Решение от 2 марта 2025 г. по делу № А82-3870/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-3870/2023
г. Ярославль
03 марта 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 04 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Захаровой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маянцевой Л.В.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Прокуратуры Ярославской области (ИНН <***>; ОГРН <***>) в интересах муниципального образования в лице Администрации Мышкинского муниципального района Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>; ОГРН <***>); Комитету по управлению имуществом и градостроительству администрации Мышкинского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>),

3-и лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФИО2, Уполномоченный по правам предпринимателей в Ярославской области

о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки,


при участии:

от истца – ФИО3 – представитель по доверенности от 14.02.2024;

от ответчика – 1.Забелина И.Н. – представитель по доверенности от 16.04.2023; 2. не явился;

от третьих лиц 1,2 – не явились; 3. ФИО4 – представитель по доверенности от 22.12.2023;

установил:

Прокурор Ярославской области в интересах муниципального образования в лице Администрации Мышкинского муниципального района Ярославской области обратилась с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель, покупатель) и Комитету по управлению имуществом и градостроительству администрации Мышкинского муниципального района (далее – КУМИ, продавец), с учетом уточнения, о признании недействительным договор от 04.04.2022 №2/2022 купли-продажи земельного участка, площадью 2073 кв.м. с кадастровым номером 76:07:013101:5 расположенного по адресу: <...>, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и градостроительству администрации Мышкинского муниципального района и ИП ФИО1, и применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной 04.04.2022 в виде взыскания с ИП ФИО1 в пользу Мышкинского муниципального района Ярославской области в лице Администрации Мышкинского муниципального района Ярославской области кадастровой стоимости земельного участка в размере 1455885,41 руб.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 исковые требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве: площадь земельного участка не выходит за пределы минимального и максимального размеров технического регламента, земельный участок был сформирован 05.03.2001, границы установлены в октябре 2019; большая часть земельного участка входит в защитную зону нескольких объектов культурного наследия, а также в водоохранную зону и прибрежную зону Рыбинского водохранилища, в которых запрещено размещение дополнительных объектов недвижимости; не усматривает в своих действиях по отчуждению объектов ФИО2 признаков недобросовестности.

КУМИ исковые требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве: у предпринимателя имелись все основания по приобретению спорного земельного участка, договор купли-продажи заключен на законных основаниях.

Уполномоченный по правам предпринимателей поддерживает позицию ответчиков по основаниям, изложенным в письменном отзыве: до апреля 2019 года земельный участок, существовал в установленных границах, с указанным видом разрешенного использования, то есть использовался муниципальным образованием исключительно для обслуживания здания, при рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка, Комитетом проведена надлежащая проверка предоставленных документов и сведений; прокурором не учтено, что земельный участок входит в зону затопления территорий, прилегающих к вдхр. Рыбинское в границах городского поселения Мышкин Мышкинского района Ярославской области, затапливаемых при половодьях в паводках 1% обеспеченности, в защитную зону объектов культурного наследия Здание присутственных мест, кон. XIX в. - нач. XX вв., Уездная земская управа XIX в., дом купцов С-вых, кон. XIX в., Ансамбль: Собор Никольский, 1766-1837 гг., сторожка, XIX в. и в водоохранную зону и прибрежную зону Рыбинского водохранилища, что соответственно, не позволит произвести раздел земельного участка с соблюдением требований законодательства и сформировать иной участок, в отношении которого может быть реализовано право ФИО1 на приобретение его в собственность.

ФИО2, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание представителя не направила, в письменном отзыве поддерживает позицию ответчиков.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области письменного отзыва не представило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие КУМИ и ФИО2

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

01.04.2019 между комитетом по управлению имуществом и градостроительству администрации Мышкинского муниципального района и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды № 201 находящегося в муниципальной собственности нежилого здания, общей площадью 95 кв.м, с кадастровым номером 76:067:010101:128, расположенного по адресу: <...>.

Срок действия договора - по 31.03.2024.

В соответствии с пунктом 2.3.16 договора аренды № 201 предусмотрена обязанность арендатора в течение двух месяцев с момента подписания настоящего договора оформить право пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством.

Между комитетом по управлению имуществом и градостроительству администрации Мышкинского муниципального района и индивидуальным предпринимателем ФИО1 08.04.2019 заключен договор аренды №4/2019 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:07:013101:5 общей площадью 2073 кв.м, находящийся по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - для обслуживания здания.

Срок действия договора в соответствии с пунктом 2.1 составляет 5 лет и устанавливается с 08.04.2019 по 07.04.2024, государственная регистрация договора осуществлена 19.04.2019.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 20.05.2021 ИП ФИО1 приобрел у КУМИ здание по адресу <...> (регистрационный номер №76:07:010101:128-76/062/2021-11 от 01.06.2021).

ИП ФИО1 обратился в КУМИ с заявлением от 31.03,2022 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 76:07:013101:5 в соответствии со статьей 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для обслуживания здания.

Между комитетом по управлению имуществом и градостроительству администрации Мышкинского муниципального района (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) заключен договор от 04.04.2022 № 2/2022 купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 2073 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 76:07:013101:5 в границах, указанных в кадастровом паспорте, расположенный по адресу: <...>, вид разрешенного использования участка-для обслуживания здания. Стоимость участка по договору составила 485 295, 13 рублей (п. 2.1 договора).

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 08.04.2022.

Прокурор полагает, что земельный участок предоставлен ИП ФИО1 без соблюдения требований о соответствии площади объекта недвижимости и земельного участка, необходимого для его эксплуатации.

Оспариваемый договор купли-продажи нарушает, по мнению Прокурора, интересы органа местного самоуправления по вовлечению земельного участка в хозяйственный оборот с применением конкурсных процедур, то есть на максимально выгодных условиях, а также интерес неопределенного круга потенциальных правообладателей земельного участка, желающих приобрести право на земельный участок на конкурентных началах.

Полагая, что сделка по продаже спорного земельного участка противоречит требованиям статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и является ничтожной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), прокурор обратился в арбитражный суд.

Оценивая материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

Статьей 52 АПК РФ предусмотрено право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В силу частей 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

За исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ).

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" также разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Постановление № 25).

В соответствии с пунктом 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации  оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка по указанному основанию являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нём объектов недвижимости, является также наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, притом необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нём объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Обращаясь с требованиями, истец указал, что предприниматель, являясь на момент совершения сделки собственником объекта площадью 95 кв. м, по основанию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, приобрело в собственность земельный участок площадью 2073 кв. м, то есть в 21 раза больше площади объекта, для эксплуатации которого он предоставлен.

Прокурор указывает, что спорный земельный участок приобретен с нарушением закона, без проведения торгов, в результате чего муниципальное образование недополучило денежные средства, которые оно могло бы получить, при реализации такого участка в порядке конкурентной процедуры за плату, существенно отличающуюся от кадастровой стоимости данного участка, сделка в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 № 935-О отметил следующее. Условия и порядок пользования землёй определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Развивая названный принцип, ЗК РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников и земельных участков, и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нём объекта.

Предоставление уполномоченным органом в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Верховный Суд Российской Федерации в абзаце третьем пункта 1 Постановления № 25 разъяснил, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота.

Ответчики, возражая против иска, считают, что нарушение отсутствует. Размер земельного участка с кадастровым номером 76:07:013101:5, площадью 2073 кв.м, местоположение: Ярославская область, <...>, не выходит за пределы минимального и максимального размеров технического регламента - пункта 5.1 раздела 5 СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89*, то есть площадь земельного участка под зданием соответствует принятым стандартам.

Кроме этого земельный участок с кадастровым номером 76:07:013101:5 является ранее учтенным, дата присвоения кадастрового номера: 05.03.2001, т.е. на момент предоставления земельного участка ИП ФИО1 земельный участок уже был сформирован, имел определенные характеристики и площадь в 2073 кв.м. Формирование земельного участка проведено до дня утверждения Правил землепользования и застройки городского поселения Мышкин.

Оценка соразмерности площади должна быть основана не только на формальном исчислении площади для каждого из объектов недвижимости, но и с учетом особенностей их расположения на земельном участке и необходимости использования для единой цели.

Согласно градостроительному плану земельного участка: спорный земельный участок входит в зону затопления территорий, прилегающих к вдхр. Рыбинское в границах городского поселения Мышкин Мышкинского района Ярославской области, затапливаемых при половодьях в паводках 1% обеспеченности, в защитную зону объектов культурного наследия Здание присутственных мест, кон. XIX в. - нач. XX вв., Уездная земская управа XIX в., Дом купцов С-вых, кон. XIX в., Ансамбль: Собор Никольский, 1766-1837 гг., сторожка, XIX в. и в водоохранную зону и прибрежную зону Рыбинского водохранилища, отсутствует место для строительства нового объекта, реконструкция расположенного на данном земельном участке объекта запрещена.

Соотнеся приведенные доводы между собой и с позициями участников спора по делу, суд не усматривает в поведении предпринимателя признаков недобросовестности и злоупотребления правом.

Таким образом, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в совокупности и взаимосвязи, приняв во внимание доводы сторон, суд приходит к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для удовлетворения исковых требований.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

М.А. Захарова