Решение от 2 февраля 2021 г. по делу № А79-13596/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-13596/2019
г. Чебоксары
02 февраля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 29.01.2021.


Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Харитоновым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Лотос", ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>,

к муниципальному образованию "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428015, <...>,

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 12.01.2021 (сроком до 25.11.2021),

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 30.12.2020 №039-45 (сроком до 31.12.2021),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Лотос" (истец, общество) обратилось в суд с иском, в окончательной редакции уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному образованию "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ответчик, комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, в части пунктов 1.3, 2.1, 2.2 и 2.12, предложив изложить их в следующей редакции:

Пункт 1.3 – "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 879 459 (Один миллион восемьсот семьдесят девять тысяч четыреста пятьдесят девять) рублей без учета НДС";

Пункт 2.1. "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку - в течение 59-ти месяцев со дня подписания настоящего договора по 31 324 руб. 31 коп. (Тридцать одна тысяча триста двадцать четыре) руб. 31 коп.,

- в 60 месяц 31 324 руб. 71 коп. (Тридцать одну тысячу триста двадцать четыре) руб. 71 коп.

путем внесения Покупателем денежных средств на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Пункт 2.2. "Покупатель оплачивает Продавцу проценты в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на 29 января 2021 года на остаток денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка.

Проценты должны перечисляться на расчетный счет Продавца в сроки, предусмотренные для внесения стоимости (продажной цены) Нежилого помещения. Покупатель обязан производить ежемесячно уплату процентов на оставшуюся сумму рассрочки, до наступления срока следующего платежа по погашению рассрочки".

Пункт 2.12. исключить из пункта договора,

а также возместить 10 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, 6000 руб. государственной пошлины, 22000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Исковые требования основаны на нормах статей 217, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Закона №159-ФЗ и мотивированы несогласием истца с размером выкупной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, помещение №8 площадью 36,1 кв.м, помещение №8 площадью 36,4 кв.м, помещение №8 площадью 17,7 кв.м, поскольку, рыночная стоимость объекта, определенного оценщиком, является завышенной.

Определением суда от 03.03.2020 ответчик заменён на муниципальное образование "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары.

Определением суда от 19.06.2020 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по определению рыночной стоимости помещений.

Определением суда от 06.10.2020 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования, ограничившись требованием об урегулировании пунктов 1.3, 2.1, 2.2 и 2.12 договора, судебные расходы просил отнести на ответчика.

Представитель ответчика просил судебные расходы возложить на истца, сославшись на инициирование спора по цене самим истцом и непроизвольное определение ответчиком цены на досудебной стадии.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

По результатам проведенного ответчиком открытого аукциона истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель), а также обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Текстильщик" (управляющая организция) заключен договор №2328 от 10.01.2017 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности <...> (далее – договор аренды), по условиям которого истцу на срок с 01.01.2017 по 31.12.2021 передано во временное владение и пользование нежилое помещение №8 общей площадью 90,5 кв.м., состоящее из трех помещений № 6, 16 и 23, расположенное на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит. А) с подвалом (лит. А1), двумя пристроями (лит. А2, А3). по адресу: <...> (далее – нежилое помещение, объект).

После проведенной истцом на основании решения Администрации города Чебоксары № 32 от 03.05.2018 решения о согласовании перепланировки нежилого помещения, площадь помещения уменьшилась до 90,2 кв.м., так как комната № 6 ранее площадью 36,4 кв.м. разделена на два помещения – кабинет директора площадью 16,3 кв.м. и приемную площадью 19,8 кв.м., общей площадью 36,1 кв.м. (т.1, л.д.123, 125).

Соглашением от 28.12.2018 об изменении договора аренды управляющая организация - общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Текстильщик" – заменена на общество с ограниченной ответственностью "Текстильщик".

Являясь субъектом малого предпринимательства, общество 30.07.2019 обратилось в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения (т.2, л.д. 14).

Комитетом посредством обращения к оценщику ИП ФИО3 проведена независимая оценка рыночной стоимости помещения по состоянию на 30.07.2019, которая согласно отчету №242.1125/2019 от 30.09.2019 составила 2352000 руб. без НДС (т.2, л.д. 15-50).

15.10.2019 Администрацией города Чебоксары принято постановление №2504 "Об условиях приватизации объекта недвижимости", которым установлена выкупная цена помещения в 2 352 000 руб. (т.2, л.д. 13).

Письмом от 18.10.2019 №039-9993, полученным истцом 21.10.2019, комитетом обществу направлен проект договора купли-продажи помещения, содержащий упомянутую стоимость помещения, указание в пункте 2.2 договора на применимую ставку для расчета процентов за пользование рассрочкой по состоянию на 19.10.2019 и начисление их на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, а также пункт 2.12 о недопущении оплаты стоимости помещения третьими лицами (т.2, л.д. 52-55).

Не согласившись с определенной ответчиком ценой помещения и проведя собственную независимую оценку его рыночной стоимости, которая оказалась существенно ниже (1 569 167 руб.), не принимая редакции пунктов 1.3, 2.1, 2.2, 2.12, 3.3 договора, истец вручил ответчику 11.11.2019 протокол разногласий к договору (т.2. л.д. 56-58).

В свою очередь, ответчик направил истцу протокол урегулирования разногласий от 19.11.2019, которым фактически отверг предложения истца о цене и редакции спорных пунктов (л.д. 59-60).

Поскольку самостоятельно сторонам не удалось достичь соглашения по спорным условиям договора купли-продажи, общество обратилось в суд с настоящим иском об их урегулировании.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Закона.

Ответчиком не оспаривается тот факт, что у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения, ответчиком принято решение о приватизации помещения и преимущественном праве истца на выкуп.

В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи нежилого помещения стороны не достигли соглашения по пунктам 1.3, 2.1, 2.2, 2.12 договора в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этой связи указанные условия договора должны быть определены судом.

Определяя условия пунктов 1.3 и 2.1 договора, суд исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 32 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества в числе прочих являются состав и цена государственного или муниципального имущества.

Как следует из части 4.1, пункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, в таком случае происходит приостановление течения срока заключения договора купли-продажи до дня вступления в законную силу решения суда.

Возражения истца относительно редакции пунктов 1.3. и 2.1 договора, предложенной ответчиком, фактически связаны с его несогласием с выкупной ценой помещения.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках настоящего дела по ходатайству общества судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта по состоянию на 30.07.2019 (дату подачи заявления о выкупе).

Согласно экспертному заключению ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" № 142-07-20Ц от 19.08.2020 рыночная стоимость объекта по состоянию на 30.07.2019 составляет 1 879 459 руб. без НДС (т.2, л.д. 169-195).

Возражений по данному заключению не поступило, ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание участниками дела не заявлялось.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта № 142-07-20Ц от 19.08.2020 является ясным, полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность вывода экспертов у суда не имеется.

Таким образом, указанное заключение экспертов отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость спорного объекта.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведенного в рамках дела экспертного исследования такой величины, суд считает, что разногласия по пунктам 1.3 и 2.1 договора подлежат урегулированию с установлением рыночной стоимости объекта в размере 1 879 459 руб. без НДС., размера 59 ежемесячных платежей – 31 324 руб. 71 коп., а 60 платежа в сумме 31 324 руб. 71 коп.

Возражений в части данных условий комитетом не заявлено.

В этой связи суд принимает редакцию пунктов 1.3 и 2.1 договора в соответствии с требованием общества (истца), изложенным в уточнении от 29.01.2021, поскольку указанные пункты по цене уточнены истцом с учетом результатов судебной экспертизы.

Относительно пункта 2.2 договора о размере ставки, применимой при расчете процентов за пользование рассрочкой, суд отмечает следующее.

В редакции ответчика пункт 2.2 сформулирован следующим образом (т.2, л.д. 53):

"Покупатель оплачивает Продавцу проценты в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на 19 октября 2019 года на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка.

Проценты должны перечисляться на расчетный счет Продавца в сроки, предусмотренные для внесения стоимости (продажной цены) Нежилого помещения. Покупатель обязан производить ежемесячно уплату процентов на оставшуюся сумму рассрочки, до наступления срока следующего платежа по погашению рассрочки".

Истец же, в свою очередь, не согласен с датой, на которую определяется ставка рефинансирования, полагая, что такая дата, исходя из редакции пункта 2.2 в уточнении от 29.01.2021, должна соответствовать дате рассмотрения спора – 29.01.2021.

Кроме того, истец считает, что проценты за пользование рассрочкой следует начислять лишь на оставшуюся после частичной оплаты сумму рассрочки, а редакция ответчика содержит двусмысленную формулировку, позволяющую начислять проценты не только на остаток долга, но и на всю сумму рассрочки (стоимость объекта).

Истец предлагает сформулировать данный пункт договора следующим образом:

-"2.2. Покупатель оплачивает Продавцу проценты в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на 29 января 2021 года на остаток денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка.

Проценты должны перечисляться на расчетный счет Продавца в сроки, предусмотренные для внесения стоимости (продажной цены) Нежилого помещения. Покупатель обязан производить ежемесячно уплату процентов на оставшуюся сумму рассрочки, до наступления срока следующего платежа по погашению рассрочки".

Разрешая данные разногласия, суд учитывает следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В силу пункта 1 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в соответствии со статьей 823 Гражданского кодекса Российской Федерации к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.

Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами. При отсутствии в законе или договоре условий о размере и порядке уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом судам следует руководствоваться нормами статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества по своей правовой природе является коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные частью 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, - процентами за пользование займом, подлежащими начислению на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка.

То есть, проценты должны начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору.

Неоднократное начисление процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, приведет к возникновению на стороне продавца обогащения, что не соответствует целям Закона № 159-ФЗ, который направлен на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи имущества без учета сумм, уплаченных покупателем, как это двусмысленно предусмотрено пунктом 2.2 договора в редакции продавца означало бы оплату пользования денежными средствами, которые уже уплачены продавцу, что не соответствует самой правовой природе этих процентов.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд соглашается с редакцией пункта 2.2 договора, предложенной истцом, в части указания в нем на начисление процентов на оставшуюся сумму рассрочки и считает необходимым, не искажая смысла редакции истца, скорректировать ее с учетом необходимости использования в договоре официально применяемой в деловой практике терминологии.

Вместе с тем, суд не может согласиться с желаемым истцом применением ставки рефинансирования, действующей на 29.01.2021.

Так, в силу императивного предписания части 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ начисление процентов производится исходя из ставки, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Согласно пояснениям представителя ответчика, такое объявление опубликовано 19.10.2019, именно эта дата для определения ставки рефинансирования указана в пункте 2.2 договора в редакции ответчика.

Однако доказательств опубликования объявления о продаже именно в эту дату ответчиком суду не представлено.

По мнению суда, в случае, если объявление о продаже арендуемого имущества не было опубликовано, то указанная дата должна определяться с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества либо опубликования такого решения.

Решение о приватизации истцом арендуемого имущества принято ответчиком 15.10.2019.

Из открытых данных, содержащихся на сайте http://fs01.cap.ru/www19-10/gcheb/laws/2019/10/15/00, следует, что решение о приватизации от 15.10.2019 опубликовано ответчиком 21.10.2019.

При этом следует отметить, что в соответствии с информационным сообщением Банка России от 06.09.2019 с 09.09.2019 по 27.10.2019 ставка рефинансирования (ключевая ставка) составляла 7 % годовых.

Любая из указанных выше дат (15.10.2019, 19.10.2019, 21.10.2019) подпадает под период действия именно этого размера ставки – 7 % годовых.

В этой связи суд полагает необходимым руководствоваться датой – 21.10.2019 для определения применимой ставки рефинансирования, поскольку она соответствует подтвержденной дате опубликования решения, а также дате получения истцом такого решения (т.2, л.д. 52).

Таким образом, суд определяет условия пункта 2.2 договора в следующей редакции:

-"2.2. Покупатель оплачивает Продавцу проценты в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на 21 октября 2019 года (7% годовых) на оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка.

Проценты должны перечисляться на расчетный счет Продавца в сроки, предусмотренные для внесения стоимости (продажной цены) Нежилого помещения. Покупатель обязан производить ежемесячно уплату процентов на оставшуюся сумму рассрочки, до наступления срока следующего платежа по погашению рассрочки".

В части разногласий по пункту 2.12 договора о недопустимости оплаты выкупной стоимости третьими лицами суд основывается на следующем.

В силу положений пункта 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично (пункт 3 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа указанных правовых норм усматривается, что гражданское законодательство исходит из презумпции допустимости исполнения обязательства третьим лицом, в соответствии с которой такое исполнение является недопустимым только в случае, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

Настаивая на своей редакции пункта 2.12 договора о недопустимости оплаты цены объекта третьими лицами, комитет не приводит убедительных аргументов, свидетельствующих о невозможности принять исполнение указанного обязательства от третьих лиц.

Закон не наделяет кредитора, не имеющего материального интереса ни в исследовании сложившихся между третьим лицом и должником отношений, ни в установлении мотивов, побудивших должника перепоручить исполнение своего обязательства другому лицу, полномочиями по проверке того, действительно ли имело место возложение должником исполнения обязательства на третье лицо.

В абзаце четвертом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что кредитор по денежному обязательству не обязан проверять наличие возложения, на основании которого третье лицо исполняет обязательство за должника, и вправе принять исполнение при отсутствии такого возложения. Денежная сумма, полученная кредитором от третьего лица в качестве исполнения, не может быть истребована у кредитора в качестве неосновательного обогащения, за исключением случаев, когда должник также исполнил это денежное обязательство либо когда исполнение третьим лицом и переход к нему прав кредитора признаны судом несостоявшимися (статья 1102 ГК РФ).

Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации в абзаце пятом пункта 3.2 Постановления от 23.12.2009 № 20-П "По делу о проверке конституционности положения абзаца пятого подпункта 2 пункта 1 статьи 165 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с запросом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", возложение исполнения обязательства на третье лицо - поскольку каких-либо других специальных ограничений для него федеральный законодатель не устанавливает - может опираться на совершенно различные юридические факты, лежащие в основе взаимоотношений между самостоятельными субъектами гражданского оборота и подлежащие оценке исходя из предусмотренных гражданским законодательством оснований возникновения прав и обязанностей (пункт 1 статьи 8 ГК Российской Федерации), т.е. исполнение большинства обязательств, возникающих из поименованных в Гражданском кодексе Российской Федерации договоров и иных юридических фактов, может быть произведено третьим лицом, которое действует как самостоятельный субъект, от собственного имени.

Доводы комитета в обозначенной части не укладываются в общее правило о возможности исполнения третьим лицом любого обязательства, по смыслу которого должник вправе, не запрашивая согласия кредитора, возложить исполнение на третье лицо, а праву должника возложить исполнение на третье лицо корреспондирует обязанность кредитора принять исполнение.

Однако, действующее нормативно-правовое регулирование процедуры выкупа публичного имущества не содержит обязательных требований ко включению в договор купли-продажи такого имущества условий об исполнении или недопустимости исполнения обязательства по оплате третьими лицами.

Таким образом, поскольку стороны не достигли соглашения о применении условия договора о недопустимости оплаты стоимости помещения третьими лицами, пункт 2.12 договора подлежит исключению ввиду возможности заключения договора и без такого условия, в этой части суд соглашается с предложением истца об исключении данного пункта из договора.

Расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. (т.1, л.д. 11), по оплате услуг представителя в сумме 5000 руб. (т.1, л.д. 133), по оплате судебной экспертизы в сумме 22000 руб. (т.3, л.д. 23, определение от 16.10.2020, письмо экспертов от 21.10.2020 № 533 (т.3, л.д. 28), определение от 22.10.2020) по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на ответчика, при этом руководствуется следующим.

Согласно части второй статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд при принятии решения в числе прочего распределяет судебные расходы.

Понесенные участвующими в деле лицами судебные расходы, к которым также относятся денежные суммы, выплаченные эксперту, распределяются в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Так, в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11.07.2017 № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Правосудие нельзя было бы признать отвечающим требованиям равенства и справедливости, если расходы, понесенные в связи с судебным разбирательством, ложились бы на лицо, вынужденное прибегнуть к судебному механизму обеспечения принудительной реализации своих прав, свобод и законных интересов, осуществление которых из-за действий (бездействия) другого лица оказалось невозможно, ограничено или сопряжено с несением неких дополнительных обременений.

В пункте 1 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" указано, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В пункте 21 Постановления № 1 разъяснено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении в том числе иска неимущественного характера.

В данном случае судом разрешено неимущественное требование истца.

Несмотря на принятие судом не всех условий, предложенных истцом, суд полагает, что настоящее решение принято в пользу истца, поскольку с принятием данного решения в правоотношениях сторон наступила определенность, истец достиг желаемого результата – установлена цена продажи, существенно ниже предложенной ответчиком; по результатам судебной экспертизы, несмотря на отсутствие возражений ответчика относительно ее результатов, им истцу не направлена новая оферта, содержащая условия по цене, сопоставимые с результатами судебной экспертизы, а также отвергнуты предложения общества о мирном урегулировании спора.

Из материалов дела следует, что в сложившейся ситуации общество вынуждено было прибегнуть к судебному механизму защиты своих прав.

Таким образом, решение суда явилось для истца единственно возможным способом защиты права на приобретение публичного имущества по справедливой цене.

Расходы истца по оплате экспертизы понесены лишь в связи с урегулированием разногласий по выкупной цене, судом решение в данной части принято, безусловно, в пользу истца.

По изложенным мотивам суд не применяет правила о пропорциональном распределении судебных расходов и возлагает их в полном объеме, подтвержденном материалами дела, на ответчика.

При этом суд отказывает истцу в возмещении 5000 руб. расходов на оплату услуг представителя из 10 000 руб. им истребуемых, поскольку доказательств несения данных расходов истцом суду не представлено.

В материалах дела имеется лишь расходный кассовый ордер № 14 от 27.11.2019, свидетельствующий о выплате истцом вознаграждения представителю ФИО1 в размере 5000 руб. (т.1, л.д. 131-133), в этой части расходы на представителя судом и распределены.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Лотос" и Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом Администрации города Чебоксары при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №8, состоящего из трех помещений с кадастровыми номерами 21:01:030202:524, 21:01:030202:527, 21:01:030202:528, расположенного по адресу: <...>, изложив пункты 1.3, 2.1, 2.2 договора в следующей редакции:

-"1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 879 459 (Один миллион восемьсот семьдесят девять тысяч четыреста пятьдесят девять) рублей без учета НДС".

-"2.1. Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку - в течение 59-ти месяцев со дня подписания настоящего договора по 31 324 руб. 31 коп. (Тридцать одна тысяча триста двадцать четыре) руб. 31 коп.,

-в 60 месяц 31 324 руб. 71 коп. (Тридцать одну тысячу триста двадцать четыре) руб.71 коп.,

путем внесения Покупателем денежных средств на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

-"2.2. Покупатель оплачивает Продавцу проценты в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на 21 октября 2019 года (7% годовых) на оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка.

Проценты должны перечисляться на расчетный счет Продавца в сроки, предусмотренные для внесения стоимости (продажной цены) Нежилого помещения. Покупатель обязан производить ежемесячно уплату процентов на оставшуюся сумму рассрочки, до наступления срока следующего платежа по погашению рассрочки".

Пункт 2.12 договора следующего содержания "Оплата стоимости Нежилого помещения по настоящему договору третьими лицами не допускается" исключить.

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лотос" 6 000 (Шесть тысяч) рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 5 000 (Пять тысяч) рублей в возмещение расходов на представителя, 22 000 (Двадцать две тысячи) рублей в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

О.А. Коркина