Решение от 18 марта 2025 г. по делу № А51-19472/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-19472/2023
г. Владивосток
19 марта 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 19 марта 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ЮН Профи» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды, возложении обязанности освободить недвижимое имущество,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 23.12.2024, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 23.05.2024, паспорт, диплом,

у с т а н о в и л :

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – истец, УМС г.Владивостока) обратилось в Арбитражный суда Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЮН Профи» (далее – ответчик, ООО «ЮН Профи»), в котором с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просило:

- взыскать 617 рублей 52 копейки основного долга по договору аренды от 02.06.2017 №02-15418-001-Н-АР-7898-00;

- взыскать 936 015 рублей 83 копейки основного долга по договору аренды от 11.08.2022 №02-15418-001-Н-АР-10464-00, 75 959 рублей пени;

- расторгнуть договор от 11.08.2022 №02-15418-001-Н-АР-10464-00 аренды недвижимого имуществ: нежилые помещения общей площадью 73,2 кв.м., этаж подвальный, кадастровый номер 25:28:010025:1242 в здании (лит. 1, 2), адрес объекта: <...>;

- обязать ответчика освободить нежилое помещение – нежилые помещения общей площадью 73,2 кв.м., этаж подвальный, кадастровый номер 25:28:010025:1242 в здании (лит. 1, 2), адрес объекта: <...>, передав его по акту приема-передачи истцу в течении трех дней с момента вступления решения в законную силу.

В судебном заседании судом заслушаны пояснения сторон относительно исковых требований.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

02.06.2017 между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «ЮН Профи» (арендатор) заключен договор №02-15418-001-Н-АР-7898-00 аренды недвижимого имущества – нежилых помещений общей площадью 73,2 кв.м в здании (лит. 1, 2) номера на поэтажном плане: 25-28, 36, этаж подвальный, назначение: учрежденческое, адрес объекта: <...>, на срок с 02.06.2017 по 01.06.2022.

По акту приема-передачи от 02.06.2017 указанные нежилые помещения переданы арендатору.

Соглашением от 11.08.2022 договор №02-15418-001-Н-АР-7898-00 от 02.06.2017 аренды недвижимого имущества расторгнут с 01.06.2022. Данное соглашение одновременно является актом приема-передачи имущества.

11.08.2022 между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «ЮН Профи» (арендатор) заключен договор № 02-15418-001-Н-АР-10464-00 аренды недвижимого имущества – нежилых помещений общей площадью 73,2 кв.м, этаж подвальный, кадастровый номер 25:28:010025:1242 в здании (лит. 1, 2) адрес объекта: <...>, для использования в целях: «объекты бытового обслуживания», на срок с 02.06.2022 по 01.06.2027.

По акту приема-передачи от 11.08.2022 указанные нежилые помещения переданы арендатору. При этом в акте указано, что фактически арендатор использует указанное недвижимое имущество с 02.06.2022.

В соответствии с пунктами 2.4.2 указанных договоров арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором, изменениями и дополнениями к нему, уведомлениями арендодателя арендную плату за пользование объектом в порядке, предусмотренной главой 3 договоров «Платежи и расчеты по Договору».

На основании пункта 3.1. Договора аренды от 02.06.2017 №02-15418-001-Н-АР-7898-00 арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях и на момент заключения Договора ее размер в месяц без учета НДС составляет 19 983 рубля.

На основании пункта 3.1. Договора аренды от 11.08.2022 №02-15418-001-Н-АР-10464-00 арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях и на момент заключения Договора ее размер в месяц без учета НДС составляет 51 162,85 рубля.

При этом оплата по указанным договорам производится Арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным. Сумма арендной платы, подлежащая уплате в бюджет Владивостокского городского округа, считается уплаченной со дня зачисления ее на единый счет бюджета Владивостокского городского округа.

В силу пункта 5.2 Договора аренды от 11.08.2022 №02-15418-001-Н-АР-10464-00 Арендодатель вправе отказаться от Договора (исполнения договора) в одностороннем внесудебном порядке в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в следующих случаях:

а) невнесения арендной платы в размере, указанном в п. 3.1. Договора (полный объём) в течение 2-х месяцев;

б) разрушения арендуемого Объекта или приведения его в состояние, непригодное для его дальнейшей эксплуатации;

в) сдачи Объекта или его части в субаренду без согласия Арендодателя;

г) использования Объекта Арендатором не по целевому назначению;

д) неисполнения пунктов 2.4.6, 2.4.8, 2.4.9, 2.4.11 настоящего Договора;

е) нарушения иных существенных условий настоящего Договора, установленных действующим законодательством Российской Федерации.

В этом случае Арендодатель направляет Арендатору по адресу, указанному в п. 7.2. Договора, заказным письмом уведомление об отказе от Договора аренды и необходимости освобождения занимаемого Объекта в течение трех дней с момента получения уведомления.

Арендатор обязан освободить занимаемый Объект в течение трех дней с момента получения уведомления.

Как указывает истец, в нарушение требований закона и условий заключенного договора арендатор не исполнил надлежащим образом обязанность по оплате арендных платежей, в связи с чем на его стороне образовалась задолженность по договору.

Претензией (требованием) от 05.10.2022 № 28/25870-исх арендодатель уведомил арендатора о необходимости в 15-дневный срок с момента получения претензии погасить задолженность по арендной плате и пени в рамках договора №02-15418-001-Н-АР-7898-00 от 02.06.2017.

Претензией (требованием) от 06.10.2022 № 28/26067-исх арендодатель уведомил арендатора о необходимости в 15-дневный срок с момента получения претензии погасить задолженность по арендной плате и пени в рамках договора №02-15418-001-Н-АР-10464-00 от 11.08.2022. Также Управление предложило в случае неуплаты задолженности в указанный срок в течение 15 дней с момента истечения срока оплаты задолженности расторгнуть Договор аренды №02-15418-001-Н-АР-10464-00 от 11.08.2022 по соглашению сторон, а также освободить Объект, приложив проект такого соглашения и акт приема-передачи.

Оставление ответчиком указанных претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения УМС г. Владивостока в суд настоящим иском (с учетом уточнений).

Ответчик в своем отзыве на иск указал, что ввиду отсутствия у него доступа в часть помещений, арендованных по договорам (№№27 и 28 на поэтажном плане), арендатор имел возможность использовать только 51,8 кв.м помещений вместо указанных в договорах 73.2 кв.м, в связи с чем по договору №02-15418-001-Н-АР-7898-00 от 02.06.2017 на стороне арендатора имеется переплата. Ссылается на то, что уведомление арендодателя о расторжении договора аренды №02-15418-001-Н-АР-10464-00 от 11.08.2022 в его адрес не поступало. Ходатайствует о снижении размера заявленной к взысканию неустойки.

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные отношения по договору аренды нежилого помещения, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт передачи нежилых помещений общей площадью 73,2 кв.м в здании (лит. 1, 2) номера на поэтажном плане: 25-28, 36, этаж подвальный, назначение: учрежденческое, адрес объекта: <...> в рамках Договора аренды от 02.06.2017 №02-15418-001-Н-АР-7898-00 подтверждается актом приема-передачи от 02.06.2017 (Приложение №1 к договору), подписанным сторонами без замечаний и возражений.

Факт передачи нежилых помещений общей площадью 73,2 кв.м, кадастровый номер 25:28:010025:1242, этаж подвальный, расположенные по адресу: <...> в рамках Договора аренды от 11.08.2022 №02-15418-001-Н-АР-10464-00 подтверждается актом приема-передачи от 11.08.2022 (Приложение №1 к договору), подписанным сторонами без замечаний и возражений. При этом в акте указано, что фактически арендатор использует указанное недвижимое имущество с 02.06.2022.

Согласно пояснениям ответчика у него отсутствовал доступ в арендованные помещения №№27 и 28 согласно поэтажному плану с 30.06.2018 (то есть с момента освобождения помещений №№24 и 29, арендованных ранее ООО «ЮН Профи» у ООО «Промснабсервис», через которые имеется единственных проход к помещениям №№27 и 28).

В то же время, первые обращения в адрес муниципального органа со ссылками на указанные обстоятельства были направлены ответчиком только 12 и 18 октября 2022 года (то есть спустя четыре года с момента их возникновения) посредством электронной почты, что условиями спорных договоров не предусмотрено.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Доказательств направления указанных обращений на адрес местонахождения арендодателя, указанный в пункте 7.1 спорных договоров аренды: 690091, <...>, ответчик суду не предоставил.

Более того, указанные обращения были направлены уже после подписания соглашения от 11.08.2022 о расторжении договора от 02.06.2017 №02-15418-001-Н-АР-7898-00, являющееся одновременно актом приема-передачи имущества, а также акта приема-передачи от 11.08.2022 в рамках Договора аренды от 11.08.2022 №02-15418-001-Н-АР-10464-00, в которых арендатор подтверждает возврат и приемку помещений общей площадью именно 73,2 кв.м.

В указанной части суд отмечает, что общество как профессиональный участник гражданских правоотношений при должной степени заботливости и осмотрительности имело возможность уведомить Управление об отсутствии у него доступа в помещения №№27 и 28 либо в момент действия арендных отношений по договору от 02.06.2017 либо на момент подписания договора от 11.08.2022.

Однако таких действий ответчик не предпринял (доказательств обратного суду не представлено), а, напротив, подписав соглашение от 11.08.2022 о расторжении договора от 02.06.2017 №02-15418-001-Н-АР-7898-00, а также акт приема-передачи от 11.08.2022 в рамках Договора аренды от 11.08.2022 №02-15418-001-Н-АР-10464-00, без замечаний и возражений, подтвердил возможность использование им переданных помещений в полном объеме (то есть в общей площади 73,2 кв.м).

При таких обстоятельствах, суд критически относится к доводу ответчика, что фактически он пользовался помещениями общей площадью 51,8 кв.м, учитывая при этом, что об указанных обстоятельствах арендатор стал уведомлять арендодателя только после получения от последнего претензий о необходимости погашения задолженности по договорам.

Акт №18 от 19.02.2024 проверки использования муниципального имущества не является доказательством, безусловно повреждающим факт отсутствия у арендатора возможности пользования помещениями №№27 и 28. Так, в данном акте указано, что вход в помещения №№27 и 28 осуществляется через нежилые помещения, не являющиеся муниципальной собственностью. При этом сведений о том, что собственник таких помещений препятствует ответчику в доступе к помещениям №№27 и 28, акт проверки не содержит, иных, доказательств подтверждающих данные обстоятельства обществом суду не представило.

Из материалов дела усматривается, что несмотря на использование спорных помещений в общей площади помещений 73,2 кв.м арендатор в нарушение условий договора и требований закона арендные платежи в надлежащем размере (то есть исходя из указанной площади) в надлежащем порядке не вносил.

Проверив произведенный истцом расчет задолженности по договору от 02.06.2017 №02-15418-001-Н-АР-7898-00, суд признает его обоснованным, арифметически верным в сумме 617 рублей 52 копейки.

Проверив произведенный истцом расчет задолженности по договору от 11.08.2022 №02-15418-001-Н-АР-10464-00 за период с 02.06.2022 по 30.11.223, суд признает его обоснованным, арифметически верным в сумме 936 015 рублей 83 копейки.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств оплаты ответчиком указанной суммы задолженности, исковые требования в части взыскания основного долга по указанным договорам подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании 75 959 рублей пени по договору от 11.08.2022 №02-15418-001-Н-АР-10464-00 за период с 01.09.2022 30.11.2023.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.1 договора от 11.08.2022 №02-15418-001-Н-АР-10464-00 предусмотрено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки, начисляется пеня из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, в перерасчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

В связи с тем, что факт просрочки исполнения арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей подтверждается материалами дела, истец имеет право требовать взыскания договорной неустойки.

Проверив представленный истцом расчет суммы неустойки, суд признает его обоснованным и арифметически верным в заявленном размере (75 959 рублей). Указанный расчет пени ответчиком не оспорен, мотивированный контррасчет не представлен.

Вместе с тем, по тексту своего отзыва ответчик заявил ходатайство о снижении размера подлежащей взысканию неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, рассмотрев которое суд установил следующее.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 2 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В пункте 73 постановления №7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 75 постановления №7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

Таким образом, явная несоразмерность заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным категориям дел законодательством не предусмотрено, в силу чего только суд на основании своего внутреннего убеждения вправе дать оценку указанному критерию, учитывая обстоятельства каждого конкретного дела.

Ответчик, заявляя о несоразмерности взысканной неустойки последствиям нарушения обязательства, вопреки положениям статьи 65 АПК РФ, пункту 73 постановления №7, не представил в материалы дела соответствующие доказательства.

Арбитражным судом также учитывается, что размер неустойки по спорному договору определен исходя из минимальной ставки рефинансирования – 1/300, что ниже определенного критерия экономически разумного минимума снижения данного вида санкции и исключает возможность дальнейшего снижения неустойки в отсутствие обстоятельства существенного обогащения кредитора за счет должника.

Принимая во внимание вышеизложенные нормы и разъяснения, а также учитывая минимальный размер неустойки, продолжительность просрочки (то есть неправомерного поведения должника), отсутствие доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, арбитражный суд считает, что оснований для применения статьи 333 ГК РФ и снижения неустойки в настоящем случае не имеется.

При таких условиях требования истца о взыскании неустойки также подлежат удовлетворению в полном объеме.

Относительно требований Управления о расторжении договора от 11.08.2022 №02-15418-001-Н-АР-10464-00 и обязании арендатора освободить нежилое помещение, суд установил следующее.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке истцу необходимо доказать следующие обстоятельства:

- нарушение арендатором условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ;

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

На основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Указанное основание для расторжения договора также предусмотрено его условиями (подпункт «а» пункта 5.2 Договора аренды от 11.08.2022 №02-15418-001-Н-АР-10464-00).

Как было установлено выше, на стороне арендатора имеется нарушение условия спорного договора в виде невнесения арендной платы в течение 2-х месяцев, что согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ, подпункту «а» пункта 5.2 Договора аренды является основанием досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Также материалами дела подтверждается, что истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 06.10.2022 № 28/26067-исх с предложением о расторжении договора аренды в добровольном порядке, которое оставлено ответчиком без ответа.

Следовательно, истец надлежащим образом исполнил предусмотренную пунктом 2 статьи 452 ГК РФ обязанность соблюдения досудебного порядка.

Тот факт, что ответчик не получил указанное уведомление, указанные выводы суда не опровергает, более того, из процессуального поведения ответчика не усматривается намерения на принятие мер, направленных на добровольное погашение задолженности, расторжение договора по соглашению сторон или иное разрешение спора мирным путем.

При изложенных обстоятельствах, заявленные требования о расторжении договора аренды от 11.08.2022 №02-15418-001-Н-АР-10464-00 признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая удовлетворение требований истца о расторжении договора аренды от 11.08.2022 №02-15418-001-Н-АР-10464-00, у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего владения и пользования спорными помещениями, в связи с чем требования Управления по его возврату также являются правомерными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЮН ПРОФИ" в пользу управления муниципальной собственности г.Владивостока 617 рублей 52 копейки основного долга по договору аренды от 02.06.2017 № 02-15418-001-Н-АР-7898-00.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЮН ПРОФИ" в пользу управления муниципальной собственности г.Владивостока 936 015 рублей 83 копейки основного долга по договору аренды от 11.08.2022 № 02-15418-001-Н-АР-10464-00, 75 959 рублей пени.

Расторгнуть договор от 11.08.2022 № 02-15418-001-Н-АР-10464-00 аренды недвижимого имуществ: нежилые помещения общей площадью 73,2 кв.м., этаж подвальный, кадастровый номер 25:28:010025:1242 в здании (лит. 1, 2), адрес объекта: <...>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "ЮН ПРОФИ" освободить нежилое помещение – нежилые помещения общей площадью 73,2 кв.м., этаж подвальный, кадастровый номер 25:28:010025:1242 в здании (лит. 1, 2), адрес объекта: <...>, передав его по акту приема-передачи управления муниципальной собственности г.Владивостока в течении трех дней с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЮН ПРОФИ" в доход федерального бюджета 29 126 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Чжен Е.Е.