Решение от 23 января 2023 г. по делу № А83-21707/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А83-21707/2022
23 января 2023 года
г. Симферополь




Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2023 года.

В полном объеме решение изготовлено 23 января 2023 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Куртлушаева М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев заявление (исковое заявление):

Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Югсевморсервис» (ИНН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Администрация города Ялты Республики Крым

Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 22.05.2013


с участием представителей:

от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым – ФИО2, на основании доверенности от 13.01.2022, личность установлена служебным удостоверением;

от Администрации города Ялты Республики Крым – ФИО2, на основании доверенности от 10.01.2023, личность установлена служебным удостоверением;

иные участники процесса не явились;

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Югсевморсервис» (далее - Общество), в котором просит:

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 4.7497га, расположенного по адресу: г. Ялта, <...>, кадастровый номер 0111949700:03:001:0140 (90:25:080301:101), заключенный 22.05.2013 между Форосским поселковым советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Югсевморсервис».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Югсевморсервис» в течении 3 (трех) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу возвратить Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым земельный участок площадью 4.7497га, расположенный по адресу: г. Ялта, <...>, кадастровый номер 0111949700:03:001:0140 (90:25:080301:101).

Заявленные требования мотивирует тем, что ответчик, в нарушение условий договора купли продажи от 22.05.2023 в срок до 25.05.2016 не оплатил в полном объеме стоимость земельного участка.

Полагает, что отсутствие оплаты со стороны покупателя является существенным нарушением договора купли-продажи, поскольку продавец с очевидностью лишается того, на что рассчитывал при заключении договора, что является основанием для его расторжения.

В итоговом судебном заседании представитель истца, представляющий также интересы Администрации города Ялты Республики Крым, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик и Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым явку представителей в судебные заседания не обеспечили, письменные пояснения по сути спора не предоставили.

Учитывая то, что неявка в судебное заседание участников процесса, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие ( ч. 3, ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд рассмотрел дело в отсутствие указанных представителей, по имеющимся в материалах дела документам.

Судом было установлено следующее.


22.05.2013 между Форосским сельским советом (Продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Югсевморсервис» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка (далее - Договор), в соответствии с которым Продавец обязался в порядке и на условиях, предусмотренных договором и земельным законодательством, передать в собственность Покупателя земельный участок, а Покупатель - принять указанный земельный участок и оплатить его стоимость.

В соответствии с пунктом 1.2 предметом Договора является земельный участок, находящийся у Покупателя в аренде на основании договора аренды земли № 18, заключенного 09.12.2008 между Форосским сельским советом и ООО «Югсевморсервис», характеризующийся следующими признаками: место расположения - Автномоная Республика Крым, г. Ялта, <...>; площадь земельного участка - 4,7497 га; целевое назначение - для строительства и обслуживания детских оздоровительных лагерей, пансионатов санаторного типа, коттеджей для семейного отдыха; кадастровый номер - 0111949700:03:001:0140 (90:25:080301:101).

Пунктом 3.1.1 Договора предусмотрена обязанность Покупателя оплатить стоимость земельного участка в сроки и размере, предусмотренные пунктами 2.1, 2.2 Договора.

Цена продажи земельного участка по договору составляет 3 519 527,70 гривен (пункт 2.1 Договора) и должна быть уплачена Покупателем на расчетный счет продавца. Уплаченный авансовый платеж в размере 620 824,34 гривен засчитывается в цену продажи земельного участка (пункты 2.2, 2.3 Договора).

Расчет осуществляется покупателем в следующем порядке: на протяжении 30 календарных дней с момента нотариального удостоверения договора покупатель оплачивает 1 138 939,51 гривен, с учетом суммы ранее уплаченного авансового платежа в размере 620 824,34 гривен; остаток средств в размере 1 759 763,85 гривен перечисляется согласно графика, последний платеж должен быть осуществлен 25.05.2016.

Передача отчуждаемого земельного участка от Продавца Покупателю осуществляется в день нотариального удостоверения настоящего договора без оформления дополнительных документов относительно его передачи (пункт 6.1 Договора).

Договор купли-продажи удостоверен 22.05.2013 частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа ФИО3, номер в реестре нотариальных действий - 516.

Таким образом, исходя из условий договора, Покупатель обязан был уплатить Продавцу стоимость земельного участка в срок до 25.05.2016.

Вместе с тем, обязательство по оплате стоимости земельного участка Покупателем в полном объеме не исполнено.

В соответствии с решением Ялтинского городского Совета № 11 от 17.09.2015 в задачи и обязанности Департамента входит, в числе иных, обеспечение защиты имущественных прав и законных интересов муниципального образования городской округ Ялта в области имущественных и земельных отношений, обращение в судебные органы в случае нарушения законодательства в части распоряжения и использования муниципальной собственности, участие в судах в качестве истца и ответчика.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, Покупателем - ООО «Югсевморсервис», ЕГРПОУ 30120850 - произведена перерегистрация юридического лица в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации, о чем 11.11.2014 были внесены соответствующие сведения (ОГРН <***>).

17.08.2022 истец направил в адрес ответчика претензию о нарушении существенных условий Договора, содержащую требование о расторжении договора купли- продажи от 22.05.2013 и возврате земельного участка Департаменту, которая была получена адресатом 07.09.2022.

Поскольку Покупатель обязательства по Договору в части оплаты стоимости земельного участка в установленные сроки не исполнил, истец обратился с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Крым.

Исследовав материалы дела, изучив доводы участников процесса, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 626 Гражданского кодекса Украины договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Аналогичные нормы содержатся в статьях 8, 420 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи (часть 1 статьи 485 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Аналогичные положения содержатся в части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Украины.

Пунктом 4.1 спорного договора также предусмотрено право Продавца расторгнуть договор в судебном порядке в случае невыполнения Покупателем условий договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.

В силу указанных норм, истец, предъявляя требование о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением его условий ответчиком, должен в соответствии со статьёй 65 АПК РФ доказать не только факт нарушения ответчиком обязательств по договору, но и то, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора, которое повлекло для истца невозможность достижения цели договора, либо причинило ущерб, в результате которого истец лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении данных договоров.

Так, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым указывает на неисполнение ООО «Югсевморсервис» своих обязательств по спорному договору, и как следствие этого, отсутствие оплаты за переданный Обществу земельный участок.

Неполучение оплаты за проданный земельный участок в полном объёме лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи - получение бюджетом денежных средств в значительном размере.

Таким образом, исходя из правовой природы заключенного между сторонами договора, отсутствие оплаты со стороны Покупателя является существенным нарушением договора купли-продажи, поскольку Продавец с очевидностью лишается того, на что рассчитывал при заключении договора, что является основанием для его расторжения.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2019, оставленного без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 21.11.2019 по делу №А83-7411/2018.

Из пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» следует, что, если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Согласно статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со статьей 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

По правилам пункта 1 статьи 1104 ГК РФ, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Следовательно, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор подлежит расторжению по требованию продавца, а правовым последствием такого расторжения является возврат продавцу переданного покупателю имущества.

Таким образом, переданное по договору купли-продажи от 22.05.2013 имущество ответчику, который не исполнил обязательства по оплате за его приобретение, имеет для него по этому основанию статус неосновательного обогащения и подлежит возврату истцу, не получившему эквивалентное встречное предоставление.

В силу пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

На основании изложенного, заявленные истцом требования о расторжении договора купли-продажи и понуждении к возврату земельного участка являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина в сумме 12000,00 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 4.7497га, расположенного по адресу: г. Ялта, <...>, кадастровый номер 0111949700:03:001:0140 (90:25:080301:101), заключенный 22.05.2013 между Форосским поселковым советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Югсевморсервис».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Югсевморсервис» в течении 3 (трех) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу возвратить Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым земельный участок площадью 4.7497га, расположенный по адресу: г. Ялта, <...>, кадастровый номер 0111949700:03:001:0140 (90:25:080301:101).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Югсевморсервис» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размер 12000,00 руб.


Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья М.И. Куртлушаев