавливающему свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя. Представитель общества настаивал на заявленных требованиях в полном объеме, по доводам, изложенным в заявлении (с учетом уточнений).

Представитель регистрирующего органа поддержал изложенную в отзыве позицию, согласно которой с 01.01.2023 вступил в силу ФЗ от 14.07.2022г. №316-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым внесены изменения в ст. 22 ЗК РФ, а также ст. 9 Закона № 101- ФЗ дополнена п.9.

С 01.01.2023г. субаренда по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности или переуступка прав и обязанностей земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности гражданами или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не допускается. Поскольку земельный участок предоставлен гражданину – индивидуальному предпринимателю, установленные ограничения на него распространяются несмотря на то, что в ЕГРИП отсутствуют сведения, что ФИО6 является главой крестьянского (фермерского) хозяйства. В судебном заседании настаивал на отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.

Представитель министерства и ГКУ СК «Земельный фонд СК» в судебном заседании просил суд вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель ИП ФИО1 просил суд заявленные требования удовлетворить и пояснил, что земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:28 (учетный номер части 2) изначально был предоставлен на торгах открытый по составу участников, впоследствии договор аренды был заключен на новый срок в рамках реализации преимущественного права. Земельный участок использовался ИП ФИО1 в целях сельскохозяйственного производства, указанное не означает, что ФИО1 имеет статус ИП ФИО7 КФХ, иначе в ЕГРИП была бы соответствующая запись. Использование земельного участка для сельскохозяйственного производства говорит лишь о добросовестности ИП ФИО1 как арендатора земельного участка, который использует землю в соответствии с ее разрешенным видом использования и не нарушает требования земельного законодательства РФ.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 не соответствует статусу лица «гражданин и/или крестьянское (фермерское) хозяйство» на которое распространяются не только введенные законодательные запреты (п.5 ст. 22 ЗК РФ, ст. 9, 10.1 Закона №101-ФЗ) на передачу прав и обязанностей заключенных по указанным льготным условиям договоров аренды, но и одновременно введенные привилегии, связанные с возможность получения в порядке (ст. 39.18 ЗК РФ, ст. 9, 10.1 Закона № 101- ФЗ) земельных участков в аренду сроком до 5 лет без проведения торгов.

По условиям пункта 5.3.2 указанного договора аренды арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, а также передавать арендованный земельный участок в субаренды в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. На дату заключения договора аренды (на 30.07.2018) действовал «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.07.2018), в п.5 ст. 22 ЗК РФ отсутствовал у индивидуальных предпринимателей – арендаторов земельного участка, таких как ФИО1, запрет на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу.

Следовательно, изменение положений Земельного кодекса РФ и Закона об обороте земель сельхозназначения, в силу п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса РФ, после заключения договора не влечет изменения условий заключенного договора, которые сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения возникшие из ранее заключенных договоров. В Законе от 14 июля 2022 г. № 316-ФЗ не указано, что он распространяет свое действие на отношения, возникшие из договоров, заключенных до вступления его в силу.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, дав правовую оценку представленным доказательствам, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 09.01.2024 между АО «Агрохлебопродукт» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена №43 от 30.07.2018 с кадастровым номером 26:02:103003:28 (учетный номер части 2) площадью 136523 кв.м., входящий в земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:28 общей площадью 792 001 кв.м, адрес (местоположение): Ставропольский край, р-н Ипатовский, территория муниципального образования г. Ипатово.

Обратившись в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прав на вышеуказанный земельный участок, общество получило уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-1240317/3 от 26.01.2024 и в последующем уведомление об отказе в государственной регистрации прав от 26.04.2024 №КУВД-001/2024-1240317/5.

Отказывая в государственной регистрации прав по соглашению от 09.01.2024 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, в качестве причин отказа управление указало, что в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей содержатся сведения о ФИО1 как об индивидуальном предпринимателе с основным видом деятельности 10.06 – производство продуктов мукомольной и крупяной промышленности, крахмала и крахмалосодержащих продуктов.

В связи с изменениями в действующем законодательстве, внесенными в соответствии с Федеральным законом от 14.07.2022г. №316-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», с 01.01.2023г. переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его детальности или субаренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности гражданами или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не допускается. Поскольку земельный участок изначально предоставлялся индивидуальному предпринимателю ФИО1 для сельскохозяйственного производства, то государственная регистрация соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора от 09.01.2024 на земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:28 невозможна.

Не согласившись с указанным выше отказом, общество обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании отказа недействительным и восстановлении нарушенного права путем обязании заинтересованного лица произвести государственную регистрацию прав по соглашению об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

По общему правилу, установленному пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 чт. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно пункту 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Случаи и порядок заключения договора аренды без торгов в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности урегулированы нормами Земельного кодекса РФ, а также Законом № 101-ФЗ.

В подпункте 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Как следует из материалов дела договор аренды №43 от 30.07.2018 земельного участка с кадастровым номером 26:02:103003:28 (учетный номер части 2) площадью 136523 кв.м., входящий в земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:28 общей площадью 792 001 кв.м, адрес (местоположение): Ставропольский край, р-н Ипатовский, территория муниципального образования г. Ипатово, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, из земель, государственная собственность на которые не разграничена, заключен между администрацией Ипатовского городского округа Ставропольского края и индивидуальным предпринимателем ФИО1 сроком до 05.12.2043 с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства.

Договор аренды №43 от 30.07.2018 заключен на основании пункта 31 части 2 статьи 39.6, части 8 пункта 11 статьи 39.8 ЗК РФ без проведения торгов, как с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Из содержания договора аренды № 43 от 30.07.2018 (пункт 3.1) следует, что на момент подписания договора земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:28 передан и находится в пользовании арендатора в соответствии с условиями договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена от 03.09.2008 №34, зарегистрированного Управлением Росреестра по СК.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка №34 от 03.09.2008 был заключен между администрацией муниципального образования г. Ипатово Ипатовского района Ставропольского края и ФИО1 сроком на 10 лет на основании постановления главы администрации муниципального образования г. Ипатово №723 от 28.08.2008 по результатам проведения открытых по составу участников торгов, земельный участок предоставлен для сельскохозяйственного производства. Из протокола заседания комиссии по рассмотрению заявок, поступивших на участие в торгах №3 от 20.08.2008, протокола заседания комиссии по проведению торгов от 25.08.2008, следует, что победителем торгов признана ФИО1 как предложившая наиболее высокую цену.

Таким образом, ИП ФИО1 изначально получила в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения 03.09.2008 по результатам проведенных торгов открытых по составу участников, как участник, предложивший наибольшую цену, с разрешенным использованием земельного участка – для сельскохозяйственного производства. По истечении срока аренды, ИП ФИО1 заключила договор аренды на новый срок на 25 лет, без проведения торгов по основаниям, предусмотренным подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:28 в 2008 при заключении договора аренды №34 от 03.09.2008, дополнительного соглашения от 03.11.2011 к нему и в 2018 при заключении договора № 43 от 30.07.2018 был предоставлен ИП ФИО1 для целей использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, а именно для сельскохозяйственного производства.

Доводы заинтересованного лица о запрете уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 43 от 30.07.2018г. в связи со вступившими в силу с 01.01.2023 изменениями, внесенными в п.5 ст. 22 ЗК РФ и п.9 ст.9 Закона № 101- ФЗ, не могут быть приняты судом, поскольку основаны на неверном толковании нормы права.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в целях осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности первично без торгов могут быть предоставлены гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам в порядке, предусмотренном статьей 39.18 ЗК РФ и в порядке, предусмотренном Законом № 101-ФЗ.

Федеральным законом от 14.07.2022 № 316-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в статью 22 ЗК РФ и в статью 9, 10.1 Закона № 101- ФЗ.

Исходя из Пояснительной записки к проекту ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (https://sozd.duma.gov.ru/bill/135588-8), изменения предлагалось внести в связи с тем, что Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» из Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» исключены положения, предусматривавшие возможность предоставления крестьянским (фермерским) хозяйствам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В связи с чем возникла проблема невозможности конкуренции крестьянских (фермерских) хозяйств с крупными сельскохозяйственными организациями при проведении аукционов.

Основной целью предложенных изменений в пояснительной записке указывалось на создание льготных условий при предоставлении гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом законопроектом предусматривается запрет на изменение целевого назначения земельного участка, переданного в аренду гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Кроме того, законопроектом предусматривается запрет на передачу такого земельного участка третьему лицу, в том числе в субаренду, на передачу права аренды земельного участка в залог, на внесение его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

По смыслу законопроекта предлагаемые законопроектом изменения упростят доступ граждан и крестьянских (фермерских) хозяйств к земельным ресурсам, а также позволят решить проблему, связанную с невозможностью конкуренции крестьянских (фермерских) хозяйств, представляющих собой преимущественно семейные хозяйства, с крупными сельскохозяйственными организациями в рамках существующих процедур предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации.

Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности допускается, за исключением случаев, установленных земельным законодательством РФ.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются.

Таким образом, передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка не допускается, когда арендаторами участка выступают:

- резиденты особых экономических зон - арендаторы земельных участков, участники свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя»,

- субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»,

- граждане или крестьянские (фермерские) хозяйства, которым земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:28 не предоставлялся для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя».

Земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:28 не включен в перечень государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Указанное подтверждается отсутствием спорного земельного участка в перечне, утвержденном Распоряжением Росимущества от 31.10.2023 № 1434-р «Об утверждении перечня федерального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), в целях предоставления федерального имущества во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства».

Также земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:28 не предоставлялся в аренду для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Вышеприведенные положения земельного законодательства РФ свидетельствуют о различном правовом регулировании содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие этого кодекса следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Как следует из материалов дела, договор аренды №43 от 30.07.2018 является долгосрочным, заключен сроком до 05.12.2043. Кроме того, в соответствии с пунктом 5.3.2 договора аренды арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, а также передавать арендованный земельный участок в субаренды в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Следовательно, учитывая, что права и обязанности арендатора передаются по долгосрочному договору аренды, указанные правовые отношения подлежат регулированию в совокупности с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусматривающим право передавать права и обязанности арендатора без согласия арендодателя.

Анализ приведенных правовых норм в их неразрывной совокупности позволяет сделать вывод о том, что по общему правилу передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, допускается, за исключением, в частности передачи гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством прав аренды земельных участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Сторонами не оспаривается, что ФИО1 получила в аренду земельный участок по договору № 43 от 30.07.2018 в статусе индивидуального предпринимателя, а не главы крестьянского (фермерского) хозяйства, земельный участок 26:02:103003:28 предоставлен в аренду не для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, а для целей его использования в соответствии с видом разрешенного использования, а именно для сельскохозяйственного производства.

Довод регистрирующего органа о том, что запрет на передачу прав и обязанностей арендатора распространяется на договор аренды №43 от 30.07.2018 в связи с тем, что земельный участок 26:02:103003:34 предоставлен для сельскохозяйственного производства ИП ФИО1, основным видом деятельности которой является производственная деятельность - 10.06 Производство продуктов мукомольной и крупяной промышленности, крахмала и крахмалосодержащих продуктов, основан на неверном толковании норм права.

Российское законодательство разделяет статусы индивидуального предпринимателя и главы крестьянского (фермерского) хозяйства.

В соответствии с частью 5 статьи 23 Гражданского кодекса РФ граждане вправе заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно пункту 2 статьи 11 Налогового кодекса РФ под индивидуальными предпринимателями понимаются физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств.

При этом Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в статье 1 под крестьянским (фермерским) хозяйством понимает также объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином.

В соответствии со статьей 86.1 Гражданского кодекса РФ граждане, ведущие совместную деятельность в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства (статья 23), вправе создать юридическое лицо - крестьянское (фермерское) хозяйство. Крестьянским (фермерским) хозяйством, создаваемым в соответствии с настоящей статьей в качестве юридического лица, признается добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности в области сельского хозяйства, основанной на их личном участии и объединении членами крестьянского (фермерского) хозяйства имущественных вкладов.

Из анализа указанных норм следует, что крестьянское (фермерское) хозяйство является специальным субъектом гражданских правоотношений.

В Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей в отношении ФИО1 отсутствуют сведения как об индивидуальном предпринимателе главе крестьянского (фермерского) хозяйства.

Использование ИП ФИО1 спорного земельного участка для сельскохозяйственного производства соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:02:103003:28. При этом использование индивидуальным предпринимателем земельного участка для сельскохозяйственного производства не означает, что индивидуальный предприниматель осуществляет свою деятельность в качестве крестьянского (фермерского) хозяйства.

Следовательно, запрет на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, установленный п.5 ст. 22 ЗК РФ и п.9 ст. 9 Закона № 101-ФЗ распространяется на заключенные с 01.01.2023 сделки, предметом которых выступают права и обязанности арендатора земельных участков, предоставленных для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении от 26.04.2024 № КУВД-001/2024-1240317/5 не соответствует действующему законодательству.

В соответствии с частью 4 статьи 110 АПК РФ при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, оплаченные заявителем при подаче заявления в арбитражный суд Ставропольского края отнести на АО «Агрохлебопродукт».

Согласно нормам пункта 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Доводы лиц, участвующих в деле, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края,

Р Е Ш И Л:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об отказе в государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении от 26.04.2024 № КУВД-001/2024-1240317/5.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю произвести государственную регистрацию прав по соглашению от 09.01.2024 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена от 30.07.2018 № 43, заключенному между акционерным обществом «Агрохлебопродукт» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:02:103003:28 (учетный номер части 2).

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Л.В. Быкодорова