Решение от 10 мая 2017 г. по делу № А78-1389/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А78-1389/2017
г.Чита
10 мая 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2017 года

Решение изготовлено в полном объёме 10 мая 2017 года

Арбитражный суд Забайкальского края

в составе судьи Дамбарова С.Д.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Раздьяконовой А.А..

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Капитал» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к акционерному обществу «Хиагда» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора субаренды нежилых помещений от 23.07.2015,

обязании ответчика передать нежилое помещение по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его использования, взыскании 3 058 979,48 руб. - задолженности по арендной плате, 6 808,70 руб. - неустойки, 252 214,31 руб. - задолженности по оплате стоимости электроэнергии и коммунальных услуг,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО1, представитель по доверенности от 27.12.2016;

от ответчика - ФИО2, представитель по доверенности от 18.04.2016.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Капитал» (далее – общество «Капитал») обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с иском к акционерному обществу «Хиагда» (далее – общество «Хиагда») о расторжении договора субаренды нежилых помещений от 23.07.2015, обязании ответчика передать нежилое помещение по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его использования, взыскании 3 058 979,48 руб. - задолженности по арендной плате, 6 808,70 руб. - неустойки, 252 214,31 руб. - задолженности по оплате стоимости коммунальных услуг.

В судебном заседании, назначенном на 21.04.2017, объявлялся перерыв до 28.04.2017, информация о котором размещена в сети Интернет.

Представитель истца, прибывший в суд для участия в судебном заседании, исковые требования поддержал в полном объеме, пояснив, что общество «Хиагда» уклоняется от внесения арендной платы, коммунальных платежей, а также от передачи арендованного имущества в порядке, предусмотренном законодательством.

В ходе рассмотрения дела истец отказался о ранее заявленного в исковом заявлении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы.

Ответчик иск не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Рассмотрев заявленное требование, дав оценку имеющимся в деле доказательствам с учетом доводов, изложенных в исковом заявлении, пояснениях, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Между обществом «Капитал» (арендатор) и обществом «Хиагда» (субарендатор) заключен договор субаренды от 23.07.2015.

По условиям договора субаренды от 23.07.2015 в соответствии с актом от 28.07.2015 общество «Капитал» передало обществу «Хиагда» во временное пользование нежилое помещение общей площадью 1 744, 36 кв.метров, находящееся на первом, втором, третьем и четвертом этажах здания гостиницы «Ингода», расположенном по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 3.1 договора общий размер платы по договору за период его действия составляет 48 943 671 руб. из расчета такой платы в размере 1 529 489, 74 руб. в месяц.

Пунктом 3.4 договора ежемесячная арендная плата уплачивается субарендатором не позднее 6 числа месяца, следующего за отчетным, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора.

В случае нарушения субарендатором срока внесения платы арендатор вправе потребовать от субарендатора уплаты неустойки в размере 0, 1 % от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

Впоследствии 05.02.2016 общество «Капитал» и общество «Хиагда» подписали соглашение к договору субаренды от 23.07.2015, по которому субарендатор обязуется возмещать арендатору стоимость электрической энергии и коммунальных услуг согласно показаниям приборов учета в связи с эксплуатацией помещения.

В пункте 7.4 договора стороны согласовали, что субарендатор имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, предупредив арендодателя письменно не менее чем за 1 (один) месяц.

Уведомлением от 02.11.2016 № 098-01/11-2295 общество «Хиагда» в порядке, предусмотренном пунктом 7.4 договора, заявило о расторжении договора аренды.

Данное уведомление получено обществом «Капитал» 03.11.2016 (л.д. 91).

Факт получения уведомления о прекращении договорных отношений представитель ответчика подтвердил в ходе рассмотрения настоящего спора.

В связи с возвратом арендуемых помещений представителями общества «Хиагда» 14.11.2016 составлен акт осмотра и передачи помещений, в котором отражено техническое состояние передаваемого обществу «Капитал» недвижимого имущества. От подписания данного акта осмотра и передачи помещений представители общества «Капитал» отказались, о чем составлен соответствующий акт от 14.011.2016.

Представитель общества «Капитал», присутствовавший в судебном заседании, подтвердил факт освобождения ответчиком арендуемого помещения и возврат ключей 14.11.2016, пояснив, что от подписания данного акта представители общества «Капитал», присутствовавшие при фактической передаче имущества, отказались по причине неудовлетворительного технического состояния помещений и невыполнения требований по их текущему ремонту.

Полагая, что договор субаренды от 23.07.2015 не был прекращен в установленном порядке, а у сторон имеется спор относительно действия такого договора, общество «Капитал» обратилось в суд с иском о расторжении договора субаренды нежилых помещений от 23.07.2015, обязании ответчика передать нежилое помещение по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его использования, взыскании 3 058 979,48 руб. - задолженности по арендной плате, 6 808,70 руб. - неустойки, 252 214,31 руб. - задолженности по оплате стоимости электроэнергии и коммунальных услуг

В ходе рассмотрении дела стороны указывали на необходимость рассмотрения настоящего спора в Арбитражном суде Забайкальского края – по месту нахождения арендуемого имущества и большинства доказательств по делу (пункт 2 части 2 статьи 39 АПК РФ), что подтверждается соответствующими письменными заявлениями сторон.

Суд, рассмотрев заявленные требования, дав оценку доводам, изложенным в исковом заявлении, изучив представленные документы и оценив доказательства в совокупности, приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленного иска.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор должен своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В пункте 2 статьи 610 ГК РФ в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не определен законом или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора в согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений гражданского законодательства, изложенных в пунктах 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 (далее - Обзор)).

Согласно пункту 1 статьи статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В заключенном между сторонами спора договоре субаренды от 23.07.2015 стороны прямо предусмотрели право общества «Хиагда» в одностороннем порядке отказаться от договора, уведомив об этом общество «Капитал» заблаговременно за месяц до даты прекращения договорный отношений.

Общество «Хиагда» в установленном в договоре порядке реализовало свое право на отказ от договора, направив обществу «Капитал» уведомление от 02.11.2016 № 098-01/11-2295, что истцом по существу не оспаривается.

Учитывая согласованный сторонами порядок расторжения договорных отношений, суд приходит к выводу о том, что действие договора субаренды от 23.07.2015 прекратилось по истечении одного месяца со дня получения обществом «Капитал» уведомления от 02.11.2016 № 098-01/11-2295 (03.11.2016), а именно, 03.12.2016.

Требование о расторжении договора в судебном порядке по смыслу положений статей 450 и 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть заявлено лишь в отношении действующего договора аренды имущества.

Поскольку договор субаренды от 23.07.2015 расторгнут в одностороннем порядке по инициативе общества «Хиагда» с 03.12.2016, исковое требование о расторжении этого же договора по решению суда не может быть признано обоснованным и соответствующим характеру возникшего спору. Следовательно, иск в соответствующей части не подлежит удовлетворению.

Доводы истца о том, что запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество об аренде названного имущества со стороны общества «Хиагда» погашена позднее даты прекращения договорного обязательства, не имеют правового значения в рассматриваемом споре.

Применительно к пунктам 5, 6 и 14 постановления Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» государственная регистрация договора аренды, равно как и запись о его расторжении имеет значение лишь для третьих лиц, не являющихся его сторонами. В отношениях сторон договора следует исходить из условия соответствующего договора и действий этих лиц, с которыми его условия связывают возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сохранение записи о договоре аренды само по себе не является доказательством наличия договорных отношений.

Прекращение договора, в том числе и вследствие одностороннего немотивированного отказа одной из сторон от его исполнения, является основанием для внесения в реестр записи о прекращении такого договора (пункт 11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).

Не являются обоснованными и требования истца об обязании ответчика передать нежилое помещение по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его использования.

При рассмотрении спора судом установлено, что помещение фактически возвращено во владения общества «Капитал» 14.011.2016 (помещение освобождено от имущества субарендатора, переданы ключи), то есть до даты прекращения действия договора. Данное обстоятельство сторонами признано в ходе судебного заседания по делу, в настоящее время имущество также находится во владении истца.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что спор между сторонами возник не по причине уклонения общества «Хиагда» от возврата арендуемого имущества, а в связи с техническим состоянием соответствующего помещения, которое общество «Капитал» не готово принять по акту приема-передачи до устранения нарушений.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Указанная обязанность обществом «Хиагда» фактически выполнена.

Уклонение общества «Капитал» от подписания акта приема-передачи по причине наличия у него возражений в отношении состояния возвращенного имущества, само по себе не может свидетельствовать о том, что обязанность, предусмотренная указанными положениями гражданского законодательства, обществом «Хиагда» не исполнена.

Вопрос о необходимости предварительного восстановления арендованного имущества или компенсации издержек общества «Капитал» на приведение помещений в первоначальное положение выходит за рамки настоящего спора, исходя из предмета основания заявленного иска. При этом истец не лишен возможности требовать возмещения убытков связанных с техническим состоянием имущества при условии подтверждения данного обстоятельства путем подачи отдельного иска (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.11.2011 № 8910/11).

Таким образом, в требовании об обязании ответчика передать нежилое помещение по акту приема-передачи следует отказать.

Обществом «Капитал» также заявлено требование о взыскании 3 058 979,48 руб. - задолженности по арендной плате, 6 808,70 руб. - неустойки, 252 214,31 руб. - задолженности по оплате стоимости коммунальных услуг.

Рассмотрев данное требование, суд приходит к выводу о наличии оснований для его частичного удовлетворения.

В соответствии с пунктом 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации пунктом 13 Обзора досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).

Договор субаренды от 23.07.2015 продолжал действовать вплоть до 03.12.2016, следовательно, обязанность общества «Хиагда» вносить арендную плату сохранялась именно до этой даты, вне зависимости обстоятельств досрочного освобождения им арендуемого помещения. Положения договора, предусматривающие необходимость предварительного (за месяц) уведомления об отказе от его исполнения, а значит и сохранении обязательств сторон в течение этого срока, обеспечивают защиту имущественных интересов общества «Капитал» в случае досрочного немотивированного прекращения соответствующего договорного отношения по инициативе субарендатора.

Истец пояснил, что общество «Хиагда» внесло арендную плату за ноябрь 2016 года в полном объеме.

Таким образом, требование о взыскании задолженности по арендной плате подлежит взысканию частично в сумме 148 015, 14 руб. за период с 01.12.2016 по 03.12.2016 в соответствии со счетом от 30.11.2016 № 55, выставленным к оплате самим истцом (л.д. 61).

Оснований для взыскания арендной платы после прекращения действия договора 03.12.2016, учитывая факт освобождения помещений ответчиком, у суда не имеется. Следовательно, в остальной части требования о взыскании задолженности по арендной плате следует отказать.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за нарушение сроков внесения арендной платы по договору в сумме 6 808, 70 руб. за период с 12.12.2016 по 26.01.2017.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В случае нарушения субарендатором срока внесения платы арендатор вправе потребовать от субарендатора уплаты неустойки в размере 0, 1 % от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки (пункт 4.7).

Вместе с тем, в силу пункта 3.4 ежемесячная арендная плата уплачивается субарендатором не позднее 6 числа месяца, следующего за отчетным.

Применительно к арендной плате за декабрь 2016 года, соответствующий должен быть внесен обществом «Хиагда» до 09.01.2017 (включительно), учитывая праздничные дни с 01.01.2017 по 08.01.2017 (статья 193 ГК РФ). Следовательно, пени подлежат начислению с 10.01.2017 по 26.01.2017 в сумме 2 516, 25 руб. (148 015, 14 руб. * 0,1 % * 17 дней).

В остальной части требования о взыскании пени следует отказать.

Кроме того, общество «Капитал» просит взыскать с ответчика 252 214,31 руб. - задолженности по оплате стоимости коммунальных услуг за ноябрь 2016 года.

В соответствии с представленным счетом от 05.12.2016 № 56 (л.д. 62) в отношении помещения поставлено тепловой энергии на сумму 249 030, 84 руб., оказано услуг по водоснабжению и водоотведению в сумме 3 183, 47 руб.

Объем поставленных ресурсов и оказанных услуг ответчик не оспорил, подтвердив, что стоимость услуг по водоснабжению и водоотведению определена по показаниям приборов учета.

Статьей 544 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Применительно к приведенным положениям гражданского законодательства объем потребленной ответчиком тепловой энергии в арендуемых помещениях подлежит определению пропорционально времени, в течение которого общество «Хиагда» использовало данное имущество в ноябре 2016 года - 249 030, 84 руб. / 30 * 14 = 116 214, 39 руб. Стоимость поставленного ресурса в виде холодной воды и услуг по водоотведению рассчитывается в соответствии с показаниями приборов учета и составляет 3 183, 47 руб.

При изложенных обстоятельствах требование о взыскании стоимости коммунальных подлежит удовлетворению в сумме 119 397, 86 руб. В остальной части иска в соответствующей части необходимо отказать.

При обращении в суд истец оплатил государственную пошлину в сумме 51 590, 01 руб. (39 590 руб. за имущественное требование, 12 000 руб. за неимущественные требования).

Расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ в связи с частичным удовлетворением заявленного имущественного требования в сумме 3221 руб. (8, 14 % от имущественного требования о взыскании 3 318 002, 01 руб.). В остальной части расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца. Государственная пошлина в размере 1 копейки подлежит возврату из бюджета как излишне оплаченная.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества «Хиагда» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Капитал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате в сумме 148 015 руб. 14 коп., задолженность по возмещению коммунальных расходов в сумме 119 397 руб. 86 коп., пени в сумме 2 516 руб. 25 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 221 руб., всего 273 150 руб. 25 коп.

В остальной части иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Капитал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 копейки.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья С.Д. Дамбаров