Решение от 16 ноября 2018 г. по делу № А73-16394/2017

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-16394/2017
г. Хабаровск
16 ноября 2018 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 16.11.2018.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи И.М. Богуновым,

рассмотрел в заседании суда дело

по иску Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсистема» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

о взыскании 402 744 руб. 01 коп., возврате земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель, доверенность № 1-11-3333 от 11.04.2018;

от ответчика – ФИО2, представитель, доверенность от 12.11.2018.

Министерство инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (далее – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсистема» (далее – ООО «Стройсистема», Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 802 от 10.11.2015 в размере 391 366 руб. 38 коп., неустойки в сумме 11 377 руб. 72 коп., возложении обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 27:23:003015:13 площадью 1 831 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Иск мотивирован неисполнением условий договора № 802 в части своевременного внесения арендных платежей, а также предпринятыми Министерством действиями по одностороннему отказу от договора ввиду уклонения от внесения согласованной платы и использования земельного участка вопреки целевому назначению. Требования нормативно обоснованы положениями статей 15, 309, 314, 330, 450, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В ходе производства по делу истцом заявлено ходатайство об отказе от исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 802 от 10.11.2015 в размере 391 366 руб. 38 коп., неустойки в сумме 11 377 руб. 72 коп., ввиду добровольного внесения ответчиком денежных средств в указанном размере.

Определением от 06.12.2017 производство по настоящему делу приостанавливалось до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу № А73-18941/2017.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о начатом судебном разбирательстве в порядке статьи 123 АПК РФ, в установленный срок письменный мотивированный отзыв на иск не представил.

При этом в судебном заседании представитель ответчика заявленные требования не признал, просил оставить их без удовлетворения. В обоснование своей правовой позиции ответчиком указано на наличие в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:003015:13 объекта недвижимости, возведенного на законных основаниях и принадлежащего Обществу на праве собственности.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя истца и ответчика, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

10.11.2015 между Министерством (арендодатель) и ООО «Стройсистема» (арендатор) заключен договор аренды № 802, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора в целях строительства административного здания передан земельный участок с кадастровым номером 27:23:003015:13 площадью 1 831 кв.м, из земель населенных пунктов расположенный по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 1.2 договора № 802 на момент заключения договора в границах указанного земельного участка расположен принадлежащий ответчику на праве собственности объект незавершенного строительства – хозяйственный блок административного здания площадью 74,3 кв.м, степень готовности – 15 % (кадастровый номер 27:23:0030115:1084).

Объект арендных отношений передан арендатору по акту от 10.11.2015 (Приложение 1 к договору).

Пунктом 2.1 действие договора распространено на срок с 14.08.2015 по 13.08.2018.

Порядок и сроки внесения установленных соглашением сторон арендных платежей определены в разделе 3 договора № 802.

Согласно пункту 6.1 договор аренды расторгается в одностороннем порядке в соответствии с пунктами 1,2 статьи 450.1 ГК РФ по решению арендодателя в следующих случаях: если арендатор не использует участок (в целом или частично) в соответствии с целями и условиями его предоставления, определенными договором; арендатор допустил нарушение установленного соглашением срока внесения платы более двух раз подряд в течение года независимо от величины задолженности; арендатор возводит на участке объекты самовольного строительства, в том числе с нарушением утвержденной проектной и градостроительной документации; при неустранении совершенного умышленно земельного правонарушения; в связи с изъятием участка для государственных или муниципальных нужд.

О расторжении договора в одностороннем порядке арендодатель должен уведомить арендатора. Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента уведомления стороны (пункт 6.2).

В период действия договора № 802 специалистами подведомственного Министерству учреждения – КГКУ «Фонд имущества Хабаровского края» проведены проверки, по результатам которых констатировано использование земельного участка вопреки целевому назначению.

Письмом от 05.09.2017 № 1-11-9236 ООО «Стройсистема» проинформировано о наличии задолженности по арендным платежам, поставлено в известность о выявленных нарушениях, а также извещено об одностороннем отказе Министерства от договора № 802 и необходимости возврата земельного участка с кадастровым номером 27:23:003015:13 по истечении 30 дней с момента получения уведомления.


Несмотря на предпринятые меры, направленные на досудебное урегулирование спора, участок в установленный срок Министерству не возвращен.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о наличии процессуальных оснований для прекращения производства в части требования о взыскании арендной платы, пени, а также необходимости отказа в удовлетворении остальной части требований.

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.


Согласно части 5 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Материалами дела подтверждается внесение ООО «Стройсистема» денежных средств в сумме 402 744 руб. 01 коп. в счет оплаты предъявленной задолженности и неустойки.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание осведомленность истца о процессуальных последствиях удовлетворения заявления, суд приходит к выводу, что отказ от требований в данной части не противоречит закону, не нарушает прав иных лиц. С учетом отсутствия препятствий, предусмотренных частью 5 статьи 49 АПК РФ, отказ от исковых требований принят судом.

Пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят судом.

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ предписано, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности, в частности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Статьей 450.1 ГК РФ регламентировано, что предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Как установлено в ходе судебного разбирательства, на момент заключения договора № 802 в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:003015:13 находился принадлежащий ответчику на праве собственности объект незавершенного строительства – хозяйственный блок административного здания площадью 74,3 кв.м, степень готовности – 15 % (кадастровый номер 27:23:0030115:1084).

Кроме того, в порядке реализации условий соглашения № 802 ООО «Стройсистема» на законных основаниях – в соответствии с утвержденным градостроительным планом, разрешением на строительство № 27-23-201-2015 от 29.07.2015 был возведен объект – хозяйственный блок административного здания (1 этап). На основании разрешения № 27-23-56-2018 от 10.08.2018, выданного Департаментом архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска, названный объект в установленном порядке введен в эксплуатацию.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на данный объект (кадастровый номер 27:23:0030115:1197) зарегистрировано за ответчиком 31.08.2018.

Таким образом, на спорном земельном участке находится возведенный Обществом на законных основаниях и принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости.


При изложенных обстоятельствах статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Надлежит также учитывать, что согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Дополнительно судом принимается во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 23.01.2018 по делу № А73-18941/2017 иск Министерства к ООО «Стройсистема» о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства: хозяйственный блок административного здания, кадастровый номер 27:23:0030115:1084, расположенный по адресу: <...> (строительный адрес), оставлен без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Принять отказ Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) от исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсистема» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 402 744 руб. 01 коп.

Производство по делу в указанной части прекратить.

В удовлетворении требования о возврате земельного участка отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья С.Ю. Дацук