Решение от 17 декабря 2018 г. по делу № А63-20634/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А63-20634/2018
г. Ставрополь
17 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2018 года

Мотивированное решение изготовлено 17 декабря 2018 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Батурина В.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Теслицкой Е.В., рассмотрев в заседании суда исковое заявление закрытого акционерного общества «Байсад» г. Кисловодск, г. Кисловодск, ОГРН <***> к администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, г. Георгиевск, ОГРН <***> о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:26:010201:924 по адресу: <...>: нежилое здание, производственное здание, общей площадью 7 754,2 кв.м.; нежилое здание, административное здание, общей площадью 540,0 кв.м., при участии в судебном заседании представителя истца ФИО1 по доверенности от 12.09.2018, в отсутствие ответчика (извещен),

установил:

Закрытое акционерное общество «Байсад» г. Кисловодск, г. Кисловодск (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, г. Георгиевск (далее – администрация, ответчик) о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:26:010201:924 по адресу: <...>: нежилое здание, производственное здание, общей площадью 7 754,2 кв.м.; нежилое здание, административное здание, общей площадью 540,0 кв.м. (уточненные требования).

В обоснование исковых требований указано, что общество за счет собственных средств реконструировало принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости и осуществило строительство нового объекта невидимости на принадлежащем на праве собственности земельном участке. Поскольку оконченные строительством (реконструкцией) объекты недвижимости соответствуют требованиям градостроительных норм, не нарушают права и законные интересы иных лиц, истец на основании положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации просит признать на них право собственности.

Администрация в отзыве на исковое заявление указала, что не возражает против удовлетворения заявленных исковых требований.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что обществу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 48 913 кв.м. с кадастровым номером 26:26:010201:924, расположенный по адресу: <...>, вид разрешенного использования земельного участка: земли под промышленными объектами, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Этот земельный участок с кадастровым номером 26:26:010201:924 отнесен к территориальной зоне «ПК» - Производственная зона (письмо администрации №02-07/8136 от 12.10.2018).

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу на праве собственности и используемые им в свое производственной деятельности, в том числе и нежилое здание кадастровый номер 26:26:010201:351, нежилое здание кадастровый номер 26:26:010201:349, нежилое здание кадастровый номер 26:26:010332:101, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

Общество без получения разрешительной документации за счет собственных средств в 2016 – 2018 годах произвело реконструкцию указанных объектов недвижимости и осуществило строительство нового объекта на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке.

В соответствии с технической документацией, оконченный реконструкцией и образованный из нежилых зданий с кадастровыми номера 26:26:010201:351, 26:26:010201:349, 26:26:010332:101, объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:26:010201:924 по адресу: <...>, имеет следующие характеристики: нежилое здание, производственное здание, общей площадью 7 754,2 кв.м. Вновь созданный объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:26:010201:924 по адресу: <...>, имеет следующие характеристики: нежилое здание, административное здание, общей площадью 540,0 кв.м.

Судом установлено, что произведенное увеличение площади застройки произошло в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:26:010201:924, принадлежащем обществу на праве собственности.

По окончании строительных работ в 2018 году общество обращалось в уполномоченный орган в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации с заявлениями на выдачу разрешений на ввод построенных объектов в эксплуатацию.

В письмах от 21.08.2018 №02-07/6415 и №02-07/6415 администрация сослалась на отсутствие необходимой документации и отказала обществу в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости.

В целях устранения сомнений и проверки доводов сторон на основании ходатайства истца по делу было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы.

В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Судебно-экспертная служба «ЭкспертПро» №041/18-Э от 10.12.2018 объект исследования, нежилое здание - производственное здание общей площадью 7 754,2 кв.м, созданное путем реконструкции нежилых зданий с кадастровыми номерами 26:26:010332:101, 26:26:010201:349, 26:26:010201:351, расположенное на земельном участке по адресу: <...>, имеет ориентировочную степень готовности 100%, является объектом капитального строительства, так как имеет ж/б фундамент и подведенные инженерные сети. По характеру размещения является основным объектом капитального строительства на земельном участке, размещение не противоречит виду разрешенного использования земельного участка.

На момент обследования требования, установленные ПЗЗ Георгиевского городского округа для зоны «ПД» в части соответствия предельным параметрам градостроительного регламента выполнены, нарушения отсутствуют.

В результате технического обследования была составлена таблица физического износа здания. Общий физический износ здания составил величину - 15%. Такой процент износа соответствует оценке состояния здания как удовлетворительно, что характеризует здание следующим образом: значительных повреждений и деформаций нет, на момент обследования значительный ремонт не требуется. Несущие элементы здания: фундаменты, стены, перекрытия находятся в удовлетворительном работоспособном состоянии.

На момент осмотра здание соответствует нормативным требованиям строительно-технической документации (СНиП, СП, ГОСТ), экологическим требованиям, санитарно-эпидемиологическим нормам (СанПиН), требованиям норм пожарной безопасности, не оказывает негативного влияния на окружающую среду, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не приводит к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц, в рамках параметров надежности строительных конструкций.

Нежилое здание - административное здание общей площадью 540,0 кв.м, расположенное на земельном участке по адресу: <...>, имеет ориентировочную степень готовности 100%, является объектом капитального строительства, так как имеет ж/б фундамент и подведенные инженерные сети. По характеру размещения является основным объектом капитального строительства на земельном участке, размещение не противоречит виду разрешенного использования земельного участка.

На момент обследования требования, установленные ПЗЗ Георгиевского городского округа для зоны «ПД» в части соответствия предельным параметрам градостроительного регламента выполнены, нарушения отсутствуют.

В результате технического обследования была составлена таблица физического износа здания. Общий физический износ здания составил величину - 15%. Такой процент износа соответствует оценке состояния здания как удовлетворительное, что характеризует здание следующим образом: значительных повреждений и деформаций нет, на момент обследования значительный ремонт не требуется. Несущие элементы здания: фундаменты, стены, перекрытия находятся в удовлетворительном работоспособном состоянии.

На момент осмотра здание соответствует нормативным требованиям строительно-технической документации (СНиП, СП, ГОСТ), экологическим требованиям, санитарно-эпидемиологическим нормам (СанПиН), требованиям норм пожарной безопасности, не оказывает негативного влияния на окружающую среду, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не приводит к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц, в рамках параметров надежности строительных конструкций.

Заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Судебно-экспертная служба «ЭкспертПро» №041/18-Э от 10.12.2018 также установлено, что административное здание отстоит вглубь земельного участка от границы (межи) на расстоянии 8,56 метров, производственное здание отстоит вглубь земельного участка от границы (межи) на расстоянии 8,22 метров, соответственно нежилое здание, производственное здание, общей площадью 7754,2 кв.м.; нежилое здание, административное здание, общей площадью 540,0 кв.м., полностью расположены в границах земельного участка по адресу: <...> с кадастровым номером 26:26:010201:924.

Таким образом, судом установлен факт принадлежности земельного участка под заявленным недвижимым имуществом на праве собственности истцу, а также отсутствие нарушений градостроительных норм и правил, допущенных при создании заявленного объекта (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие в требуемых случаях надлежащей утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности.

Право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку, реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам вытекает из конституционных правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом и специально оговорено в законе (часть 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации, статья 263 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Собственники земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее. Вместе с тем пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статье 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство.

По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт, которые будут произведены без получения разрешения, представляют собой самовольное строительство, то есть устанавливают факт самовольной постройки.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

По смыслу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2011 №14057/10 по делу №А32-11090/2008-22/116) при доказанности соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, градостроительных регламентов, строительных, экологических и иных правил, нормативов.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, собственники земельных участков вправе возводить, реконструировать жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как следует из предоставленных документов, земельный участок с кадастровым номером 26:26:010201:924, на котором расположены заявленные объекты недвижимого имущества, принадлежит истцу на праве собственности. Вид разрешенного использования земельного участка: земли под промышленными объектами, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Этот земельный участок отнесен к территориальной зоне «ПК» - Производственная зона. Заявленные объекты недвижимого имущества являются нежилыми производственными зданиями, т.е. они возведены (реконструированы) с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

В статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В материалы дела предоставлены доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Судебно-экспертная служба «ЭкспертПро» №041/18-Э от 10.12.2018, проведенной в рамках рассмотрения настоящего дела, подтверждающие соблюдение при строительстве указанных норм.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что в целях легализации самовольных построек истец обращался с заявлениями о получении актов ввода объектов в эксплуатацию в уполномоченный орган, в ответ на которые администрация отказала обществу в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости. Таким образом, истец предпринял попытки к получению необходимых актов ввода в эксплуатацию объектов недвижимости во исполнение требований действующего законодательства (аналогичная правовая позиция изложена в определении ВАС РФ от 06.07.2011 №ВАС-8116/11 по делу №А39-3217/2010).

Таким образом, материалами дела подтверждается наличие у истца всех необходимых условий, позволяющих признать право собственности на созданные (реконструированные) объекты недвижимости: наличие прав на земельный участок (собственность), занятый заявленными постройками; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельных участков; соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических и иных правил, нормативов. Изложенное подтверждается представленными в материалы дела надлежащими доказательствами.

При рассмотрении данного дела судом также установлены обстоятельства отсутствия спора с третьими лицами на заявленные объекты недвижимости.

С учетом изложенного, требования истца о признании права собственности подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и учитывая, что установленный порядок ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности был нарушен по зависящем от общества причинам (обстоятельствам), расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьям 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 12, 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования закрытого акционерного общества «Байсад» г. Кисловодск, г. Кисловодск, ОГРН <***> удовлетворить.

Признать право собственности за закрытым акционерным обществом «Байсад» г. Кисловодск, г. Кисловодск, ОГРН <***> на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:26:010201:924 по адресу: <...>:

нежилое здание, производственное здание, общей площадью 7 754,2 кв.м.;

нежилое здание, административное здание, общей площадью 540,0 кв.м.

Настоящее решение служит основанием для регистрации в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю права собственности на указанные объекты недвижимости и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.А. Батурин