Решение от 26 января 2017 г. по делу № А65-7388/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-7388/2016

Дата принятия решения – 27 января 2017 года.

Дата объявления резолютивной части – 27 января 2017 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующей судьи НАЗЫРОВОЙ Н.Б, при участии

от истца - представитель ФИО1 (до перерыва), ФИО2 (после перерыва) по доверенности от 21.12.2016 г.,

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2017г.,

от третьих лиц - не явились,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

рассмотрев 25, 27 января 2017 года в судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО5, г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г.Казань о признании незаконного отказа от 12 февраля 2016 года в государственной регистрации права собственности на помещение,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО5, г.Набережные Челны, (заявитель, предприниматель) обратилась с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г.Казань (ответчик, Управление Росреестра по РТ) о  признании незаконным отказа Набережночелнинского отдела Управления Росреестра по РТ № 16/099/006/2015-2075 от 12 февраля 2016 года в государственной регистрации права собственности на помещение общей площадью 16,2 кв. м. по адресу: <...> (31/12), кадастровый номер 16:52:040202:47:1/216 для размещения парикмахерской.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования г.Набережные Челны» (третье лицо, Исполком).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.06.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2016, в удовлетворении заявленного требования отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 25.11.2016г. указанные выше судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Определением от 05.12.2016 г. суд привлек к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной Антимонопольной Службы по РТ и Прокуратуру по РТ.

Третьи лица в судебное заседание не явились, письменные отзывы по существу спора не представили. Дело рассмотрено в соответствии со ст.156 АПК РФ.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении и в Постановлении суда кассационной инстанции. Указал, что Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 25.11.2016г. дана оценка всем фактическим обстоятельствам и правовым нормам, которая в силу ст. 289 АПК РФ является обязательной для суда первой инстанции.

Ответчик возражает по доводам, изложенным в отзыве.

В судебном заседании в порядке ст.163 АПК РФ был объявлен перерыв до 27.01.2017г. до 10 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Исполкомом и Предпринимателем заключен договор аренды муниципального имущества от 01.03.2012, по условиям которого Предпринимателю передано в аренду помещение общей площадью 16,2 кв. м, расположенное по адресу: <...>), на срок с 01.03.2012 по 01.03.2015.

Договор аренды был заключен согласно постановлению Исполкома от 16.12.2011 № 6975 и протоколу № 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению от 20.02.2012, лот № 4, согласно которому комиссией были приняты решения: в связи с подачей только одной заявки в соответствии с частью 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) аукцион по лоту № 4 признать несостоявшимся; организатору аукциона заключить договор аренды муниципального имущества с единственным участником по лоту № 4 - Предпринимателем.

Помещение передано арендатору по акту от 01.03.2012 № 1.

Соглашением от 11.03.2015 стороны внесли изменения в договор аренды от 01.03.2012, изложив пункт 1.2 договора аренды в следующей редакции: «Срок договора аренды устанавливается со 02 марта 2015 года по 02 февраля 2016 года».

Исполкомом в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Законом № 159-ФЗ принято постановление от 09.11.2015 № 6231 «О продаже муниципального имущества» - нежилого помещения площадью 16,2 кв. м, расположенного по адресу <...> Предпринимателю, являющемуся арендатором данного помещения, по рыночной стоимости.

На основании указанного постановления Исполкома от 09.11.2015 № 6231 между Исполкомом (продавец) и Предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи арендуемого помещения от 01.12.2015 № 008-075.

Соглашением от 01.12.2015 к договору аренды от 01.03.2012 Исполком и Предприниматель на основании договора купли-продажи арендуемого помещения от 01.12.2015 № 008-075 расторгли договор аренды муниципального имущества от 01.03.2012 с 01.12.2015.

На заявление Предпринимателя от 24.12.2015 о государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение, Управление Росреестра сообщением от 12.02.2016 отказало Предпринимателю в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ), со ссылкой на то, что по состоянию на 01.07.2015 Предприниматель не владела правом аренды спорного помещения, в связи с чем в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 Закона № 159-ФЗ не имела преимущественного права на его приобретение в собственность.

Предприниматель, ссылаясь на то, что отказ в государственной регистрации права собственности на спорный объект не соответствует закону, нарушает ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Заслушав пояснения сторон и исследовав доказательства по делу, а также исполняя указания Арбитражного суда Поволжского округа, суд пришел к следующим выводам.

В силу п. 2.1. ст.289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

 В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в том числе при соблюдении условий о том, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (пункт 1); отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2).

Так, постановлением кассационной инстанции установлено, что договор аренды от 01.03.2012г. заключен по результатам проведения аукциона.

Срок аренды установлен договором с 01.03.2012 по 01.03.2015г. (л.д. 44-48).

Из материалов дела следует, и сторонами не оспаривается, что соглашение от 11.03.2015г. о внесении изменений в договор аренды от 01.03.2012г., согласно которому пункт 1.2 договора аренды изложен в следующей редакции: «Срок договора аренды устанавливается 02 марта 2015 года по 02 февраля 2016 года» (л.д. 57), не был зарегистрирован в установленном законом порядке. При таких обстоятельствах суд признает правомерным довод ответчика о том, что соответствующие изменения в договор аренды не были внесены.

Так, пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Следовательно, соглашение от 11.03.2015г. о внесении изменений в договор аренды от 01.03.2012г. не влечет правовых последствий.

Между тем, суду дано указание при новом рассмотрении принять во внимание разъяснения, изложенные в пунктах 4.1 и 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым, применяя части 9 - 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, судам надлежит учитывать, что заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Арбитражный суд Поволжского округа указал на ошибочность выводов нижестоящих судов о том, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды от 01.03.2012г. не применимы.

Как следует из материалов дела, заявитель по окончании срока договора аренды продолжал пользоваться арендуемым имуществом, доказательства наличия возражений со стороны арендодателя суду не представлены, как не представлены доказательства ненадлежащего исполнения арендатором свои обязанностей.

Кроме того, суд кассационной инстанции отметил следующее: « оспоренный в настоящем деле отказ регистратора основан на абзаце 4 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 № 1018/11, условия возникновения у субъектов малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные в соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ, не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи арендуемого имущества, представленного в регистрирующий орган в качестве основания для регистрации перехода права собственности на спорное имущество. В связи с чем, регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий. В постановлении также указывается, что статьей 4 Закона № 159-ФЗ данный вопрос отнесен к компетенции органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, уполномоченных на осуществление функций по приватизации имущества соответствующего уровня собственности».

Доказательства наличия иных оснований, которые в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" препятствовали бы регистрации права собственности заявителя на помещение, суду при новом рассмотрении не представлены, о наличии таких оснований ответчик не заявил.

С учетом изложенного решение Управления Росреестра по Республике Татарстан №16/099/006/2015-2075 от 12.02.2016 об отказе в государственной регистрации подлежит признанию незаконным, а требования заявителя подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 110 АПК РФ расходы заявителя по уплате госпошлины в размере 600 рублей, понесенные им при подаче заявления, апелляционной и кассационной жалоб, подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 170, 176, 201 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ Набережночелнинского отдела Управления Росреестра по РТ № 16/099/006/2015-2075 от 12 февраля 2016 года в государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя ФИО5 на помещение общей площадью 16,2 кв. м. по адресу: <...> (31/12), кадастровый номер 16:52:040202:47:1/216.

Обязать Управление Росреестра по РТ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО5 путем осуществления действий по государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя ФИО5 на помещение общей площадью 16,2 кв. м. по адресу: <...> (31/12), кадастровый номер 16:52:040202:47:1/216.

Взыскать с Управления Росреестра по РТ в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 расходы по госпошлине в размере 600 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Самара) через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья: НАЗЫРОВА Н.Б.