Решение от 14 июня 2022 г. по делу № А75-3670/2022

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-3670/2022
14 июня 2022 года
г. Ханты-Мансийск



Резолютивная часть решения объявлена 7 июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен 14 июня 2022 года

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело № А75-3670/2022 по заявлению акционерного общества «Ипотечное агентство Югры» (ОГРН <***> от 18.08.2009, ИНН <***>, адрес: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о признании недействительными уведомлений, при участии заинтересованных лиц - администрация города Нижневартовска (ОГРН <***>, ИНН <***>), закрытое акционерное общество «Нижневартовскстройдеталь» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

от заявителя - ФИО2, доверенность № 2 от 14.01.2022,

от ответчика – ФИО3, доверенность № 4 от 11.01.2021,

от закрытого акционерного общества «Нижневартовскстройдеталь» - ФИО4, доверенность № 01-01 от 10.01.2022,

от администрации города Нижневартовска – не явились, извещены,

установил:

акционерное общество «Ипотечное агентство Югры» (далее – заявитель, АО «Ипотечное агентство Югры») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – ответчик, Управление) о признании недействительными уведомлений от 11.02.2022 № КУВД-001/2022-3870067/1 и от 15.02.2022 № КУВД-001/2022-3870067/1 и обязании произвести государственную регистрацию прав общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0000000:26.

К участию в деле заинтересованных лиц привлечены администрация города Нижневартовска (далее - Администрация), закрытое акционерное общество «Нижневартовскстройдеталь» (далее – ЗАО «НСД»).

От ответчика поступил отзыв на заявление (т.1 л.д. 30, 107-108).

От Администрации поступил отзыв на заявление (т.1 л.д. 81-82).

От ЗАО «НСД» поступил отзыв на заявление (т.1 л.д. 112-114).

От заявителя поступили возражения на отзывы ответчика и заинтересованных лиц (т.2 л.д. 122-127).

От Администрации поступили письменные пояснения (т.2 л.д. 134).

Определением суда от 16.05.2022 судебное заседание отложено на 07.06.2022.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей Администрации.

До судебного заседания от заявителя поступили письменные пояснения (т.3 л.д. 57-60), от ответчика поступили письменные пояснения (т.3 л.д. 40), от Администрации поступили письменные пояснения (т.3 л.д. 42), от ЗАО «НСД» поступили дополнения и дополнительные документы (т.3 л.д. 47).

В судебном заседании ЗАО «НСД» поступили дополнительные документы (выкопировка из проекта планировки и проекта межевания территории планировочного района 15 и выкопировка из проектной документации многоэтажной жилой застройки земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26).

До судебного заседания от ЗАО «НСД» поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела № А75-10211/2022.

В обоснование ходатайства ЗАО «НСД» указывает, что в настоящее время на рассмотрении Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа – Югры находится дело № А75-10211/2022 по исковому заявлению ЗАО «НСД» к АО «Ипотечное агентство Югры» об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 86:11:0000000:26, расположенного по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, <...> в восточном планировочном районе 3 очередь строительства.

По правилам пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности его рассмотрения до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, Конституционным Судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Объективной предпосылкой применения данной нормы является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу. Возможность рассмотрения спора по существу предопределена необходимостью установления обстоятельств, имеющих значение для дела и входящих в предмет доказывания, которые определяются арбитражным судом, исходя из характера спорного правоотношения и норм законодательства, подлежащих применению (часть 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следовательно, арбитражный суд обязан приостановить производство по делу при наличии в совокупности двух условий: если в производстве соответствующего суда находится дело, связанное с тем, которое рассматривает арбитражный суд, и если это дело имеет существенное значение для выяснения обстоятельств, устанавливаемых арбитражным судом по отношению к лицам, участвующим в деле.

Суд, оценив доводы ЗАО «НСД», не находит оснований для удовлетворения ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела № А75-10211/2022, поскольку предметом спора по настоящему делу является законность решений Управления о приостановлении государственной регистрации права долевой собственности на земельный участок на основании заявления АО «Ипотечное агентство Югры» и представленных им документов, в то время как по делу № А75-10211/2022 подлежат рассмотрению исковые требования ЗАО «НСД» к АО «Ипотечное агентство Югры» об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит законность решения уполномоченного органа государственной власти, в то время как по делу № А75-10211/2022 подлежат установлению обязательства ЗАО «НСД» и АО «Ипотечное агентство Югры» по использованию спорного земельного участка.

Кроме того, суд считает необходимым указать, что на момент рассмотрения ходатайства о приостановлении производства по делу у суда отсутствуют сведения о принятии искового заявления по делу № А75-10211/202 к производству арбитражного суда, что также исключает возможность применения положений статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования, представители ответчика и ЗАО «НСД» просили в удовлетворении заявления отказать.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав мнения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

АО «Ипотечное агентство Югры» является собственником всех жилых помещений (квартиры №1 - № 178) в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0000000:26. Указанные квартиры приобретены АО «Ипотечное агентство Югры» у ЗАО «НСД» по договору купли-продажи будущих жилых помещений от 03.07.2020 (т.2, л.д. 9-65).

До момента продажи указанных квартир АО «Ипотечное агентство Югры» заинтересованное лицо, являющееся застройщиком указанного многоквартирного жилого доме, оформило право собственности на квартиры в этом многоквартирном жилом доме.

Для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <...> (МКД), ЗАО «НСД» по договору № 3-АЗТ от 17.03.2020 с Администрацией был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:11:0000000:26. Указанный земельный участок предоставлен под многоэтажную жилую застройку (т.1, л.д. 60-63).

Для осуществления строительства многоквартирного жилого дома ЗАО «НСД» были получены разрешения на строительство от 09.06.2020 и от 14.12.2020 (т.1, л.д. 93,95). Объектами, подлежащими строительству на основании указанных разрешений, являются «Многоэтажная жилая застройка земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26 в квартале № 21 г. Нижневартовска. 1 очередь проектирования (жилой дом № 4/1). 1 этап строительства – наружные инженерные сети. Блок-секции БС-1, БС-2» и «Многоэтажная жилая застройка земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26 в квартале № 21 г. Нижневартовска. 1 очередь проектирования (жилой дом № 4/1). 2 этап строительства – проезд к жилому дому. Благоустройство территории и фасадные работы»

На основании заявления ЗАО «НСД» от 11.01.2021 Администрацией 25.12.2020 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «Многоэтажная жилая застройка земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26 в квартале № 21 г. Нижневартовска. 1 очередь проектирования (жилой дом № 4/1). 1 этап строительства – наружные инженерные сети. Блок-секции БС-1, БС-2» и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «Многоэтажная жилая застройка земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26 в квартале № 21 г. Нижневартовска. 1 очередь проектирования (жилой дом № 4/1). 2 этап строительства – проезд к жилому дому. Благоустройство территории и фасадные работы» от 06.10.2021 (т.1, л.д. 96- 100).

Многоквартирному жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0000000:26, присвоен кадастровый номер 86:11:0201001:12081.

Впоследствии после приобретения квартир в многоквартирном жилом доме на основании приказа АО «Ипотечное агентство Югры» № 123 от 30.07.2021 Администрацией издано постановление № 723 от 26.08.2021 о включении указанного многоквартирного дома в муниципальный реестр наемных домов социального использования (т.2, л.д. 128-129).

Полагая, что при заключении договора купли-продажи квартир в указанном многоквартирном доме с ЗАО «НСД» АО «Ипотечное агентство Югры» приобрело право пользования всем земельным участком с кадастровым номером 86:11:0000000:26, заявитель обратился в Управление с заявлением № КУВД- 001/2022-3870067 от 02.02.2022 на регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0000000:26.

Государственным регистратором ФИО5 межмуниципального отдела Управления принято уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 11.02.2022 № КУВД-001/2022-3870067/1 до 01.05.2022 (л.д. 17).

Основанием приостановления государственной регистрации прав явились сведения об ограничении права и обременении объекта недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости:

- № 86-72-16/004/2008-397 от 11.02.2008 договор аренды (субаренды) № 44-АЗ/Т от 25.12.2007;

- № 86-86/002-86/002/036/2016-36/1 от 02.09.2016 соглашение об уступке требований (переводе долга) по договору № 05/16-3-2016 от 18.08.2016;

- № 86:11:0000000:26-86/050/2020-5 от 23.03.2020 договор аренды (субаренды) № З-АЗТ от 17.03.2020 (т.1, л.д. 17).

Кроме того, уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 15.02.2022 № КУВД-001/2022-3870067/1 государственным регистратором были дополнены основания приостановления государственной регистрации права долевой собственности АО «Ипотечное агентство Югры» на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0000000:26. Дополнительным основанием указано то, что под многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 86:11:0201001:12081, расположенным по адресу: <...>, земельный участок сформирован не был, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 86:11:0000000:26 не может принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам помещений указанного жилого дома (т.1, л.д. 18).

Не согласившись с указанными уведомлениями Управления, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ, только в том случае, если арбитражный суд, установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Иными словами, для удовлетворения судом требований заявителя необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений нормам действующего законодательства и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности указанными решениями. Отсутствие (недоказанность) хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявленного требования без удовлетворения.

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку не усматривает нарушения прав заявителя.

Отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные Законом № 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Основания для приостановления государственной регистрации права определены в статье 26 Закона № 218-ФЗ, согласно которой осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3 части 1 статьи 26), в случае непредставления документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26).

Как следует из оспариваемого уведомления от 11.02.2022, основанием для его принятия явился вывод государственного регистратора о наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записей об обременении спорного земельного участка договором аренды (субаренды) № 44-АЗТ от 25.12.2007, соглашением об уступке требований (переводе долга) от 18.08.2016 и договором аренды № 3-АЗТ от 17.03.2020.

Вместе с тем, как правомерно указывает заявитель, в силу прямого указания закона договор аренды в отношении земельного участка, на котором построен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, считается прекратившим свое действие с момента государственной регистрации права собственности на любое помещение в многоквартирном доме. Указанное соответствует положениям части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статье 42 Закона № 218-ФЗ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

При принятии оспариваемого уведомления от 11.02.2022 государственным регистратором Управления указанные нормы права приняты во внимание не были.

Вместе с тем, суд приходит к выводу о том, что уведомление от 11.02.2022, как и последующее уведомление от 15.02.2022 не нарушает права и законные интересы заявителя, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Как уже указывалось ранее, после государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, на момент обращения с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности построенный многоквартирный дом по решению АО «Ипотечное агентство Югры» постановлением Администрации № 723 от 26.08.2021 включено в муниципальный реестр наемных домов социального использования.

Согласно статье 91.16 Жилищного кодекса Российской Федерации предназначенным для найма домом – наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания; жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений; предоставление жилых помещений в наемных домах во владение или пользование гражданам по иным видам договоров не допускается.

Материалами дела подтверждается, что в соответствии с требованиями статьи 91.16 Жилищного кодекса Российской Федерации АО «Ипотечное агентство Югры» является единственным собственником всех помещений в доме социального найма с кадастровым номером 86:11:0201001:12081.

Таким образом, на момент подачи АО «Ипотечное агентство Югры» заявления о государственной регистрации права собственности в Управление никаких долей в праве собственности на земельный участок под указанным домом не существовало и не могло существовать, что исключает возможность государственной регистрации права долевой собственности на земельный участок. Исходя из буквального толкования понятия «общая долевая собственность» (статья 244 Гражданского кодекса Российской Федерации) разделение права собственности на земельный участок под наемным домом социального использования на доли не возможно, поскольку собственником всех помещений в таком доме может являться только одно лицо.

Довод заявителя о возможности принятия в последующем решения об изменении цели использования наемного дома в соответствии со статьей 91.17 Жилищного кодекса Российской Федерации не может быть принято во внимание судом, поскольку на момент принятия ответчиком оспариваемых уведомлений таких решений АО «Ипотечное агентство Югры» не принято, все помещения в жилом наемном доме принадлежали на праве собственности одному лицу.

Кроме того, суд полагает ошибочным довод заявителя о том, что на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0000000:26 не предполагалось строительство никаких иных многоквартирных домов, за исключением дома с кадастровым номером 86:11:0201001:12081, право собственности на все помещения в котором принадлежат АО «Ипотечное агентство Югры».

Из содержания договора аренды земельного участка № 3-АЗТ от 17.03.2020, заключенного ЗАО «НСД» с Администрацией, следует, что земельный участок с кадастровым номером 86:11:0000000:26 предоставлен под многоэтажную жилую застройку, а не под строительство одного многоквартирного жилого дома, как ошибочно полагает заявитель (т.1, л.д. 60-63).

Согласно части 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

В силу части 4 статьи 41 ГрК РФ видами документации по планировке территории являются проект планировки территории и проект межевания территории.

Согласно статье 42 ГрК РФ подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.

Основная часть проекта планировки территории включает в себя:

1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:

а) красные линии;

б) границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры;

в) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства;

2) положение о характеристиках планируемого развития территории, в том числе о плотности и параметрах застройки территории (в пределах, установленных градостроительным регламентом), о характеристиках объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, в том числе объектов, включенных в программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программы комплексного развития транспортной инфраструктуры, программы комплексного развития социальной инфраструктуры и необходимых для развития территории в границах элемента планировочной структуры. Для зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения в такое положение включаются сведения о плотности и параметрах застройки территории, необходимые для размещения указанных объектов, а также в целях согласования проекта планировки территории в соответствии с частью 12.7 статьи 45 настоящего Кодекса информация о планируемых мероприятиях по обеспечению сохранения применительно к территориальным зонам, в которых планируется размещение указанных объектов, фактических показателей обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и фактических показателей территориальной доступности таких объектов для населения;

3) положения об очередности планируемого развития территории, содержащие этапы проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и этапы строительства, реконструкции необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, в том числе объектов, включенных в программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программы комплексного развития транспортной инфраструктуры, программы комплексного развития социальной инфраструктуры.

Материалы по обоснованию проекта планировки территории содержат:

1) карту (фрагмент карты) планировочной структуры территорий поселения, городского округа, межселенной территории муниципального района с отображением границ элементов планировочной структуры;

2) результаты инженерных изысканий в объеме, предусмотренном разрабатываемой исполнителем работ программой инженерных изысканий, в случаях, если выполнение таких инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории требуется в соответствии с настоящим Кодексом;

3) обоснование определения границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства;

4) схему организации движения транспорта (включая транспорт общего пользования) и пешеходов, отражающую местоположение объектов транспортной инфраструктуры и учитывающую существующие и прогнозные потребности в транспортном обеспечении на территории, а также схему организации улично-дорожной сети;

5) схему границ территорий объектов культурного наследия;

6) схему границ зон с особыми условиями использования территории;

7) обоснование соответствия планируемых параметров, местоположения и назначения объектов регионального значения, объектов местного значения нормативам градостроительного проектирования и требованиям градостроительных регламентов, а также применительно к территории, в границах которой предусматривается осуществление комплексного развития территории, установленным правилами землепользования и застройки расчетным показателям минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетным показателям максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения;

8) схему, отображающую местоположение существующих объектов капитального строительства, в том числе линейных объектов, объектов, подлежащих сносу, объектов незавершенного строительства, а также проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам;

9) варианты планировочных и (или) объемно-пространственных решений застройки территории в соответствии с проектом планировки территории (в отношении элементов планировочной структуры, расположенных в жилых или общественно-деловых зонах);

10) перечень мероприятий по защите территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в том числе по обеспечению пожарной безопасности и по гражданской обороне;

11) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

12) обоснование очередности планируемого развития территории;

13) схему вертикальной планировки территории, инженерной подготовки и инженерной защиты территории, подготовленную в случаях, установленных уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, и в соответствии с требованиями, установленными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

14) иные материалы для обоснования положений по планировке территории.

В свою очередь согласно статье 43 ГрК РФ подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны, территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории.

Подготовка проекта межевания территории осуществляется для:

1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;

2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление комплексного развития территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта.

Основная часть проекта межевания территории включает в себя текстовую часть и чертежи межевания территории. Текстовая часть проекта межевания территории включает в себя:

1) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования;

2) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

3) вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;

4) целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка, количественные и качественные характеристики лесного участка, сведения о нахождении лесного участка в границах особо защитных участков лесов (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков);

5) сведения о границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания, содержащие перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Координаты характерных точек границ территории, в отношении которой утвержден проект межевания, определяются в соответствии с требованиями к точности определения координат характерных точек границ, установленных в соответствии с настоящим Кодексом для территориальных зон.

На чертежах межевания территории отображаются:

1) границы планируемых (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории) и существующих элементов планировочной структуры;

2) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи;

3) линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

4) границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

5) границы публичных сервитутов.

При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил.

В материалы настоящего дела ЗАО «НСД» представлен проект планировки и проект межевания территории планировочного района 15 г. Нижневартовска, согласно которому на спорном земельном участке с кадастровым номером 86:11:0000000:26 планировалось строительство двух многоквартирных домов – объекты номер 23 и номер 24 (т.2, л.д. 92). Указанные документы территориального планирования утверждены постановлением Главы города Нижневартовска № 189 от 14.03.2007 и постановлением Администрации № 149 от 26.02.2021 (т.2, л.д. 145-148).

Указанные доказательства противоречат доводам заявителя о том, что проектом межевания территории и проектом планировки территории на спорном земельном участке предусмотрено строительство только одного многоквартирного дома.

Доказательств внесения изменений в проект планировки и проект межевания указанных территорий г. Нижневартовска в порядке, установленном статьей 45 ГрК РФ, лицами, участвующими в деле, в материалы дела не представлено.

Кроме того, как следует из проектной документации на объект «Многоэтажная жилая застройка земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26 в квартале № 21 г. Нижневартовска. 1 очередь проектирования (жилой дом № 4/1)» на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0000000:26 предполагалось строительство двух многоквартирных жилых домов (т.2, л.д. 2).

Это также следует из положительного заключения экспертизы указанной проектной документации, согласно которому на территории отведенного земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26 размещены следующие здания и сооружения:

- проектируемый 11-этажный 2-секционный жилой дом № 4/1 из изделий серии 112 (№4/1)- 1-я очередь проектирования;

- 11-этажный 2-секционный жилой дом № 4/2 перспективного проектирования из изделий серии 112 (№ 4/2) – 2 очередь проектирования (т.1, л.д. 145).

Указанная проектная документация согласно приложению № 5 к договору купли-продажи будущих жилых помещений от 03.07.2020, заключенному между заявителем и ЗАО «НСД», была передана АО «Ипотечное агентство Югры» (т.2, л.д. 52). Факт получения положительного заключения экспертизы проектной документации подтвержден сторонами также в пункте 2.12 договора от 03.07.2020.

Таким образом, приобретая право на будущие жилые помещения, АО «Ипотечное агентство Югры» должно было знать о том, что на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0000000:26 общей площадью 15 897 кв.м планируется к строительству еще один многоквартирный жилой дом.

Вопреки доводам заявителя условия договора купли-продажи от 03.07.2020 не предусматривают передачу прав на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0000000:26 площадью 15 897 кв.м, поскольку застройщик (ЗАО «НСД») не являлось собственником земельного участка и не было наделено правом по распоряжению земельным участком под строящимся объектом недвижимости. Указание в договоре купли-продажи кадастрового номера земельного участка и его площади само по себе, вопреки документам территориального планирования, не свидетельствует о том, что права на весь этот земельный участок принадлежат покупателю квартир в доме.

Таким образом, действуя добросовестно, АО «Ипотечное агентство Югры» из проекта планировки и проекта межевания территории г. Нижневартовска, а также из документов, являющихся приложением к договору купли-продажи от 03.07.2020, должно было узнать о том, что на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0000000:26 общей площадью 15 897 кв.м планируется к размещению не один, а два многоквартирных дома.

Согласно статье 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.

Как уже указывалось ранее, проектная документация на объект «Многоэтажная жилая застройка земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26 в квартале № 21 г. Нижневартовска. 1 очередь проектирования (жилой дом № 4/1)» предусматривала строительство двух многоквартирных жилых домов, что соответствовало проекту планировки и проекту межевания территории. Следовательно, получая разрешения на строительство от 09.06.2020 и от 14.12.2020, ЗАО «НСД» подтвердило соответствие строительства именно двух домов на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0000000:26 общей площадью 15 897 кв.м, а не одного, как ошибочно полагает заявитель.

Судом отклоняется довод заявителя о том, что иные разрешения на строительство объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0000000:26 не выдавались, поскольку как следует из пояснений Администрации именно наличие настоящего спора препятствует возможности получения такого разрешения ЗАО «НСД» (т.2, л.д. 134).

Действительно, по правилам, установленным частью 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Выдавая разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома № 4/1 от 25.12.2020 и от 06.10.2021, ни ЗАО «НСД», ни Администрация не совершили необходимых действий по разделению земельного участка с кадастровым номером 86:11:0000000:26 общей площадью 15 897 кв.м на два земельных участка, принимая во внимание необходимость формирования под каждым многоквартирным домом отдельного земельного участка с учетом методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 153/пр от 07.03.2019.

Вместе с тем указанные бездействия ЗАО «НСД» и Администрации не порождают права АО «Ипотечное агентство Югры» в нарушение документов территориального планирования, утвержденных в установленном порядке, а также в нарушение проектной документации, на основании которой выдавались разрешения на строительство объекта, требовать предоставления в собственность всего земельного участка общей площадью 15 897 кв.м.

Как разъяснено в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № 14-01167/22@ от 10.02.2022, законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов (такое мнение высказано также Минстроем России в письме от 10.10.2017 № 36323-НС/07, изложено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2016 № 309-КГ16-5754). В условиях, когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов либо многоквартирный дом и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не могут быть применены, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок (в том числе в порядке, установленном частью 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ) не соответствует нормам действующего законодательства. При этом любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в орган государственной власти (орган местного самоуправления) с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

Таким образом, заявитель, действуя добросовестно и являясь в настоящее время единственным собственником всех помещений в наемном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0000000:26, вправе обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен наемный жилой дом, приобретенные им по договору купли-продажи от 03.07.2020, исходя из площади земельного участка, необходимого для эксплуатации наемного дома.

Иные лица, в том числе ЗАО «НСД» или Администрации, лишены возможности без волеизъявления единственного собственника всех помещений в жилом доме осуществить действия по образованию земельного участка под жилым домом исходя из площади, необходимой для эксплуатации такого дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Фактически заявителем при обращении в суд по настоящему делу используются допущенные Администрацией и застройщиком ошибки при выдаче разрешений на ввод объекта в эксплуатацию без формирования под ним земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, для получения права собственности на земельный участок большей площадью.

Требуя государственной регистрации права собственности на весь земельный участок с кадастровым номером 86:11:0000000:26 общей площадью 15 897 кв.м вопреки документам территориального планирования и проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы, заявитель злоупотребляет предоставленными ему правами, что не предполагает судебной защиты таких прав.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что заявителем не доказано нарушение его прав и законных, подлежащих судебной защите интересов, что исключает возможность признания оспариваемых уведомлений Управления недействительными по правилам, установленным главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Само по себе несоответствие принятых ответчиком решений нормам права без доказательств нарушения этими решения прав и законных интересов заявителя не может служить основанием для признания решений недействительными.

Суд полагает необходимым отметить, что согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме; при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В материалы дела представлен договор управления многоквартирным жилым домом № ИАЮ1121/34ОЭ, заключенный между заявителем как собственником помещений в жилом доме и ООО «Управляющая компания Пирс» на управление домом, расположенным по адресу: <...>, что свидетельствует о наличии у собственника возможности пользоваться принадлежащим ему имуществом (т.2, л.д. 137-142).

Таким образом, права заявителя как собственника помещений в жилом доме, расположенном по адресу: <...>, в любом случае не нарушаются отсутствием государственной регистрации права собственности на земельный участок, необходимый для эксплуатации этого дома, доказательств обратного заявителем не представлено.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В связи с чем заявленные требования АО «Ипотечное агентство Югры» не подлежат удовлетворению.

При обращении в арбитражный суд заявителем уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб., что подтверждается копией платежного поручения № 608 от 01.03.2022 (т.1, л.д. 14). В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 67, 68, 71, 167-170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение одного месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

СудьяЕ.А. Голубева