Решение от 16 сентября 2025 г. по делу № А40-301758/2024

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №  А40-301758/24-180-2025
17 сентября 2025 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 15 сентября 2025 г.

Решение в полном объеме изготовлено 17 сентября 2025 г.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Рощин А.Ю.

рассмотрев  в судебном заседании дело по иску

истец: 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕЛАНЖ" (127566, Г.МОСКВА, УЛ. БЕСТУЖЕВЫХ, Д. 14, КОРП 1, ЭТ 2 ПОМ VI КОМ 12, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.11.2002, ИНН: <***>)

ответчик: 

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

третье лицо:

            ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ (125032, Г.МОСКВА, УЛ. ТВЕРСКАЯ, Д.13, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение к Договору аренды от 02.07.2020 № И-02-001936.

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО1 дов. от 22.11.2024

От ответчика – ФИО2 дов. № ДГИ-Д-879/24 от 27.12.2024

От третьего лица – ФИО2 дов. № 4-47-1599/24 от 16.07.2024

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований об  обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «МЕЛАНЖ» дополнительное соглашение к Договору аренды от 02.07.2020 № И-02-001936, в котором изложить п. 2.1, п. 4.6, п. 4.7 в следующей редакции:

п. 2.1.: «Договор заключён сроком на 3 года 2 месяца. Течение срока действия Договора считать с 16.03.2024 по 15.05.2027.

п. 4.6.: «Арендатор обязуется уведомить Департамент о получении разрешения на строительство в срок не позднее 15.07.2026 года».

п. 4.7.: «Арендатор в срок не позднее 15.01.2027 включительно обязуется уведомить Департамент о завершении работ нулевого цикла (устройство котлована, фундамента, устройство стен и перекрытий подземной части объекта)».

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал, ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично  по следующим основаниям.

05.03.2020 на основании протокола о результатах торгов № 08/2020 ООО «МЕЛАНЖ» признано победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: <...>.

02.07.2020 (зарегистрирован в Росреестре 10.06.2022) между ООО «МЕЛАНЖ» и ДГИ г. Москвы и заключён Договор аренды земельного участка № И-02-001936, по условиям которого Ответчик получил земельный участок площадью 1 811,00 кв.м. с кад. № 77:02:0009002:14 для целей строительства и эксплуатации общественного комплекса с указанными в п. 1.4 Договора видами разрешённого использования сроком на 3 года и 2 месяца с даты его государственной регистрации - до 10.08.2025 включительно.

Кроме этого, Договором аренды было установлено:

- пункт 4.6: не позднее 14 месяцев с даты его государственной регистрации (10.06.2022 + 14 месяцев = до 10.08.2023) Арендатор обязан уведомить Арендодателя о получении разрешения на строительство;

- пункт 4.7: не позднее 6 месяцев после получения разрешения на строительство Арендатор обязан уведомить Арендодателя о завершении работ нулевого цикла (устройство котлована, фундамента, подземных стен и перекрытий).

В извещении о проведении торгов сообщалось, что ограничения установлены в соответствии с ГПЗУ. Согласно приложенному к аукционной документации Градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ) от 08.07.2019 участок в зоне комплексного развития территории (КРТ) не находился - п. 4 стр. 6.

После регистрации Договора Истец заключил договор с техническим заказчиком, приступил к подготовке документации, необходимой к получению разрешения на строительство, нёс расходы на проектирование, а также исправно вносил арендные платежи.

27.02.2023 технический заказчик в интересах Истца обратился с заявлением подготовить и выдать ГПЗУ актуальной редакции.

15.03.2023 решением Начальника управления Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы Истцу отказано в выдаче ГПЗУ в связи с отсутствием планировки территории, утверждённой в соответствии с КРТ. В этом же отказе было упомянуто, что с 27.04.2022 на основании постановления Правительства Москвы № 784-ПП земельный участок был включён в границы зоны КРТ.

Истец ссылается на то, что начиная с 27.04.2022: а) приложенный к аукционной документации ГПЗУ стал содержать недостоверные сведения, в связи с чем подлежал обязательной замене; б) замена ГПЗУ не производилась из-за отсутствия утверждённой органами исполнительной власти планировки территории; в) Истец не имел возможности получить ГПЗУ - обязательный документ в составе документации, необходимой к получению разрешения на строительство (ст. ст. 51, 52 ГрК РФ).

Как следствие, с момента регистрации Договора Истец был лишён возможности осваивать участок, получить разрешение на строительство и выполнить работы нулевого цикла в установленные Договором сроки (п. 4.6, п. 4.7 Договора).

14.03.2024 постановлением Правительства Москвы № 488-ПП арендуемый Истцом земельный участок исключён из границ КРТ.

Таким образом, по мнению истца, с даты регистрации Договора (10.06.2022) по 14.03.2024 включительно (1 год 9 месяцев 5 дней) Истец не мог использовать земельный участок по целевому назначению и исполнять условия Договора аренды. Указанное привело к существенному изменению обстоятельств и ухудшения положения победителя торгов.

01.07.2024 Истец направил в адрес Ответчика досудебное требование исх. № М/0294 об обязании заключить дополнительное соглашение с условиями изменить срок исполнения Договора аренды, исключив период нахождения участка в зоне КРТ. 29.07.2024 ответным письмом исх. № ДГИ-Э-105278/24-1 в заключении дополнительного соглашения Ответчик отказал, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

Согласно позиции Верховного Суда РФ в определении от 30.07.2013 № 18-КГ13-70 при применении ст. 451 ГК РФ суду необходимо установить наличие существенного изменения обстоятельств, время его наступления и возможность сторон разумно предвидеть это изменение при заключении соглашения.

В настоящем споре:

>            Включения земельного участка в КРТ привело к существенному изменению обстоятельств: Истец не мог получить обязательные к оформлению разрешения на строительство документы и, как следствие, приступить к застройке земельного участка. Иными словами, в период нахождения участка в зоне КРТ Истец не мог использовать земельный участок по его целевому назначению — для целей строительства и эксплуатации общественного комплекса (п. 1.4 Договора аренды).

>            Как указано в приложенном к аукционной документации ГПЗУ земельный участок в зоне КРТ не находился (п. 4 стр. 6), ограничений к строительству на земельном участке не устанавливалось.

>            Земельный участок был включён в зону КРТ 27.04.2022, то есть после заключения Договора аренды (02.07.2020).

Таким образом, на момент участия в аукционе и заключения Договора аренды Истец не мог предвидеть установление в отношении земельного участка ограничений, из-за которых он не сможет использовать его по целевому назначению.

В силу п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 04.03.2021 № 2 изменение сторонами условий договора, заключённого по результатам обязательных процедур, конкурентных закупок, допускается в пределах, установленных законом (например, п. 8 ст. 448 ГК РФ).

Согласно пп. 3 п. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключённого по результатам торгов, могут быть изменены сторонами, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В настоящем споре:

>            Изменение Договора аренды не повлияет на условия, имевшие значения для определения цены на торгах.

>            Заключение дополнительного соглашения предполагает не увеличение срока аренды, а только его изменение пропорционально периоду невозможности использовать участок по целевому назначению. Общий срок договора аренды не изменится и будет составлять 7 лет и 4 месяца.

>            Изменение срока Договора аренды на период невозможности использовать участок по целевому назначению не приведёт к нарушению принципа добросовестной конкуренции, не поставит Арендатора в преимущественное положение перед другими участниками оборота и не создаст предпосылок к нарушению закона.

>            Напротив, сохранение Договора аренды в неизменном виде, равно как и его расторжение, повлечёт причинение сторонам ущерба, значительно превышающего затраты на его исполнение в изменённом виде (в т.ч. компенсация Арендатору убытков за подготовку проектной документации, проведение нового аукциона, длительное простаивание объекта без получения выгоды по нему).

Между тем, суд не может признать обоснованной позицию истца, со ссылкой на приказ Минстроя России от 15.05.2020 № 264/пр, согласно которой при строительстве объекта площадью от 5 000,00 до 10 000,00 кв.м. общий срок для выполнения инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования должен составлять не менее 14 месяцев (3 месяца на инженерные изыскания и 11 месяцев на проектирование), а также п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которого при предоставлении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка в аренду под строительство зданий и сооружений, договор аренды заключается с учётом двукратных сроков, установленных федеральным органом исполнительной власти, необходимых для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

Согласно пункту 4 статьи 447 Гражданского кодекса торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Результатом таких торгов является заключение договора с лицом, отвечающим всем требованиям документации о таких торгах и признанным их победителем.

Организация и порядок проведения торгов определены в статье 448 Гражданского кодекса. Особенность заключения договора на торгах состоит в том, что его условия формируются с учетом условий, определенных организатором торгов и зафиксированных в извещении об их проведении (пункт 3 статьи 448 Гражданского кодекса), и лучшего условия о цене, сформулированного участником торгов в заявке (пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса).

Условия аукционной документации с приложенным проектом договора содержали информацию, касающуюся срока выполнения работ.

Указанная информация, отраженная в аукционной документации и протоколе, была доведена до неограниченного круга лиц, включая участников торгов. Указанные условия учитывались субъектами предпринимательской деятельности при принятии решения об участии в торгах. После проведения аукциона, заключения с победителем торгов договора с такими условиями, сроки выполнения работ, определенные в договоре, не могут быть изменены.

Подписав договор, условия которого соответствуют аукционной документации и протоколу торгов, Истец принял на себя, в том числе обязательство:

- пункт 4.6: не позднее 14 месяцев с даты его государственной регистрации Арендатор обязан уведомить Арендодателя о получении разрешения на строительство;

- пункт 4.7: не позднее 6 месяцев после получения разрешения на строительство Арендатор обязан уведомить Арендодателя о завершении работ нулевого цикла (устройство котлована, фундамента, подземных стен и перекрытий).

В пункте 8 статьи 448 Гражданского кодекса предусмотрено, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах. Таким образом, условия договора, заключенного по результатам торгов, могут быть изменены сторонами, только если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. Данные требования призваны гарантировать отсутствие необоснованных экономических преимуществ победителям торгов при осуществлении предпринимательской деятельности с использованием государственного или муниципального имущества (решение Верховного Суда Российской Федерации от 30 сентября 2019 г. № АКПИ19-569).

При указанных обстоятельствах, доводы истца о возможности увеличения сроков в 2 раза не могут быть признаны обоснованными, поскольку истец по сути оспаривает законность определения сроков, что не может быть предметом спора по иску о внесении изменений в договор со ссылкой на пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса определено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения  торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В данном случае Истец, как участник торгов, который считает условия определения сроков выполнения работ не соответствующими действующему законодательству, до проведения торгов было вправе оспорить аукционную документацию, а после проведения торгов в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса вправе оспорить в целом торги и договор, заключенный с ним по его результатам.

Поскольку Истец, ознакомленный с аукционной документацией, заключил договор с ответчиком, требование, направленное на внесение изменений в договор со ссылкой на неверное определение сроков, указанных в п.4.6 и 4.7 договора, не подлежит удовлетворению.

Иной подход нарушает требования пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса о недопущении изменения договора, которое влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения его условий на торгах, так и победителя торгов, и ставит в неравное положение участников торгов.

Позиция суда соответствует позиции ВС РФ, изложенной в определении от 05.06.2025 по делу А40-4961/24.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая изложенное, а также представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что дополнительное соглашение подлежит заключению с учетом того срока, когда истец был лишен возможности исполнить принятые им по договору обязательства не по его вине, отодвинув согласованные сторонами сроки на период невозможности исполнения обязательств и обязать стороны заключить дополнительное соглашение к Договору аренды от 02.07.2020 № И-02-001936, в котором изложить п. 2.1, п. 4.6, п. 4.7 в следующей редакции:

п. 2.1.: «Договор заключён сроком на 3 года 2 месяца. Течение срока действия Договора считать с 16.03.2024 по 15.05.2027.

п. 4.6.: «Арендатор обязуется уведомить Департамент о получении разрешения на строительство в срок не позднее 14.05.2025 года».

п. 4.7.: «Арендатор в срок не позднее 14.11.2025 включительно обязуется уведомить Департамент о завершении работ нулевого цикла (устройство котлована, фундамента, устройство стен и перекрытий подземной части объекта).

Расходы по госпошлине  суд полагает возможным распределить в равных долях в соответствии со ст. 110 АПК РФ с учетом частичного удовлетворения исковых требований истца.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 421, 445, 447, 448  ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 67, 68, 71, 75, 101,  110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) и ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕЛАНЖ" (127566, Г.МОСКВА, УЛ. БЕСТУЖЕВЫХ, Д. 14, КОРП 1, ЭТ 2 ПОМ VI КОМ 12, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.11.2002, ИНН: <***>) заключить дополнительное соглашение к Договору аренды от 02.07.2020 № И-02-001936, в котором изложить п. 2.1, п. 4.6, п. 4.7 в следующей редакции:

п. 2.1.: «Договор заключён сроком на 3 года 2 месяца. Течение срока действия Договора считать с 16.03.2024 по 15.05.2027.

п. 4.6.: «Арендатор обязуется уведомить Департамент о получении разрешения на строительство в срок не позднее 14.05.2025 года».

п. 4.7.: «Арендатор в срок не позднее 14.11.2025 включительно обязуется уведомить Департамент о завершении работ нулевого цикла (устройство котлована, фундамента, устройство стен и перекрытий подземной части объекта).

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕЛАНЖ" (127566, Г.МОСКВА, УЛ. БЕСТУЖЕВЫХ, Д. 14, КОРП 1, ЭТ 2 ПОМ VI КОМ 12, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.11.2002, ИНН: <***>) 25 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня  принятия решения.

Судья:                                                                                    Ламонова Т.А


.