Решение от 1 августа 2018 г. по делу № А26-1945/2018

19/2018-46864(1)

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А26-1945/2018
г. Петрозаводск
02 августа 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2018 года. Полный текст решения изготовлен 02 августа 2018 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Михайлова А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Терешонок М.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Администрации Кондопожского муниципального района

к Открытому акционерному обществу "Кондопожский комбинат хлебопродуктов"

о расторжении договора аренды земельного участка № 2381 от 03.06.2014 года и обязании освободить земельный участок,

при участии представителя истца – ФИО1 по доверенности от 09.01.2018 года,

установил:

Администрация Кондопожского муниципального района (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Открытому акционерному обществу "Кондопожский комбинат хлебопродуктов" (далее – ответчик, ОАО «ККХП») о расторжении договора аренды земельного участка № 2381 от 03.06.2014 года и обязании освободить земельный участок. Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 11, 12, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, на условия договора аренды земельного участка № 2381 от 03.06.2014 года.

В отзыве на исковое заявление ответчик исковые требования не признал, указав, что с даты признания должника банкротом и открытия конкурсного производства наступают последствия, предусмотренные пунктом 1 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», то есть все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Следовательно, право аренды земельного участка по договору № 2381 является активом ОАО «ККХП», включенным в конкурсную массу должника.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о начавшемся судебном процессе, а также о дате, времени и месте рассмотрения дела по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещен.

С учетом отсутствия возражений представителя истца суд рассматривает дело по существу в отсутствие представителей ответчика по правилам части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал полностью по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно представил письменные пояснения по иску, акт административного осмотра объекта земельных отношений от 19.07.2018 года № 17, справку Администрации Кондопожского муниципального района от 25.07.2018 года. Суд приобщил представленные документы и письменные пояснения к материалам дела.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела и представленные доказательства, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что 03.06.2014 года между Администрацией (арендодатель) и ОАО «ККХП» (арендатор) на основании постановления Администрации Кондопожского муниципального района № 594 от 14.05.2014 года «О предоставлении ОАО «ККХП» в аренду земельного участка в районе города Кондопоги для строительства транспортной магистрали» заключён договор № 2381 аренды земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и земель иного специального назначения (Кондопожское городское поселение) с кадастровым номером 10:03:0011301:129, общей площадью 13000 кв. м., который расположен в Республике Карелия, в Кондопожском районе, в районе г. Кондопоги, для строительства транспортной магистрали. Земельный участок передан по акту приёма-передачи.

Срок аренды – с 03.06.2014 года по 02.06.2017 года (раздел 7 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем 18.06.2014 года сделана соответствующая регистрационная запись № 10-10-01/064/2014-043.

По истечении срока действия договора, при отсутствии возражений арендодателя, договор продлен на неопределенный срок.

Размер арендной платы согласован сторонам в пункте 2.1 договора аренды и составляет 109,20 руб. в год.

Пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату ежемесячно до пятого числа текущего месяца.

При этом, арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы без согласования с арендатором (пункт 2.3 договора аренды).

Уведомлением от 28.04.2016 года арендодатель уведомил арендатора об изменении размера арендной платы с 01.01.2016 года. Арендная плата составляет 293,80 руб. в год.

Поскольку арендатор допускал просрочки внесения арендных платежей, Администрация направила в адрес ОАО «ККХП» досудебное предупреждение от 23.01.2018 года о погашении задолженности по арендным платежам, неустойке и расторжении договора аренды.

Неисполнение арендатором обязательств по своевременной оплате арендных платежей, а также в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению истец обратился в суд с настоящим иском.

В отношении ответчика возбуждено дело о банкротстве ( № А26-1967/2016). Решением от 12.05.2016 года ОАО «ККХП» признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство.

Оценив правовые позиции сторон и представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждением о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При предоставлении земельных участков в аренду для строительства из земель государственной и муниципальной собственности подлежат применению не только нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, но и нормы Земельного кодекса Российской Федерации, то есть комплекс правовых норм, регулирующих правоотношения с публичным элементом.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, использовать земельный участок по его целевому назначению.

В соответствии с пунктом 1 статьей 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Эти основания вправе выдвигать арендодатель не в качестве стороны договора, а как лицо, действующее от имени публичного собственника.

Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По условиям пункта 6.3 договора аренды Администрация в соответствии с действующим законодательством также имеет право требовать досрочного расторжения договора.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, что арендатор не использует земельный участок по целевому назначению - для строительства транспортной магистрали.

Из представленного Администрацией акта административного осмотра объекта земельных отношений № 17 от 19.07.2018 года следует, что земельный участок с кадастровым номером 10:03:0011301:129 не используется в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. К акту приложен фотографический снимок спорного земельного участка.

Из письменных пояснений истца следует, что арендатор не обращался в Администрацию с заявлением о подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка, разрешение на строительство в границах спорного земельного участка ответчику не выдавалось; соответствующего обращения в Администрацию со стороны ОАО «ККХП» не поступало.

Между тем, арендодатель не препятствовал арендатору в освоении земельного участка по целевому назначению. Доказательств обратного в материалы дела ответчиком не представлено.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Таким образом, законодателем предусмотрен обязательный претензионный порядок.

При этом согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Направленным в адрес ответчика досудебным предупреждением от 23.01.2018 года ОАО «ККХП» было предложено заключить соглашение о расторжении договора аренды и вернуть земельный участок.

Таким образом, установленный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Поскольку арендатор не приступил к использованию земельного участка по целевому назначению - строительство транспортной магистрали, не обращался в Администрацию за получением соответствующих разрешений и градостроительной документации, суд считает требование истца о расторжении договора аренды земельного участка № 2381 от 03.06.2014 года обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В силу абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая неиспользование земельного участка по целевому назначению, суд считает правомерным требование истца об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 10:03:0011301:129, общей площадью 13000 кв. м., местоположение: Республика Карелия, Кондопожский район, район г. Кондопоги, путем передачи его по акту приема-передачи.

Поскольку договор аренды судом расторгнут, требование Администрации о возврате земельного участка подлежит удовлетворению.

Таким образом, суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.

При установлении в порядке части 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации десятидневного срока для возврата земельного участка суд исходит из критерия разумности.

Суд критически оценивает доводы ответчика, изложенные в отзыве, поскольку нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета на расторжение договора с обществом, находящимся в стадии банкротства, и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Государственная пошлина за рассмотрение дела в силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета. Учитывая, что ответчик находится в процедуре банкротства, суд считает возможным в соответствии с пунктом 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации уменьшить размер подлежащей взысканию с ответчика государственной пошлины до 6000 руб.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить полностью.

2. Расторгнуть договор аренды земельного участка № 2381 от 03.06.2014 года, заключенный между Администрацией Кондопожского муниципального района (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и Открытым акционерным обществом «Кондопожский комбинат хлебопродуктов» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

3. Обязать Открытое акционерное общество «Кондопожский комбинат хлебопродуктов» в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 10:03:0011301:129, общей площадью 13000 кв. м., местоположение: Республика Карелия, Кондопожский район, район г. Кондопоги, передав его Администрации Кондопожского муниципального района по акту приема-передачи.

4. Взыскать с Открытого акционерного общества «Кондопожский комбинат хлебопродуктов» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 руб.

5. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>) через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья Михайлова А.В.