Решение от 18 марта 2024 г. по делу № А04-1044/2024

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-1044/2024
г. Благовещенск
18 марта 2024 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 18.03.2024. Резолютивная часть решения объявлена 12.03.2024.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Котляревского Владислава Игоревича

при ведении протокола помощником судьи Федориной Ксенией Александровной,

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Жилой микрорайон» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконными отказов в государственной регистрации, обязании осуществить государственную регистрацию права,

третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), акционерное общество «Дальневосточная распределительная сетевая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Газпром переработка Благовещенск» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в заседании:

От заявителя: ФИО1, по доверенности от 08.08.2023 № 35/08-2023, свидетельство о заключении брака, диплом, паспорт; ФИО2, по доверенности от 21.06.2023 № 25/06-2023, паспорт, диплом (веб-конференция);

От ответчика: ФИО3, по доверенности от 24.10.2023, № 01-32/23/21, диплом, свидетельство о заключении брака, диплом, паспорт,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось ООО «Жилой микрорайон» (далее по тексту - заявитель, общество) с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – ответчик, управление) о признании незаконными:

- решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, выраженного в уведомлении от 27.11.2023 № КУВД-001/2023-36982816/7 об отказе государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок с кадастровым номером 28:05:010422:119;

- решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, выраженного в уведомлении от 30.11.2023 № КУВД-001/2023-36991148/5 об отказе государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок с кадастровым номером 28:05:000000:6177;

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просит обязать Управление Росреестра по Амурской области произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:010422:119, 28:05:000000:6177.

В обоснование заявленных требований заявитель указал на отсутствие предусмотренной законом обязанности у общества по оформлению прав на земельные участки под каждым многоквартирным домом (МКД), поскольку МКД, находящиеся в собственности общества, расположены в границах земельных участков с кадастровыми номерами 28:05:010422:119, 28:05:000000:6177 и представляют собой единый жилой комплекс с общими инженерными системами и общим для всех МКД благоустройством.

Кроме того, заявитель полагает, что в силу закона право собственности Российской Федерации на земельные участки прекращается одновременно с поступлением земельных участков в общую долевую собственность ООО «Жилой микрорайон», нахождение земельных участков в федеральной собственности и наличие ограничений (обременений) в виде действующих договоров аренды и субаренды земельных участков не препятствуют осуществлению государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон».

Ответчик сослался на наличие зарегистрированных прав на земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:010422:119 и 28:05:000000:6177, а также на необходимость формирования отдельных земельных участков под многоквартирные жилые дома с кадастровыми номерами 28:05:010422:649, 28:05:010422:582, 28:05:000000:6669, 28:05:010422:559, 28:05:010422:535, 28:05:010422:512, 28:05:000000:6669.

Ответчик считает, что Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2023 N 307-ЭС22-19570 по делу № А56-21432/2021, на которое ссылается заявитель, не является источником права, а также нормативно-правовым актом, поэтому не может быть применимо при рассмотрении настоящего спора.

Ответчик указал, что на федеральном уровне понятие «единый жилой комплекс» законодательно не закреплено, таким образом, не учитывалось государственным регистратором при принятии оспариваемого решения. Экспертное заключение генеральной проектной организации не рассматривалось государственным регистратором при проведении правовой экспертизы в качестве документа основания внесения сведений в ЕГРН.

В письменном отзыве ООО «Газпром переработка Благовещенск» поддержало позицию заявителя.

В предварительном судебном заседании представители участвующих лиц настаивали на своих позициях.

Стороны не возражали против рассмотрения дела по существу в данном судебном заседании.

Суд, руководствуясь ч. 4 ст. 137 АПК РФ, определил подготовку к судебному разбирательству считать оконченной, перейти к рассмотрению дела непосредственно в суде первой инстанции.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии представителей ООО «Газпром переработка Благовещенск», АО «ДРСК».

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно выпискам из ЕГРН ООО «Жилой микрорайон» является единственным собственником помещений в многоквартирных домах с кадастровыми номерами 28:05:010422:535, 28:05:000000:6669, 28:05:010422:559, 28:05:010422:649, 28:05:010422:582, 28:05:010422:512 (далее - МКД), расположенных в границах Земельных участков в следующем порядке:

- МКД с кадастровым номером 28:05:000000:6669 расположен одновременно на двух Земельных участках с кадастровыми номерами 28:05:010422:119 и 28:05:000000:6177;

- МКД с кадастровыми номерами 28:05:010422:535, 28:05:010422:559, 28:05:010422:649, 28:05:010422:582, 28:05:010422:512 расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 28:05:010422:119.

21.08.2023 общество обратилось в Управление с заявлениями № КУВД-001/2023-36982816, № КУВД-001/2023-36991148 о государственной регистрации права общей долевой собственности на указанные выше земельные участки.

Решением Межмуниципального отдела по г. Тында и Тындинскому району Управления Росреестра по Амурской области, выраженным в уведомлении от 27.11.2023 № КУВД-001/2023-36982816/7 обществу отказано в государственной регистрации права по земельный участок с кадастровым номером 28:05:010422:119 в связи с не устранением причин приостановления государственной регистрации прав ООО «Жилой микрорайон».

Решением Межмуниципального отдела по г. Тында и Тындинскому району Управления Росреестра по Амурской области, выраженном в уведомлении от 30.11.2023 № КУВД-001/2023-36991148/5, обществу отказано в государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 28:05:000000:6177 по аналогичным основаниям.

Не согласившись с решениями Управления, выраженными в уведомлениях от 27.11.2023 № КУВД-001/2023-36982816/7 и от 30.11.2023 № КУВД-001/2023-36991148/5, об отказе в государственной регистрации права, заявитель оспорил их в арбитражном суде.

Оценив изложенные обстоятельства, суд счел заявленные требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) и пунктам 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы осуществляют функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 26 этого же Закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3); не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п.13 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии с ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).

Специальными положениями части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им. Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).

Согласно п. 21 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023, при возведении и последующей эксплуатации двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, допускается формирование единого земельного участка, что влечет возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов N 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на формирование единого земельного участка под несколькими МКД, в том числе составляющими единый жилой комплекс, в целях их возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства.

Как следует из материалов дела и не опровергнуто ответчиком, строительство объектов на спорных участках осуществлялось на основании общего для всех шести МКД разрешения на строительство от 02.05.2017 № 28-301-58-2017.

После завершения строительства МКД одновременно введены в эксплуатацию на основании разрешений на ввод в эксплуатацию от 10.01.2023 №№ 28-301-1 -2023, 28-301 -2-2023,28-301 -3-2023, 28-301-4-2023, 28-301-5-2023, 28-301-6-2023.

Строительство и ввод в эксплуатацию МКД единым этапом 5.1.3. Жилой квартал № 1 Жилая группа № 3 Жилого микрорайона для Амурского ГПЗ в г. Свободный. Этап 5.1. с выделением 1 этапа строительства. Этапы 5.1.1-5.1.7 были предусмотрены проектной документацией, получившей положительное заключение государственной экспертизы от 14.12.2021 № 28-1-1-3-077082-2021.

Архитектурно-планировочное решение застройки МКД предусматривает объединение единой, специально спланированной территорией, запроектированной в едином архитектурном стиле, и образует их единую территориально-пространственную целостность.

МКД обладают общими инженерными внутриплощадочными сетями, улично-, дорожной сетью, парковочными местами, элементами благоустройства, соответствуют противопожарным и санитарным требованиям.

Выводы заявителя о необходимости квалификации МКД вместе с земельными участками и расположенной на них инфраструктурой и благоустройством в качестве единого жилого комплекса подтверждаются экспертным заключением генеральной проектной организацией по корректировке проектной документации и разработке рабочей документации МКД - ООО «Проектсервис»-СПб ПТИ» (член СРО «Ассоциация «Балтийское объединение проектировщиков», регистрационный номер 67), от 22.11.2023 за исх. № 620.

В экспертном заключении отмечено, что спорные земельные участки были сформированы специально для строительства и эксплуатации МКД в составе единого жилищного комплекса в соответствии с земельным и градостроительным законодательством на основании проекта планировки и проекта межевания территории, утвержденными постановлением Администрации г. Свободного от 30.06.2020 № 1015, что не противоречит материалам дела.

В этой связи доводы ответчика о необходимости формирования шести земельных участков под многоквартирные жилые дома, расположенные на двух спорных земельных участках, признаются судом несостоятельными.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок относится к общему имуществу МКД. Функционально общее имущество связано с помещениями МКД и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, представляет собой сложную и неделимую вещь и одновременно является принадлежностью главной вещи - совокупности всех помещений в МКД.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 N 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, ФИО4 и ФИО5», основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Таким образом, право общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельные участки, на которых расположены МКД, возникает в силу закона.

Ответчиком также не учтено, что из разъяснений, изложенных в п.п. 66, 67 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. По общему правилу в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.

Следовательно, наличие зарегистрированного права собственности Российской Федерации, а также зарегистрированного права аренды ООО «Газпром переработка Благовещенск» на спорные участки правовым основанием для приостановления государственной регистрации прав и отказа в государственной регистрации по заявлениям общества не являлось.

Зарегистрированное право собственности Российской Федерации, ограничения (обременения) в виде действующих договоров аренды и субаренды спорных земельных участков не препятствуют осуществлению государственной регистрации права общей долевой собственности за ООО «Жилой микрорайон».

Регистрация прекращения указанных выше прав является техническим действием регистрирующего органа и не может служить основанием для отказа Управления Росреестра по Амурской области в регистрации права общей долевой собственности на земельные участки.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для вынесения оспариваемых решений у ответчика не имелось. Оспариваемые решения противоречат приведенным выше нормам права и разъяснениям ВС РФ, нарушают права заявителя в сфере экономической деятельности. В связи с чем требования заявлены правомерно и подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

С учетом характера заявленных требований, наличия на двух земельных участках единого жилого комплекса, состоящего из шести МКД суд, в соответствии с предписаниями статьи 201 АПК РФ считает возможным применить способ восстановления нарушенного права в виде обязания Управления Росреестра по Амурской области произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:010422:119, 28:05:000000:6177.

В силу ст. 110 АПК РФ, ст.ст. 333.21, 333.40 НК РФ понесенные заявителем судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей в связи с оспариванием двух ненормативных актов, подлежат взысканию с ответчика в пользу общества.

Руководствуясь статьями 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

Признать незаконными решения Управления Росреестра по Амурской области, выраженные в уведомлениях от 27.11.2023 № КУВД-001/2023-36982816/7, от 30.11.2023 № КУВД-001/2023-36991148/5 об отказе государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:010422:119, 28:05:000000:6177.

Обязать Управление Росреестра по Амурской области произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:010422:119, 28:05:000000:6177.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилой микрорайон» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья В.И. Котляревский