Решение от 21 мая 2019 г. по делу № А41-63385/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-63385/18
22 мая 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 22 мая 2019 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.О. Уварова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации города Дубны Московской области (адрес: 141980, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 19.02.1999)

к обществу с ограниченной ответственностью "Диалог Волга" (адрес: 141980, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 10.05.2006),

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (адрес: 143969, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации 18.08.2000), МУП "ЭЛЕКТРОСЕТЬ" (141983, <...>), ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11,

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.05.2007 №676-ОРИ за период с 01.10.2017 по 30.06.2018 в размере 1 123 642 руб. 80 коп., пени за период с 08.12.2017 по 30.07.2018 в размере 119 855 руб. 24 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 24.05.2007 №676-ОРИ,

при участии в судебном заседании – согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Дубна Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Диалог Волга" о взыскании 1 123 642, 8 рублей задолженности по оплате арендной платы за период с 4 кв. 2017 г. по 2 кв. 2018 года, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка № 676-ОРИ от 24.05.2007 г., а также 119 855, 24 рублей неустойки за период с 08.12.2017 г. по 30.07.2018 г., начисленной на основании п. 5.2. договора аренды по ставке 0,05 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Истцом (арендодатель) и ЗАО "Диалог Холдинг" (арендатор) заключен договор № 676-ОРИ от 24.05.2007 г. аренды земельного участка КН 50:40:0020106:15 площадью 8 000 кв.м. в целях строительства спортивно-оздоровительного центра.

По договору от 07.09.2007 г. ЗАО "Диалог Холдинг" передало ООО "Диалог Волга" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 676-ОРИ от 24.05.2007 г.

05 августа 2011 года между Администрацией города Дубны Московской области (Арендодатель) и ООО «ДИАЛОГ ВОЛГА» (Арендатор) без проведения торгов заключено Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24.05.2007 г. № 676-ОРИ, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:15 площадью 8 000 кв.м. находящийся примерно в 30м. по направлению на север от ориентира: <...>, предоставлен обществу для размещения торгово-офисного центра.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ,

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Апл - арендная плата;

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 Постановления Пленума N 73 (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае, если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости.

При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16772.

Как установлено судами в рамках дела № А41-34323/17, земельный участок на основании постановления от 18.07.2014 N 553-ПГ "Об утверждении схемы раздела земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020106:15" разделен на пять земельных участков:

- земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:559 площадью 472 кв. м (занят трансформаторной подстанцией);

- земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:562 площадью 1761 кв. м (занят торгово-офисным центром "Зима");

- земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:561 площадью 2016 кв. м (занят торгово-офисным центром "Лето");

- земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:560 площадью 2459 кв. м (участок, необходимый ответчику для строительства центра);

- земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:558 площадью 1292 кв. м (под проезд, общедоступную стоянку).

На земельном участке с кадастровым номером 50:40:0020106:559 площадью 472 кв. м располагается трансформаторная подстанция ТП-135.

Согласно соглашению от 09.08.2007 N 23, данная подстанция строилась по заказу МУП "Электросеть".

Из указанного соглашения также следует, что по окончании строительства ТП-135 и сдачи ее в эксплуатацию, она передается на баланс КУИ г. Дубна.

Представителем истца в судебном заседании факт передачи ТП-135 в муниципальную собственность не оспаривается.

31.07.2008 Ростехнадзором выдано разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки ТП-135.

26.11.2008 ТП-135 передан в адрес МУП "Электросеть" по акту приема-передачи.

Соответственно, участок площадью 472 кв. м, необходимый для использования подстанции ТП-135, выбыл из владения ответчика в 2008 году.

Следовательно, оснований для начисления арендной платы за пользование земельным участком площадью 472 кв. м за предъявленный ко взысканию период у арендодателя не имелось.

28.11.2013 ответчику выдано разрешение N 55/13 на ввод объекта (торгово-офисного центра) в эксплуатацию по адресу: Московская область, Дубна, пр. Боголюбова, д. 44А, строение 1 "Зима".

Указанный объект располагается на участке с кадастровым номером 50:40:0020106:562 площадью 1761 кв. м.

Поскольку строительство центра проводилось на основании договоров долевого участия в строительстве, после ввода объекта в эксплуатацию, ответчик по передаточным актам от 25.12.2013, 13.01.2014, 14.01.2014 передал все помещения, находящиеся в данном торговом центре, гражданам ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, все помещения торгового цента.

Передаточные акты зарегистрированы в Управлении Росреестра по Московской области.

Таким образом, объект недвижимости "Зима" выбыл из владения ответчика с 14.01.2014, а право аренды под данным объектом в площади 1761 кв. м перешло к новым собственникам помещений в торговом центре "Зима" пропорционально приобретенным ими площадям помещений.

Строительство торгового центра "Лето" осуществлялось на основании договоров долевого участия в строительстве с указанными ниже гражданами на земельном участке с кадастровым номером 50:40:0020106:561 площадью 2016 кв. м.

18.12.2013 ответчику выдано разрешение N 81/13 на ввод объекта - торгово-офисного центра "Лето" - в эксплуатацию по адресу: Московская область, Дубна, пр. Боголюбова, д. 44А, строение 2).

Ответчик передал по передаточным актам от 25.12.2013, от 20.01.2014 (т. 2, л.д. 2 - 3, 4 - 5, т. 1, л.д. 144, 149) все помещения, находящиеся в данном торговом центре, гражданам ФИО8, ФИО9, ФИО2, действующему в интересах ФИО9, ФИО3, действующему в интересах ФИО6

Передаточные акты также зарегистрированы в Управлении Росреестра по Московской области.

Таким образом, объект недвижимости "Лето" выбыл из владения ответчика с 20.01.2014, а право аренды под данным объектом в площади 2016 кв. м перешло к новым собственникам помещений в торговом центре "Лето" пропорционально приобретенным ими площадям помещений.

В рамках дела № А41-34323/17 судами установлено, что во владении ответчика осталась лишь часть земельного участка с кадастровым номером 50:40:020106:0015, переданного ему в аренду по договору N 676-ОРИ, а именно, образованные из данного участка земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:560 площадью 2 459 кв. м (участок, необходимый ответчику для строительства центра) и земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:558 площадью 1 292 кв. м (под проезд, общедоступную стоянку).

То есть, у ответчика сохраняется обязанность по уплате арендных платежей за земельный участок площадью 3 751 кв. м (2459 + 1 292).

Указанные выводы являются преюдициальными по отношению к настоящему делу и не подлежат доказыванию вновь.

Оснований для их переоценки не имеется.

В связи с изложенным, суд производит перерасчет подлежащей оплате аренды, неустойки.

Исковые требования о расторжении договора аренды не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Из представленной выписки из ЕГРН следует, что договор аренды земельного участка обременен в пользу участников долевого строительства.

Расторжение договора аренды повлечет невозможность реализации застройщиком обязательств, вытекающих из договоров долевого участия и, как следствие, нарушение прав физических лиц.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

С учетом изложенного, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Диалог Волга" (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу Администрации города Дубны Московской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) 562 589, 3 рублей, в том числе: 526 854, 03 рублей основного долга, 35 738, 27 рублей неустойки.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Диалог Волга" (ОГРН <***>; ИНН <***>) в доход федерального бюджета 14 252 рубля государственной пошлины.

Судья А.О. Уваров