Решение от 11 июля 2018 г. по делу № А32-19131/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-19131/2018
г. Краснодар
11 июля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 11 июля 2018 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Боровика А.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вороновой И.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

ИП ФИО1, г. Краснодар

Ответчик: ООО «ЮгГарантСтрой», г. Краснодар

третьи лица:

- администрация муниципального образования город Краснодар (1)

- Управление Росреестра по Краснодарскому краю (2)

- ПАО Банк ВТБ 24 (3)

- ПАО Сбербанк (4)

- ЗАО коммерческий банк Глобэкс (5)

- АКБ Банк Москвы (6)

- ОАО АКБ «Центр-Инвест» (7)

- АКБ «АК Барс» (8)

- ТКБ Банк ПАО (9)

- ПАО Банк Уралсиб (10)


1. Расторгнуть договоры купли-продажи земельных участков от 05.09.2016г.;

2. Истребовать у Ответчика недвижимое имущество, переданное ему Истцом по договорам купли-продажи от 05.09.2016г., а именно: земельные участки со следующими кадастровыми номерами: 23:43:0403017:1373 и 23:43:0403017:1372, местоположение которых: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 100/5 и 100;



В судебном заседании участвуют представители:

от истца: представитель по доверенности ФИО2, доверенность, паспорт

от ответчика: представитель ФИО3, доверенность, паспорт (в качестве слушателя)

от третьего лица (1): представитель по доверенности ФИО4, доверенность, паспорт

представитель департамента строительства администрации МО город Краснодар ФИО5, доверенность, паспорт (в качестве слушателя)

от третьего лица (2): представитель по доверенности ФИО6, доверенность, паспорт

от третьего лица (3): представитель не явился, извещен

от третьего лица (4): представитель не явился, извещен

от третьего лица (5): представитель не явился, извещен по доверенности ФИО7, доверенность, паспорт (до перерыва)

от третьего лица (6): представитель не явился, извещен

от третьего лица (7): представитель ФИО8, доверенность, паспорт

от третьего лица (8): представитель не явился, извещен

от третьего лица (9): представитель по доверенности ФИО9, доверенность, паспорт (до перерыва)

от третьего лица (10): представитель не явился, извещен




УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в суд с заявлением к ООО «ЮгГарантСтрой» о расторжении договоров купли-продажи земельных участков от 05.09.2016г.; об истребовании недвижимого имущества, переданного ему истцом по договорам купли-продажи от 05.09.2016г., а именно: земельные участки со следующими кадастровыми номерами: 23:43:0403017:1373 и 23:43:0403017:1372, местоположение которых: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 100/5 и 100.

В судебном заседании 06.07.2018 объявлен перерыв до 10.07.2018. После перерыва заседание продолжено.

От представителя третьего лица 7 поступило ходатайство об истребовании доказательств.

Судом данное ходатайство рассмотрено и отклонено, поскольку заявителем ходатайства не представлены доказательства самостоятельного обращения за его получением и невозможности осуществления данной процедуры без содействия суда.

Суд, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела и оценив их в совокупности, приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований по следующим основаниям.

Как установлено судом между истцом и ответчиком 05.09.2016 заключены договоры купли-продажи земельных участков со следующими кадастровыми номерами: 23:43:0403017:1373 и 23:43:0403017:1372, местоположение которых: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 100/5 и 100.

В соответствии с п.5 договора в отношении земельного участка 23:43:0403017:1373 стороны согласовали следующие условия оплаты:

стоимость участка – 81 406 036 рублей

при этом 30 000 000 рублей оплачивается покупателем до 01.07.2017

51 406 036 рублей оплачиваются покупателем до 15.01.2018

В соответствии с п.5 договора в отношении земельного участка 23:43:0403017:1372 стороны согласовали следующие условия оплаты:

стоимость участка – 76 707 808 рублей

27 654 480 рублей оплачивается покупателем до 10.09.2016

49 053 328 рублей оплачивается покупателем до 15.01.2017

Позднее к данному договору сторонами подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым изменена цена земельного участка.

стоимость участка – 186 707 808 рублей

27 654 480 рублей оплачивается покупателем до 10.09.2016

159 053 328 рублей оплачивается покупателем до 15.01.2017


Переход права собственности на указанные земельные участки к покупателю зарегистрирован в органах Росреестра, что подтверждается представленными в дело выписками из ЕГРН.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Суд проверил и установил, что претензионный порядок расторжения договоров купли-продажи от 05.09.2016 истцом соблюден.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктами 1 и 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров о защите права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22) содержится разъяснение, касающееся возможности расторжения договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, согласно которым, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Кодекса.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В судебной практике сформирован правовой подход по применению пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в контексте разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления от 29.04.2010 № 10/22 (в ситуации, когда покупатель недвижимости зарегистрировал за собой права собственности на него, однако не оплатил имущество). Арбитражные суды исходят из того, что неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (определения Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.01.2011 № ВАС-17785/10, 27.10.2011№ ВАС-14396/11, 12.04.2012 № ВАС-3275/12, 12.07.2013 № ВАС-8666/13 и 03.03.2014№ ВАС-2153/14).

При рассмотрении спора судом установлен факт нарушения ответчиком договорных обязательств по оплате приобретенного по договорам купли-продажи от 05.09.2016 недвижимого имущества в течение длительного периода времени.

До настоящего времени ни один платеж по спорным договорам купли-продажи покупателем не осуществлен.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договоров купли-продажи от 05.09.2016 в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении требования истца об истребовании (возврате) земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0403017:1373 и 23:43:0403017:1372 суд учитывает следующее.

Как следует из пояснений представителя истца, данных в судебном заседании, требование об истребовании (возврате) земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0403017:1373 и 23:43:0403017:1372 фактически является требованием о применении последствий расторжения договоров купли-продажи от 05.09.2016.

При расторжении договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы подлежат взысканию со стороны. При подаче заявления истцу судом была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины.

Таким образом, государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика.


Руководствуясь ст. 120 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 27, 29, 65, 101, 102, 104, 110, 112, 156, 167-170, 176, Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд



Р Е Ш И Л:

Ходатайство третьего лица ПАО КБ «Центр-Инвест» об истребовании доказательств – отклонить.

Расторгнуть договоры купли-продажи земельных участков, заключенные между ИП ФИО1 и ООО «ЮгГарантСтрой» от 05.09.2016 в отношении земельных участков 23:43:0403017:1373 и 23:43:0403017:1372.

Истребовать у ООО «ЮгГарантСтрой» в пользу ИП ФИО1 земельные участки со следующими кадастровыми номерами: 23:43:0403017:1373 и 23:43:0403017:1372, местоположение которых: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 100/5 и ул. Уральская, 100.

Взыскать с ООО «ЮгГарантСтрой» в доход федерального бюджета 12000 рублей государственной пошлины.


Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья А.М. Боровик