Решение от 26 августа 2020 г. по делу № А04-4870/2020

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-4870/2020
г. Благовещенск
26 августа 2020 года
изготовление решения в полном объеме

«
26

»
августа

2020 г.

резолютивная часть

Арбитражный суд в составе судьи Чумакова Павла Анатольевича

рассмотрев в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным уведомления,

протокол вел: секретарь судебного заседания Куприянова Н.С.,

при участии в заседании: от заявителя - ФИО2 по дов. № 28 АА 1088207 от 29.01.2020, паспорт, от ответчика - ФИО3 по дов. № 01-32/07 от 13.01.2020, сл. уд.,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту - заявитель, предприниматель, ФИО1) с заявлением к Управлению Росреестра по Амурской области (далее – ответчик, Управление) об обязании провести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи имущества от 29.06.2005 № 6, заключенного между ФИО1 и колхозом «Никольский» на следующее недвижимое имущество: объект недвижимости с кадастровым № 28:09:000000:2417, склад, общей площадью 1084,5 кв.м., лит Б, адрес Амурская область, Белогосркий район, с. Киселеозерка; объект недвижимости с кадастровым № 28:09:000000:2418, склад для кормов, общей площадью 211,2 кв.м., лит А, адрес Амурская область, Белогорский район, с. Киселеозерка.

В предварительном судебном заседании 12.08.2020 судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты к рассмотрению уточнения требований о признании незаконным уведомления Управления Росреестра по Амурской области об отказе в государственной регистрации № 28/303/001/2020-668,669 от 03.06.2020. В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области провести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли продажи имущества от 29 июня 2005 года, № 6, между ФИО1 и колхозом «Никольский» на следующее недвижимое имущество: объект недвижимости кадастровый № 28:09:000000:2417, Склад, общая площадь 1084, 5 кв. м, лит. Б, адрес: Амурская область, р-н Белогорский, с Киселеозерка; объект недвижимости Кадастровый №: 28:09:000000:2418, Склад для кормов, общая площадь 211,2 кв. м, лит. А, адрес: Амурская область, р-н Белогорский, с. Киселеозерка.

По мнению заявителя, оспариваемое решение не соответствует требованиям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Ответчик в обоснование возражений сослался на непредставление документов, подтверждающих наличие ранее возникшего права у продавца имущества, отсутствие государственной регистрации права продавца на отчуждаемые объекты.

В судебном заседании 26.08.2020 истец повторно уточнил заявленные требования, просил провести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи имущества от 29 июня 2005 года № 6, между ФИО1 и колхозом «Никольский» на следующее недвижимое имущество: объект недвижимости кадастровый № 28:09:000000:2417, Склад, общая площадь 1084, 5 кв. м, лит. Б, адрес: Амурская область, р-н Белогорский, с Киселеозерка; объект недвижимости кадастровый №: 28:09:000000:2418, Склад для кормов, общая площадь 211,2 кв. м, лит. А, адрес: Амурская область, р-н Белогорский, с. Киселеозерка.

Кроме того, просил уплаченную государственную пошлину по делу отнести на заявителя.

Судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнения заявленных требований приняты к рассмотрению.

Представитель ответчика не возражал против удовлетворения судом уточненных требований.

Подробно доводы лиц, участвующих в деле, изложены в письменных пояснениях участников процесса.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

26.06.2005 между колхозом «Никольский» в лице ФИО1 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи по которому продавец продаёт в собственность покупателю:

- зерносклад на 3200 тонн площадью 1141,9 кв.м., линия первичной очистки зерна площадью 216 кв.м., 1988 года постройки, этажность-1, общей площадью 1357,9 кв.м., расположен по адресу: с. Киселеозерка Белогорского района;

- зерносклад на 1000 тонн, 1988 года постройки, этажность-1, площадь 211,2 кв.м., расположен по адресу: с. Киселеозерка Белогорского района.

Цена передаваемых по настоящему договору помещений составила 210 000 руб.

Указанное недвижимое имущество передано по акту приема-передачи от 30.06.2005.

Факт оплаты подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру №791 от 30.06.2005 на сумму 210 000 руб.

Указанное имущество поставлено на кадастровый учет со следующими характеристиками (выписка из ЕГРН от 18.02.2020):

- объект недвижимости кадастровый № 28:09:000000:2417, Склад, общая площадь 1084,5 кв.м, лит. Б, адрес: Амурская область, р-н Белогорский, с Киселеозерка;

- объект недвижимости кадастровый №: 28:09:000000:2418, Склад для кормов, общая площадь 211,2 кв. м, лит. А, адрес: Амурская область, р-н Белогорский, с. Киселеозерка.

19.02.2020 (входящий №28/303/001/2020-668,669) от представителя ИП ФИО1, действующего на основании доверенности, поданы в Управление заявления о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости: здания складов с кадастровыми номерами 28:09:000000:2417 и 28:09:000000:2418, расположенные по адресу: Амурская область, Белогорский район, с. Киселеозерка.

03.03.2020 №28/303/001/2020-668,669 на основании п. 7, 44 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2017 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственным регистратором была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости на срок до 03.06.2020.

03.06.2020 №28/303/001/2020-668,669 Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации

Указанное решение мотивировано тем, что на государственную регистрацию не были представлены заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации прав Продавца возникших после вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ.

Кроме того, из содержания, представленного на государственную регистрацию договора невозможно определить расположение объекта недвижимости на соответствующем земельном участке. Таким образом, нельзя определить согласовано ли между сторонами условие о предмете договора купли-продажи.

Не согласившись с таким решением, заявитель обратился в арбитражный суд (с учетом уточнений).

Оценив изложенные обстоятельства, суд счел требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 ГК РФ).

На основании статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 44 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В соответствии с положениями статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Из материалов дела следует, что ФИО1 обратился в Управление с заявлением от 19.02.2020 о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество: объект недвижимости кадастровый № 28:09:000000:2417, Склад, общая площадь 1084, 5 кв. м, лит. Б, адрес: Амурская область, р-н Белогорский, с Киселеозерка; объект недвижимости кадастровый №: 28:09:000000:2418, Склад для кормов, общая площадь 211,2 кв. м, лит. А, адрес: Амурская область, р-н Белогорский, с. Киселеозерка. В качестве основания для государственной регистрации заявителем представлен договор купли-продажи имущества от 29.06.2005, заключенный между колхозом «Никольский» в лице председателя колхоза ФИО1 и ФИО1

Из текста оспариваемого отказа в государственной регистрации прав следует, что основанием для отказа в государственной регистрации права собственности, в отношении спорных объектов недвижимости послужило в том числе: не представление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав.

Основанием для приостановления послужили следующие обстоятельства.

ЕГРН не содержит сведений о государственной регистрации права собственности колхоза «Никольский».

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц (по состоянию на 26.08.2020) в отношении колхоза «Никольский» внесена запись от 16.10.2006 о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Заявление о переходе права собственности на вышеуказанный объект недвижимости от продавца по договору купли-продажи имущества от 29.06.2005 (колхоз «Никольский») в Управление не поступало. Таким образом, право собственности покупателя (ФИО1) на указанные выше объекты недвижимости не может быть зарегистрировано, в связи с отсутствием волеизъявления продавца, оформленного соответствующим заявлением, в связи с его ликвидацией.

Учитывая отсутствие в законе порядка регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае ликвидации второй стороны по сделке, а также соответствие рассматриваемой сделки по передаче имущества требованиям закона, к таким отношениям подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения, пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Следовательно, на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ иски предъявляются к стороне по сделке, а в случае ликвидации продавца покупатель вправе защищать свои права по правилам главы 24 АПК РФ путем обжалования отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

В соответствии со статьями 6, 165, 551 ГК РФ решение вопроса о государственной регистрации сделки, перехода права собственности на недвижимое имущество в случае уклонения одной стороной от регистрации (ликвидации другой стороны) отнесено к исключительной компетенции суда.

Поскольку деятельность прежнего владельца недвижимости прекращена, то ответчиком по требованию о государственной регистрации перехода права собственности является Росреестр как орган, на который возложена обязанность совершения государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Непредставление заявления продавца в подтверждение права собственности на имущество и переход права собственности не может свидетельствовать о безусловной необходимости представления этих документов для государственной регистрации права заявителя на недвижимое имущество, учитывая, что предприниматель не располагает такими документами.

В связи с ликвидацией колхоза «Никольский», от которого перешло право на спорное имущество к заявителю, исключена возможность предоставления им документов, таких как заявление о государственной регистрации права собственности и перехода права, правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, учредительных документов.

Таким образом, ликвидация организации-продавца не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на передаваемые объекты недвижимости.

Судом установлено, что согласно акту от 08.04.2003 №1 подтверждается передача колхозу «Никольский» от совхоза «Юбилейный» спорного имущества: зерносклада на 3200 тонн и зерносклада на 1000 тонн, указанных в договоре купли-продажи от 29.06.2005 №6. Договор купли-продажи от 29.06.2005 №6 никем не оспорен, не признан недействительным. Доказательств обратного материалы дела не содержат. Обязательства по договору исполнены сторонами в полном объеме, имущество передано покупателю и оплачено последним.

Из разъяснений содержащихся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 следует, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства. Само по себе отсутствие продавца - юридического лица (вследствие его ликвидации, как в рассматриваемом случае) не является препятствием для реализации покупателем (истцами) своих прав на государственную регистрацию перехода права собственности. Удовлетворение требования покупателя возможно, если сделка между покупателем и отсутствующим продавцом фактически совершена и не имеется иных препятствий для такой регистрации, кроме, как отсутствие продавца - юридического лица, при этом суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

С учетом изложенного, исходя из установленных по делу обстоятельств, совокупности документов, свидетельствующих о идентифицировании спорных объектов недвижимости, исполнении сторонами обязательств по совершенной сделке купли-продажи и об отсутствии правопритязаний третьих лиц на спорный объект недвижимого имущества, суд пришел к выводу, что ФИО1 в настоящее время лишен возможности обеспечить обращение продавца с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в Управление, при этом представленные заявителем на государственную регистрацию документы отвечают требованиям действующего законодательства и подтверждают факт исполнения сделки.

Суд также считает, что отсутствие государственной регистрации права собственности прежнего владельца – колхоза «Никольский» на спорное имущество в настоящем случае не влияет на законность перехода права собственности к ФИО1, и в силу установленного статьей 69 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация ранее возникшего права может быть произведена регистрирующим органом одновременно с регистрацией перехода права собственности.

Судом признаны необоснованными доводы ответчика о том, что из содержания, представленного на государственную регистрацию договора невозможно определить расположение объекта недвижимости на соответствующем земельном участке.

Поскольку спорное имущество прошло государственный учёт, все необходимые сведения для государственной регистрации содержатся в ЕГРН, в связи с чем препятствия в проведении государственной регистрации перехода права собственности отсутствуют.

При таких обстоятельствах, уточненные требования заявителя подлежат удовлетворению.

Заявителем при обращении в суд была уплачена государственная пошлина в сумме 300 рублей. По заявлению предпринимателя уплаченная государственная пошлина относится на ИП ФИО1

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд решил заявление удовлетворить.

Провести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи имущества от 29 июня 2005 года № 6, между ФИО1 и колхозом «Никольский» на следующее недвижимое имущество: объект недвижимости кадастровый № 28:09:000000:2417, Склад, общая площадь 1084, 5 кв. м, лит. Б, адрес: Амурская область, р-н Белогорский, с Киселеозерка; объект недвижимости кадастровый №: 28:09:000000:2418, Склад для кормов, общая площадь 211,2 кв. м, лит. А, адрес: Амурская область, р-н Белогорский, с. Киселеозерка.

Решение может быть обжаловано в Шестой арбитражный апелляционный суд (г.Хабаровск) в течение месяца со дня его принятия.

Судья П.А. Чумаков