Решение от 13 октября 2020 г. по делу № А39-2203/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А39-2203/2020

город Саранск13 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 октября 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 13 октября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Бояркиной С.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2

к Администрации городского округа Саранск

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Рыночные оценочные системы», общества с ограниченной ответственностью «Орион»,

при участии:

от истца: ФИО3, представителя, доверенность 13АА 0960637 от 18.05.2020,

от ответчика: ФИО4, представителя, доверенность от 24.09.2020 №82-Д,

остальные участники процесса не явились,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, истец) обратилась в суд с иском к Администрации городского округа Саранск (далее - Администрации, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества

На день вынесения решения истец просит урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией г.о. Саранск (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) при заключении договора купли-продажи здания бани №9, общей площадью 175,8 кв.м., кадастровый номер 13:23:0901146:121, расположенного по адресу: <...>, земельного участка, общей площадью 585,6 кв.м., кадастровый номер 13:23:0901146:10, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации зданий и сооружений, расположенного по адресу: <...>., при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена продажи здания бани №9 составляет 1991666 руб. 67 коп. без учета НДС; цена продажи земельного участка, общей площадью 585,6 кв.м., кадастровый номер 13:23:0901146:10, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации зданий и сооружений, расположенного по адресу: <...>, составляет 902000 руб.(НДС не облагается)".

Ответчик уточненные исковые требования не оспорил, указав, что цена продаваемого имущества, указанного в заключении эксперта, является наиболее вероятной.

Остальные участники процесса, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие указанных лиц.

Из материалов дела следует, что 26 мая 2014 года между Администрацией (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения №207/14-Ар. В соответствии с пунктом 1.1. договора, арендодатель предоставляет на основании постановления Администрации городского округа Саранск от 14.05.2014 №1222, а арендатор принимает во временное владение и пользование баню №9, расположенную по адресу: <...>, площадью 175,80 кв.м., для оказания банных услуг.

Баня №9, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общая площадь 175,8 кв.м., инв. №15792, лит.А, адрес объекта: Республика Мордовия, г.Саранск, Ленинский район, проспект Ленина, д.42А, принадлежит городскому округу Саранск на основании Постановления Верховного Совета Мордовской ССР от 24.01.1992 г.№609-XII, свидетельство о государственной регистрации права от 07.05.2010 серии 13 ГА 434058, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.05.2010 №13-13-01/114/2010-323.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 26.05.2014.

Договор аренды прошел государственную регистрацию за регистрационной записью 13-13-01/130/2014-518 от 17.06.2014, о чем свидетельствует отметка государственного регистратора на договоре аренды.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) 24.12.2019 истец обратился в Администрацию с заявлением о выкупе имущества - здания бани №9 и земельного участка, общей площадью 585,6 кв.м., кадастровый номер 13:23:0901146:10, подлежащих продаже с использованием преимущественного права добросовестного арендатора.

Во исполнение Федерального закона №159-ФЗ постановлением Администрации городского округа Саранск от 10.01.2020 №12 утверждено решение об условиях приватизации арендуемого имущества и письмом от 17.01.2020 №246-исх. в адрес ответчика направлен проект договора купли-продажи здания №9 с земельным участком при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Согласно пункту 2.1. проекта договора, цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2. договора, согласно отчету №19/12/310-н1 от 26.12.2019 рыночная стоимость объекта оценки составляет:

баня №9 - 3742200 руб., земельный участок - 1512100 руб. без учета НДС.

14.02.2020 Администрация городского округа Саранск получила от ИП ФИО2 заявление о несогласии с предложенной выкупной ценой арендуемого помещения с приложением к нему протокола разногласий по условиям пункта 2.1. в части рыночной стоимости здания бани и земельного участка, предприниматель указала рыночную стоимость здания бани в размере 1790000 руб. без учета НДС, земельного участка - 780000 руб. (НДС не облагается) согласно отчету об определении рыночной стоимости имущества ООО "Орион" от 09.02.2020 №09-02/20 (Е).

Письмом от 05.04.2017 № 2432-исх Администрация городского округа Саранск разногласия отклонила, указав на право арендатора обжаловать результаты оценки имущества в судебном порядке.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона №159-ФЗ).

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом №159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон №159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона).

Направление ИП ФИО2 в адрес Администрации протокола разногласий обусловлено несогласием истца с условием о выкупной цене, которая, по его мнению, завышена. В обоснование иной цены выкупаемого имущества предпринимателем представлен отчет об определении рыночной стоимости имущества от 09.02.2020 №09-02/20 (E), составленный ООО "Орион".

По указанной причине ИП ФИО2 не был подписан предложенный Администрацией проект договора купли-продажи в течение тридцати дней с момента его получения и направлен протокол разногласий.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса, признается новой офертой.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 4 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса и Закона №159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае не подписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить протокол разногласий по заключению договора на иных условиях в обозначенные законом сроки не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп.

Возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества.

Учитывая данные обстоятельства, в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судом с согласия сторон назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости здания бани и земельного участка по состоянию на 10.01.2020 (дата оценки имущества при принятии решения об условиях его приватизации), производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственности "Республиканское агентство экспертизы и оценки" ФИО5.

Согласно представленному заключению эксперта №167/08/2020 от 26.08.2020, рыночная стоимость здания бани №9, общей площадью 175,8 кв.м., кадастровый номер 13:23:0901146:121, расположенного по адресу: <...>, на день принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (10.01.2020) составляла 1991666 руб. 67 коп. без учета НДС; рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 585,6 кв.м., кадастровый номер 13:23:0901146:10, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации зданий и сооружений, расположенного по адресу: <...> на день принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (10.01.2020) составляла 902000 руб.

Истец с выводами эксперта согласился, уточнив в связи с этим исковые требования.

Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, ответчиком не представлено.

Сомнений выводы эксперта у суда не вызвали, с учетом чего, в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса РФ спорные условия договора судом утверждаются в следующей редакции:

Пункт 2.1. договора утвердить в следующей редакции: "Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.2. настоящего Договора, составляет: баня №9 1991666 руб. 67 коп. без учета НДС; земельный участок - 902000 руб.(НДС не облагается)".

Понесенные участвующими в деле лицами судебные расходы, к которым также относятся денежные средства, выплаченные эксперту, распределяются в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

По общему правилу, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку по результатам рассмотрения исковых требований удовлетворены требования истца и спорные условия договора урегулированы в редакции, максимально приближенной к первоначально предложенной предпринимателем и указанной последим с учетом результатов судебной экспертизы в уточненных исковых требованиях, судебные издержки, связанные с оплатой судебной экспертизы, подлежат отнесению на ответчика в полном объеме в размере 15000 руб.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ на ответчика относятся расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб., которые подлежат возмещению в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией городского округа Саранск (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) при заключении договора купли-продажи здания бани №9, общей площадью 175,8 кв.м., кадастровый номер 13:23:0901146:121, расположенного по адресу: <...>, земельного участка, общей площадью 585,6 кв.м., кадастровый номер 13:23:0901146:10, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации зданий и сооружений, расположенного по адресу: <...>.

Пункт 2.1. договора утвердить в следующей редакции: " Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.2. настоящего Договора, составляет: баня №9 1991666 руб. 67 коп. без учета НДС; земельный участок - 902000 руб.(НДС не облагается)"

Взыскать с Администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304132736502630, ИНН <***>) судебные расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в размере 15000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяС.Ю. Бояркина