Решение от 29 октября 2020 г. по делу № А75-7757/2020

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-7757/2019
29 октября 2020 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 29 октября 2020 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Гавриш С.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Пыть-Ях исполнительно-распорядительного органа муниципального образования (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 16.11.1999, место нахождения: 628380, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Пыть-Ях, 1-й микрорайон, д. 18А) к обществу с ограниченной ответственностью «СТАД» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 11.12.2014, место нахождения: 625003, <...>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.01.2020 № 2,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 09.07.2020,

от третьего лица – не явились,

установил:

Администрация города Пыть-Ях исполнительно-распорядительный орган муниципального образования (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СТАД» (далее – ответчик, ООО «СТАД») с требованием изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:15:0101020:1616, «Холодный склад», расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Пыть-Ях, промзона Западная, путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Определением суда от 13.08.2020 судебное заседание отложено на 01.10.2020.

Определением суда от 01.10.2020 дата судебного заседания изменена на 22.10.2020. Представители сторон в судебное заседание явились.

Представитель истца исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика иск не признал по доводам отзыва и дополнения к нему.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.09.2016 между истцом (арендодатель) и ООО «Универсал» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1102 (далее – договор), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 10886 кв.м., кадастровый номер земельного участка 86:15:0101020:1506, расположенный в г.Пыть-Ях, промзона «Западная», в целях использования: для завершения строительства объекта с кадастровым номером 86:15:01010120:1616 – холодный склад. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, кадастровый номер 86:15:01010120:1616, площадь застройки 193,2 кв.м., степень готовности 15% (пункты 1.1, 1.2. договора)

27.03.2017 между ООО «Универсал» (первоначальный арендатор) и ООО «СТАД» (новый арендатор) заключено Соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно которому в соответствии с п.1.2 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 27.03.2017 первоначальный арендатор передает, а новый арендатор принимает на себя права и обязанности первоначального арендатора по договору аренды земельного участка № 1102 от 30.09.2016 , заключенному между МКУ Администрация города Пыть-Ях (далее – арендодатель) и ООО «Универсал», в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:15:0101020:1506, площадью 10886 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», местоположение земельного участка: г.Пыть-Ях, промзона «Западная», предоставленного в целях использования для завершения строительства объекта с кадастровым номером 86:15:0101020:1616 – холодный склад.

Согласно представленной истцом выписке из ЕГРН от 18.05.2017 на данном земельном участке расположен принадлежащий ООО «СТАД» на праве собственности незавершенный строительством объект с кадастровым номером 86:15:0101020:1616 степенью готовности 15 %.

Согласно пункту 1.4. договора аренды от 30.09.2016 настоящий договор заключен сроком на 3 года, однократно для завершения строительства.

16.03.2020 Администрацией города Пыть-Ях издано распоряжение № 542-ра о прекращении вышеуказанного договора аренды земельного участка.

Ссылаясь на то, что срок договора аренды земельного участка от 30.09.2016 № 1102 истек, строительство вышеуказанного объекта не завершено, Администрация на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилась в арбитражный суд с иском, рассматриваемым судом в рамках настоящего дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 этой же статьи).

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 2 ст. 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект.

Как следует из материалов дела и установлено судом, договор аренды между истцом и ответчиком был заключен 30.09.2016 на срок три года.

Поскольку срок действия договора аренды истек, а объект не был введен в эксплуатацию, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском об изъятии у ООО «СТАД» объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

ООО «СТАД» представило отзыв на исковое заявление, в котором просит в иске отказать, в том числе в связи с тем, что степень готовности спорного объекта недвижимости составляет 100 %. В подтверждение чего ответчик представил Технический план нежилого здания «Холодный склад», расположенного по адресу: ХМАО-Югра, г.Пыть-Ях, промзона «Западная» от 12.08.2020, Справку о степени готовности объекта, завершенного строительством от 12.08.2020, подготовленные кадастровым ООО «МФК» ФИО4, согласно которым степень готовности спорного объекта незавершенного строительства составляет 100 %.

Указанные технический план и справка являются доказательствами, которые оцениваются судом наряду с другими доказательствами и обстоятельствами дела.

В силу требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против доводов ответчика, истец не представил суду доказательств неверного определения кадастровым инженером степени готовности спорного объекта. В связи с представлением ответчиком указанных документов, истец каких-либо ходатайств, в том числе о назначении судебной экспертизы, не заявил.

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сторона несет риск наступления последствий не совершения процессуальных действий.

Изложенные обстоятельства, с учетом положений статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации свидетельствуют об отсутствии оснований для критической оценки представленных ответчиком доказательств в обоснование определения степени готовности спорного объекта.

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права. Согласно пункту 1 статьи 2 АПК РФ и пункту 1 статьи 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Исходя из названных норм права, подача иска является одной из форм обращения за защитой нарушенных прав и законных интересов и результатом такого обращения, должно являться восстановление нарушенных прав и законных интересов истца. То есть, подача иска и его рассмотрение по существу должны быть обусловлены целью восстановления нарушенных прав и законных интересов истца. В таком случае восстановление нарушенного права осуществляется путем принятия соответствующего судебного акта, принимаемого арбитражным судом в пределах своей компетенции по результатам рассмотрения иска.

Рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления. Вместе с тем в настоящем случае имеют место обстоятельства, существенно влияющие на распределение прав и обязанностей сторон, которые не позволяют делать вывод относительно наличия на стороне Администрации нарушенного права (законного интереса), подлежащего судебной защите в выбранном истцом порядке. Так, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей. В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В силу статьи 552 ГК РФ и статьи 35 (пункта 1) ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Согласно пунктам 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды на тех же условиях, что и продавец недвижимости, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из материалов дела, на земельном участке, предоставленном ООО «СТАД» в 2016 году в аренду, возведено сооружение, которое на момент рассмотрения спора имеет степень готовности 100% и не введено в эксплуатацию.

Учитывая, что цель предоставления земельного участка достигнута завершением строительства объекта, определяя дальнейшую судьбу, как земельного участка, так и объекта строительства, законный интерес Администрации должен заключаться в эффективном использовании земельного участка путем ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию. Исковые же требования Администрации направлены на прекращение права собственности ответчика в отношении спорного объекта.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права. В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. Поэтому обращаясь с иском Администрация должна доказать наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно заявленный иск (избранный способ) приведет к восстановлению ее нарушенного права. Если удовлетворение иска не приведет к защите законного интереса и восстановлению права (при их наличии), следует считать, что право на поданный в рамках данного конкретного дела иск у заинтересованного лица отсутствует.

Истец заявляет о нарушении его права владения и распоряжения земельным участком, однако, выбранный способ защиты не приведет к возвращению земельного участка Администрации. Следовательно, в рассматриваемой ситуации с учетом изложенных выше обстоятельств на стороне истца отсутствует нарушенное право, подлежащее судебной защите избранным им способом.

При таких обстоятельствах, в иске надлежит отказать.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Принимая во внимание отказ в удовлетворении исковых требований, освобождение истца от уплаты госпошлины в силу закона, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины в данном случае не разрешается.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

СудьяС.А. Гавриш