Решение от 26 апреля 2024 г. по делу № А19-23367/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761 http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А19-23367/2023
г. Иркутск
26 апреля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2024 года. Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1, рассмотрев в судебном заседании при содействии Арбитражного суда

Московской области с использованием систем видеоконференц-связи дело

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ОмегаСтрой"

(ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664075, Иркутская область, Иркутск

город, Байкальская <...>)

к акционерному обществу "Дом.РФ" (ОГРН <***>, ИНН

7729355614,адрес: 125009, <...>) о понуждении к заключению договора, при участии: в Арбитражном суде Московской области

представителей ответчика ФИО2 по доверенности 3/235 от 05.12.2023,

ФИО3 по доверенности 25.12.2023 № 2/229, в Арбитражном суде Иркутской области

представителей истца ФИО4 по доверенности от 26.12.2023 (паспорт,

диплом), ФИО5 по доверенности от 26.12.2023 (паспорт, диплом),

установил:

Иск заявлен (с учетом уточнений) об обязании Акционерное общество "ДОМ.РФ" в течение 5 (пяти) дней с момента вступления решения в законную силу, заключить договор купли продажи земельных участков на следующих условиях:

« Стороны договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-274 от 30.12.2011 г. (далее – «Договор аренды»):

Акционерное общество «ДОМ.РФ», являющееся Арендодателем по Договору аренды и именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице _________________________________________ , действующего на основании __________________________________, с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «ОмегаСтрой», являющееся Арендатором по Договору аренды и именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице _________________________________________________ , действующего на основании __________________________________, с другой стороны, далее совместно именуемые «Стороны», а по отдельности – «Сторона», ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ, ЧТО

 В соответствии с пунктом 5.6 Договора аренды после осуществления кадастрового

учета

в отношении образованных участков, арендатор вправе выкупить такие образованные

земельные участки,

 Земельные участки образованы в рамках комплексного освоения земельного участка

с кадастровым номером 38:06:143519:4778, предоставленным Покупателю на

основании Договора аренды,

 Покупатель обязан выполнить обязательства по комплексному освоению территории,

предусмотренные в отношении образованных участков в соответствии с Договором

аренды,

Стороны заключили настоящий договор купли-продажи земельных участков для комплексного освоения территории (далее – «Договор купли-продажи») о следующем:

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1.1. Если иное прямо не предусмотрено в Договоре купли-продажи, используемые в

Договоре купли-продажи слова и словосочетания, начинающиеся с заглавной буквы, имеют значения, определенные ниже.

«Договор аренды» означает договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-274 от 30.12.2011 г.;

«ЕГРН» означает Единый государственный реестр недвижимости, как он определен в Федеральном законе от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

«ЕИСЖС» Единая информационная система жилищного строительства, требования к технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения которой, а также к правилам размещения информации субъектами информации, правилам взаимодействия субъектов информации при использовании ими информационных ресурсов единой информационной системы жилищного строительства, в том числе личных кабинетов, правилам хранения и обработки информации, содержащейся в единой информационной системе жилищного строительства, правилам взаимодействия единой информационной системы жилищного строительства с инфраструктурой, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме, и взаимодействия иных информационных систем с единой информационной системой жилищного строительства, а также единым форматам для информационного взаимодействия иных информационных систем с единой информационной системой жилищного строительства, установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 "О единой информационной системе жилищного строительства";

«Законодательство» означает законодательство Российской Федерации;

«Земельные участки» означает земельные участки, описание и характеристики которых приведены в Статье 2 Договора купли-продажи;

«Личный кабинет» Сервис ЕИСЖС на сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет – наш.дом.рф, который предназначен для предоставления информации и документов, имеющих значение для целей исполнения обязательств по Договору купли-продажи, в том числе сведений об использовании Земельных участков;

«Обеспечение» означает способы обеспечения исполнения обязательств Покупателя по Договору купли-продажи в соответствии со Статьей 6 Договора купли- продажи;

«Протокол» означает Протокол № А112-07/2011/2 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 27.12.2011 г. (Приложение № 3);

«Постановление Постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2019

№ 319» № 319 "О единой информационной системе жилищного строительства";

«Регистрирующий орган» означает федеральный орган исполнительной власти (или его территориальный орган), осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН или иной орган по выбору Продавца;

«Цена Договора» означает цену Земельных участков, указанную в Статье 3 Договора купли-продажи.

1.2. Термины, используемые в Договоре купли-продажи и не определенные в пункте 1.1

Договора купли-продажи, применяются в значении, определенном в Договоре аренды,

а в случае, если они не определены в Договоре аренды – в значении, определенном в

Законодательстве.

1.3. В настоящем Договоре купли-продажи, если иное не вытекает из его контекста:

1.3.1. под днями подразумеваются календарные дни;

1.3.2. под рабочими днями подразумеваются обычные рабочие дни в Российской

Федерации при пятидневной рабочей неделе с понедельника по пятницу

(включительно), за исключением выходных и нерабочих праздничных дней,

установленных в соответствии с Законодательством;

1.3.3. слова, используемые в единственном числе, включают в себя значение

множественного числа, и наоборот;

1.3.4. заголовки статей и приложений Договора купли-продажи приведены

исключительно для удобства прочтения и не должны использоваться для

толкования содержания Договора купли-продажи;

1.3.5. если из контекста не следует иное, любая ссылка на статью, пункт, подпункт

или Приложение означает ссылку на соответствующие статью, пункт,

подпункт или Приложение настоящего Договора купли-продажи;

ссылки на Покупателя и Продавца подразумевают также уполномоченных

представителей этих Сторон.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

2.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить Земельные участки, находящиеся по адресу: Российская Федерация, Иркутский район, д. Новолисиха, категория земель – Земли населённых пунктов, со следующими характеристиками:

№

Кадастровый номер

Площадь

Вид разрешенного использования

1

38:06:143519:12025

88

Коммунальное обслуживание

2

38:06:143519:12073

88

Коммунальное обслуживание

3

38:06:143519:12098

88

Коммунальное обслуживание

4

38:06:143519:12150

21 507

Малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1

5

38:06:143519:12152

86

Коммунальное обслуживание

6

38:06:143519:12158

4 455

Малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1

7

38:06:143519:12160

88

Коммунальное обслуживание

8

38:06:143519:12161

88

Коммунальное обслуживание

9

38:06:143519:12164

21 507

Малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1

10

38:06:143519:12166

88

Коммунальное обслуживание

11

38:06:143519:12174

21 506

Малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1

12

38:06:143519:12178

21 503

Малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1

13

38:06:143519:12179

21 505

Малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1

14

38:06:143519:12180

21 507

Малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1

15

38:06:143519:12182

88

Коммунальное обслуживание

16

38:06:143519:12184

4 124

Малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1

17

38:06:143519:12185

6 425

Малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1

18

38:06:143519:12187

21 507

Малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1

19

38:06:143519:12201

7 932

Малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1

20

38:06:143519:12213

7 011

Малоэтажная многоквартирная жилая застройка 2.1.1

21

38:06:143519:6407

4 947

Под объекты делового, общественного и коммерческого назначения

22

38:06:143519:6409

2 162

Под объекты делового, общественного и коммерческого назначения

23

38:06:143519:6410

107

Под объекты инженерной инфраструктуры

24

38:06:143519:6411

103

Под объекты инженерной инфраструктуры

25

38:06:143519:6415

109

Под объекты инженерной инфраструктуры

26

38:06:143519:6426

56

Под объекты инженерной инфраструктуры

27

38:06:143519:6427

111

Под объекты инженерной инфраструктуры

28

38:06:143519:6428

107

Под объекты инженерной инфраструктуры

29

38:06:143519:6431

52

Под объекты инженерной инфраструктуры

30

38:06:143519:6432

210

Под объекты инженерной инфраструктуры

31

38:06:143519:6433

56

Под объекты инженерной инфраструктуры

32

38:06:143519:6445

9 672

Под объекты индивидуального жилищного строительства и инженерной инфраструктуры

2.2. Продавец гарантирует, что на дату заключения Договора купли-продажи Земельные

участки никому не проданы, не заложены, в споре, под арестом и запретом не состоят.

3. ЦЕНА ДОГОВОРА

3.1. Цена Договора (цена Земельных участков) определена на основании пункта 5.3.1. Договора аренды и Протокола и составляет 23 237 489,72 (Двадцать три миллиона двести тридцать семь тысяч четыреста восемьдесят девять) рублей 72 копейки, НДС не облагается.

3.2. Уплата Цены Договора осуществляется Покупателем в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты заключения Договора купли-продажи путем единовременного перечисления Цены Договора на расчетный счет Продавца, указанный в Статье 14 Договора купли-продажи.

3.3. Обязанность Покупателя по уплате Цены Договора считается исполненной в день зачисления на расчетный счет Продавца Цены Договора в полном объеме.

3.4. Уплата Цены Договора подтверждается платежными документами, содержащими указание

на номер и дату настоящего Договора купли-продажи, копии которых представляются Продавцу в соответствии с подпунктом 5.2.2 Договора купли-продажи.

3.5. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Земельные участки, не входят в Цену Договора, относятся на счет Покупателя,

и оплачиваются Покупателем в соответствии с Законодательством. Продавец по своему усмотрению выбирает и уведомляет Покупателя в разумный срок о месте расположения Регистрирующего органа в целях подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на Земельные участки.

4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ НА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ

4.1. В соответствии с Договором купли-продажи и утвержденной документацией по планировке территории Покупатель обязан осуществить на Земельных участках строительство объектов индивидуального жилищного строительства и инженерной инфраструктуры в соответствии с видом разрешённого использования Земельных участков, указанных в пункте 2.1. настоящего договора.

4.2. Выкупаемые участки предоставляются Покупателю для осуществления их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

4.3. Комплексным освоением выкупаемых участков является:

- обустройство территории в границах выкупаемых участков посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории выкупаемых участков объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах выкупаемых участков, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление таких объектов в частную собственность.

- осуществление жилищного и иного строительства на выкупаемых участках в соответствии с видами разрешенного использования.

4.4. Основные требования к параметрам и характеристикам планируемого развития территории выкупаемых участков, в том числе к плотности и параметрам застройки территории, характеристикам развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории, при подготовке документации по планировке территории, а также минимальный объем осуществления жилищного строительства, иные технико-экономические показатели жилищного строительства, требования к используемым строительным материалам и строительным технологиям в части их энергоэффективности и экологичности при осуществлении архитектурно-строительного проектирования, жилищного строительства.

4.5. При подготовке документации по планировке территории, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и жилищного строительства необходимо предусмотреть:

4.5.1. Строительство малоэтажного жилья, в том числе экономического класса.

4.5.2. Минимальный объем общей площади жилья в застройке – 80 000 кв.м. (данное

требование исполнено к моменту заключения настоящего договора).

4.5.3. Доля жилья экономического класса должна составлять не менее 50 % от общей

площади жилья в застройке, параметры жилья экономического класса должны

удовлетворять следующим условиям:

4.5.4. Площадь участков для строительства малоэтажного индивидуального жилого дома

– не более 1000кв.м., для части жилого дома (жилого дома блокированной

застройки) – не более 400кв.м. на одну часть жилого дома (один блок жилого дома

блокированной застройки).

4.5.5. Общая площадь малоэтажного индивидуального жилого дома – не более 150кв.м.

4.5.6. Общая площадь одного блока жилого дома блокированной застройки – не более

150кв.м.

Площадь жилых помещений индивидуальных жилых домов и блокированных жилых домов не менее:

- общей жилой комнаты – 14кв.м; - спальни – 10кв.м.; - кухни – 8кв.м

4.5.7. Площадь приквартирных участков для квартир первых этажей малоэтажных (до четырех этажей) многоквартирных домов – не более 60кв.м.

4.5.8. Площадь квартир в многоквартирных домах по числу комнат и их площади (по нижнему и верхнему пределу площади без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовок и тамбуров) должна соответствовать следующим данным:

Число жилых

комнат

1

2

3

4

5

6

Рекомендуемая площадь

квартир (по нижнему и верхнему

пределу

площади) кв.м.

28-45

44-60

56-80

70100

84116

103126

4.5.9. площадь жилых помещений квартир в многоквартирных домах не менее:

- комнаты в однокомнатной квартире – 14кв.м.; - общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более – 16кв.м.; - спальни – 8кв.м.(10кв.м.-на двух человек); - кухни – 6кв.м.;

- кухни (кухни-ниши) в однокомнатных квартирах – 5кв.м. 4.5.10. Минимальная отделка помещений, состав и характеристики инженерного

оборудования должны отвечать следующим требованиям:

- Внутренняя отделка жилых помещений многоквартирных жилых домов: - Жилые комнаты, коридоры, холлы:

- Потолки – окрашены.

- Стены – оклеены обоями. - Покрытие полов – линолеум.

- Плинтусы – деревянные. - Ванные комнаты, санузлы:

- Потолки – окрашены.

- Стены – окрашены масляной краской и (или) облицованы керамической плиткой. - Покрытие полов – керамическая плитка.

- Плинтусы – из керамической плитки. 4.5.11. Кухни, кладовые: - Потолки – окрашены. - Стены – окрашены и (или) облицованы керамической плиткой. - Покрытие полов – линолеум.

- Плинтусы – деревянные.

- Внутренняя отделка помещений общего пользования (тамбуров, лестничных клеток, коридоров, лифтовых холлов, помещений мусоропровода) многоквартирных жилых домов:

4.5.12. Холодные тамбуры входов, мусорокамеры, помещения мусоропроводов: - Потолки – масляная краска.

- Стены – масляная краска. - Покрытие полов – керамическая плитка.

- Плинтусы – из керамической плитки. 4.5.13. Лестничные клетки, теплые тамбуры входов:

- Потолки – окрашены.

- Стены – окрашены. - Покрытие полов – керамическая плитка. - Плинтусы – из керамической плитки. 4.5.14. Коридоры, лифтовые холлы, приквартирные тамбуры: - Потолки – окрашены. - Стены – окрашены. - Покрытие полов – керамическая плитка. - Плинтусы – из керамической плитки. 4.6. Внутренняя отделка помещений индивидуальных и блокированных жилых домов: 4.6.1. Жилые комнаты, коридоры, холлы: - Потолки – окрашены. - Стены – оклеены обоями. - Покрытие полов – линолеум. - Плинтусы – деревянные. 4.6.2. Ванные комнаты, санузлы: - Потолки – окрашены.

- Стены – окрашены масляной краской и (или) облицованы керамической плиткой. - Покрытие полов – керамическая плитка.

- Плинтусы – из керамической плитки. 4.6.3. Кухни, кладовые: - Потолки – окрашены. - Стены – окрашены и (или) облицованы керамической плиткой. - Покрытие полов – линолеум. - Плинтусы – деревянные. 4.6.4. Гаражи, приквартирные тамбуры: - Потолки – окрашены. - Стены – окрашены. - Покрытие полов – керамическая плитка (тамбуры), цементное (гаражи). - Плинтусы – из керамической плитки(тамбуры), цементное (гаражи).

4.6.5. Основные характеристики и минимальные требования к сантехническому оборудованию и столярным изделиям:

- Окна – оконные блоки с одно или двухкамерным стеклопакетом (по теплотехническим требованиям).

- Подоконные плиты – деревянные или пластиковые.

- Двери входные (в квартиры) – деревянные со сплошным заполнением или металлические.

- двери внутренние – глухие или остекленные.

- Обязательно наличие установленных сантехнических приборов – унитазов, умывальников, кухонных моек и ванн.

4.7. Состав инженерного обеспечения многоквартирных жилых зданий: хозяйственно-

питьевое, противопожарное и горячее водоснабжение, канализация и водостоки;

отопление, вентиляция, противодымная защита, электроосвещение, силовое

электрооборудование, телефонизация, радиофикация, телевизионные антенны и

звонковая сигнализация; кабельное телевидение и широкополосный доступ в сеть

интернет; автоматическая пожарная сигнализация, система оповещения и управление

эвакуацией при пожаре, лифты для транспортирования пожарных подразделений и

средства спасения людей в соответствии с требованиями нормативных документов.

4.8. Строительные и отделочные материалы, а также материалы, используемые для

изготовления встроенной мебели, должны быть разрешены к применению органами и

учреждениями государственной санитарно-эпидемиологической службы.

4.9. Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимую (ПДК) для атмосферного воздуха населенных мест.

4.10. Уровень напряженности электростатического поля на поверхности строительных и отделочных материалов не должен превышать 15кВ/м (при относительной влажности воздуха 30-60%).

4.11. Обеспечение жилых домов индивидуальными или коллективными приборами регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов.

4.12. Доля общественных территорий (участки общественной застройки, зеленых насаждений, улиц и проездов) для жилых районов малоэтажной застройки экономического класса должна составлять не менее 20% всей территории района.

4.13. Размещение объектов общеобразовательного назначения (школа, детсокое дошкольное учреждение), а также учреждений и предприятий обслуживания в соответствии с нормами обеспеченности объектами обслуживания населения, установленными СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» и СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».

4.14. Требуемое количество машино-мест для организованного хранения легкового автотранспорта в соответствии с требованиями, установленными СНиП 21-02-99 «Стоянки автомобилей».

4.15. Соответствие требованиям СНиП 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения».

4.16. Размещение велосипедных дорожек. 4.17. Организацию ландшафтного орошения.

4.18. В рамках проектирования аэрации жилой застройки исключить возможность возникновения замкнутых циркуляционных зон.

4.19. Использование энергосберегающих и экологически чистых технологий строительства и строительных материалов в соответствии с требованиями Федерального закона от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации», Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», распоряжения Правительства российской Федерации от 21 июня 2010 г. № 1047-р «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СанПиН 2.1.2.2645-10 от 10 июня 2010г.

4.20. Применение следующих энергосберегающих технологий и материалов:

- уличное (придомовое) освещение с использованием светодиодных ламп

(светильников);

- управление системами освещения уличной (придомовой) территории (системы

автоматического регулирования);

- при проектировании водо- и теплоснабжения в тепловых пунктах и водонасосных

станциях предусмотреть установку частотно-регулируемых приводов;

- внутридомовые, в местах общего пользования, энергосберегающие

лампы(светодиодные, газоразрядные);

- управление системами оповещения помещений общего пользования и придомовых

территорий (оснащение подъездов, лестничных клеток системами автоматического

регулирования (датчиками движения, присутствия); - АУУТЭ (автоматизированный узел управление тепловой энергией);

- ЧРП (частотно-регулируемый привод) в системах водоснабжения и

теплоснабжения;

- для малоэтажных блокированных и секционных жилых домов предусмотреть

энергетическую эффективность не ниже класса «А» (СНиП 23-02-2003 «Тепловая

защита зданий»);

- поквартирная автоматизированная система учета электроэнергии (АИИС КУЭ) со

следующими функциональными задачами: - измерение потребляемой активной электроэнергии с высоким классом точности; - возможность применения многотарифного меню;

- возможность измерять основные показатели качества электроэнергии (отклонение

частоты и напряжения) в соответствии с ГОСТ 13109-97; - предоставление доступа для параметрирования и передачи данных;

4.21. При применении в строительстве полимерных и синтетических строительных материалов, сырья и материалов, в которых гигиеническими нормативами регламентируется содержание радиоактивных веществ, требуется получение положительного санитарно-эпидемиологического заключения в порядке, предусмотренном приказом федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 19 июля 2007 г. № 224 «Санитарно-эпидемиологических экспертизах, обследованиях, исследованиях, испытаниях и токсикологических, гигиенических и иных видах оценок.

4.22. 1.2.13. Показатели санитарно-эпидемиологических требований:

- увеличение нормируемой продолжительности инсоляции, определенной согласно

пункту 5.8. СанПиН 2.1.2.2645-10, в пределах до +0,5 часа; - микроклимат в пределах допустимых норм ГОСТ 30494-96;

- вибрация не более 5 дБ (подпункт 6.2.2 СанПиН 2.1.2.2645-10); - максимальный уровень шума 45дБА;

- общий уровень инфразвука 70дБ Лин; - электромагнитное излучение не более 4 мкТл.

4.23. Для обеспечения жилых домов кабельным телевидением и широкополосным доступом в сеть Интернет при проектировании комплексной жилой застройки необходимо предусмотреть:

4.24. 1.2.14.1. Строительство внутриквартальной телефонной канализации из асбестоцементных или полиэтиленовых гофрированных труб (ПГТ) диаметром 100 мм между строящимися корпусами, количество каналов и длина определяются при проектировании.

4.25. Отдельное нежилое помещение или место (как правило, на техническом этаже) в доме для размещения оборудования для предоставления услуг по обеспечению широкополосного доступа в сеть Интернет и подключению к сети кабельного телевидения для размещения домового узла в составе антивандального телекоммуникационного шкафа размерами (ШхВхГ) 620х620х500 мм с креплением к стене.

4.26. Место для размещения домового узла в составе антивандального телекоммуникационного шкафа (ШхВхГ) 420х540х330 мм с креплением к стене в подъезде для размещения оборудования для предоставления услуг по подключению к сети кабельного телевидения и обеспечению широкополосного доступа в сеть Интернет.

4.27. Возможность круглосуточного доступа в помещение или к месту размещения шкафа.

4.28. Температуру и влажность в помещениях в допустимых пределах (температура от 0ºС до +40ºС, относительная влажность 10-90%).

4.29. Точки подключения оборудования связи к электрическим сетям здания в каждом месте установки оборудования связи. Электропитание оборудования узлов от сети напряжением 220 В переменного тока, ориентировочная суммарная мощность

устанавливаемого оборудования связи – 3 кВт). Подключение осуществлять от отдельного автомата и от вводного распределительного устройства здания (подъезда).

4.30. Устройство межэтажных стояков (с выходом на технический этаж), выполняемых из двух металлических (пластиковых) труб диаметром не менее 50 мм, в жилых подъездах дома.

4.31. Места для установки распределительных оконечных устройств связи на всех этажах (ящик размерами не более (ШхВхГ) 320х320х90 мм с креплением к стене).

4.32. Кабелирование строящихся подъездов дома кабелями типа UTP-25, UTP-10, RG-11 от мест установки оборудования связи.

4.33. В случае, если в период действия Договора будут введены в действие (изменены) региональные и (или) местные нормативы градостроительного проектирования, документы территориального планирования, градостроительного зонирования, градостроительные нормативы, строительные нормы и правила, технические регламенты, государственные стандарты, а также иные документы, исключающие возможность выполнения установленных настоящим пунктом требований, Покупатель осуществляет проектирование и жилищное строительство в соответствии с указанными в настоящем абзаце документами, нормативами и правилами.

4.34. В случае, если в период действия Договора в результате проведенных Покупателем инженерно-геологических изысканий, определения или расширения санитарно-защитных зон предприятий различных категорий опасности, возникновения условий техногенного характера, а также иных обстоятельств объективного характера, возникнут ограничения по использованию выкупаемых участков, препятствующие выполнению Покупателем установленных настоящим пунктом требований, указанные требования могут быть уточнены Продавцом на основе предоставленных Покупателем обосновывающих документов путем заключения дополнительного соглашения к Договору, что не будет являться изменением условий аукциона.

4.35. Объекты недвижимого имущества, указанные в пункте 4.1 Договора купли- продажи, должны быть построены Покупателем в течении 10 лет с момента заключения настоящего договора.

В связи с изменением законодательства Российской Федерации, регулирующего порядок осуществления строительства индивидуальных жилых домов, после заключения Договора аренды, для проектирования объектов Покупатель вправе применять проектно-сметную документацию, опубликованную на официальном сайте Продавца по адресу: дом.рф.

4.36. После окончания строительства объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 4.1 Договора купли-продажи, Покупатель обязан направить Продавцу копии разрешений на ввод объекта в эксплуатацию и/или иных документов, оформляющих ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства в соответствии с Законодательством, в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с даты их получения.

4.37. Покупатель обязан представлять в адрес АО «ДОМ.РФ» информацию о строительстве на Земельных участках в рамках выполнения мероприятий по комплексному освоению Земельных участков в соответствии с Договором аренды с приложением подтверждающих документов в следующие сроки:

4.37.1. ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом;

4.37.2. в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты запроса АО «ДОМ.РФ».

Форма отчета приведена в Приложении № 2 к настоящему Договору купли-продажи.

Обязательство по информированию Продавца о строительстве в границах Земельных

участков прекращается после завершения строительства всех объектов недвижимого

имущества, указанных в пункте 4.1 Договора купли-продажи. Неисполнение

установленного настоящим пунктом обязательства по направлению отчета является

подтверждением факта неисполнения Покупателем обязательств по строительству

объектов, указанных в пункте 4.1. Договора купли-продажи.

4.38. В случае отчуждения Земельных участков третьему лицу Покупатель обязан обеспечить включение в договор купли-продажи обязательств, указанных в пунктах 4.1 - 4.37 Договора купли-продажи.

4.39. Покупатель обязан проинформировать Продавца об отчуждении Земельных участков в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты государственной регистрации перехода права.

4.40. При отчуждении Земельных участков третьим лицам Покупатель продолжает нести ответственность, предусмотренную настоящим Договором купли-продажи, и быть обязанным перед Продавцом за выполнение обязательств, указанных в пунктах 4.1 - 4.37 Договора купли-продажи, а также Договоре аренды и Протоколе в части сроков освоения Земельных участков в целях жилищного строительства.

5. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 5.1. Продавец обязуется:

5.1.1. В срок, не превышающий 20 (двадцать) рабочих дней с даты полной оплаты Покупателем Цены Договора, представления Покупателем платежных документов

в соответствии с подпунктом 5.2.2 Договора купли-продажи, а также Обеспечения

в соответствии с пунктом 5.2.6 настоящего Договора купли-продажи обеспечить представление в Регистрирующий орган документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Земельные участки к Покупателю в порядке, установленном Законодательством.

5.1.2. Уведомить Покупателя в разумный срок о месте расположения Регистрирующего органа в целях подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на Земельные участки.

5.1.3. Нести иные обязанности, предусмотренные Законодательством. 5.2. Покупатель обязуется:

5.2.1. Уплатить Цену Договора в порядке и в сроки, установленные Статьей 3 Договора купли-продажи.

5.2.2. Представить Продавцу копии платежных документов, заверенных печатью банка Покупателя, подтверждающих уплату Цены Договора купли-продажи, не позднее дня, следующего за днем оплаты Цены Договора.

5.2.3. В срок, не превышающий 20 (двадцать) рабочих дней с даты полной оплаты Цены Договора, а также Обеспечения в соответствии со Статьей 6 Договора купли-продажи, обеспечить представление в Регистрирующий орган документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Земельные участки к Покупателю в порядке, установленном Законодательством.

5.2.4. В течение 10 (десяти) рабочих дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на Земельные участки представить Продавцу копии документов о государственной регистрации права собственности Покупателя (выписку из ЕГРН).

5.2.5. Осуществить строительство объектов в соответствии с пунктом 4.1 Договора купли-продажи и исполнять иные обязательства, установленные в Статье 4 Договора купли-продажи.

5.2.6. Представить Обеспечение в соответствии с требованиями Статьи 6 Договора купли-продажи.

5.2.7. Предоставлять информацию и документы, имеющие значение для целей

исполнения обязательств по Договору купли-продажи, в том числе сведений об использовании Земельных участков, посредством Личного кабинета в порядке, предусмотренном Статьей 11 Договора купли-продажи.

6. ОБЕСПЕЧЕНИЕ

6.1. Покупатель обязан предоставить Продавцу Обеспечение, удовлетворяющее требованиям настоящей Статьи 6, в течение 30 (тридцати) дней с даты заключения Договора купли-продажи.

Независимая гарантия

6.2. Исполнение всех финансовых обязательств Покупателя по Договору купли-продажи (в том числе обязательств по уплате неустойки, предусмотренной Договором купли-продажи, компенсации убытков и возмещению потерь) может быть обеспечено гарантией.

6.3. Все расходы, связанные с предоставлением и обслуживанием гарантии, несет Покупатель.

6.4. Порядок и условия предоставления гарантии, предъявления гарантии к исполнению:

6.4.1. гарантия должна являться безотзывной и безусловной;

6.4.2. денежная сумма, подлежащая выплате по гарантии, определяется в сумме годовой арендной

платы Земельных участков, выкупаемых на основании Договора купли-продажи.

6.4.3. обстоятельства для выплаты суммы гарантии:

(а) неуплата или просрочка оплаты неустойки в случаях, установленных в Статье 8 Договора

купли-продажи;

(б) предъявление требования Продавца о возмещении потерь в соответствии со Статьей 9

настоящего Договора купли-продажи;

(в) предъявление требования Продавца о компенсации убытков. 6.4.4. обязательство гаранта не зависит от Договора купли-продажи и изменения его условий;

6.4.5. срок действия гарантии не менее одного года. Исполнение обязательств по Договору купли-продажи должно быть обеспечено гарантией в течение всего срока Договора аренды,

увеличенного на 6 (шесть) месяцев;

6.4.6. денежная сумма, подлежащая уплате по гарантии, выплачивается по первому требованию

Продавца. Требование предоставляется гаранту в письменной форме;

6.4.7. Продавец вправе предъявить гарантию к исполнению в течение срока действия гарантии, в том

числе в последний день срока ее действия.

6.5. Гарантом может быть коммерческая организация, в том числе кредитная организация, включая банк, при условии, что гаранту или группе компаний, в которую входит гарант (согласно консолидированной МСФО отчетности) присвоен кредитный рейтинг по национальной рейтинговой шкале Аналитического Кредитного Рейтингового Агентства (АКРА) на уровне не ниже «АА-(RU)» и/или по национальной рейтинговой шкале АО «Эксперт РА» на уровне не ниже «ruAA-» и/или по рейтинговой шкале ООО «НКР» на уровне не ниже «AA-.ru» и/или по рейтинговой шкале на уровне не ниже «AA-.ru» и/или рейтинг долгосрочной кредитоспособности по классификации рейтинговых агентств «Фитч Рейтингс» (Fitch-Ratings), «Стандарт энд Пурс» (Standard & Poor’s), «Мудис Инвесторс Сервис» (Moody’s Investors Service) на уровне не ниже «BB» или «Ba2» соответственно.

6.6. В случае понижения долгосрочного кредитного рейтинга гаранта ниже рейтингов, указанных в пункте 6.5. Договора купли-продажи, Покупатель обязан предоставить Продавцу новую гарантию, выданную гарантом, согласованным с Продавцом, в течение 30 (тридцати) календарных дней после того, как Покупателю стало известно о понижении рейтинга гаранта.

6.7. В случае выплаты гарантом Продавцу денежной суммы по гарантии, финансовые обязательства Покупателя, исполнение которых обеспечено гарантией, считаются надлежащим образом исполненными с момента указанной выплаты.

6.8. В случае истечения срока действия гарантии до истечения срока Договора аренды, Покупатель обязуется предоставить Продавцу гарантию на новый срок на тех же условиях не позднее, чем за 1 (один) месяц до даты истечения ранее предоставленной гарантии. При этом срок действия вновь выданной гарантии должен начинаться в день, следующий за днем истечения предыдущей гарантии.

6.9. Предоставление Покупателем Обеспечения в виде гарантии осуществляется посредством передачи Продавцу оригинала соответствующего документа. Днем предоставления Покупателем гарантии является день поступления оригинала гарантии в адрес Продавца.

6.10. Предоставление Покупателем гарантии, не соответствующей условиям Договора купли-продажи, является основанием для отказа Продавца в принятии гарантии и возвращения гарантии Покупателю.

6.11. После прекращения действия Договора аренды ранее даты окончания срока гарантии по любым основаниям, предусмотренным Законодательством, при условии исполнения Покупателем всех обязательств, в том числе финансовых обязательств, в полном объеме, Продавец отказывается от своих прав по гарантии по требованию Покупателя.

Обеспечительный платеж

6.12. Исполнение всех финансовых обязательств Покупателя по Договору купли-продажи (в том числе обязательств по уплате неустойки, предусмотренной настоящим Договором купли-продажи, компенсации убытков и возмещению потерь), может быть обеспечено Покупателем внесением на счет Продавца обеспечительного платежа с соблюдением следующих требований:

6.12.1. Размер обеспечительного платежа определяется в сумме годовой арендной платы Земельных

участков, выкупаемых на основании Договора купли-продажи.

6.12.2. Обеспечительный платеж находится у Продавца в течение всего Срока Договора аренды.

6.12.3. В случае неисполнения Покупателем обязательств, указанных в пункте 6.12. настоящего

Договора купли-продажи, Продавец вправе в одностороннем порядке зачесть

соответствующую сумму обеспечительного платежа в счет исполнения соответствующего

обязательства Покупателя по настоящему Договору купли-продажи в следующем порядке:

(а) в первую очередь – в счет компенсации убытков и возмещению потерь Продавца,

возникших из-за неисполнения Покупателем обязательств по настоящему Договору купли-продажи;

(б) во вторую очередь – в счет уплаты Покупателем неустойки по настоящему Договору купли-

продажи; (в) в третью очередь – в счет оплаты иных обязательств Покупателя.

Очередность зачета суммы Обеспечительного платежа, установленная в настоящем пункте, может быть изменена по усмотрению Продавца без согласия Покупателя.

6.12.4. Продавец направляет Покупателю письменное уведомление о зачете обеспечительного

платежа и о необходимости восполнения обеспечительного платежа до размера, указанного в

подпункте 6.12.1 Договора, с приложением расчета совершенного зачета.

6.12.5. В течение 5 (пяти) календарных дней с даты получения от Продавца уведомления Покупатель

обязан восполнить сумму обеспечительного платежа до размера, определенного в подпункте

6.12.1 Договора.

6.13. Обеспечительный платеж не является предоставлением коммерческого кредита, предусмотренного статьей 823 Гражданского кодекса Российской Федерации. Проценты на сумму обеспечительного платежа не начисляются.

6.14. После прекращения действия Договора аренды по любым основаниям, предусмотренным Договором аренды и Законодательством, или в случае исполнения Покупателем, предусмотренных Статьей 4 Договора купли-продажи, обязательств по строительству на Земельных участках, одновременно при условии исполнения Покупателем всех обязательств, в том числе финансовых обязательств, в полном объеме, Продавец осуществляет возврат обеспечительного платежа или его оставшейся части, которая не была использована для целей, указанных в пункте 6.12. настоящего Договора купли-продажи в течение 20 (двадцати) рабочих дней с даты получения от Покупателя уведомления о полном исполнении своих обязательств.

6.15. Неисполнение Покупателем обязательства по предоставлению Обеспечения является основанием для расторжения Договора купли-продажи по требованию Продавца.

7. ПЕРЕДАЧА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

7.1. Стороны подтверждают, что на дату заключения Договора купли-продажи Земельные участки находятся во владении и пользовании Покупателя на основании Договора аренды. Настоящий Договор купли-продажи одновременно является актом приема-передачи Земельных участков в собственность Покупателю. Покупателю известно состояние, характеристики и правовой режим использования Земельных участков, и Покупатель не имеет претензий к Продавцу.

7.2. Арендные платежи за пользование Земельными участками, уплаченные по Договору аренды,

не подлежат возврату Арендодателем (Продавцом). Обязательства по уплате арендных платежей за пользование Земельными участками в соответствии с Договором аренды прекращаются с даты государственной регистрации перехода права собственности на Земельные участки.

7.3. Право собственности на Земельные участки переходит к Покупателю в дату государственной регистрации перехода права собственности на Земельные участки в порядке, установленном Законодательством.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств по Договору купли-продажи Стороны несут ответственность, предусмотренную Договором купли-продажи и Законодательством.

8.2. В случае нарушения Покупателем сроков оплаты Цены Договора, предусмотренных пунктом 3.2 Договора купли-продажи, Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

8.3. В случае нарушения сроков исполнения обязательств, указанных в пунктах 4.1 и 4.4 Договора купли-продажи Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты неустойки в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которого допущено нарушение, за каждый месяц просрочки.

8.4. В случае неисполнения Покупателем обязательств по завершению строительства в соответствии с пунктом 4.2 Договора купли-продажи Продавец вправе потребовать, а Покупатель обязан уплатить неустойку в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которого допущено нарушение, за каждый месяц просрочки. Если просрочка составляет более 6 (шести) месяцев, то Продавец имеет право заменить по каждому конкретному Земельному участку периодическую неустойку на однократную штрафную в размере рыночной стоимости Земельного участка, который не был застроен, определенной на дату направления претензии.

8.5. За нарушение иных сроков, предусмотренных Договором купли-продажи, Сторона вправе потребовать от виновной Стороны уплаты неустойки в размере 0,01% от Цены Договора, указанной в пункте 3.1 Договора купли-продажи, за каждый день просрочки.

8.6. В случае нарушения Покупателем обязательств, указанных в пунктах 4.5 и 4.6 Договора купли-продажи, Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты штрафа в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которого допущено нарушение, за каждое соответствующее нарушение.

8.7. Уплата денежных средств, составляющих неустойку за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора купли-продажи, осуществляется виновной Стороной другой Стороне на счет, указанный в Статье 14 Договора купли-продажи.

8.8. Уплата неустойки не освобождает Стороны от надлежащего исполнения обязательств из Договора купли-продажи.

9. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

9.1. Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор) - чрезвычайные, непредвиденные и непредотвратимые обстоятельства, возникшие с даты подписания Сторонами настоящего Договора купли-продажи до даты завершения исполнения обязательств, указанных в пункте 4.1 Договора купли-продажи, которые нельзя было разумно ожидать при заключении Договора купли-продажи, либо избежать или преодолеть, а также находящиеся вне контроля Сторон.

9.2. В частности, к обстоятельствам непреодолимой силы относятся: стихийные бедствия (землетрясение, наводнение, ураган), пожар, массовые заболевания (эпидемии), забастовки, военные действия, террористические акты, диверсии, ограничения перевозок, запретительные меры государств, запрет торговых операций, в том числе с отдельными странами, вследствие принятия международных санкций и другие, не зависящие от воли Сторон Договора купли-продажи обстоятельства.

9.3. Наступление обстоятельств непреодолимой силы должно быть подтверждено компетентным органом.

9.4. В случае наступления обстоятельств непреодолимой силы Сторона, которая в результате наступления указанных обстоятельств не в состоянии исполнить обязательства из Договора купли-продажи, должна в течение 3 (трех) рабочих дней с даты возникновения таких обстоятельств сообщить о таких обстоятельствах другой Стороне в письменной форме, а также в течение 15 (пятнадцати) календарных дней представить другой Стороне документ, выданный компетентным органом.

9.5. Срок исполнения обязательств по Договору купли-продажи отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства непреодолимой силы, при условии выполнения Стороной, попавшей под влияние обстоятельств непреодолимой силы, обязательств, указанных в пункте 9.4 Договора купли-продажи.

10. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

10.1. Изменение условий Договора купли-продажи по соглашению Сторон не допускается, за исключением случаев, когда изменение условий вызвано обстоятельствами непреодолимой силы, в том числе изменениями Законодательства и иных нормативных правовых актов, влияющих на исполнение Сторонами обязательств по Договору купли-продажи. Все изменения и дополнения в Договор купли-продажи должны быть оформлены в письменном виде.

10.2. Договор купли-продажи может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по требованию одной из Сторон в судебном порядке в случаях, установленных Законодательством и Договором купли-продажи.

10.3. В случае нарушения Покупателем порядка и сроков оплаты Цены Договора, предусмотренных пунктом 3.23.2 Договора купли-продажи, Продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от Договора купли-продажи. Продавец уведомляет Покупателя об отказе от Договора купли-продажи в письменной форме по адресу Покупателя, указанному в Статье 14 Договора купли- продажи, посредством почтовой связи. С даты поступления такого уведомления по адресу Покупателя, указанному в Статье 14 Договора купли-продажи, Договор купли-продажи считается расторгнутым.

10.4. Если на дату получения Покупателем указанного в пункте 10.3 Договора купли-продажи уведомления об отказе от Договора купли-продажи Покупатель оплатил часть Цены Договора, Продавец обязан возвратить соответствующую уплаченную сумму Покупателю в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения соответствующего требования Покупателя о возврате уплаченных денежных средств. Возврат денежных средств осуществляется на счет Покупателя, указанный в Статье 14 Договора купли-продажи.

11. ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИНФОРМАЦИИ И ДОКУМЕНТОВ ПОСРЕДСТВОМ ЛИЧНОГО КАБИНЕТА В ЕИСЖС

11.1. В целях предоставления информации и документов, имеющих значение для целей исполнения обязательств по Договору купли-продажи, в том числе сведений об использовании Земельных участков, Покупатель использует Личный кабинет.

11.2. АО «ДОМ.РФ» размещает на сайте наш.дом.рф правила и требования по использованию Личного кабинета (далее – «Правила»). Правила являются неотъемлемой частью Договора купли-продажи, публикуемой на сайте наш.дом.рф и размещаемой в Личном кабинете. АО «ДОМ.РФ» уведомляет Покупателя о внесении изменений в Правила путем размещения изменений в Личном кабинете, а Покупатель обязуется соблюдать Правила с учетом всех внесенных изменений с даты размещения таких изменений в Личном кабинете.

11.3. В целях обеспечения исполнения условий Договора купли-продажи в части обмена информацией и документами в рамках исполнения Договора купли-продажи, Покупатель обязуется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения Договора купли-продажи:

11.3.1. В случае отсутствия у Покупателя Личного кабинета получить доступ к

Личному кабинету в соответствии с правилами и требованиями,

предусмотренными Постановлением № 319, а также Правилами, и письменно

уведомить АО «ДОМ.РФ»

о получении доступа к Личному кабинету.

11.3.2. При наличии у Покупателя Личного кабинета письменно уведомить АО

«ДОМ.РФ» о наличии Личного кабинета.

11.4. Покупатель обязуется размещать посредством Личного кабинета документы и информацию, обязанность по предоставлению которых предусмотрена Договором купли-продажи, включая сведения о полученных разрешениях на строительство и разрешениях на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию, фотографии хода строительства, планы-графики освоения территории, а также иные сведения и документы, начиная с 11 (одиннадцатого) рабочего дня с даты заключения Договора купли-продажи в соответствии с Правилами.

11.5. Документы и информация, размещенные Покупателем в Личном кабинете, признаются Сторонами надлежащим исполнением обязательств по предоставлению информации

и документов Покупателем, имеющими значение для целей исполнения обязательств по Договору купли-продажи. При размещении Покупателем в Личном кабинете документов

и информации, предусмотренных Договором купли-продажи, предоставление таких документов и информации в письменной форме на бумажном носителе не требуется.

11.6. Документы и информация размещаются Покупателем в Личном кабинете способами, предусмотренными Правилами, в том числе в виде электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, и в сроки, установленные Договором купли-продажи, а в случае отсутствия указанных сроков в Договоре купли-продажи – не позднее 14 (четырнадцати) календарных дней с даты наступления события, имеющего значение для целей исполнения обязательств Покупателя по Договору купли-продажи.

12. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

12.1. В случае изменения адреса или иных реквизитов Сторон до даты направления Продавцу информации о вводе в эксплуатацию объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 4.1 Договора купли-продажи, соответствующая Сторона обязана уведомить об этом другую Сторону в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты таких изменений.

12.2. Вопросы, не урегулированные настоящим Договором купли-продажи, разрешаются в соответствии с Договором аренды, а в случае отсутствия применимых положений в Договоре аренды – в соответствии с Законодательством.

12.3. Договор купли-продажи действует до полного исполнения Сторонами обязательств, возложенных на них Договором купли-продажи.

12.4. Все споры и разногласия, возникающие при исполнении настоящего Договора купли-продажи, решаются Сторонами путем переговоров.

12.5. В случае неурегулирования споров и разногласий во внесудебном порядке, а также в случае отказа от проведения переговоров, спор передается на рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

12.6. В соответствии с Федеральным законом № 161-ФЗ АО «ДОМ.РФ» выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками и иными объектами недвижимого имущества. При заключении и исполнении настоящей сделки стороны, их аффилированные лица, работники или посредники не осуществляют действия, квалифицируемые применимым для целей настоящей сделки законодательством Российской Федерации как дача/получение взятки, коммерческий подкуп, а также иные действия, нарушающие требования применимого законодательства Российской Федерации. Информацию о предложениях об оказании услуг или совершении таких действий,

необходимо сообщить на «горячую линию» по противодействию коррупции по телефону <***> или адресу электронной почты ANTIKORD@DOMRF.RU. Стороны признают и подтверждают, что каждая из них проводит политику полной нетерпимости к взяточничеству и коррупции, предполагающую полный запрет коррупционных действий и совершения выплат за содействие, в том числе выплат, целью которых является упрощение формальностей в связи с хозяйственной деятельностью, обеспечение более быстрого решения тех или иных вопросов. Стороны руководствуются в своей деятельности применимым законодательством и разработанными на его основе политиками и процедурами, направленными на борьбу со взяточничеством и коммерческим подкупом.

Стороны гарантируют, что ни они, ни их работники не будут предлагать, предоставлять, давать согласие на предоставление каких-либо коррупционных выплат (включая, но не ограничиваясь, денежные средства и ценные подарки) любым лицам (включая, помимо прочего, частных лиц, коммерческие организации и государственных должностных лиц), а также не будут принимать, соглашаться принять или добиваться получения от какого-либо лица прямо или косвенно каких-либо коррупционных выплат (включая, но не ограничиваясь, денежные средства или ценные подарки).

Стороны обязуются принимать меры по предотвращению ситуаций, при которых личная заинтересованность работника (-ов) Стороны/Сторон влияет или может повлиять на надлежащее, объективное и беспристрастное исполнение им/ими своих должностных обязанностей (конфликт интересов), и незамедлительно сообщать другой Стороне о случаях возникновения потенциального/фактического конфликта интересов.

12.7. Договор купли-продажи подписан в 2 (двух) экземплярах, каждый из которых обладает одинаковой юридической силой, по одному для каждой из Сторон.

13. ПРИЛОЖЕНИЯ К ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Следующие Приложения входят в состав и являются неотъемлемой частью настоящего Договора купли-продажи:

Приложение № 1: Копии выписок из ЕГРН в отношении Земельных участков; Приложение № 2: Форма отчетности Покупателя по Договору купли-продажи;

Приложение № 3: Копия Протокола № А112-07/2011/2 об итогах аукциона по продаже

права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного

освоения в целях жилищного строительства от 27.12.2011 г.

14. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН Продавец: Покупатель:

АО «ДОМ.РФ» ООО «Омега-Строй»

Адрес Адрес местонахождения: <...><...>

д. 206, оф. 117 От Продавца От Покупателя _____________________________ _____________________________

(подпись) М.П. (подпись) М.П.

Приложение № 1

к Договору купли-продажи земельных участков

для комплексного освоения территории

от _______________ № _______________

Копии выписок из ЕГРН

Приложение № 2

к Договору купли-продажи земельных участков

для комплексного освоения территории

от ____________ № ______________

Форма

Отчет Покупателя об исполнении обязательств по строительству в соответствии с Договором купли-продажи земельных участков для комплексного

освоения территории от _____________ № ________________

Настоящим Общество с ограниченной ответственностью ___» в соответствии с пунктом 4.4. Договора купли-продажи земельных участков для комплексного освоения территории от _____________ № _______________ информирует АО «ДОМ.РФ» о выполнении обязательств по строительству объектов недвижимого имущества на Земельных участках.

Земельный участок

Вид разрешенного использования

Реквизиты разрешения на строительство

Реквизиты

разрешения

на ввод объекта в эксплуатацию

Общая площадь

объекта

капитального строительства

(кв. м.)

[●]

[●]

[●]

[●]

[●]

[●]

[●]

[●]

[●]

[●]

[●]

[●]

[●]

[●]

[●]

[●]

[●]

[●]

Комментарии: [указать]

Приложения:

1. Копия разрешения на строительство № _____ от _______, выданного ___________.

2. Копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № _____ от _______, выданного

___________.

3. Материалы фотофиксации (фото земельных участков и объектов недвижимого

имущества).

ООО «__ Должность ФИО _____________________________ (подпись) М.П.

Приложение № 3

к Договору купли-продажи земельных участков

для комплексного освоения территории

от _______________ № _______________

Копия Протокола № А112-07/2011/2 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 27.12.2011 г.

»

Судом уточнения иска приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец уточненные исковые требования поддержал, полагает, что на его стороне возникло право на выкуп спорных земельных участков.

Ответчик исковые требования оспорил, ссылается на неисполнение истцом обязательств по договору и, как следствие, отсутствие оснований для выкупа земельных участков.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Федеральным Фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «СибирьЭнергоТрейд» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-274 от 30.12.2011, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок общей площадью 985 247 кв.м. (кадастровый номер 38:06:143519:4778), расположенный по адресу: Иркутска область, Иркутский район, принадлежащий арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.11.2011 № 38 АД 638816, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (п. 1.1. договора).

Согласно пункту 1.2. договора участок предоставляется арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Комплексным освоением участка является:

- подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка и её утверждение в установленном порядке уполномоченным органом;

- обустройство территории в границах участка посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах участка (далее – образованные участки) объектов

инженерной инфраструктуры в сфере элетро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление в частную собственность;

- осуществление жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования.

Основные требования к параметрам и характеристикам планируемого развития территории земельного участка, в том числе плотности и параметрам застройки территории, характеристикам развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории, при подготовке документации по планировке территории, а также минимальный объем осуществления жилищного строительства, иные технико-экономические показатели жилищного строительства, требования к используемым строительным материалам и строительным технологиям в части их энергоэффективности и экологичности при осуществлении архитектурно-строительного проектирования, жилищного строительства.

При подготовке документации по планировке территории, осуществления архитектурно-строительного проектирования и жилищного строительства необходимо предусмотреть характеристики, закрепленные в пунктах 1.2.1.-1.2.14.9. договора.

Срок аренды участка по договору – 10 лет; начало срока аренды исчисляется в соответствии с подпунктом 6.1.1. договора с даты подписания сторонами акта приема-передачи участка; после государственной регистрации права собственности арендодателя на образованные участки договоры аренды применительно к образованным участкам заключаются в пределах срока, определенного пунктом, в порядке, предусмотренном пунктами 5.2., 5.5.-5.7. договора (п. 2.1. договора).

Пункт 3.1. договора устанавливает, что комплексное освоение участка осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки

- разработка и обеспечение утверждения в установленном порядке документации по планировке территории в границах участка в срок, установленный протоколом об итогах аукциона (п. 3.1.1. договора);

- в случае если в течение срока, предусмотренного подпунктом 3.1.1. договора, в законодательство Российской Федерации будут внесены изменения, которые повлекут необходимость внесения существенных изменений в разрабатываемую (разработанную) арендатором документацию по планировке территории в границах участка, срок, предусмотренный подпунктом 3.1.1. договора, и, соответственно, срок, предусмотренный

пунктом 2.1. договора, увеличивается соразмерно сроку доработки документации по планировке территории в границах участка, но не более чем на шесть месяцев (п. 3.1.2. договора);

- обеспечение строительства (создания) и передачи безвозмездно в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры, перечисленных в пункте 1.2. договора, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка либо оформление таких объектов в частную собственность в срок, установленный протоколом об итогах аукциона (п. 3.1.3. договора);

- обеспечение жилищного и иного строительства на образованных участках в границах участка поэтапного нарастающим итогом в следующие срока (п. 3.1.4. договора):

1. В течение 4 лет аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 15 000 кв.м.

2. В течение 5 лет аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 25 000 кв.м.

3. В течение 6 лет аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 35 000 кв.м.

4. В течение 7 лет аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 45 000 кв.м.

5. В течение 8 лет аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 55 000 кв.м.

6. В течение 9 лет аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 65 000 кв.м.

7. до окончания 10 года аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 80 000 кв.м.

8. в пределах максимального срока осуществления жилищного и иного строительства – строительство объектов иного назначения.

Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства на образованных участках установлен протоколом об итогах аукциона и составляет 10 лет с момента подписания акта приема-передачи.

Арендатор вправе исполнить обязательство по осуществлению жилищного и иного строительство любого из этапов досрочно.

Датой окончания жилищного и иного строительства на образованных участках в границах участка является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в

эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, предусмотренных документацией по планировке территории в границах участка.

Согласно пункту 3.2. договора при обороте образованных участков к новым правообладателям переходят обязанности по соблюдению сроков и требований к минимальному объему осуществления жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования образованных участков, установленных в соответствии с подпунктами 3.1.3.-3.1.4., пунктом 5.4. договора.

Разделом 5 договора (статья 5) установлен порядок выкупа или аренды образованных участков.

Согласно пункту 5.1. договора после осуществления кадастровых работ на основании утвержденного надлежащим образов проекта планировки территории в границах участка и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков арендатор принимает решение о выкупе образованных участков или об использовании образованных участков на условиях аренды, за исключением образованных участков, расположенных в границах территорий общего пользования и подлежащих безвозмездной передаче арендодателем в муниципальную (или государственную) собственность в порядке, установленном подпунктом 6.1.3. договора, в отношении которых выкуп арендатором не производится.

Пункт 5.2. договора устанавливает, что о принятом решении о выкупе образованных участков или об использовании образованных участков на условиях аренды арендатор сообщает арендодателю в форме письменного обращения о желании выкупить или использовать образованные участки на условиях аренды, которое должно быть направлено в адрес арендодателя, указанный в статье 16 договора, в день получения арендатором кадастровых паспортов образованных участков.

Письменное обращение арендатора о выкупе образованных участков или об использовании образованных участков на условиях аренды может содержать сведения о составе этапов строительства с указанием сроков осуществления строительства в соответствии с видом разрешенного использования каждого из образованных участков с учетом сроков и этапов строительства, предусмотренных подпунктами 3.1.3.-3.1.4. договора.

В соответствии с пунктом 5.3. договор купли-продажи образованного участка подлежит заключению после исполнения всех обязательств по договору, которые должны быть выполнены к дате заключения договора купли-продажи образованного участка, и на

условиях, являющихся существенными, которые указаны в подпунктах 5.3.1-5.3.6. договора.

Пунктом 5.4. договора установлено следующее:

- в случае если арендатором будет принято решение об использовании образованных участков на условиях аренды, стороны в соответствии с обращением арендатора, предусмотренным пунктом 5.2. договора, обеспечивают внесение соответствующих изменений в предмет договора с учетом сроков и этапов строительства, предусмотренных подпунктами 3.1.3.-3.1.4. договора; соответствующие изменения оформляются дополнительным соглашением к договору.

- по требованию арендатора стороны вправе заключить в отношении образованного(-ых) участка(-ов) договор аренды с указанием срока ввода объектов капитального строительства применительно к образованному участку, определяемого на основании сведений, содержащихся в письменном обращении арендатора, направленном в соответствии с пунктом 5.2. договора, с учетом требований подпунктов 3.1.3.-3.1.4. договора;

- в случае если по требованию арендатора будут заключены договоры купли-продажи образованных участков или договоры аренды образованных участков обязательства сторон по осуществлению комплексного освоения участка, предусмотренные пунктом 1.2., подпунктами 3.1.3.-3.1.4. договора, состав этапов строительства с указанием сроков осуществления строительства, основания и порядок изменения этапов и сроков строительства, а также меры ответственности за нарушение обязательств могут быть урегулированы отдельными соглашениям сторон.

Согласно пункту 5.5. договора в случае заключения сторонами дополнительного соглашения к договору в соответствии с пунктом 5.4. договора после утверждения арендатором проектной документации применительно к очередному этапу строительства арендатор вправе направить обращение арендодателю о заключении договора аренды образованного участка и внесении изменений в договор. В этом случае стороны заключают в отношении образованного участка договоры аренды с указанием состава объектов капитального строительства и срока ввода объектов капитального строительства применительно к образованному участку, определяемого с учетом требований подпунктов 3.1.3.-3.1.4. договора, а также вносят соответствующие изменения в договор; договор аренды образованного участка подлежит заключению на срок строительства объекта капитального строительства, предусмотренный проектной документацией.

Договор аренды образованного участка подлежит заключению после исполнения всех обязательств по договору, которые должны быть выполнены к дате заключения

договора аренды, и на существенных условиях, предусмотренных пунктами и подпунктами 3.1.3., 3.1.4., 4.4.-4.5., 6.2.2., 6.2.8.-6.2.15., 6.2.17-6.2.20., 6.3.-6.4. договора, статьями 7, 8, 11, 12, 13, пунктами 9.1.-9.7., пунктом 10.2. договора.

Пунктом 5.6. установлено, что в случае если по выбору арендатора будет принято решение об использовании образованного участка на условиях аренды, за арендатором в течение срока аренды сохраняется право обратиться к арендодателю за заключением договора купли-продажи образованного участка на условиях, указанных в пункте 5.3. договора. Договор купли-продажи образованного участка подлежит заключению в этом случае после исполнения всех обязательств по договору, которые должны быть выполнены к дате заключения договора купли-продажи.

Пункт 6.2. и подпункты 6.2.1.-6.2.22 договора закрепляют обязанности арендатора.

Постановлением Главы Ушаковского муниципального образования № 428 от 20.12.2012 утверждена документация по планировке территории земельного участка с кадастровым номером 38:06:143519:4778.

Дополнительным соглашением № 1 от 06.11.2013 в связи с образованием земельных участков путем раздела земельного участка общей площадью 985 247 кв.м. (кадастровый номер 38:06:143519:4778), ранее предоставленного арендатору по договору, стороны внесли изменения в договор аренды в части предоставленных вновь образованных участков.

На основании указанного дополнительного соглашения во временное владение и пользование арендатору предоставлено 450 земельных участков, общей площадью 757 085 кв.м., образованных в соответствии со схемой межевания территории в составе утвержденного проекта планировки территории в границах земельного участка с кадастровым номером 38:06:143519:4778 в отношении земельных участков, которые указаны в пункте 1 дополнительного соглашения.

Кроме того, дополнительное соглашение № 1 от 06.11.2013 является актом приема-передачи образованных участков (п. 2 соглашения).

Таким образом, стороны избрали способ использования образованных земельных участков на условиях аренды.

В дальнейшем Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства был замещен в указанных правоотношениях акционерным обществом "Дом.РФ".

На основании соглашения № 1 от 08.02.2017 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-274 от 30.12.2011, заключенного между АО «СибирьЭнергоТрейд» и ООО «ВостСибСтрой Девелопмент», права и обязанности

арендатора по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-274 от 30.12.2011 перешли к ООО «ВостСибСтрой Девелопмент».

Дополнительными соглашениями № 2 от 05.07.2018, № 3 от 25.10.2018, № 4 от 16.01.2019, № 5 от 29.08.2019, стороны исключили часть земельных участков в связи с завершением строительства объектов жилищного строительства, а также вводили в предмет новые образованные участки.

Дополнительным соглашением № 6 от 21.07.2020 стороны увеличили срок договора аренды на 3 года, до 30.12.2024 на основании Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Дополнительными соглашениями № 7 от 09.12.2020, № 8 от 11.06.2021 стороны вновь исключили из договора часть земельных участков в связи с завершением строительства объектов жилищного строительства.

На основании соглашения от 24.03.2023, заключенного между ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» и ООО «Омега-Строй», права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-274 от 30.12.2011 перешли к ООО "Омега-Строй".

Истец, полагая, что на его стороне возникло право на выкуп части земельных участков, обратился к ответчику с предложением о заключении договора купли-продажи части земельных участков.

Однако ответчиком в заключении договора отказано.

Отказ ответчика от заключения договора купли-продажи послужил основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд, исследовав и оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ установлено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается

заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Правоотношения сторон возникли на основании договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-274 от 30.12.2011 и регулируются нормами главы 5.1. Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения договора, а также после заключения договора, но распространяющей свое действие на данные правоотношения), Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

Доводы сторон сводились к определению объема обязательств, которые подлежат выполнению истцом для возникновения у него права на выкуп земельных участков, поскольку именно позиция ответчика о неисполнении истцом обязательств по договору и, как следствие, отсутствие у него права на приобретение образованных земельных участков, послужила основанием для отказа в заключении договора.

Суд, оценив доводы сторон, пришел к следующим выводам.

В целях содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, иному развитию территорий принят Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон № 161-ФЗ).

Согласно статье 1 Закона № 161-ФЗ в редакции, действовавшей на дату заключения договора № ДЗ-274 от 30.12.2011, указанный закон регулирует отношения, возникающие между Федеральным Фондом содействия развитию жилищного строительства (институт развития жилищного строительства (далее - Фонд), в настоящее время - единый институт развития в жилищной сфере), органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами.

Целями деятельности Фонда содействия развитию жилищного строительства являются содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий, развитию объектов инженерной инфраструктуры (в том числе объектов инфраструктуры связи), объектов социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры (далее - объекты инфраструктуры), производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства и содействие созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан (часть 1 статьи 3 Закона № 161-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 3 Закона № 161-ФЗ основными задачами Фонда являются оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, земельных участков, предоставляемых в целях иного строительства, земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе иное строительство, а также содействия стимулированию развития рынка жилья (пункт 1); оказание содействия стимулированию строительства жилых помещений, которые соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (подпункт 1.1).

Законом № 356-ФЗ с 01.01.2015 внесены изменения в Закон № 161-ФЗ, предусматривающие прекращение права собственности Фонда на переданные ему в качестве имущественного взноса Российской Федерации земельные участки и иные объекты недвижимого имущества и возникновение на них права собственности Российской Федерации.

В связи с этим Законом № 356-ФЗ предусмотрено, что Фонд для достижения целей деятельности, решения задач, определенных Законом № 161-ФЗ, выступает уже не собственником земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками. Такие изменения выражены во вновь введенной в действие в Закон № 161-ФЗ с 01.01.2015 части 2.1 статьи 3.

Статьей 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действующей с 01.09.2016, введено и определено понятие единого института развития в жилищной сфере.

Единый институт развития в жилищной сфере - акционерное общество, учрежденное Российской Федерацией в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации об Агентстве ипотечного жилищного кредитования.

Все акции являющегося единым институтом развития в жилищной сфере Агентства ипотечного жилищного кредитования находятся в собственности Российской Федерации.

Основными задачами единого института развития в жилищной сфере являются среди прочих: содействие развитию жилищного строительства (включая строительство жилья экономического класса, наемных домов), в том числе с использованием механизмов, предусмотренных Законом № 161-ФЗ; содействие комплексному освоению территории; содействие обеспечению земельных участков, предоставленных для жилищного или иного строительства, объектами инженерной, социальной и транспортной инфраструктур.

Кроме того, с 01.09.2016 Федеральным законом от 23.06.2016 № 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон № 221-ФЗ) внесены изменения в Закон № 161-ФЗ, согласно которым понятие "института развития" (Фонд) заменено на понятие "единый институт развития в жилищной сфере деятельности".

В статье 14 Закона № 221-ФЗ определен порядок перехода прав и обязанностей Фонда к единому институту развития в жилищной сфере, ликвидации Фонда.

Так, с 01.09.2016 права и обязанности Фонда по решению задач и осуществлению функций, предусмотренных данным Законом № 161-ФЗ, перешли к единому институту развития в жилищной сфере (АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", в дальнейшем изменено наименование на АО «Дом.РФ»). Все установленные законодательством Российской Федерации права и обязанности Фонда, а также права и обязанности Фонда по договорам (контрактам, соглашениям), заключенным Фондом, права по распоряжению денежными средствами, размещенными на счетах, открытых Фондом, и соответствующие права требования в отношении указанных денежных средств переходят к единому институту развития в жилищной сфере. При этом заключение дополнительных соглашений к указанным договорам (контрактам, соглашениям) не требуется.

Исходя из предусмотренных Законом № 161-ФЗ целей развития жилищного строительства, в том числе комплексного, оказываемого государством содействия в этой сфере, следует, что при реализации мер содействия преследуется в том числе публичный интерес, так как в рамках обязательств по комплексному жилищному строительству подлежат созданию социально значимые объекты, задействуются земельные участки публичной собственности, в рассматриваемом случае - федеральной.

Учитывая характер указанных правоотношений, их регулирование специальным законом (Закон № 161-ФЗ), Земельным кодексом Российской Федерации как в период возникновения арендных отношений по договору № ДЗ-274 от 30.12.2011, так и на дату обращения истца к ответчику о заключении договора купли-продажи образованных

земельных участков, и в настоящее время установлен особый порядок предоставления земельных участков при реализации мер содействия по комплексному жилищному строительству.

В соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171- ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Пунктом 3 названной статьи на арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, возложена обязанность выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ, а именно: соблюдать максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи, максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ арендатору земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее

предоставленного земельного участка предоставлено исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. При этом на собственника или арендатора указанных земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, возлагается обязанность соблюсти максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 6 статьи 30.2 ЗК РФ).

По смыслу приведенных правовых норм у арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения документации по планировке территории и выполнения необходимых землеустроительных и кадастровых работ возникает исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, вновь образованных в соответствии с документацией по планировке территории в границах ранее предоставленного земельного участка, при условии достижения целей, для которых изначально был предоставлен исходный земельный участок - строительства объектов жилого назначения в пределах установленных договором аренды максимальных сроков осуществления жилищного строительства.

Аналогичные положения предусмотрены аукционной документацией по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, из которого образованы в том числе спорные участки, испрашиваемые истцом в собственность, и договором от № ДЗ-274 от 30.12.2011.

В соответствии со статьей 30.2 ЗК РФ аукционной документацией и договором № ДЗ-274 от 30.12.2011 реализация истцом права на приобретение образованных земельных участков в собственность поставлена в зависимость от исполнения арендатором всех тех обязательств, которые должны быть выполнены к дате заключения договора купли-продажи указанных участков. При этом также в договоре купли-продажи должны быть предусмотрены те существенные его условия, которые согласованы в качестве таковых в договоре аренды.

В рассматриваемом случае образованные земельные участки сначала были переданы в аренду на основании пункта 5.4. договора, о чем сторонами заключались дополнительные соглашения № 1 от 06.11.2013, № 5 от 29.08.2019. Соответственно, к требованиям истца подлежит применению п. 5.6. договора, который устанавливает, что договор купли-продажи образованного участка подлежит заключению в этом случае после исполнения всех обязательства по договору, которые должны быть выполнены к дате заключения договора купли-продажи.

Согласно пункту 1.2. договора участок предоставляется арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Комплексным освоением участка является:

- подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка, и её утверждение в установленном порядке уполномоченным органом;

- обустройство территории в границах участка посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах участка (далее – образованные участки) объектов инженерной инфраструктуры в сфере элетро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление в частную собственность;

- осуществление жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования.

Пункт 3.1. договора устанавливает, что комплексное освоение участка осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки:

- разработка и обеспечение утверждения в установленном порядке документации по планировке территории в границах участка в срок, установленный протоколом об итогах аукциона (п. 3.1.1. договора);

- в случае если в течение срока, предусмотренного подпунктом 3.1.1. договора, в законодательство Российской Федерации будут внесены изменения, которые повлекут необходимость внесения существенных изменений в разрабатываемую (разработанную) арендатором документацию по планировке территории в границах участка, срок предусмотренный подпунктом 3.1.1. договора, и, соответственно, срок, предусмотренный пунктом 2.1. договора, увеличивается соразмерно сроку доработки документации по планировке территории в границах участка, но не более чем на шесть месяцев (п. 3.1.2. договора);

- обеспечение строительства (создания) и передачи безвозмездно в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры, перечисленных в пункте 1.2. договора, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка либо оформление таких объектов в частную собственность в срок, установленный протоколом об итогах аукциона (п. 3.1.3. договора);

- обеспечение жилищного и иного строительства на образованных участках в границах участка поэтапного нарастающим итогом в следующие срока (п. 3.1.4. договора):

1. В течение 4 лет аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 15 000 кв.м.

2. В течение 5 лет аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 25 000 кв.м.

3. В течение 6 лет аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 35 000 кв.м.

4. В течение 7 лет аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 45 000 кв.м.

5. В течение 8 лет аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 55 000 кв.м.

6. В течение 9 лет аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 65 000 кв.м.

7. до окончания 10 года аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 80 000 кв.м.

8. в пределах максимального срока осуществления жилищного и иного строительства – строительство объектов иного назначения.

Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства на образованных участках установлен протоколом об итогах аукциона и составляет 10 лет с момента подписания акта приема-передачи.

Арендатор вправе исполнить обязательство по осуществлению жилищного и иного строительства любого из этапов досрочно.

Датой окончания жилищного и иного строительства на образованных участках в границах участка является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, предусмотренных документацией по планировке территории в границах участка.

Таким образом, на дату обращения истца к ответчику за выкупом земельных участков и на дату рассмотрения дела судом в соответствии с аукционной документацией и заключенным договором аренды наступила обязанность арендатора, в частности: по предоставлению арендодателю банковской безотзывной гарантии, обеспечивающей в целом исполнение обязательства по комплексному освоению земельных участков (пункты 1.2, 3.1.1.-3.1.4., 7.1 договора аренды); по осуществлению мероприятий по комплексному освоению земельных участков: до окончания 10 года аренды - строительство объектов

жилого назначения общей площадью не менее 80 000 кв.м., в пределах максимального срока осуществления жилищного и иного строительства (поскольку прошло уже более 10 лет) – строительство объектов иного назначения; обеспечение строительства (создания) и передачи безвозмездно в установленном порядке в муниципальную собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры, перечисленных в пункте 1.2. договора, а также объектов по обустройству территории общего пользования.

При этом истец не представил в материалы дела доказательства исполнения им обязательств, срок исполнения которых уже наступил, в том числе вышеуказанных.

Так, наличие построенных истцом объектов жилого назначения общей площадью 87 896,63 кв.м. и прилегающей к ней инженерной инфраструктуры (водо-, тепло-, электроснабжения) не подтверждает исполнения обязательств в полном объеме.

Согласно условиям договора, на момент обращения истца к ответчику, а также на момент рассмотрения дела в суде на стороне истца имелась обязанность по строительству всего объема объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры.

Из представленной ответчиком таблицы следует, что на земельных участках с кадастровыми номерами 38:06:143519:6410, 38:06:143519:6411, 38:06:143519:6414, 38:06:143519:6421, 38:066143519:6426, 38:06:143519:6427, 38:06:143519:6428, 38:06:143519:6430, 38:06:143519:6431, 38:06:143519:6432, 38:06:143519:6433, 38:06:143519:6434, 38:06:143519:6436 не возведены объекты инженерной инфраструктуры – трансформаторные подстанции.

На земельном участке с кадастровым номером 38:06:143519:12025 не возведена котельная; на множестве земельных участков, образованных под объекты индивидуального жилищного строительства, под объекты делового, общественного и коммерческого назначения и под объекты малоэтажной застройки отсутствуют построенные объекты.

На земельных участках 38:06:143519:12039, 38:06:143519:12073, 38:06:143519:12098, 38:06:143519:12109, 38:06:143519:12111, 38:06:143519:12111, 38:06:143519:12118, 38:06:143519:12120 и других отсутствуют объекты социального и коммунально-бытового назначения.

Истец указанные сведения не оспорил, полагая, что на его стороне отсутствует обязанность по строительству указанных объектов к настоящему моменту либо к моменту обращения с предложением о выкупе к ответчику.

Истец не представил в дело доказательства, подтверждающие выполнение соответствующих обязательств, срок которых наступил.

Также в материалах дела имеется акт выездного обследования Службы государственного экологического надзора Иркутской области, в котором зафиксированы нарушения истца в сфере обращения с отходами на территории образованных земельных участков, что также отражает ненадлежащее исполнение истцом обязательств по договору аренды, в том числе п. 6.2.12..

Кроме того, на стороне истца имелась обязанность по уплате неустойки, оплату которой истец произвел только в период рассмотрения дела судом.

Согласно выкопировке из проекта планировки и проекта межевания территории под жилую застройку в Ушаковском МО Иркутского района Иркутской области от 2018 года, проектируемый жилой фонд составляет 172,7 тыс.кв.м.

Однако истцом на данный момент возведено лишь 87 896,63 кв.м. площадей жилого фонда, срок аренды на данный момент составляет уже более 10 лет и достиг максимального срока с учетом даты передачи образованных земельных участков, а срок договора истекает в декабре 2024 года.

Обратившись за выкупом земельных участков немногим более чем за 1 год до истечения срока аренды, арендатор не доказал и возможность выполнения им до истечения срока договора аренды (максимальный срок строительства согласно пункту 3.1.4 договора аренды – 10 лет) тех мероприятий и в том объеме, срок осуществления которых наступил. На момент рассмотрения дела судом оставшийся срок договора составляет лишь 8 месяцев и исходя из оставшегося срока и объема не выполненного строительства выполнение истцом всех обязательств по договору невозможно.

При вышеизложенных обстоятельствах отсутствуют правовые основания для обязания ответчика к заключению договора купли-продажи образованных земельных участков, а удовлетворение требований истца в рассматриваемом случае (учитывая указанные обстоятельства) также не соответствуют публичному интересу в сфере государственного содействия комплексному жилищному строительству.

По мнению суда, действия истца носят характер злоупотребления правом, поскольку истец, выполнив лишь минимальный объем жилищного строительства, в том числе тех объектов инженерной инфраструктуры, без которых невозможен ввод в эксплуатацию построенного жилья, фактически не выполнил работы по комплексному освоению территории, не построил объекты социального и коммунально-бытового назначения, не содержит арендованный земельный участок в надлежащем состоянии, допуская нарушения в сфере обращения с отходами, пытается получить в собственность земельные участки с целью нарушения публичных интересов в сфере государственного

содействия комплексному жилищному строительству, в том числе прав Российской Федерации как собственника образованных земельных участков.

При этом суд отмечает, что в силу действовавшей редакции части 8 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных договором данного вида, и иных обязательств, если они являются существенными условиями договора и подлежат выполнению после предоставления земельных участков в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи, права на соответствующие земельные участки могут быть прекращены в соответствии с земельным законодательством и гражданским законодательством.

Следовательно, даже в случае предоставления истцу испрашиваемых участков в собственность, права на них должны быть прекращены по истечении срока действия договора, поскольку со всей очевидностью усматривается невозможность осуществления истцом всего комплекса работ, предусмотренных договором и проектом планировки территории, до декабря 2024 года.

На основании изложенного арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для удовлетворения требований, в связи с чем в удовлетворении иска отказывает.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В удовлетворении иска отказано, следовательно, понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в

течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья Е.В. Рукавишникова