Решение от 13 мая 2024 г. по делу № А57-28382/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-24778/2023
13 мая 2024 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 25 апреля 2024 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи В.Е. Бондаренко, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.А. Мнацаканян, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) к ООО Производственно-коммерческая фирма «Пульсар-С» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов), третье лицо Комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о расторжении договора аренды земельного участка, о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН право собственности, обязать осуществить снос объекта недвижимости с присуждением судебной неустойки, расторжении договора аренды земельного участка



УСТАНОВИЛ:

В соответствии с распоряжениями № 1948-р от 28.11.2005, № 372-р от 20.03.2006 Комитет по управлению имуществом Саратовской области и ЗАО «Автоклуб-94» заключили договор аренды № 474 от 26.07.2006, во исполнение которого общество получило во временное пользование земельный участок площадью 3716 кв. м с кадастровым номером 64:48:040819:0142 <...> б, занимаемый объектами недвижимого имущества. 12.12.2012 в ЕГРН зарегистрирован договор замены стороны в обязательстве с ЗАО «Автоклуб-94» на ФИО1 и ФИО2 05.06.2019 в ЕГРН зарегистрирован договор замены стороны в обязательстве с ФИО1, ФИО3, ФИО4 на ФИО5. 22.11.2019 в ЕГРН зарегистрирован договор замены стороны в обязательстве с ФИО5 на ФИО6. 18.01.2021 в ЕГРН зарегистрирован договор замены стороны в обязательстве с ФИО6 на ООО ПКФ «Пульсар-С». В 2023 году специалисты отдела контроля за использованием земельных участков комитета по управлению имуществом города Саратова осмотрели земельный участок и установили, что участок огорожен, какие-либо объекты недвижимого имущества (объекты капитального строительства) на земельном участке отсутствуют. 14.06.2023 администрация муниципального образования «Город Саратов» направила ответчику предупреждение о необходимости в тридцатидневный срок с момента направления настоящего предупреждения сообщить о проводимых мероприятиях, направленных на надлежащее использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешённого использования с предоставлением подтверждающих документов, а также провести работы по благоустройству территории. Требование не исполнено, что обусловило направление арендатору уведомления о расторжении договора аренды земельного участка с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи. Арендатор соглашение не подписал, арендодатель обратился в суд. В Арбитражный суд Саратовской области поступили исковые заявления Администрации муниципального образования «Город Саратов» к ООО Производственно-коммерческая фирма «Пульсар-С» о признании отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности ответчика на объект кадастровый номер….5646, площадью 9,5 кв.м. с возложением обязанности в месячный срок его снести и присуждением ежедневной судебной неустойки 5000 руб. (А57-28382/23); о расторжении договора аренды земельного участка 474 от 26.07.2006, кадастровый номер …142, площадью 3716 кв.м. Одесская, 7 (№ А57-24778/2023). Определением суда гражданские дела № А57-24778/2023 и № А57-28382/2023 были объединены в одно производство с присвоением объединенному делу № А57-24778/2023.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования и просил удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований и пояснил, что на участке находится объект капитального строительства. Нахождение такого объекта препятствует расторжению договора по инициативе арендодателя. Характеристики объекта приведены в исследовании, подготовленном специалистом ФИО7 по заданию ответчика. Кроме того, в том же исследовании имеется указание на фундаменты прежних строений, под которые предоставлялся в аренду земельный участок.

Представитель третьего лица Комитета по управлению имуществом города Саратова представил отзыв, согласно которому поддержал заявленные исковые требования и просил удовлетворить.

Исследовав материалы дела, изучив доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, заслушав представителей истца и ответчика, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства

В силу ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

Судом установлено, что ЗАО «Автоклуб-94» на условиях договора аренды № 474 от 26.07.2006, получило во временное пользование земельный участок площадью 3716 кв. м с кадастровым номером 64:48:040819:142 <...> б. Земельный участок предоставлялся обществу под объекты недвижимости: основное строение площадью 936,4 кв.м., основная пристройка – 52,9 кв.м., основное строение – 216,9 кв.м., подвал – 48,1 кв.м. (литер А, А1, В), основное строение – 397,7 кв.м., основное строение – 11,1 кв.м., основное строение – 37,5 кв.м., что подтверждается техническим паспортом и выпиской.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 615 ГК РФ).

Согласно ст. 42 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Судом установлено, что в результате нескольких сделок по замене стороны в обязательстве право пользования земельным участком ..142 на условиях договора аренды № 474 от 26.07.2006 перешло к ООО ПКФ «Пульсар-С», что подтверждается записью в ЕГРН, выполненной 18.01.2021. В пределах земельного участка …142 находился объект площадью 9,5 кв.м., имеющий кадастровый номер ….5646. Право собственности ответчика на указанный объект подтверждается договором купли-продажи от 13.12.2020 и выпиской из ЕГРН. Другие объекты в пределах земельного участка на дату осмотра в 2023 году отсутствовали, о чем указали специалисты контрольного отдела. Специалисты отдела отметили, что на дату первичного осмотра 02.06.2023 на земельном участке находились остатки сгоревшего деревянного строения (акт осмотра 02.06.2023). При повторном осмотре земельного участке специалисты отдела установили нахождение на земельном участке объекта площадью 11,7 кв. м. Разрешений для возведения на земельном участке строения не выдавалось.

По делу назначалась судебная экспертиза, согласно заключению от 11.03.2024 на земельном участке ..142 имеется объект строительства, по адресу: <...> б., расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040819:142 и за границы земельного участка с кадастровым номером 64:48:040819:142 не выходит; площадь занимаемая объектом с кадастровым номером 64:48:040819:5646, составляет 11,57 кв.м.; фактическая площадь 8,7 кв.м. изменилась за счет увеличения толщины стен; год постройки не определен; не является капитальным – фундамент отсутствует, имеются некоторые отдельные фрагменты из кирпича, железобетонных частей (обломки балок, перемычек, см. фото 8); обвязка нижнего каркаса опирается на отдельные элементы (фрагменты), не обладающие прочностью и надежностью; отсутствуют инженерные коммуникации (электроосвещение, отопление).

Опрошенный в судебном заседании судебный эксперт подтвердил, что объект по своим характеристикам нельзя отнести к капитальным строениям. Объект (до его восстановления после пожара), согласно техническому паспорту 2003 года существовал использовался в качестве проходной (литер Д), то есть имел вспомогательное назначение.

Экспертное заключение с учетом пояснений судебного эксперта соответствует ч. 2 ст. 86 АПК РФ, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оно содержит ответы на поставленные вопросы, при этом каких-либо неясностей, противоречий или необоснованности в заключение судом, не установлено, при таких обстоятельствах суд принимает заключение эксперта в качестве доказательства.

Заключение специалиста ФИО7, выполненное по заданию ответчика, содержит описание характеристик восстановленного объекта с указанием его назначения по паспорту 2003 года – проходная (литер Д).

Принимая во внимание заключение судебного эксперта, заключение специалиста, содержание технического паспорта 2003 года, суд приходит к выводу о том, объект …. 5646, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040819:142, является вспомогательным. Под объектами вспомогательного использования следует понимать объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности, представляется, что возведение таких объектов возможно при наличии на земельном участке основного объекта, для обслуживания которого планируется возведение объекта вспомогательного использования.

Отсутствие основных объектов, указанных в техническом паспорте от 06.03.2003 и под которые предоставлялся земельный участок площадью 3716 кв. м., свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка.

В силу взаимосвязанных норм ст. 615, п. 2 ст. 450 ГК РФ, арендатор вправе потребовать одностороннего расторжения договора аренды.

Согласно договору аренды № 474 от 26.07.2006 общество получило во временное пользование земельный участок площадью 3716 кв. м с кадастровым номером 64:48:040819:0142 <...> б, занимаемый объектами недвижимого имущества, на срок 25 лет (п. 1.1., 2.1). В составе объектов, согласно техническому паспорту 06.03.2003 находились основные строения и вспомогательные, в частности проходная (литер Д, площадью 9,5 кв.м.). На дату покупки ответчиком строения площадью 9,5 кв.м. иных объектов не имелось, поэтому в договоре купли-продажи 13.12.2020 поименован единственный объект площадью 9,5 кв.м. При осмотре сотрудниками контрольного отдела в 2023 году фиксировались остатки указанного объекта после пожара и его восстановления. При этом, согласно заключению судебного эксперта каких-либо коммуникаций, позволяющих отнести восстановленный объект к основным строениям, не имелось.

При таких обстоятельствах суд признает требование истца о расторжении договора законным и обоснованным.

Объект, в отношении которого сохранилась запись в ЕГРН, площадью 9,5 кв.м. фактически не существует, вместо зарегистрированного объекта был возведен объект площадью 11,7 кв.м., о чем указано в заключение судебного эксперта.

Истец, до обращения в суд, учитывая, что договор аренды земельного участка заключался на 25 лет, выполнил условия, предусмотренные п. 9 ст. 22 ЗК РФ, направив ответчику уведомления, а затем соглашение о расторжении договора. Ответчик соглашение не подписал, только после этого истец обратился в суд.

Принимая во внимание указанное обстоятельство и то, что существующий объект не является основным строением, требование истца о признании отсутствующим зарегистрированное право, является законным и обоснованным.

Такой способ защиты нарушенного права согласуется с разъяснениями, содержащимися в п. 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчик, зная о том, что единственным объектом площадью 9,5 кв.м., находящимся на арендованном земельном участке и являющимся вспомогательным, об этом свидетельствует договор купли-продажи объекта и техническая документация, принял решение восстановить объект, площадь которого изменилась по отношению к ранее существовавшему объекту, но без изменения его назначения. Существующее строение по-прежнему является вспомогательным, не имеющим каких-либо коммуникаций.

При таких обстоятельствах требование истца о сносе объекта является законным и подлежащим удовлетворению.

Для мотивирования ответчика освободить земельный участок от объекта, истец просил присудить судебную неустойку в размере 5000 руб. за каждый день, начиная с 31 дня после вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта. Указанное требование согласуется с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ.

Согласно п.1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Заявленный истом ежедневный размер 5000 руб. согласуется с принципом справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1), принимая во внимание характеристики объекта его площадь, указанные в исследованиях и разумный 30-ти дневный срок, исчисляемый после вступления решения в законную силу, для исполнения требования истца в натуре.

Согласно ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

Истец для проведения судебной экспертизы зачислил на депозит суда 60000 руб. Учитывая результат рассмотрения настоящего спора, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 60000 руб.

В соответствии с ч. 1 п.п. 1.1 ст. 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Частью 3 ст. 110 АПК РФ предусмотрено, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая положения ст. 110 АПК РФ, расходы по оплате госпошлины подлежат взысканию с ответчика в доход бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации МО «город Саратов» удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности ООО Производственно-коммерческая фирма «Пульсар-С» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) на объект недвижимости – нежилое одноэтажное здание площадью 9,5 кв. м с кадастровым номером 64:48:040819:5646, расположенным по адресу: <...>.

Обязать ООО Производственно-коммерческая фирма «Пульсар-С» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) в течении 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>.

В случае неисполнения ответчиком решения суда в течение 30 дней после вступления его в законную силу, взыскать с ООО Производственно-коммерческая фирма «Пульсар-С» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) судебную неустойку, подлежащую начислению в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная с 31 дня после вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

Расторгнуть договор аренды № 474 от 26.07.2006 находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 3716 кв. м с кадастровым номером 64:48:040819:142 из земель поселений, находящегося по адресу: <...>, занимаемого объектами недвижимого имущества.

Взыскать с ООО Производственно-коммерческая фирма «Пульсар-С» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) в пользу Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 60000 руб.

Взыскать с ООО Производственно-коммерческая фирма «Пульсар-С» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Разъяснить сторонам право обращения в суд для урегулирования спора на стадии исполнения судебного акта (каб. 706, тел. <***>).



Судья В.Е. Бондаренко