Решение от 12 ноября 2018 г. по делу № А32-22370/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Красная, д. 6

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-22370/2016

12.11.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 14.09.2018

Мотивированное решение изготовлено 12.11.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

администрации муниципального образования Крыловской район, ст. Крыловская, Краснодарский край (ИНН <***> ОГРН: <***>)

администрации Крыловского сельского поселения Крыловского района, ст. Крыловская (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

к ООО Агрофирма «Ея», ст. Крыловская (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о признании договора аренды земельного участка незаключенным и освобождении земельного участка,

при участии в предварительном судебном заседании:

от истца: ФИО2 на основании доверенности от 01.09.2016,

Иск заявлен о:

признании незаключенным договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения для выращивания сельхозкультур без номера и даты;

обязании ООО Агрофирма «Ея» освободить земельный участок, общей площадью 476112 кв. м., расположенный на территории СПК «Восход», в районе МСО.

Требования мотивированы тем, что спорный земельный участок государственный кадастровый учет не прошел, договор не имеет предмета и является незаключенным.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражает, сообщил суду о пропуске истцом срока исковой давности, просил суд последствия пропуска срока применить, истцу в иске отказать по этому, самостоятельному основанию.

Решением от 11.11.2016 с учетом дополнительного решения от 06.03.2017в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2017 решение, дополнительное решение и постановление суда апелляционной инстанции от 08.08.2017 в части отказа в удовлетворении требования об освобождении земельного участка отменены, в этой части дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кассационный суд указал на следующее.

Выводы суда первой инстанции об отказе в иске в части понуждения агрофирмы к освобождению земельного участка, расположенного на территории СПК "Восход", в районе МСО, общей площадью 476 112 кв. м, по причине отсутствия доказательств наличия на земельном участке имущества ответчика, не согласуются ни с содержанием вступившего в законную силу решения Крыловского районного суда Краснодарского края от 12.11.2015 по делу N 2-155/2015, установившего факт использования агрофирмой земельного участка (на 2015 год), ни с назначением спорного земельного участка - для выращивания сельскохозяйственных культур, ни с правовой позицией ответчика по делу, фактически не оспаривающего пользование участком, что и нашло подтверждение при осуществлении сторонами совместного обследования земельного участка по требованию суда апелляционной инстанции. Оставляя дополнительное решение от 06.03.2017 в указанной части без изменения, суд апелляционной инстанции исходил из подтвержденного актом от 20.07.2017 и не оспариваемого сторонами факта использования ответчиком земельного участка, расположенного в Крыловском районе, на территории СПК "Восход", в районе МСО, площадь которого, с учетом исключения из нее участков, поставленных на государственный кадастровый учет 04.05.2016, уменьшилась с 476 112 кв. м до 434 660 кв. м. При таких обстоятельствах одна лишь формальная неточность указанной в иске площади земельного участка, подлежащего освобождению, в отсутствие предпринятых судом мер для уточнения истцом своих требований в соответствующей части (статья 2, часть 3 статьи 9, часть 1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса), не может быть признана достаточной для отказа в судебной защите. Кроме того, судебные инстанции, с учетом положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей с 01.01.2017 (Федеральный закон от 03.07.2016 N 334-ФЗ), не проверили наличие у администрации сельского поселения на момент разрешения дела дополнительным решением от 06.03.2017 полномочий в отношении спорного земельного участка, не обсудили вопрос об их переходе в силу закону к администрации муниципального района, об осуществлении процессуального правопреемства по делу. Судебные инстанции фактически не исследовали вопрос о правовых основаниях использования ответчиком спорного земельного участка, в том числе с учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Крыловского районного суда Краснодарского края от 12.11.2015 по делу N 2-155/2015.

На новом рассмотрении суд привлек истцом по делу администрацию муниципального образования Крыловской район, ст. Крыловская.

На новом рассмотрении общество заявило о пропуске истцами срока исковой давности по требованию администрации сельского поселения о признании договора аренды незаключенным и освобождении земельного участка.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон в судебных заседаниях, суд установил следующее.

В дело представлена копия договора аренды земельного участка площадью 476112 кв. м, расположенного на территории СПК «Восход», в районе МСО сроком действия 8 месяцев – с 20.04.2008 по 31.12.2008.

Договор не имеет даты его подписания.

В то же время, указание в пункте 1.2 договора на период его действия, а также отсутствие в договоре сведений о том, что его условия распространяются на более ранние сроки, свидетельствует о том, что он подписан не позднее 30.04.2008.

Договор имеет подписи представителей его сторон и оттиски печатей юридических лиц.

В договоре отсутствует указание на кадастровый номер земельного участка, к нему не приложена схема участка, позволяющая определить его положение на местности.

Предмет договора является существенным условием договора любого вида в силу указаний статьи 432 ГК РФ.

Судом установлено, что 03.05.2007 этими же сторонами заключался договор №1400000650 аренды указанного в договоре без номера и даты земельного участка. Приложением к договору являлся план земельного участка, изготовленный специалистом – землеустроителем. План заверен главой администрации Крыловского сельского поселения. Договор заключен на срок с 30.04.2007 по 31.12.2007.

То есть, заключая договор в 2008 году, его стороны понимали, какой участок сдается обществу в аренду, тем более, что он поступил в фактическое владение общества не позднее 30.04.2007 – начальной даты аренды по договору от 03.05.2007.

Переписка о том, что какая-либо из сторон спорных правоотношений не была информирована о предмете сделок или заблуждалась относительно места расположения переданного в пользование общества участка, истец суду не представил.

Приложением к договору является план земельного участка, составленный и подписанный работником арендодателя – органа местного самоуправления.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции; далее - Гражданский кодекс). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 607 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 22, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции (далее - Земельный кодекс), правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением договора аренды земельного участка, регулируются земельным и гражданским законодательством.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции, под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В пункте 15 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Суд считает, что сторонами согласовано условие договора аренды о его предмете, с необходимой степенью определенности индивидуализирован объект аренды, на момент подписания договора между сторонами отсутствовали соответствующие разногласия.

Суд уделяет указанному обстоятельству внимание, поскольку администрация района вступила в дело истцом после отмены решения судом кассационной инстанции, то есть присоединилась к требованиям администрации поселения, ответчик по требованиям администрации района о пропуске срока не заявлял.

Суд приходит к выводу о том, что договор позволял на момент его подписания установить предмет аренды, был подписан уполномоченными лицами, то есть является заключенным лицами, в нем указанными.

В настоящем деле администрацией заявлено требование об обязании ответчика освободить спорный земельный участок. Указанное является доказательством того, что истец имеет информацию о месте его расположения и о том, что он занят имуществом общества.

В пункте 15 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Настоящая правовая и фактическая ситуация прямо подпадает под приведенные разъяснения высшей судебной арбитражной инстанции.

В представленном в дело решении от 12.11.2015 по делу №2-155/2015 Крыловского районного суда Краснодарского края содержится информация о том, что проведенной в процессе рассмотрения дела почерковедческой экспертизой установлено подписание договора без номера и даты ФИО3 – главой сельского поселения. Оттиск круглой печати администрации на договоре проставлен в период январь – март 2008 года.

Крыловской районный суд Краснодарского края по делу№2-155/2015 исходил из заключенности договора.

В соответствующем требовании администрации района следует отказать.

Администрации просят суд обязать ответчика освободить спорный земельный участок.

В дело передан акт от 04.09.2018 обследования земельного участка с кадастровым номером 23:14:0000000:338, в котором указано, что земельный участок засеян подсолнечником.

В решении от 27.12.2017 по делу А32-22753/2017 суд дал оценку указанным двум договорам аренды в качестве ничтожных сделок вследствие несоблюдения установленной законом публичной процедуры предоставления участка в аренду. Доказательства соблюдения этой процедуры лица, участвующие в деле не представили и в настоящее дело.

В то же время суду по настоящему делу судебный акт о признании договоров недействительными не представлен.

Действующее законодательство допускает передачу собственником своего правомочия в сфере владения другим лицам на основе договорных отношений. В этом случае собственник, оставаясь законным владельцем вещи, делегирует часть своих полномочий по владению вещью другому, указанному в договоре, лицу, не теряя при этом воли владеть этим имуществом как своим.

Таким образом, собственник утрачивает владение в том случае, когда имущество находится у незаконного владельца. Когда имущество находится у законного владельца, оно из владения собственника не выбывает, так как собственник сохраняет контроль над ним и имеет возможность получить обратно без обращения в суд; собственник владеет имуществом через законного владельца (опосредованно). Данная правовая позиция приведена в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".Наличие на земельном участке публичной собственности имущества ответчика в отсутствие титула на землю является основанием для удовлетворения требования об освобождении участка.

В ситуации отсутствия решения, которым бы договоры были бы признаны недействительными сделками, и об этом было бы указано в резолютивной части судебного акта, требование об освобождении участка фактически является требованием о возвращении арендованного имущества после прекращения обязательственных отношений, регулируемым статьей 622 ГК РФ.

Его следует удовлетворить по иску администрации района, поскольку именно она в силу статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 03.06.2016 N 334-ФЗ) осуществляет распоряжение неразграниченными земельными участками с 01.01.2017.

Такое же требование администрации поселения следует оставить без удовлетворения, поскольку с указанной даты она утратила право на распоряжение такими земельным участками.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

По иску администрации Крыловского сельского поселения Крыловского района, ст. Крыловская (ИНН: <***> ОГРН: <***>).

В иске отказать.

По иску администрации муниципального образования Крыловской район, ст. Крыловская, Краснодарский край (ИНН <***> ОГРН: <***>)

Обязать ООО Агрофирма «Ея», ст. Крыловская (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:14:0000000:338 площадью 434660 кв. м.

Взыскать с ООО Агрофирма «Ея», ст. Крыловская (ИНН: <***> ОГРН: <***>) 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М. М. Данько