Решение от 25 декабря 2025 г. АС Республики Татарстан

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, <...>

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. <***>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань

Дело №А65-37783/2024

Дата принятия решения – 26 декабря 2025 года

Дата оглашения резолютивной части – 26 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Мугинова Б.Ф., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилыковской А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности - кадастровый номер 16:50:100419:361, помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м., расположенные по адресу: <...>, в части пункта 3.2 договора (с учетом уточнения),

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования г.Казани (ОГРН<***>, ИНН <***>),

с участием до перерыва:

представителя ответчика – ФИО2 по доверенности от 10.12.2024,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Республики Татарстан 25.11.2024 поступило исковое заявление Индивидуального предпринимателя Айзенберга Максима Юрьевича, г.Казань, (ОГРН 321169000001656, ИНН 165605718478) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) об урегулировании разногласий между Индивидуальным предпринимателем Айзенберг Максимом Юрьевичем и Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности кадастровый номер 16:50:100419:361, помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Энергетиков, д. 3, заключив договор купли-продажи с учетом протокола разногласий от 09.10.2024 г.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2024 исковое заявление оставлено без движения.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.12.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.02.2025, 04.03.2025, 03.04.2025, 17.04.2025предварительное судебное заседание отложено.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.04.2025 дело назначено к судебному разбирательству.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2025 судебное разбирательство отложено.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.07.2025 произведена замена судьи Н.В. Панюхиной на судью Б.Ф. Мугинова.

Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.07.2025, 28.08.2025, 23.09.2025, 21.10.2025, 05.11.2025, 05.12.2025 судебное разбирательство отложено.

В судебном заседании представитель ответчика возражала по существу иска.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ранее ФИО3) (далее – истец, заявитель, предприниматель) с 30.12.2019 является арендатором нежилых помещений первого этажа №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м., расположенных по адресу: <...>, используемых под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образования, здравоохранения, банковские услуги, офис.

30.12.2019 между заявителем и Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани по результатам проведенных открытых аукционных торгов, проведенных 13.12.2019, заключен соответствующий договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани №9006-95 сроком на 5 лет (по 29.12.2024).

Помещения были переданы ответчиком заявителю по акту приема-передачи от 30.12.2019.

Комитет в связи с наличием задолженности и неиспользованием помещения по назначению, письмом от 02.09.2021 №12851/кзио-исх уведомил предпринимателя об отказе от договора в одностороннем порядке и заявил требование о возврате помещения, обратившись в Арбитражный суд Республики Татарстан с соответствующим иском, который явился предметом рассмотрения по делу №А65-31800/2021.

Предприниматель, не согласившись с отказом Комитета от договора, в свою очередь обратился со встречным иском в рамках дела №А65-31800/2021 о признании его недействительным.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.04.2022 по делу №А65-31800/2021 в удовлетворении исковых требований Комитета об обязании освободить нежилые помещения и взыскании штрафа было отказано; односторонний отказ МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» от договора №9006-95 от 30.12.2019 признан незаконным.

21.09.2022 заявитель обратился в Комитет с заявлением исх. №4 о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 21.10.2022 №14619/КЗИО-ИСХ ответчик отказал заявителю в предоставлении в собственность арендуемых нежилых помещений, указав, что запись о договоре аренды в ЕГРН погашена и ее восстановление не представляется возможным.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.03.2023 по делу №А65-30395/2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023, заявленные предпринимателем требования удовлетворены; решение Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» об отказе заявителю в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества согласно договору аренды от 30.12.2019 №9006-95, изложенное в письме от 21.10.2022 №14619/КЗИО-ИСХ, признано незаконным. На Комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения в месячный срок с даты вступления решения в законную силу действий по реализации преимущественного права индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань, на приобретение имущества (нежилые помещения 1-го этажа и антресоли в здании, расположенном по адресу: РТ, г. Казань, ул. Энергетиков, д. 3, (помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м).

11.09.2024 и 23.09.2024 посредством Почты России, Истец обратился к ответчику дважды, с требованием исполнить решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.03.2023 по делу №А65-30395/2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023, представить договор о выкупе вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 07.10.2024.

Ответчик представил договор купли-продажи на 6 листах в 2-х экземплярах (16568/КЗИО-ИСХ).

21.10.2024 истец направил ответчику протокол разногласий договора купли-продажи муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества: нежилых помещений первого этажа №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м., расположенных по адресу: <...>, используемых под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образования, здравоохранения, банковские услуги, офис, по причинам несогласия с применением процентной ставки, установленной Центральным банком Российской Федерации.

Ответчик протокол разногласий оставил без рассмотрения, что послужило поводом для обращения в арбитражный суд.

В соответствии с положениями части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (часть 1 статьи 446 ГК РФ).

Согласно проекту договора, представленному ответчиком, п. 3.2 имеет следующую редакцию: в пределах срока оплаты Объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 (одной трети) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату принятия решения о продаже арендуемого имущества. Сумма начисленных процентов уплачивается Покупателем одновременно с оплатой платежа согласно графику платежей (Приложение №1 к Договору).

В соответствии с п.2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 5 данного Закона на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Поскольку выкуп арендованного имущества в данном случае осуществлялось по инициативе субъекта малого или среднего предпринимательства на основании его заявления, ставка рефинансирования не могла определяться на дату опубликования объявления о продаже арендованного имущества (постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 29.08.2023 по делу А55-17743/2022, от 11.07.2024 по делу А55-17725/2022, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.02.2024 по делу А07-25765/2022).

Поэтому покупатель в случае несогласия с условиями выкупа, вправе в судебном порядке оспорить предлагаемый ему проект договора и обосновать свои условия в рамках спора об урегулировании разногласий, что и было сделано истцом для защиты своих нарушенных прав.

Как следует из уточненных исковых требований, истец просит изложить рассматриваемый пункт договора с указанием на ставку 7,5% годовых, исходя из следующего.

Решение об отказе ФИО1 в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества согласно договору аренды от 30.12.2019 № 9006-95 было вынесено 21.10.2022.

Решением Арбитражного суда РТ от 21.03.2023 по делу № А65-30395/2022 (оставлено в силе судом апелляционной инстанции) признано незаконным решение Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» об отказе заявителю в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества согласно договору аренды от 30.12.2019 №9006-95, изложенное в письме от 21.10.2022 №14619/КЗИО-ИСХ.

По мнению истца, поскольку ответчик был обязан согласовать преимущественное право выкупа арендованного имущества еще 21.10.2022, то именно на эту дату определяется процентная ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, что составляет 7,5 %.

Ответчиком указано, что он исходил из того, что с заявлением о заключении договора купли-продажи истец обратился 08.08.2024, в связи с чем ставка применена на указанную дату.

Рассмотрение заявления о выкупе арендованного имущества регламентировано положениями части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, предусматривающей порядок, сроки, а также необходимость совершения уполномоченным органом определенных действий в результате рассмотрения этого заявления.

Так, ответчик обязан был совершить предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ действия, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета оценки, направить истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации.

Поскольку ответчик был обязан согласовать преимущественное право выкупа арендованного имущества в пределах установленного законом срока (но не обязательно в дату отказа), то ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации определяется в соответствующий период.

В период с 14.09.2022 по 23.07.2023, что не выходит за предела срока рассмотрения заявления о выкупе, действовала ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации в размере 7,5% годовых.

Позиция ответчика не может быть признана обоснованной, поскольку решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.03.2023 по делу №А65-30395/2022, на Комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения в месячный срок с даты вступления решения в законную силу, соответственно, при наличии данного решения дата требования об исполнении решения правового значения не имеет.

Исходя из изложенного, условий договора подлежат урегулированию не в пользу ответчика.

Учитывая, что истцу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, а ответчик от ее уплаты освобожден, она не подлежит взысканию.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1, г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности - кадастровый номер 16:50:100419:361, помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м., расположенные по адресу: <...>, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции:

3.2. В пределах срока оплаты Объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 (одной трети) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период с 14.09.2022 по 23.07.2023 – 7,5 % (Семь целых пять десятых процентов годовых). Согласно решению Арбитражного суда Республики Татарстан, вступившего в законную силу по делу А65-30395/2022, решение Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» об отказе ФИО1 в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества согласно договору аренды от 30.12.2019 №9006-95, изложенное в письме от 21.10.2022 №14619/КЗИО-ИСХ, признано незаконным. Сумма начисленных процентов уплачивается Покупателем одновременно с оплатой платежа согласно графику платежей (Приложение №1 к Договору). График платежей (Приложение № 1) изложить исходя из ставки, равной 1/3 (одной трети) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период с 14.09.2022 по 23.07.2023 – 7,5 % (Семь целых пять десятых процентов годовых).

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Б.Ф. Мугинов