Решение от 26 января 2017 г. по делу № А60-48415/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-48415/2016
27 января 2017 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2017 года

Полный текст решения изготовлен 27 января 2017 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи В.В. Парамоновой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.С. Самохваловой рассмотрел в судебном заседании дело

по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью Торгово-Развлекательный Центр «Мегаполис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 7 338 605 руб. 85 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 30.10.2016,

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 01.11.2016.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью ТРЦ «Мегаполис» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 6903035 руб. 84 коп., пени в размере 435570 руб. 01 коп.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором не согласен с заявленными требованиями, просит снизить размер заявленной неустойки.

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит взыскать задолженность в размере 4403035 руб. 84 коп. за период с июля 2015 года по июнь 2016 года, задолженность по неустойке в размере 835558 руб. 23 коп. за период с 11.06.2016 по 06.10.2016.

Данное ходатайство судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца поступили дополнительные документы, которые были приобщены судом к материалам дела.

От истца поступил акт обследования помещений ответчика, информационный расчет, который был приобщен судом к материалам дела.

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит взыскать задолженность по основному долгу в размере 3138497 рублей 68 копеек за период с июля 2015 года по июнь 2016 года; задолженность по неустойке в размере 686342 рубля 73 копейки за период с 11.06.2016 по 06.10.2016.

Данное ходатайство судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ответчика поступили выписки из технических паспортов, которые были приобщены судом к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Между Администрацией города Екатеринбурга и Обществом с ограниченной ответственностью «АСП-Старт» заключен договор аренды от 25.04.2002 №5-715 (в редакции дополнительных соглашений от 18.04.2003, от 01.06.2004, от 28.12.2004, от 24.10.2008, от 28.01.2011) земельного участка по адресу: <...>, с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, площадью 19550 кв.м. для строительства торгового центра на срок с 01.06.2000 по 31.05.2010. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, запись регистрации от 29.12.2004 №66-01/01-249/2004-500.

По истечении предусмотренного договором срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя в соответствии с п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с вводом объекта в эксплуатацию от 10.06.2008 № RU 66302000-150 (1-ая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, образуется множественность лиц на стороне арендатора.

Истец считает, что в связи с государственной регистрации права собственности на нежилые помещения (рег.запись от 19.12.2013) площадью 5365,6 кв.м, (рег.запись от 01.04.2015) площадью 5365,6 кв.м, в указанном здании, права и обязанности по договору аренды от 25.04.2002 № 5-715 возникли у ООО ТРЦ «Мегаполис».

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Ссылаясь на то, что обязательство по внесению арендной платы Обществом с ограниченной ответственностью ТРЦ «Мегаполис» исполнено ненадлежащим образом, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании долга за период с июля 2015 г. по июнь 2016 г. и неустойки за просрочку платежа.

Однако суд оснований для удовлетворения исковых требований не находит, поскольку за Обществом с ограниченной ответственностью Торгово-Развлекательный Центр «Мегаполис» зарегистрировано право на места общего пользования в торговом центре (лестницы, коридоры, вентиляционные камеры, насосные, электрощитовые, котельные, туалеты), которые не используются ответчиком в целях осуществления торговой деятельности. Более того основной деятельностью ответчика является управление эксплуатацией нежилого фонда, чистка, уборка производственных помещений, мытье окон, производство санитарно-технических работ и др. (Устав Общества с ограниченной ответственностью Торгово-Развлекательный Центр «Мегаполис»).

В соответствии с разъяснениями, пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно п. 3 Постановления № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следовательно, независимо от регистрации права за ответчиком на места общего пользования, они принадлежат собственникам помещений в здании в силу закона, которые и должны нести бремя содержания общего имущества здания и оплачивать арендные платежи за землю с учетом пропорционального распределения общего имущества среди всех собственников помещений самостоятельного назначения.

Ответчиком представлены выписки их технического паспорт на нежилое помещение (площадью 910,4 кв.м.) улица 8 марта, дом 149 по данным обследования от 28.08.2013- холл, коридор, тамбур; на нежилое помещение (площадью 1042,4 кв.м.) по данным обследования на 12.04.2013г. – коридор, холл; на нежилое помещение (площадью 1904,6 кв.м.) по данным обследования на 05.04.2013г. – коридор, холл; на нежилое помещение ( площадью 1061,2 кв.м) по данным обследования на 25.01.2012г. – лестничная клетка, венткамера, электрощитовая, охрана, тамбур, загрузочная, насосная, камера трансформатора, распредустройство; на нежилое помещение (площадью 598,5 кв.м.) по данным обследования на 05.04.2013 - холл, коридор; на нежилое помещение (площадью 434,4 кв.м.) по данным обследования на 24.09.2008г. – лестничная клетка, коридор, венткамера, электрощитовая, умывальная, туалет, загрузочная, мусорокамера; на нежилое помещение (площадью 177,0 кв.м.) по данным обследования на 03.04.2013г. - коридор, согласно которым все помещения, принадлежащие ответчику, обслуживают более одного помещения и являются общим имуществом здания.

Кроме того истцом представлен акт осмотра всех помещений от 11.11.2016 г., согласно которому все помещения используются под вспомогательные цели – технические помещения (вентиляционные камеры, насосные, электрощитовые, котельные, туалеты) и помещения общего пользования (лестничные клетки, коридоры). Объекты торговли в указанных помещениях отсутствуют.

Суд согласен с доводами истца о том, что иная ставка арендной платы (кроме как под объекты торговли) к данным помещениям применяться не может. Места общего пользования не имеют самостоятельного характера, поскольку предназначены исключительно для обслуживания и удовлетворения нужд всех собственников помещений в здании. Право на места общего пользования производно от права собственности на объекты в здании и следует судьбе последнего, в связи с чем к ним должна применяется та же ставка, что и для помещений, принадлежащих собственникам самостоятельных помещений в торговом комплексе.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, суд приходит к выводу, что с момента регистрации права собственности на торговые помещения, права и обязанности по договору аренды от 25.04.2002 №5-715 (в редакции дополнительных соглашений от 18.04.2003, от 01.06.2004, от 28.12.2004, от 24.10.2008, от 28.01.2011) перешли к собственникам торговых помещений, в том числе и в отношении общего имущества здания, право общей долевой собственности на которое принадлежит им по закону независимо от регистрации за ответчиком.

Таким образом, изложенных выше мотивов достаточно, для признания отсутствия предусмотренных ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для взыскания с ответчика платы за использование земельного участка.

ТРЦ «Мегаполис» является ненадлежащим ответчиком по настоящему иску, поскольку не является собственником помещений, имеющих самостоятельное назначение и, следовательно, соарендатором земельного участка, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

СудьяВ.В.Парамонова