Решение от 16 сентября 2021 г. по делу № А60-37846/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-37846/2021
16 сентября 2021 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2021 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.Е. Яковлевой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Десерт плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи федерального недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 14.07.2021, диплом,

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 09.04.2021, диплом.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью «Десерт плюс» обратилось с иском к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи федерального недвижимого имущества.

Определением от 05.08.2021 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 09.09.2021.

В порядке ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле.

Ответчик ходатайствовал о приобщении отзыва. Документ приобщен.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Российская Федерация является собственником земельного участка общей площадью 8496 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0711073:2 с расположенным на нем объектом недвижимости - нежилым зданием общей площадью 201,8 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0711073:94 по адресу: <...> (далее - здание).

ООО «Десерт Плюс» является арендатором встроенных нежилых помещений (номера на поэтажном плане: подвал - помещение № 12; 1 этаж - помещения №№ 1, 6-10; 2 этаж - помещение № 11), общей площадью 145,1 кв.м., расположенных в здании, на основании договора аренды № 28-А-13 от 19.03.2013 г. (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 31.05.2013 г., дополнительного соглашения № 2 от 01.12.2015 г., дополнительного соглашения № 3 от 26.12.2018 г., дополнительного соглашения от 10.12.2020 г.).

Также истец является арендатором встроенных нежилых помещений (номера на поэтажном плане: 1 этаж - №№ 2-5), общей площадью 56,7 кв.м., расположенных в здании, на основании договора аренды № 29-А-2013 от 17.10.2013 г. (в ред. дополнительного соглашения № 1 от 01.12.2015 г., дополнительного соглашения № 2 от 26.12.2018 г., дополнительного соглашения от 10.12.2020 г.).

Соответственно, истец на основании договоров аренды № 28-А-13 от 19.03.2013 г. и № 29-А-2013 от 17.10.2013 г. арендует все здание общей площадью 201,8 кв.м.

28.12.2020г. истец обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - ТУ Росимущества в Свердловской области) с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

19.04.2020г. между ТУ Росимущества в Свердловской области (продавец) и ООО «Десерт Плюс» (покупатель) заключен договор купли - продажи № 66-06/309 федерального недвижимого имущества - административного здания, кадастровый номер 66:41:0711073:94, расположенного по адресу: <...>, в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества.

Во исполнение условий договора купли-продажи № 66-06/309 от 19.04.2021 г. истцом произведена оплата выкупной стоимости здания в размере 2 563 911 руб. 18 коп., что подтверждается платежным поручением № 28 от 19.04.2021 г.

Письмом от 24.06.2021 г. № 66-ВА-06/8116 ответчик сообщил, что в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области ТУ Росимущества в Свердловской области подано заявление от 22.04.2021 г. № КУВД-001/2021-16142873 с приложением договора купли-продажи указанного федерального имущества от 19.04.2021 г. № 66-06/309 и иных документов, необходимых для проведения государственной регистрации права собственности истца. Однако рассмотрение заявления приостановлено с 30.04.2021 г. на срок до 3 месяцев по причине отсутствия заявления о регистрации права собственности истца на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0711073:2, на котором расположено отчуждаемое имущество, а также документов-оснований для перехода права собственности на земельный участок.

В связи с этим ответчиком в адрес истца направлен проект дополнительного соглашения к договору купли - продажи от 19.04.2021 г. № 66-06/309, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает на условиях, изложенных в договоре, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации недвижимое имущество - административное здание площадью 201,8 кв. м, кадастровый номер 66:41:0711073:94, РНФИ П12660004382 и земельный участок площадью 8 496 кв.м, кадастровый номер 66:41:0711073:2, РНФИ П11660007132, расположенные по адресу: <...>.

Пунктом 3 проекта дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 19.04.2021 г. № 66-06/309 предусмотрено пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции:

«3.1. Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.1 Договора, составляет 48 152 597 (сорок восемь миллионов сто пятьдесят две тысячи пятьсот девяносто семь) рублей 58 копеек, в том числе:

здания 2 563 911 (два миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи девятьсот одиннадцать) рублей 18 копеек, без учета НДС. Цена здания равна его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Отчетом № ГК-01а от 31.03.2021 об определении рыночной стоимости объекта оценки, подготовленным в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком - ООО «Продвижение»,

земельного участка (кадастровый номер 66:41:0711073:2) 45 588 686 (сорок пять миллионов пятьсот восемьдесят восемь тысяч шестьсот восемьдесят шесть) рублей 40 копеек. Цена земельного участка равна его кадастровой стоимости в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости.

Истец с выкупной ценой земельного участка не согласен, о чем в адрес ответчика направлен протокол разногласий № 1 от 14.07.2021 г.

Письмом № 66-ВС-06/9534 от 26.07.2021 г. ответчик сообщил об отсутствии оснований для подписания протокола разногласий № 1 от 14.07.2021 г. к дополнительному соглашению № 1 к договору купли - продажи от 19.04.2021 г. № 66-06/309.

Поскольку сторонами не урегулированы условия дополнительного соглашения № 1 к договору купли - продажи от 19.04.2021 г. № 66-06/309, истец обращается в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при подписании дополнительного соглашения № 1 к договору купли-продажи от 19.04.2021 г. № 66-06/309.

Рассмотрев материалы дела, суд удовлетворяет исковые требования на основании следующего.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Часть 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации).

В соответствии со статьей 3 Закона о приватизации данный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Согласно статье 12 Закона о приватизации начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с Отчетом № 21-06-629 от 09.07.2021 г. об определении рыночной стоимости земельного участка, подготовленным в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком - ООО «Оценочная компания «Априори», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0711073:2 составляет 9 685 000 (девять миллионов шестьсот восемьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС.

В предложенной истцом редакции п. 3 дополнительного соглашения № 1 к договору купли-продажи цена земельного участка (кадастровый номер 66:41:0711073:2) составляет 9 685 000 рублей 00 копеек, без учета НДС. Цена земельного участка равна его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом № 21-06-629 от 09.07.2021.

Ответчик возражает относительно удовлетворения исковых требований, указывает, что выкупная стоимость земельного участка должна быть равна его кадастровой стоимости и составлять 45 588 686 рублей 40 копеек.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 г. № 14556/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой в случае одновременного приобретения на основании положений Закона № 159-ФЗ здания и земельного участка, выкупная цена как здания, так и земельного участка должна определяться исходя из их рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из подпункта 5 пункта 1 статьи 1, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку общество, приобретая в собственность здание в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, вправе испрашивать в собственность соответствующий земельный участок с целью эксплуатации приобретаемого объекта, в связи с чем соблюдается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов заключением спорной сделки.

В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в пункте 2 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Кроме того, в третьем пункте Постановления от 20.12.2010 № 22-П «По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с жалобой администрации города Благовещенска» Конституционный суд Российской Федерации указал, что Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора (статьи 8, 19, 34, 35; статья 71, пункт «ж»). Такое регулирование, корреспондирующее положениям Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы (статья 37, часть 3, Конституции Российской Федерации), а, следовательно, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии.

Согласно пункту 4.2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П создание для субъектов малого и среднего предпринимательства льготного правового режима отвечает правовым целям и ценностям, находящимся под защитой статей 8, 34 и 35 Конституции Российской Федерации. Вместе с тем гарантии прав местного самоуправления, закрепленные статьями 12, 130 - 133 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 2 и 3), не допускают такого порядка предоставления указанным субъектам преференций, при котором местное самоуправление - вопреки его законным интересам, находящимся под защитой статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации и статьи 50 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», - лишалось бы объектов публичной собственности, необходимых для выполнения муниципальных функций и полномочий.

У истца есть право на выкуп земельного участка в общем порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Учитывая изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 г. № 14556/11 правовую позицию, суд приходит к тому, что выкупная цена земельного участка должна определяться исходя из его рыночной стоимости. Доводы ответчика отклоняются.

В отношении условия об отсрочке оплаты суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

В соответствии с частью 2 указанной нормы Закона право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку в данном случае договор купли-продажи заключается сторонами в порядке Закона № 159-ФЗ, при этом предметом договора купли-продажи являются одновременно нежилое здание и земельный участок, на котором данное здание находится, предусмотренный частью 1 статьи 5 Закона порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется как на здание, так и на земельный участок.

Иное толкование означало бы наличие ограничений к арендаторам зданий по сравнению с арендаторами помещений, что не отвечает цели Закона № 159-ФЗ, направленной на поддержку малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации.

В связи с тем, что покупатель в соответствии с предоставленным ему правом выбрал порядок оплаты – с отсрочкой платежа, следовательно, спорные условия договора подлежат принятию в редакции, предложенной покупателем.

Таким образом, суд полагает возможным урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения № 1 к договору купли-продажи от 19.04.2021 г. № 66-06/309 в редакции истца.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области заключить дополнительное соглашение № 1 к договору купли - продажи от 19.04.2021 г. № 66-06/309 на следующих условиях:

1) Пункт 3.1 Договора изложить в следующей редакции: «3.1. Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.1 Договора, составляет 12 248 911 (двенадцать миллионов двести сорок восемь тысяч девятьсот одиннадцать) рублей 18 копеек, в том числе:

здания 2 563 911 (два миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи девятьсот одиннадцать) рублей 18 копеек, без учета НДС. Цена здания равна его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Отчетом № ГК-01а. от 31.03.2021 об определении рыночной стоимости объекта оценки, подготовленным в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком - ООО «Продвижение»,

земельного участка (кадастровый номер 66:41:0711073:2) 9 685 000 (девять миллионов шестьсот восемьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС. Цена земельного участка равна его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Отчетом № 21-06-629 от 09.07.2021 об определении рыночной стоимости земельного участка, подготовленным в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком - ООО «Оценочная компания «Априори».

2) Абзац 1 пункта 3.3 Договора изложить в следующей редакции: «3.3. Покупатель оплачивает полную стоимость Имущества, указанную в п. 3.1 Договора, в федеральный бюджет в следующем порядке:

стоимость здания оплачивается в течение 3 рабочих дней с момента заключения Договора,

стоимость земельного участка оплачивается в течение 3 рабочих дней с момента заключения Дополнительного соглашения к Договору.

Оплата стоимости Имущества производится по следующим реквизитам:».

2. Взыскать с Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Десерт плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате госпошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

4. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

СудьяЮ.Е. Яковлева