Решение от 10 августа 2017 г. по делу № А57-11670/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-11670/2017
11 августа 2017 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 08.08.2017

Полный текст решения изготовлен 11.08.2017

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> арбитражное дело по исковому заявлению

Администрации муниципального образования «Город Саратов», ОГРН <***>

к Обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческий центр «Витязь-98», ОГРН <***>

третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области

о расторжении договора аренды № 698 от 30.09.2008 земельного участка, площадью 2370 кв.м., с кадастровым номером 64:48:040411:38, расположенного по адресу: <...> б/н, для целей, не связанных со строительством, - размещения автостоянки

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности № 02-04/60 от 14.07.2017,

от ответчика: ФИО3 по доверенности № 1/20 от 05.12.2016,

от третьих лиц: не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования «Город Саратов», ОГРН <***> с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческий центр «Витязь-98», ОГРН <***>, третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о расторжении договора аренды № 698 от 30.09.2008 земельного участка, площадью 2370 кв.м., с кадастровым номером 64:48:040411:38, расположенного по адресу: <...> б/н, для целей, не связанных со строительством, - размещения автостоянки.

Отводов суду не заявлено.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 03.07.2008 № Т-4244-р ФИО4 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 2 370 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040411:38, для целей, не связанных со строительством, - для размещения автостоянки по адресу: <...> угол ул. Тархова, б/н, Ленинский район.

Во исполнение данного распоряжения между комитетом по управлению имуществом Саратовской области, именуемой в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и ФИО4, именуемым в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка № 698 от 30.09.2008.

В результате замены стороны в обязательстве Арендатором по договору аренды земельного участка № 698 от 30.09.2008 стало ООО ПКЦ «Витязь-98».

Пунктом 3.2. договора аренды земельного участка № 698 от 30.09.2008 определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой ежеквартально, равными долями до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

Договор заключен сроком на 49 лет.

В настоящее время за Арендатором имеется задолженность по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-30445/2016 от 06.02.2017 с ООО ПКЦ «Витязь-98» взыскано в пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» задолженность по договору аренды земельного участка № 698 от 30.09.2008 за период с 01.10.2014 по 09.09.2016 в размере 354 099,68 руб., пени за просрочку платежа в размере 212 858,54 руб.

Указанная задолженность ответчиком не погашена до настоящего времени.

Кроме того, по состоянию на 21.03.2017 образовалась текущая задолженность по арендной плате за спорный земельный участок в размере 71 850,04 руб., в том числе, по арендной плате 64 381,76 руб., пени 7 468,28 руб.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы в установленный договором срок уплаты арендной платы.

Администрация муниципального образования «Город Саратов» направила в адрес ООО ПКЦ «Витязь-98» уведомление от 27.03.2017 исх. № 02-03-19/151 о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с существенным нарушением условий договора с приложением подписанного соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка. Однако, арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке, не ответил на уведомление, направленное в его адрес.

В связи с неполучением ответа на указанное уведомление истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (ст.3 ЗК РФ).

Пунктом 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации к основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Как следует из статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договора, из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В данном случае, порядок и срок оплаты определены сторонами в договоре.

В ходе рассмотрения дела ответчик задолженность в сумме 71 850,04 руб. погасил, что подтверждается платежными поручениями № 119 от 19.04.2017, № 181 от 07.06.2017.

Вместе с тем, ответчик доказательств оплаты задолженности по арендной плате по договору аренды № 698 от 30.09.2008, установленной решением суда от 06.02.2017, в суд не представил, факт наличия указанной задолженности ответчик не оспаривает.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основной обязанностью арендатора является использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенной ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества.

При этом, договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы.

В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»: согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Ответчик указывает на несоблюдение истцом требования о направлении иска в разумный срок. С указанными доводами суд не соглашается по следующим основаниям.

Задолженность по договору аренды в сумме 566 958,22 руб. взыскана с ООО ПКЦ «Витязь-98» решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.02.2017. Уведомление о расторжении договора аренды направлено администрацией в адрес ответчика 27.03.2017, которое получено последним 07.04.2017. Исковое заявление о расторжении договора аренды поступило в суд 01.06.2017. На основании изложенного, суд приходит к выводу, что истцом требования о расторжении договора заявлены в разумный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Материалами дела подтвержден факт невнесения арендных платежей более двух месяцев подряд.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 предусмотрено, что спор об изменении, расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Бремя надлежащего извещения контрагента и, следовательно, представление данных доказательств возлагается на сторону, выразившую намерение отказаться от договора. Если арендатор не получил уведомления, то оно не признается надлежащим при условии, что у арендодателя имелись сведения о других его адресах. Поэтому уведомления следует рассылать по всем известным на момент направления адресам арендатора. Тогда порядок расторжения договора будет признан соблюденным, даже если арендатор не получит уведомления, а также если после отправки уведомления он сообщит о других своих адресах.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что уведомлением от 27.03.2017 № 02-03-19/151 арендатор извещен о расторжении договора и в его адрес направлено соглашение о расторжении договора, подписанное со стороны арендодателя, а также акт приема-передачи земельного участка.

Требование арендодателя не было исполнено арендатором в установленный ему срок.

Таким образом, судом установлено, что истцом соблюден претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Учитывая, что двусторонние соглашения о досрочном расторжении договоров аренды в материалах дела отсутствуют, суд приходит к выводу, что истцом представлено достаточно доказательств, подтверждающих принятие допустимых и надлежащих мер для прекращения арендных отношений и для гарантированного получения ответчиком уведомления об отказе от договоров. Суд считает доказанным нарушение ответчиком условий вышеназванного договора о не внесении арендной платы, а предусмотренный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора – соблюденным.

Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы, суд считает обоснованными требования истца о расторжении договора аренды № 698 от 30.09.2008.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине распределяются в соответствии с удовлетворенными требованиями.

В соответствии с частью 1 подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Решая вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит их на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации муниципального образования «Город Саратов» удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 698 от 30.09.2008, площадью 2 370 кв.м., с кадастровым номером 64:48:040411:38, расположенного по адресу: <...> б/н, для целей, не связанных со строительством, - размещения автостоянки.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческий центр «Витязь-98», ОГРН <***> в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья арбитражного суда

Саратовской области И.М. Заграничный