Решение от 18 февраля 2020 г. по делу № А79-5765/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-5765/2019
г. Чебоксары
18 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 14.02.2020.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Яхатиной С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Исливановой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428000, <...>

к частному общеобразовательному учреждению "Учебно-воспитательный центр", ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428025, <...>,

третьи лица - муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428022, <...>, оценщик индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 318213000022951),

о взыскании 998300 руб. 73 коп.

при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности от 25.12.2019 №29/01-8096,

от ответчика – директора ФИО3,

установил:

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – истец) обратилась с иском в суд к Частному общеобразовательному учреждению "Учебно-воспитательный центр" (далее – ответчик) о взыскании 191500 руб. 66 коп. долга за период с 01.01.2018 по 30.06.2018, 9157 руб. 05 коп. пени за период с 11.11.2013 по 18.03.2019.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 06.11.2013 №213/5769-Л.

Определением суда от 28.05.2019 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики.

Определением суда от 12.07.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением суда от 06.08.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО1.

Определением суда от 19.08.2019 производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы. Проведение экспертизы поручено ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", непосредственно экспертам ФИО4, ФИО5.

31.10.2019 от ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" в суд поступило заключение судебной экспертизы от 09.10.2019 №203-10-19Ц.

Определением суда от 31.10.2019 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялись перерывы с 05.02.2020 до 12.02.2020 и с 12.02.2020 до 14.02.2020.

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 981 333 руб. 97 коп. долга за период с 01.01.2018 по 31.03.2019, 16 966 руб. 76 коп. пени за период с 11.11.2013 по 18.03.2019.

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение истцом исковых требований.

Представитель ответчика исковые требования не признал, суду пояснил, что ЧОУ "УВЦ" по договору аренды земельного участка от 06.11.2013 №213/5769-Л имеет переплату по арендным платежам в размере 2486 руб. и задолженность по пени в размере 2274 руб. 86 коп.; просил зачесть вышеуказанную сумму переплаты в счет погашения задолженности по пени в размере 2274 руб. 86 коп.

Третье лицо - индивидуальный предприниматель ФИО1, извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 06.11.2013 между Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики (арендодатель) и частным общеобразовательным учреждением "Учебно-воспитательный центр" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №213/5769-Л, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:020905:109, общей площадью 8967 кв.м, для эксплуатации зданий школы, в том числе площадью 82 кв.м. в охраной зоне кабеля связи и площадью 1259 кв.м. в охраной зоне электрокабеля высокого напряжения, расположенный в <...> и предоставленный согласно постановлению администрации города Чебоксары от 20.05.2013 №1562.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается до 10.09.2017.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 22.11.2013.

В соответствии с пунктами 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 договора согласно статьям 11 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и корректирующих коэффициентов.

В силу пункта 5.2 договора арендная плата, начиная с 12.09.2012 с учетом периода использования земельного участка 31.12.2012 составляет 1004 руб. 01 коп., и уплачивается арендатором в размерах и сроки, указанные в расчете размера арендной платы. Арендная плата на 2013 год, начиная с 01.01.2013 с учетом периода использования земельного участка 31.12.2013 составляет 3407 руб. 46 коп., и уплачивается арендатором в размерах и сроки, указанные в расчете размера арендной платы.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что размер и сроки внесения арендной платы пересматриваются не боле одного раза в год. Они пересматриваются арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в случаях изменения кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, сроков внесения арендной платы в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления.

Согласно пункту 5.5 договора размер и сроки внесения арендной платы пересматриваются не боле одного раза в год. Они пересматриваются арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в случаях изменения кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, сроков внесения арендной платы в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления.

27.03.2019 Администрация города Чебоксары Чувашской Республики направила ответчику претензию от 20.03.2019 № 29/01-1379 с требованием оплатить долг в течение 30 дней с момента направления претензии. Претензия оставлена ответчиком без внимания.

Неудовлетворение направленной претензии и непогашение образовавшейся задолженности и пени послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, в свою очередь арендатор за фактическое пользование объектом аренды обязан вносить плату на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды.

Пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что данный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В 2013-2019 годы расчеты размера арендной платы за пользование земельными участками производятся в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов".

Администрацией города Чебоксары составлен расчет размера арендной платы на 2018-2019 годы, согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020905:109 на 2018 год составляет 389379 руб. 00 коп.

Указанные расчеты размера арендной платы составлены Администрацией на основании подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО1 отчета об оценке № 23.1124/2019 от 07.02.2019.

Ввиду разногласий сторон относительно рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020905:109 суд назначил экспертизу на предмет определения соответствия отчета индивидуального предпринимателя ФИО1 № 23.1124/2019 от 07.02.2019 установленным требованиям и определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка площадью 8967 кв.м., с кадастровым номером 21:01:020905:109, разрешенное использование: для эксплуатации зданий школы, расположенного по адресу: <...>; проведение судебной экспертизы поручено экспертам ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" ФИО4, ФИО5.

Согласно экспертному заключению ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" от 09.10.2019 № 203-10-19Ц отчет №23.1124/2019 от 07.02.2019 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, подготовленный ИП ФИО1, кадастровый номер земельного участка 21:01:020905:109 общей площадью 8967 кв.м., расположенный по адресу: <...>, следует признать не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, стандартам СРО. Выявленные неточности влияют на результаты проведенных расчетов и итоговую стоимость объекта оценки, итоговая величин стоимости, указанная в отчете не может быть признана достоверной. Отчет об оценке не может быть использован для принятия решений в отношении объекта исследования. Рыночная стоимость права пользования, выраженного в виде размера годовой арендной платы земельного участка площадью 8967 кв.м., с кадастровым номером 21:01:020905:109, расположенным по адресу: <...>, по состоянию на 01.01.2018 составляет 780 129 руб. 00 коп.

Истец с учетом экспертного заключения просит взыскать с ответчика 981 333 руб. 97 коп. долга за период с 01.01.2018 по 31.03.2019.

В ходе судебного разбирательства установлено, что размер арендной платы за спорный земельный участок до спорного периода определен по договору на основании формулы расчета, базовым показателем в которой являлась кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики № 349 от 08.09.2017 внесены изменения в Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148.

Согласно данным изменениям размер арендной платы за использование земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, с 11.12.2017 устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, в результате издания уполномоченным органом нормативного правового акта произошло изменение механизма расчета размера ежегодной арендной платы за спорный земельный участок, связанное с ее первым определением по результатам рыночной оценки, а не изменение размера ежегодной арендной платы, определенной ранее по результатам рыночной оценки (в результате новой оценки).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно которым арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В рассматриваемом случае размер арендной платы за спорный земельный участок был изменен на основании постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 08.09.2017 № 349, вступившего в силу через десять дней после дня официального опубликования.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что уведомление с указанием нового размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка, подготовленного ИП ФИО1, было получено ответчиком в апреле 2019 года (претензия от 02.04.2019 №29/08-1622).

Необходимо отметить, что определение размера арендной платы путем проведения независимой оценки рыночной стоимости права аренды, в порядке, установленном законодательством, является обязанностью арендодателя.

Таким образом, до проведения рыночной оценки права аренды спорного земельного участка и до уведомления о соответствующем размере арендной платы ответчик лишен возможности проводить оплату арендных платежей по измененному размеру.

При указанных обстоятельствах суд полагает, что размер арендной платы, рассчитанный по результатам оценки, подлежит применению с момента уведомления ответчика о соответствующем изменении.

Иной подход противоречит принципу правовой определенности и принципу предсказуемости расчета размера арендной платы за землю.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность ретроспективного применения рыночной стоимости арендной платы.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020905:109 от 07.02.2019 № 23.1124/2019, подготовленный ИП ФИО1, для настоящего дела не имеет правового значения, поскольку не подлежит применению для ответчика при расчете арендной платы за спорный период по 31.03.2019.

Принимая во внимание вышеизложенное и учитывая, что ответчиком в материалы дела представлены доказательства внесения арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.03.2019, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных Администрацией требований в отношении основного долга

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в части взыскания основного долга.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 16 966 руб. 76 коп. пени по состоянию на 18.03.2019.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае не внесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы не внесенного в срок платежа за каждый день просрочки.

Поскольку обязанность по уплате арендных платежей ответчиком своевременно не исполнена, требование истца о взыскании начисленных в связи с этим пеней суд признает обоснованным.

Согласно произведенному судом расчету подлежащая начислению и взысканию с ответчика сумма пени по состоянию на 18.03.2019 составит 2274 руб. 86 коп. пени.

Довод ответчика о необходимости зачета суммы переплаты по арендным платежам в счет погашения задолженности по пени, судом отклоняется по следующим основаниям.

Согласно положениям статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен момент востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Заявление о зачете, сделанное ответчиком после предъявления иска, не может быть принято судом, поскольку обязательство не может быть прекращено зачетом, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65).

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о волеизъявлении сторон на проведение зачета до предъявления иска. Ответчик о зачете не просил, писем не направлял, о проведении зачета истца не уведомлял.

При таких обстоятельствах требование о проведении зачета заявлено после принятия искового заявления к производству.

В таком случае основания для проведения судебного зачета отсутствуют.

Расходы по государственной пошлине суд относит на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом суд учитывает, что истец освобожден от уплаты госпошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Расходы по судебной экспертизе суд относит на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом оплаты ответчиком 21000 руб. за проведение экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с частного общеобразовательного учреждения "Учебно-воспитательный центр" в пользу муниципального образования "город Чебоксары – столица Чувашской Республики" в лице МКУ "Земельное управление" 2274 (Две тысячи двести семьдесят четыре) руб. 86 коп. пени.

Взыскать с Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу частного общеобразовательного учреждения "Учебно-воспитательный центр" 20951 (Двадцать тысяч девятьсот пятьдесят один) руб. 70 коп. расходов по экспертизе.

Взыскать с частного общеобразовательного учреждения "Учебно-воспитательный центр" в доход федерального бюджета 52 (Пятьдесят два) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

С.Ю. Яхатина