Решение от 15 июня 2022 г. по делу № А56-117799/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-117799/2021
15 июня 2022 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 15 июня 2022 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Душечкина А.И.,


при ведении протокола судебного заседания

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общества с ограниченной ответственностью «ВКЗ Дагвино» в лице акционера ФИО1

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО2

третье лицо: публичное акционерное общество «Промсвязьбанк» (191186, Санкт-Петербург, ул. Миллионная, д. 38а, лит. Б)

о признании договора недействительным и применении последствий недействительности,


при участии

- от истца: ФИО3 (доверенность от 09.12.2021),

- от ответчика: Слета А.А. (доверенность от 15.02.2022),

- от третьего лица: ФИО4 – доверенность от 11.10.2019



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ВКЗ Дагвино» в лице акционера ФИО1 обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.12.2018 и применении последствий недействительности в виде возврата полученного по данной сделке.

Определением суда от 07.02.2022 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание и судебное заседание назначены на 21.04.2022.

Определением суда от 21.04.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Промсвязьбанк», рассмотрение дела отложено на 23.05.2022.

В судебном заседании 23.05.2022 представитель истца поддержал заявленные требования. Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.

В ходе рассмотрения дела в судебном заседании 23.05.2022 судом установлено отсутствие доказательств надлежащего извещения о принятии искового заявления ПАО «Промсвязьбанк», на основании чего в судебном заседании объявлен перерыв до 30.05.2022.

В настоящем судебном заседании представители сторон поддержали ранее высказанные позиции. Представитель 3-его лица поддержал позицию ответчика, возражал против удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное разбирательство.

Исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд установил следующее.

Закрытое акционерное общество «ВКЗ Дагвино» зарегистрировано в качестве юридического лица 12.04.1994 Регистрационной палатой Администрации Санкт-Петербурга.

В соответствии со списком акционеров ЗАО «ВКЗ Дагвино» от 25.05.2021 ФИО1 является акционером Общества, владеющей 1 250 001 акций, что составляет 25,000020%.

09.12.2004 между обществом с ограниченной ответственностью «ОРТАС» (Продавец) и ЗАО «ВКЗ Дагвино» (Покупатель) заключен договор купли-продажи объекта нежилого фонда и доли земельного участка, согласно которому Продавец обязуется продать (передать в собственность), а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора:

- объект нежилого фонда - нежилые помещения 6Н, 14Н общей площадью 2328,8 кв.м., этаж - 1- антресоли, кадастровый номер 78:7470:5:23:2, расположенный по адресу: 192289, <...>, литер А;

- 2111/42312 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 42312 кв.м., кадастровый номер 78:7470:5, категория - земли городской застройки (населенных пунктов), целевое назначение - под промышленные объекты, расположенный по адресу: <...>.

25.12.2018 между ЗАО «ВКЗ Дагвино» (Продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателю следующее недвижимое имущество:

- нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, литера А (далее - «Объект № 1»), назначение: нежилое здание, 1-3 - этажный, общей площадью 9 586,9 кв.м., кадастровый номер: 78:13:0007470:1407;

- земельный участок, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <...>, литера А, (ЗУ2). Почтовый адрес ориентира: <...>, литера А, ЗУ2 (далее - «Объект № 2»), общей площадью 10309 +/- 21 кв.м., кадастровый номер: 78:13:0007470:1424, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов.

Цена Объектов согласована Сторонами в сумме 146 694 915 руб., в т.ч.: цена Объекта № 1 составляет 101 694 915 руб.; цена Объекта № 2 составляет 45 000 000 руб. (пункты 1.1, 4.1 Договора).

Указывая на неделимость объекта недвижимости с иными помещениями ЗАО «Дагвино», акционер ЗАО «Дагвино» ФИО1 в интересах Общества обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 134 ГК РФ если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

Как следует из материалов дела, объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, литер А передан Ответчику на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.12.2018, заключенным с Истцом.

В собственности Истца остались объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, литеры Б, В и Г.

В обоснование исковых требований Истец ссылается, что нежилые здания Литеры А, Б, В, Г, расположенные по адресу: <...> являются единым объектом недвижимости, в подтверждении чего представлено заключение специалиста № 86-СТ/21 от 29.10.2021.

В соответствии с данным заключением нежилые здания, расположенные по адресу:

- <...>, литера А, кадастровый номер: 78:13:0007470:1407;

- <...>, литера Б, кадастровый номер: 78:13:0007470:1408;

- <...>, литера В, кадастровый номер: 781:13:0007470:1409;

- сооружение, расположенное по адресу: <...>, литера Г, кадастровый номер: 78:13:0007470:1410, имеющие между собой смежные границы, являются единым объектом недвижимости, объектом капитального строительства.

Раздел (размежевание) ранее учтенного нежилого здания, расположенного по адресу: Карпатская улица, дом 8, литера А с кадастровым номером: 78:13:0007470:1008 на 4 (четыре) объекта недвижимости невозможен без потери возможности использования нежилого здания по целевому назначению.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Возражая относительно предъявленных исковых требований Ответчиком представлено заключение специалиста ООО «Северо-Западное экспертное бюро» от 28.03.2022 № 273-02-22-ОСэ, согласно которому отдельное использование объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, литера А, кадастровый номер 78:13:0007470:1407 является юридически разрешенным, технически возможным и экономически целесообразным.

Оценив вывод данного заключения, суд не может принять его во внимание, как не имеющий правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Из данного заключения усматривается, что предметом исследования выступили объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, литера А и литер Б.

Однако исковые требования основаны на том, что объекта недвижимости с литерами А, Б, В, Г, расположенные по вышеназванному адресу, имеют между собой смежные границы, являются единым объектом недвижимости, объектом капитального строительства.

В соответствии с заключением специалиста № 86-СТ/21 от 29.10.2021 нежилые здания Литеры А, Б, В, Г, расположенные по адресу: <...> являются единым объектом недвижимости, раздел (размежевание) которого невозможен без потери возможности использования нежилого здания по целевому назначению.

О проведении судебной экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ сторонами нестоящего спора не заявлено.

Таким образом, нежилые помещения, принадлежащие Истцу, и нежилые помещения, отчужденные по оспариваемому договору с Ответчиком, являются единым объектом, иного не доказано.

Раздельное использование данных объектов недвижимости фактически приведет к утрате целевого назначения принадлежащих Истцу помещений.

Само по себе предоставление отдельных договоров ресурснабжения не свидетельствует о том, что спорное отчужденное здание не является составной частью единого объекта, равно как и наличие котельной, поскольку снабжение объекта энергоресурсами является не единственной характеристикой для вывода об единой объекте или нет.

При таких обстоятельствах, исковые требования о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.12.2018 недействительным подлежат удовлетворению с применением последствий недействительности сделки.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-коммуникационной сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.12.2018, заключенный между закрытым акционерным обществом «ВКЗ Дагвино» и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Возвратить закрытому акционерному обществу «ВКЗ Дагвино» объекты недвижимости:

- нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, литера А, назначение: нежилое здание, 1-3 - этажный, общей площадью 9 586,9 кв.м., кадастровый номер: 78:13:0007470:1407;

- земельный участок, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир <...>, литера А, (ЗУ2). Почтовый адрес ориентира: <...>, литера А, ЗУ2, общей площадью 10309 +/- 21 кв.м., кадастровый номер: 78:13:0007470:1424, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов.

Взыскать с закрытого акционерного обществу «ВКЗ Дагвино» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 146 694 915 руб., оплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества от 25.12.2018.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу закрытого акционерного обществу «ВКЗ Дагвино» 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья Душечкина А.И.