Решение от 9 апреля 2018 г. по делу № А05-140/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-140/2018
г. Архангельск
10 апреля 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2018 года

Решение в полном объёме изготовлено 10 апреля 2018 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» (ОГРН <***>, 165650, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ВИРС» (ОГРН <***>, 163002, <...>)

о взыскании 9 563 641 руб. 83 коп. долга и убытков

при участии в заседании представителей

истца ФИО2 (по доверенности от 24.01.2017), ФИО3 (по доверенности от 07.02.2018)

ответчика ФИО4 (по доверенности от 30.10.2017), ФИО5 (по доверенности от 01.02.2018),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» (далее- истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ВИРС» (далее –ответчик) о взыскании (в окончательном виде) 9 571 270 руб. 83 коп., в том числе:

- 3 055 357 руб. 72 коп. долга по арендной плате за период с 24.05.2017 по 04.08.2017 года по договору аренды нежилого помещения № 160/1 от 24.02.2016 и 7 629 руб. неустойки за просрочку внесения арендной платы за июнь 2016 года, начисленной за 2 дня – 28 и 29 декабря 2017 года

- 6 508 284 руб. 14 коп. убытков, из которых

- 3 837 020 руб. реального ущерба, складывающегося из сумм: 3 322 591 руб. штрафных санкций и неустойки, взысканных с истца решением от 27.10.2017 по делу №А05-12047/2017, 467 429 руб. стоимости восстановительного ремонта помещений, уплаченных по договору на проведение ремонтных работ от 10.07.2017 с ООО «Стройград», 22 000 руб., уплаченных по договору №516 от 21.06.2017 на оценку рыночной стоимости работ и материалов с ИП ФИО6, 25 000 руб., уплаченных по договору №31.17 от 19.06.2017 на составление акта технического осмотра с ООО «СТРОЛ»

- 2 671 264 руб. упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы по договору аренды от 12.05.2016 с ИП ФИО7 за период с 10.06.2017 по 04.08.2017

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик, отказавшись от долгосрочного договора аренды №160/1, заключенного с истцом 24.02.2016, не возвратил помещения в установленном порядке, после освобождения арендованных помещений не произвел в них ремонт, из-за необходимости проведения ремонта истцом за свой счет истец не смог исполнить обязательства по договору аренды, заключенному с ИП ФИО7 12.05.2017, а именно передать ей помещения в аренду в установленные договором сроки (10.06.2017), не получил доход в виде арендной платы по договору аренды от 12.05.2017 с ИП ФИО7 и вынужден был уплатить ФИО8 штрафные санкции, взысканные с истца судебными актами по делу №А05-12047/2017. Истец произвел ремонтные работы за свой счет, помещения были отремонтированы к 04.08.2017. В соответствии с пунктом 4.4. договора аренды арендная плата подлежит начислению до момента устранения недостатков, что имело место 04.08.2017.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, в отзыве сослался на то, что отказ от договора аренды был заявлен им в порядке, предусмотренном договором аренды, договор аренды прекратился 23.05.2017, истец уклонился от приемки помещений 23.05.2017 и получения ключей, поэтому ответчик не должен вносить арендную плату; помещения были освобождены ответчиком в состоянии, пригодном к дальнейшему использованию и не имели недостатков, требующих их устранения (ремонта), о заключении договора аренды с ФИО7 и своем обязательстве по передаче ей части освобожденных ответчиком помещений истец ответчику не заявлял.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, допросив свидетелей ФИО9 и ФИО10, суд установил.

24.02.2016 истец и ответчик заключили договор №160/1 аренды нежилого помещения (в редакции дополнительного соглашения №1 от 20.05.2016) .

По условиям указанного договора истец (арендодатель) предоставляет ответчику (арендатору) нежилые помещения площадью 3 721,7 кв.м. на цокольном этаже здания торгового-развлекательного комплекса «Столица» по адресу: г. Котлас Архангельской области пр. Мира, 18 и сборно-разборный склад (именуемый «Стройдвор») площадью 832 кв.м., примыкающий к зданию торгового –развлекательного комплекса.

По актам приема-передачи от 26.02.2016 (в редакции актов от 18.04.2016) помещения на цокольном этаже и сборно-разборный склад «Стройдвор» переданы ответчику для размещения магазина строительных и отделочных материалов, товаров для дома и дачи.

Согласно пункту 2.2. договора срок аренды установлен в 10 лет.

В пункте 12.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор по истечении 6 месяцев аренды (с момента подписания акта приема-передачи) имеет право в одностороннем внесудебном порядке без объяснения причин отказаться от исполнения договора, уведомив арендодателя не менее чем за 6 месяцев до предполагаемой даты расторжения договора.

Уведомлением от 23.11.2016 исх. №5583 ответчик сообщил истцу об отказе от договора аренды с 23.05.2017, предложив в указанную дату подписать акт приема-передачи.

23.05.2017 составлен акт осмотра помещений. В осмотре со стороны арендодателя участвовали представители ФИО9 и ФИО10, со стороны арендатора - ФИО11 и ФИО12

Представители арендодателя в ходе осмотра выявили недостатки, перечень которых отразили в приложении к акту осмотра.

Акт осмотра от 23.05.2017 с приложением вручены представителям арендатора, которые на акте сделали запись, что помещения освобождены, соответствуют целям его использования и пригодны для дальнейшей эксплуатации.

25.05.2017 истец направил ответчику требование (исх. №144-17) о необходимости приведения помещений в надлежащее состояние для возврата помещений из аренды в соответствии с пунктом 4.2.1. договора.

Ответчик письмом от 26.05.2017 №2880 сообщил истцу, что считает помещения возвращенными в надлежащем состоянии и без недостатков 23.05.2017, а истец уклоняется от приемки помещений, в связи с чем направляет истцу ключи бандеролью.

31.05.2017 истец направил ответчику уведомление (исх. №146-17) о том, что срок для устранения недостатков в соответствии с пунктом 4.2.1. договора истекает 10 июня 2017 года и предложил ответчику в указанную дату вернуть помещения, устранив к моменту передачи их недостатки.

10.06.2017 представителем истца ФИО9 и представителем ответчика ФИО13 составлен акт возврата нежилого помещения, в котором зафиксировано, что доступ на объект аренды арендатором не предоставлен, ключи не возвращены, в связи с чем невозможно оценить состояние помещений и устранение недостатков. Представителем арендатора на акте сделана запись о том, что помещения возвращены 23.05.2017 в надлежащем состоянии, а арендодатель уклоняется от приемки.

21.06.2017 представителями истца ФИО14, ФИО10 с участием представителей арендатора ФИО13 и ФИО14, представителя проектной организации ФИО15, оценщика ФИО6 составлен акт №1 вскрытия и осмотра помещений, предоставлявшихся ответчику по договору аренды от 24.02.2016. Выявленные в результате осмотра недостатки зафиксированы в акте. Представители арендатора в акте от 21.06.2017 сделали запись о том, что помещения не имеют недостатков, арендодатель уклоняется от приемки.

Участвовавший в осмотре 21.06.2017 ФИО15 как представитель проектной организации и руководитель ООО «Стролл» по заданию истца и на основании заключенного с истцом договора №31.17 от 19.06.2017 составил акт технического осмотра текущего состоянии и сметную документацию на восстановительные работы по выявленным дефектам помещений.

В акте технического осмотра зафиксировано, что в бетонных полах на складе «Стройдвор» имеются многочисленные неглубокие выбоины (до 2 см), в помещениях цокольного этажа - углубления в 16 см, образовавшиеся после демонтажа перегородок; стальные листы наружной обшивки на складе «Стройдвор» имеют дефекты в виде вмятин и сквозных отверстий, в бетонных стенах помещений цокольного этажа имеются многочисленные неглубокие (3-5 см) отверстия, на колоннах присутствуют вмятины, на стенах – пятна от покраски, выделяющиеся от основного фона; межэтажные перекрытия помещений цокольного этажа имеют недостатки: отсутствие в некоторых местах термоизоляционного слоя, наличие незащищенных стальных балок в результате демонтажа перегородок, оставлены анкерные болты и стальные балки крепления после демонтажа перегородок; при осмотре окон и дверей выявлено: в помещениях «Стройдвора» - испорчена сэндвич-панель нижней части ПВХ двери, многочисленные отверстия от саморезов в переплетах окон, в дверном проеме, соединяющим помещения склада «Стройдвор» и помещения цокольного этажа отсутствуют верхний и боковой откосы, оставшаяся незакрепленная часть каркасной перегородки подлежит демонтажу; после демонтажа перегодок у бетонной лестницы в помещениях цокольного этажа отсутствует ограждение (каковым ранее являлись перегородки); при осмотре инженерно -технического оборудования выявлено: в помещениях склада «Стройдвор» - отсутствие плафона купольного светильника, наличие кабельной проводки, не предусмотренной проектной документацией, в помещениях цокольного этажа: отсутствие лакокрасочного покрытия на части металлического ограждения подъемного механизма, демонтированы потолочные плитки подвесного потолка, большое количество неработающих люминесцентных ламп (270 штук) в подвесных светильниках, отсутствует дымовой извещатель, отсутствуют динамики –громкоговорители оповещения системы противопожарной сигнализации, нарушены коммутационные линии связи с системой противопожарной сигнализации, пожарный щит с краном водоснабжения после демонтажа перегородки висит на трубе водопровода, отсутствует изоляция трубопроводов системы отопления.

В соответствии с приложенным к акту технического осмотра локальным сметным расчетом №1 стоимость работ и материалов для устранения недостатков, описанных в акте, составляет 467 429 руб.

Акт технического осмотра и локальный сметный расчет выданы истцу 29.06.2017.

10.07.2017 истец направил ответчику претензию от 07.07.2017 исх. №160-17, в которой потребовал погасить задолженность по арендной плате за период по 21.06.2017 и уплатить стоимость восстановительного ремонта согласно смете в сумме 467 429 руб.

В ответ на указанную претензию ответчик в письме от 14.07.2017 №3764 посчитал предъявленные требования необоснованными, вновь сослался на уклонение истца от приемки помещений 23.05.2017 и отсутствие недостатков в освобожденных помещениях.

10.07.2017 истец заключил с ООО «Стройград» договор №10/07/17 на ремонтные работы, по которому поручил ООО «Стройград» (подрядчику) ремонтные работы в соответствии с локальной сметой №1 стоимостью 467 428 руб. 68 коп.

Согласно акту о приемке выполненных работ от 04.08.2017 ООО «Стройград» выполнило работы, предусмотренные договором подряда, по согласованной сторонами цене.

По платежным поручениям от 09.08.2017 №614, от 14.08.2017 №621 и от 28.11.2017 №876 истец уплатил ООО «Стройград» 467 429 руб. за выполненные работы.

27.11.2017 истец направил ответчику претензию о погашении задолженности по арендной плате за период с 21.06.2017, уплате пени, возмещении расходов на ремонт, а также возмещении штрафных санкций, взысканных с истца арбитражным судом по делу №А05-12047/2017 в сумме 3 371 904 руб. в связи с непредоставлением помещений, ранее арендованных ответчиком, по договору аренды, заключенному истцом с предпринимателем ФИО7

14.12.2017 истец направил ответчику претензию о возмещении дополнительно к вышеуказанным суммам неполученных доходов в виде арендной платы, которая подлежала уплате по договору аренды, заключенному истцом с предпринимателем ФИО7

Ответчик в письме от 20.12.2017 №7144 отказал в удовлетворении требований претензий, считая их необоснованными.

Поскольку во внесудебном порядке стороны не смогли урегулировать возникший спор, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 4.2. договора аренды по окончании срока аренды (включая случаи досрочного расторжения) арендатор обязан передать объект арендодателю в исправном состоянии, пригодном для его дальнейшей эксплуатации по назначению, с учетом естественного износа и неотделимых улучшений, освобожденный от какого либо оборудования и инвентаря.

Согласно пункту 4.2.1. договора аренды при необходимости перед возвратом объекта арендатор обязан произвести на объекте косметический ремонт: устранить дефекты, возникшие в результате демонтажа оборудования арендатора (заделать отверстия в стенах, полу, на потолке), произвести замену поврежденной плитки, панелей, произвести покраску и т.п. В случае ненадлежащего исполнения или неисполнения арендатором данного обязательства в течение 15 календарных дней с момента получения письменного уведомления арендодателя, последний вправе произвести необходимые работы по устранению дефектов и уборке мусора своими силами с отнесением расходов на арендатора.

В пункте 4.4. договора предусмотрено, что в случае, если арендатор возвращает объект в состоянии, не соответствующем условиям договора, в том числе, не устранив дефекты, возникшие от демонтажа оборудования, стороны фиксируют в акте возврата подлежащие устранению недостатки/дефекты, не подпадающие под определение естественного износа. В указанных случаях арендатор обязуется устранить указанные в акте недостатки в течение 15 календарных дней. Арендодатель вправе не подписывать акт возврата объекта до момента устранения арендатором всех недостатков, при этом начисление постоянной части арендной платы продолжается до даты подписания акта возврата. Действия арендодателя в данном случае не могут быть расценены как виновное уклонение от подписания акта возврата.

В соответствии со статьей 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Поскольку право на односторонний немотивированный отказ от договора предусмотрено договором, ответчик воспользовался таким право, заявив об этом уведомлением от 26.11.2016, то договор аренды прекратился по истечении установленного договором 6-месячного срока предупреждения об отказе, то есть 23.05.2017.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, в договоре аренды может согласовано состояние, в котором арендатор обязан вернуть арендованное имущество.

В пункте 4.2.1. договора установлено, что при необходимости перед возвратом арендатор обязан произвести на объекте косметический ремонт, устранить дефекты, возникшие в результате демонтажа оборудования и т.п., то есть в договоре определено состояние, в котором арендатор обязан вернуть помещения.

При этом вопрос о необходимости проведения ремонта не может быть решен иначе, как после осмотра помещений.

23.05.2017 сторонами совместно проведен осмотр помещений, по результатам которого составлен акт с приложением, в котором отражено состояние освобожденных ответчиком помещений и выявленных на момент осмотра дефектов.

Фактически разногласия между сторонами сводятся к тому, являются ли выявленные дефекты недостатками, которые подлежали устранению арендатором.

Согласно позиции арендатора помещения в том виде, в котором они были освобождены, пригодны для использования по назначению и эксплуатации.

Ознакомившись с фотоматериалами, заслушав показания свидетелей, суд пришел к выводу об обоснованности доводов истца в том, что после освобождения оставленные ответчиком помещения нуждались в проведении ремонтных работ косметического характера.

Доводы ответчика о том, что в приложении №1 к акту осмотра от 23.05.2017 поименованные недостатки не конкретизированы (не указаны их точное место, объем), а также о том, что между недостатками, перечисленными в приложении №1 к акту осмотра технического осмотра от 23.05.2017, и указанными в акте, составленным ООО «Стролл» после осмотра 21.06.2017, имеются расхождения в объемах, судом отклоняются, поскольку, во-первых, эти доводы сами по себе не опровергают описание состояния помещений после их освобождения (состояние помещений как в акте от 23.05.2017, так и в акте от 21.06.2017 описано аналогичным образом), а, во –вторых, целью приглашения лица, обладающего специальными познаниями, для проведения осмотра 21.06.2017, являлось именно более детальное определение недостатков и стоимости работ по их устранению.

Поскольку условиями договора аренды предусмотрена обязанность арендатора после освобождения помещений произвести косметический ремонт при необходимости, необходимость в проведении такого ремонта подтверждена истцом представленными в дело доказательствами, то пригодность помещений для эксплуатации, на что ссылается ответчик, правового значения для спорной ситуации не имеет.

Из материалов дела следует, что истец предлагал ответчику произвести ремонт собственными силами в срок до 10.06.2017 (уведомление от 31.05.2017), а также предлагал возместить стоимость ремонта, определенную оценщиком ООО «Стролл» (претензия от 07.07.2017).

По мнению суда, ответчик в нарушение принятых по договору аренды обязательств отказался как от проведения косметического ремонта за свой счет и своими силами, так и от возмещения стоимости таких работ, впоследствии проведенных по заявке истца.

В соответствии с пунктом 4.4. договора аренды арендодатель вправе не подписывать акт возврата объекта до момента устранения арендатором всех недостатков, при этом начисление постоянной части арендной платы продолжается до даты подписания акта возврата. Действия арендодателя в данном случае не могут быть расценены как виновное уклонение от подписания акта возврата.

Действия истца по осмотру помещений 23.05.2017, приглашение ответчика на осмотр 10.06.2017 и невозможность его проведения по причине отсутствия у истца ключей, совместный осмотр помещений с приглашением оценщика 21.06.2017 не свидетельствуют об уклонении истца от приемки помещений. Истец действовал в соответствии с условиями договора аренды, доводы ответчика об уклонении истца от приемки помещений не подтверждаются материалами дела, учитывая и тот факт, что после осмотра помещений 23.05.2017 ответчик сохранил за собой доступ в помещения, оставив ключи. Впоследствии ключи были высланы истцу бандеролью и получены им на почте 20.06.2017.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода. При этом под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

 Для наступления ответственности стороны, с которым кредитор состоит в договорных отношениях, необходимо установить и доказать следующие условия: 1) наличие и размер убытков, 2) нарушение стороной договора принятых по договору обязательств и 3) возникновение убытков вследствие неисполнения (ненадлежащего исполнения) договорных  обязательств, т.е. установление причинной связи между возникновением убытков и неисполнением (ненадлежащим исполнением) обязательств.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление №25) по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Как указано в пункте  5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее- Постановление Пленума №7), по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Ответчик не выполнил свои обязательства по проведению косметического ремонта, соответствующие расходы понес истец, величина расходов на ремонт составила 467 429 руб., которые уплачены истцом подрядной организации ООО «Стройград» на основании договора №10/07/17 на проведение ремонтных работ от 10.07.2017.

Кроме того к убыткам в виде реального ущерба, возникновение который произошло непосредственно по причине неправомерного поведения ответчика, относятся расходы истца в виде денежных средств, уплаченных по договору с ООО «Строл» от 19.06.2017 №31/17 в сумме 25 000 руб. за проведение осмотра помещений, составление акта технического осмотра и локального сметного расчета №1, так как ответчик не соглашался с наличием в помещениях недостатков, требующих устранения.

Поэтому такие убытки в общей сумме 492 429 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Вместе с тем суд полагает не подлежащим удовлетворению требование о взыскании в качестве убытков расходов, понесенных истцом по договору с ИП ФИО6 от 21.06.2017 №516 в сумме 22 000 руб. Как указано в пункте 1.1. названный договор был заключен с целью определения рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, выявленных при осмотре помещений 21.06.2017. В порядке исполнения обязательств по договору ИП ФИО6 составлен отчет №516 т 15.07.2017, согласно которому рыночная стоимость работ и материалов составляет 492 700 руб.

Заключение договора от 21.06.2017 №516 с ИП ФИО6 дублирует в части обязательства по договору с ООО «Строл» от 19.06.2017 №31/17, поскольку по условиям последнего договора ООО «Строл» также обязалось составить сметный расчет стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, что и было сделано. Необходимость заключения договора с ИП ФИО6 обусловлена только желанием истца удостовериться в правильности расчетов ООО «Строл», а не собственно неправомерным поведением ответчика.

В соответствии с пунктом 4.4. договора аренды арендодатель вправе не принимать объект до момента устранения арендатором всех недостатков, при этом начисление постоянной части арендной платы продолжается до даты подписания акта возврата.

Это условие договора согласуется с положениями статьи 622 ГК РФ о том, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно акту приемки ремонтные работы были завершены 04.08.2017.

Судом установлено и сторонами по делу не оспаривается, что арендная плата по договору была внесена ответчиком за период по 23.05.2017.

Согласно расчету истца по условиям договора аренды, заключенного с ответчиком, за период с 10.06.2017 (дата, до которой арендатор был вправе и должен был устранить недостатки) по 04.08.2017, платежи за аренду в её постоянной части составят 3 055 357 руб. 72 коп. (из расчета 1 460 479 руб. 50 коп. за полный месяц).

Оценивая материалы дела, суд считает, что договор на проведение ремонтных работ заключен истцом 10.07.2017, то есть непосредственно после установления стоимости их проведения, сами ремонтные работы проведены в разумные сроки.

Кроме того суд учитывает, что ответчику предлагалось выполнить косметический ремонт за свой счет и своими силами, также было предложено возместить стоимость их выполнения, что, в случае выполнения их ответчиком самостоятельно возможно повлияло бы как на цену работ, так и сроки их проведения, однако ответчик безосновательно уклонился от выполнения обязательств, принятых по договору.

На основании изложенного истец обоснованно считает, что помещения возвращены из аренды в соответствии с условиями договора по окончании ремонтных работ, то есть 04.08.2017, поэтому требование о взыскании арендной платы за период с 10.06.2017 по 04.08.2017 в размере 3 055 357 руб. 72 коп. подлежит удовлетворению, равно как и начисленная на основании пункта 10.3 договора аренды неустойка за два дня просрочки (28-29 декабря 2017 года) в размере 7 629 руб.

В отношении требований о взыскании 5 993 855 руб., из которых 3 322 591 руб. в виде реального ущерба- штрафных санкций и неустойки, взысканных с истца решением от 27.10.2017 по делу №А05-12047/2017 и 2 671 264 руб. упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы по договору аренды от 12.05.2016 с ИП ФИО7 за период с 10.06.2017 по 04.08.2017 суд считает их не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Исковые требования в этой части мотивированы тем, что 12.05.2017 истец заключил с ИП ФИО7 договор аренды нежилого помещения № 274, в соответствии с условиями которого обязался передать ФИО7 нежилые помещения общей площадью 3 007,29 кв.м., расположенные на нулевом этаже здания (часть помещений цокольного этажа, предоставленных по договору аренды с ответчиком по настоящему делу).

Согласно пункту 4.1. договора аренды с ИП ФИО7 истец обязался предоставить ФИО7 не позднее 01.06.2017 доступ в места общего пользования для проведения необходимых подготовительных работ для дальнейшего использования подлежащих передаче в аренду помещений, а согласно пункту 4.2. договора арендодатель обязан передать арендатору помещения для коммерческой деятельности не позднее 10 июня 2017 года.

Как установлено при рассмотрении дела №А05-12047/2017 впоследствии истец неоднократно обращался к ФИО7 с просьбой перенести сроки предоставления доступа и передачи помещений – первоначально на 11.06.2017 и 20.06.2017, а затем на 04.08.2017 и 15.08.2017 соответственно. ФИО7 не согласилась с переносом сроков на 04.08.2017 и 15.08.2017 и заявила истцу о расторжении договора.

В пункте 11.9 договора аренды от 12.05.2017 между истцом и ФИО7 на случай досрочного расторжения договора по вине истца предусмотрена уплата истцом штрафа в размере двухмесячной арендной платы. Кроме того в пункте 11.2. данного договора предусмотрено, что за необоснованную задержку передачи объекта при заключении договора виновная сторона выплачивает другой стороне пеню в размере 0,5% от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки, а также в случае несвоевременного предоставления объектов арендодателем арендатору по акту доступа в порядке и сроки, установленные договором, по вине арендодателя, за весь период просрочки арендодатель уплачивает арендатору неустойку в размере 1/30 от суммы ежемесячной постоянной арендной платы за каждый день такой просрочки.

Всупившим в законную силу решением суда от 27.10.2017 по делу №А05-12047/2017 с истца в пользу ФИО7 взыскано 3 322 591 руб., том числе 2 920 959 руб. штрафа за досрочное расторжение договора (в размере двухмесячной арендной платы на основании пункта 11.9 договора) и 401 632 руб. неустойки непредоставление доступа и за непередачу помещений (на основании пункта 11.2. договора).

Решение исполнено истцом добровольно, по платежным поручениям от 15.12.2017 №925 и №922 истец перечислил ФИО7 3 322 591 руб.

Истец считает, что денежные средства, уплаченные истцом в пользу ФИО7, составляют для истца реальный ущерб, а неуплаченная ФИО7 арендная плата – упущенную выгоду, которые возникли вследствие неправомерных действий ответчика, выразившихся в несвоевременном возврате арендованных помещений.

Как указывалось выше, заявляя требование о возмещении убытков, истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Вместе с тем причинно-следственная связь между несвоевременным возвратом помещений ответчиком и денежными средствами в размере 5 993 855 руб. из которых 3 322 591 руб. в виде реального ущерба - штрафных санкций, взысканных с истца решением от 27.10.2017 по делу №А05-12047/2017, и 2 671 264 руб. упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы по договору аренды от 12.05.2016 с ИП ФИО7 за период с 10.06.2017 по 04.08.2017 отсутствуют.

Другими словами, нарушение ответчиком обязательства по возврату отремонтированных помещений не относится к обстоятельству, свидетельствующему о наличии его вины в нарушении истцом обязательств, принятых по договору аренды от 12.05.2017 с ФИО7

Истец, являясь самостоятельным хозяйствующим субъектом, свободен в заключении договоров и определении его условий. Истец, принимая на себя соответствующее обязательство, должен также принимать разумные меры для исключения ненадлежащего его исполнения. Невыполнение договорных обязательств – это риск предпринимательской деятельности, который истец должен осознавать и нести как хозяйствующий субъект при заключении гражданско—правовых договоров. В договоре аренды, заключенном с ИП ФИО7, предоставление доступа помещений и передачи их в аренду не поставлено в зависимость от выполнения каких-либо действий ответчиком.

Ответчик, не являясь стороной договора между истцом и ИП ФИО7, не имел возможность повлиять на размер неустоек, предусмотренных в договоре истцом и его контрагентом.

Проанализировав условия договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком, условия договора аренды, заключенного между истцом и ФИО7, а также условия иных 5 договоров аренды, заключавшихся истцом в отношении передачи в аренду помещения в торгово-развлекательном комплекса «Столица», суд установил, что ни один из договоров, кроме договора аренды между истцом и ФИО7, не содержит условий о штрафных санкциях, в том числе по значительным ставкам, на случай непредоставления арендодателем доступа или непередачи помещений в установленный срок либо условий о штрафах при досрочном расторжении договора аренды по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель.

Учитывая, что проекты договоров аренды подготавливает истец, что имело место и в договоре с ИП ФИО7, суд приходит к выводу, что договор с ИП ФИО7 был заключен истцом, во-первых, на не типичных для истца условиях, а во- вторых, на невыгодных условиях, условиях, который существенно отличаются от обычных, поскольку предусматривают для истца повышенные штрафные санкции.

Принимая во внимание в совокупности заключение истцом договора с ФИО7 на крайне невыгодных и нетипичных для истца условиях, осведомленность истца о необходимости проведения ремонтных работ в помещениях, освобожденных ответчиком, несообщение ответчику до декабря 2017 года о заключении договора аренды с ФИО7 на невозвращенные и требующие проведения ремонта помещения, незамедлительное добровольное (без получения исполнительного листа) исполнение решения суда 15.12.2017, то есть на следующий день после оглашения резолютивной части постановления апелляционного суда (14.12.2017), прекращение ФИО7 деятельности в качестве индивидуального предпринимателя по собственному желанию 21.12.2017, суд соглашается с доводами ответчика о том, что действия по заключению истцом договора с ФИО7 были направлены на искусственное создание убытков, часть из которых, по мнению истца, подтверждена судебными актами, так как взыскана решением суда в качестве штрафных санкций за неисполнение договора, что является злоупотреблением права и в силу статьи 10 ГК РФ защите не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вирс» (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» (ОГРН <***>) 3 555 415 руб. 72 коп., в том числе 3 055 357 руб. 72 коп. долга, 7 629 руб. пени, 492 429 руб. в возмещение убытков, а также 26 321 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 8 364 руб. государственной пошлины по иску.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Б. Шапран