Решение от 31 декабря 2019 г. по делу № А51-21653/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-21653/2019
г. Владивосток
31 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 31 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Нестеренко Л.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соловьевой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП 311253709500024, дата государственной регистрации 05.04.2011)

к Управлению градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 20.05.2009)

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Публичное акционерное общество Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк»,

о признании незаконным решения от 24.09.2019 № 20574/20,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 (доверенность от 18.10.2019);

от ответчика – главный специалист 1 разряда правового управления ФИО3 (доверенность от 26.08.2019 № 27/2-6-2986).

третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, участие в нем своего представителя не обеспечило, что в силу части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не явилось препятствием для проведения судебного заседания в отсутствие указанного лица,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился в арбитражный суд с указанным заявлением к Управлению градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока.

В ходе рассмотрения дела заявитель свое требование поддержал по изложенным в заявлении и письменных возражениях на отзыв ответчика основаниям. Полагает, что оспариваемое решение УГА администрации г. Владивостока не соответствует закону и необоснованно.

Заявитель полагает, что несмотря на истечение 17.10.2018 срока действия заключенного им с Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края договора от 17.11.2015 № 28-Ю-21275 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:632, на котором ведется строительство объекта -магазин по ул. Тухачевского, 46 в г. Владивостоке (реконструкция), указанный договор, по его мнению был возобновлен на неопределенный срок.

В связи с этим заявитель, счел необоснованной ссылку ответчика в оспариваемом решении на истечение срока действия указанного договора аренды.

Ответчик с заявленным требованием не согласился, придерживаясь изложенной в письменном отзыве позиции. Полагает, что основания для принятия оспариваемого решения у Управления имелись, и данное решение соответствует закону.

Ответчик возразил на доводы заявителя о пролонгации действия договора аренды земельного участка от 17.11.2015 № 28-Ю-21275, сославшись на его заключение после вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», и действия с 01.03.2015 в связи с этим иного порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяющего процедуру приобретения прав на такие земельные участки по результатам торгов за исключением предусмотренных Земельным кодексом РФ случаев. В этой связи ответчик полагает, что рассматриваемый договор не мог быть продлен на неопределенный срок после истечения срока его действия 17.10.2018, и основания для внесения изменений в ранее выданное предпринимателю ФИО4 (далее – предприниматель, ИП ФИО4) разрешение на строительство от 03.06.2016 № RU25304000-164/2016 (далее – спорное разрешение на строительство) отсутствовали ввиду не предоставления заявителем правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:632 (далее – ЗУ 25:28:040006:632).

Кроме того, ответчик полагает, что вне зависимости от изложенного в его письме от 24.09.2019 № 20574/20 основания для принятия оспариваемого решения, изменения в спорное разрешение на строительство не могли быть внесены по причине реконструкции объекта незавершенного строительства готовностью 70% с отступлениями от согласованной ответчиком проектной документации. Также УГА сослалась на то обстоятельство, что представленная застройщиком проектная документация (корректировка проекта) не соответствует требованиям выданного градостроительного плана указанного земельного участка № RU253 04000-2412201000000290, а также ответчик указал на возведение на данном участке объекта с параметрами, не соответствующими требованиям разрешения на строительство от 03.06.2016 № RU25304000-164/2016.

Из материалов дела следует, что между департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края и ИП ФИО4 заключен договор аренды земельного участка от 17.08.2010 № 04-Ю-12405, на основании которого предпринимателю в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:632, расположенный по адресу: <...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 10 м. от ориентира по направлению на север), для строительства магазина, на срок до 31.12.2012 (с учётом изменений, внесённых соглашением от 02.12.2011).

14.07.2011 администрацией г. Владивостока выдано предпринимателю разрешение № RU25304000-53/2011 на строительство на указанном земельном участке 2-этажного магазина, общей площадью 637 кв.м., строительным объемом 1878 куб.м, по адресу: <...>, на земельном участке площадью 977 кв.м., с площадью застройки 256 кв.м. Срок названного разрешения продлевался до 14.02.2012.

Предпринимателем построен объект незавершённого строительства готовностью 21% с кадастровым номером 25:28:040006:15953, который поставлен 19.02.2013 на кадастровый учет с присвоением объекту кадастрового номера 25:28:040006:15936, и в этот же день зарегистрировано право собственности ФИО4, о чем в ЕГРП сделана запись государственной регистрации права № 25-25-01/095/2013-334.

17.11.2015 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и предпринимателем ФИО4 заключен договор № 28-Ю-21275 аренды того же земельного участка для завершения строительства объекта незавершённого строительства готовностью 21%, на срок 2 года 11 месяцев с момента подписания договора. Договор зарегистрирован в ЕГРН 08.12.2015 за № 25-25/001 -25/001/006/2015-8101/2.

Предпринимателю выдано новое разрешение на строительство № RU25304000-164/2016 объекта капитального строительства «Магазин по ул. Тухачевского, 46 в г. Владивостоке (реконструкция)» со сроком действия до 17.03.2017. Впоследствии срок действия разрешения на строительство неоднократно продлевался до 18.10.2018 и до 18.10.2019.

На основании данного разрешения на земельном участке с кадастровым номером 25:28:040006:632 продолжено строительство указанного объекта, степень готовности которого по состоянию на 04.09.2018 составила 70%, о чем в ЕГРН внесены соответствующие сведения об изменении основных характеристик объекта недвижимости.

04.09.2019 в УГА администрации г. Владивостока ФИО4 подано заявление о внесении изменений в ранее выданное ему разрешение от 03.06.2016 №RU25304000-164/2016 на строительство объекта капитального строительства - здание магазина, который по состоянию на 04.09.2018 составил 70% готовности.

По результатам рассмотрения указанного обращения письмом от 24.09.2019 УГА администрации г. Владивостока сообщило ИП ФИО4 об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства ввиду истечения срока действия договора аренды земельного участка и отсутствия иных правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:632.

С изложенным в письме УГА от 24.09.2019 № 20574/20 решением предприниматель не согласился, сочтя его незаконным и необоснованным, оспорил в арбитражном суде.

Исследовав материалы дела, оценив доводы участвующих в деле лиц, проанализировав на соответствие закону оспариваемое решение, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного требования в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами) в соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГрК РФ и пункта 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» отнесено к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относится, в частности, выдача разрешений на строительство.

Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).

Согласно положениям статьи 51 ГрК РФ и статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно части 4 указанной статьи разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Для получения разрешения на строительство объекта согласно части 7 указанной статьи кодекса застройщик подает в уполномоченный орган соответствующее заявление с приложением необходимого для этого пакета документов, перечисленных в пунктах 1-9 названной нормы, в числе которых поименованы: правоустанавливающие документы на земельный участок (пункт 1); градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство (пункт 2); материалы, содержащиеся в проектной документации (пункт 3), включая архитектурные решения (подпункт «г»).

По общему правилу части 13 статьи 51 ГрК РФ при отсутствии предусмотренных частью 7 документов является одним из оснований для отказа разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства.

Постановлением администрации г. Владивостока от 30.12.2010 № 1606 утвержден Административный регламент предоставления администрацией города Владивостока муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство» (далее – Административный регламент № 1606).

Данным регламентом установлено, что муниципальная услуга предоставляется администрацией в лице управления градостроительства и архитектуры администрации и ее результатом помимо прочего являются выдача разрешения на строительство, мотивированный отказ в выдаче разрешения на строительство, внесение изменений в разрешение на строительство, мотивированный отказ во внесении изменений в разрешение на строительство (пункты 2.2, 2.3).

Срок предоставления услуги по выдаче разрешения на строительство объектов капитального строительства составляет 7 рабочих дней со дня поступления в администрацию заявлений (пункт 2.4.1. указанного регламента). Срок для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на строительство составляет 7 дней (пункт 2.4.4 Административного регламента).

Требования к составу документов, необходимых для получения разрешения на строительство определены пунктом 2.6 Административного регламента. Перечень таких документов аналогичен определенному частью 7 статьи 51 ГрК РФ, и также помимо прочих документов содержит требование о предоставлении с заявлением о выдаче разрешения на строительство правоустанавливающих документов на земельный участок.

Именно на отсутствии в представленном 16.09.2019 в администрацию г. Владивостока предпринимателем с заявлением о выдаче разрешения на строительство пакете документов правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:632 УГА администрации г. Владивостока основало принятие оспариваемого решения.

В частности, Управление сослалось на истечение 17.10.2018 срока действия договора аренды земельного участка 17.11.2015 № 28-Ю-21275.

Оспаривая решение Управления, заявитель счел срок действия указанного договора пролонгированным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду продолжения пользования предпринимателем спорным земельным участком, отсутствия со стороны арендатора возражений, а также ввиду наличия преимущественного права на заключение нового договора аренды, как у собственника расположенного на этом земельном участке объекта недвижимости по правилам подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

При этом, заявитель полагает, что рассматриваемый договор действует на тех же условиях.

В то же время, УГА администрации г. Владивостока ссылается на период заключения спорного договора аренды, полагая, что предусмотренная с 01.03.2015 Земельным кодексом РФ обязательная процедура торгов на заключение, в том числе договоров аренды земельных участков, исключает применение к спорным правоотношениям положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Порядок и основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности определен Главой V.I ЗК РФ.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного Кодекса.

Действительно, по общему правилу, закрепленному в статье 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи, к которым в числе прочих отнесена продажа таких земельных участков собственникам расположенных на участках зданий, сооружений в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Собственники расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков, что прямо закреплено в пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Статьей 39.17 ЗК РФ определен порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, для чего необходимо заинтересованному лицу обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением с отвечающим требованиям пункта 1 данной статьи содержанием, с учетом соблюдения порядка представления необходимых для этого документов, поименованных пунктом 2 рассматриваемой статьи кодекса.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Рассматриваемый договор аренды земельного участка 17.11.2015 № 28-Ю-21275 заключен между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края в период действия перечисленных норм Земельного кодекса РФ, что определяет специальный порядок заключения договоров аренды земельных участков, предусматривающий процедуру торгов и исключающий таковую, только при наличии определенных пунктом 2 статьи 39.3 этого кодекса случаев, что свойственно рассматриваемой в настоящем споре ситуации, с учетом статуса предпринимателя, как собственника не завершенного строительством объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 25:28:040006:632.

Из положений пункта 5 указанной статьи Кодекса следует, что в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка, в том числе в аренду, уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных статьей 39 ЗК РФ, и при отсутствии таких оснований, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю либо принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и направляет принятое решение заявителю.

Таким образом, обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор аренды этого участка, по общему правилу, возникает у уполномоченного органа с момента обращения к нему такого собственника с соответствующим заявлением.

В связи с изложенным суд признает обоснованными выводы Управления относительно истечения срока действия договора аренды земельного участка от 17.11.2015 № 28-Ю-21275 именно 17.10.2018, что определено его условиями (пункт 1.3, 5.1).

Таким образом, поскольку с поданным в администрацию заявлением о выдаче разрешения на строительство заявитель предоставил недействующий договор аренды земельного участка 17.11.2015 № 28-Ю-21275, иные правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:632 предпринимателем не были представлены, вывод УГА администрации г. Владивостока о несоответствии представленного ФИО4 с обращением от 16.09.2019 пакета документов требованиям части 7 статьи 51 ГрК РФ является правильным. Следовательно, предусмотренное частью 13 указанной статьи кодекса основание для принятия Управлением оспариваемого решения имелось.

В рассматриваемом случае с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 17.11.2015 № 28-Ю-21275 предприниматель не утрачивает право, предоставленное ему подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ на реализацию процедуры по заключению нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, как собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на ЗУ 25:28:040006:632.

После заключения такого договора заявитель может вновь обратиться в администрацию г. Владивостока с заявлением о выдаче ему разрешения на строительство, что свидетельствует об исключении факта нарушения прав и законных интересов заявителя оспариваемым решением, соответствующим закону.

Оценивая доводы Управления относительно несоответствия параметров построенного предпринимателем объекта ранее выданному разрешению на строительство от 03.06.2016 № RU25304000-164/2016 и определенным проектной документацией параметрам, суд учитывает, что данные доводы не были отражены в оспариваемом решении.

Из приведенного в письме Управления от 24.09.2019 № 20574/20 обоснования принятия оспариваемого решения не следует, что УГА проводилась проверка представленных заявителем документов, в том числе проектной документации на строительство объекта, а равно устанавливались ли обстоятельства соблюдения последним требований градостроительного законодательства в ходе строительства объекта, с учетом увеличения объема его готовности с 2016 года.

Основание отказа в выдаче разрешения на строительство по мотиву отсутствия в представленном заявителем пакете документов правоустанавливающих документов на земельный участок обусловило отказ УГА администрации г. Владивостока от комплексной оценки всех представленных предпринимателем документов.

В силу приведенных положений в частях 6.1, 7, 7.1, 10, части 11 статьи 51 ГрК РФ и в Административном регламенте № 1606 проверка наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, а также проверка соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, отнесена в рассматриваемом случае к компетенции УГА администрации г. Владивостока, функции которого судебное разбирательство в арбитражном суде не должно подменять.

В связи с этим оценка судом оснований принципиальной возможности выдачи разрешения на строительство на основе исследования документов, не проверенных ответчиком в порядке статьи 51 ГрК РФ, недопустима, поскольку приведет к дисбалансу интересов участвующих в деле лиц.

При изложенных обстоятельствах в силу части 3 статьи 201 АПК РФ суд отказывает предпринимателю в удовлетворении заявленного им требования и относит на него судебные расходы по оплате государственной пошлины по правилам статьи 110 этого же кодекса.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Отказать в признании незаконным решения Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостокаот 24.09.2019 № 20574/20, - проверенного на соответствие Градостроительному кодексу Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.

Судья Нестеренко Л.П.

.