Решение от 22 октября 2025 г. по делу № А45-35535/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-35535/2024
г. Новосибирск
23 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 октября 2025 года. Решение в полном объёме изготовлено 23 октября 2025 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Щербиной В.О., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новосибирск (ИНН <***>)

к администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска (ИНН <***>)

о сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии,

и объединенное дело по иску Администрации Центрального округа по Заельцовскому, Железнодорожному, Центральному районам г. Новосибирска (ИНН <***>),

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>),

о понуждении привести жилое помещение в первоначальное состояние,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) товарищество собственников недвижимости "Олимп" (ИНН <***>), <...>) Михайлова Татьяна Игоревна, 3)

ФИО2; 4) государственная жилищная инспекция Новосибирской области (ИНН <***>); 5) мэрия города Новосибирска (ИНН <***>); 6) инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области (ИНН <***>), 7) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области,

при участии представителей:

истца: ФИО3, доверенность от 11.09.2024, паспорт, диплом; ФИО4, доверенность от 11.09.2024, паспорт, диплом;

ответчика: ФИО5, доверенность от 11.03.2025, служебное удостоверение № 11-2025, диплом;

третьих лиц: 1) ФИО6, доверенность от 14.01.2025, удостоверение адвоката; Михайлова Татьяна Игоревна (председатель правления), паспорт, выписка из ЕГРБЛ; 2) Михайлова Татьяна Игоревна, лично, паспорт; 3) не явился, извещен; 4) не явился, извещен; 5) не явился, извещен; 6) не явился, извещен; 7) не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска (далее – ответчик, администрация) о сохранении нежилого помещения, площадью 180,1 кв.м., находящегося по адресу: <...>, с кадастровым номером: 54:35:101142:2464 в перепланированном состоянии: устройство дополнительных легких каркасных перегородок в помещении № 18 с разделением его на три помещения, устройство дополнительной легкой каркасной перегородки в

помещении № 14, согласно экспликации к техническому паспорту от 10.10.2025.

Определением от 16.01.2025 производство по делу было приостановлено до рассмотрения дела и вступления в законную силу судебного акта по делу № 2-5127/2024 Центрального районного суда, рамках которого рассматривался иск администрации Центрального округа по Заельцовскому, Железнодорожному, Центральному районам г. Новосибирска к ФИО1 о понуждении привести в соответствие жилое помещение в первоначальное состояние.

Постановлением от 07.03.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда определение от 16.01.2025 отменено, в удовлетворении заявления администрации Центрального округа по Заельцовскому, Железнодорожному, Центральному районам г. Новосибирска о приостановлении производства по делу отказано.

Определением от 17.03.2025 Центрального районного суда г.Новосибирска дело № 2-5127/2024 передано по подсудности в Арбитражный суд Новосибирской области. Определением от 28.04.2025 дело принято к производству, делу присвоен № А45-14478/2025.

Определением от 06.05.2025 дело № А45-35535/2024 и дело № А45-14478/2025 объединены в одно производство (делу присвоен № А45-35535/2024).

Администрация Центрального округа по Заельцовскому, Железнодорожному, Центральному районам г. Новосибирска обратилась в суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и признании перепланировки и переустройства нежилого помещения, расположенного по адресу <...> с кадастровым номером № 54:35:101142:2023, незаконными и обязании привести нежилые помещения, расположенные по адресу <...> с

кадастровыми номерами №№ 54:35:101142:2463, 54:35:101142:2464 в прежнее (первоначальное) состояние согласно техническому паспорту на 11.10.2021 год, ранее зарегистрированного нежилого помещения с кадастровым номером № 54:35:101142:2023.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены товарищество собственников недвижимости "Олимп"; Михайлова Татьяна Игоревна; ФИО2; государственная жилищная инспекция Новосибирской области; мэрия города Новосибирска; инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Истец в судебном заседании поддержал свои исковые требования в уточненном виде, просил их удовлетворить, ссылаясь на соответствие помещений после произведенной перепланировки действующим нормам и правилам, в удовлетворении исковых требований администрации просил отказать, по основаниям изложенным в отзыве, указав, что администрация не доказала наличия нарушений при проведении перепланировки.

Ответчик в судебном заседании свои исковые требования в уточненном виде поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме, в отношении удовлетворения требований индивидуального предпринимателя о сохранении помещения в перепланированном состоянии, возражал, указав, что произведенная перепланировка нарушает права и законные интересы третьих лиц, что установлено вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции.

Третьи лица - товарищество собственников недвижимости "Олимп" и Михайлова Татьяна Игоревна в судебном заседании и представленных отзывах поддержали позицию истца, просили исковые требования о сохранении спорного помещения в перепланированном состоянии удовлетворить, в удовлетворении иска администрации – отказать.

Третье лицо - ФИО2 в судебное заседание не явился, в представленном отзыве возражал в отношении удовлетворения иска ИП ФИО1, указав, что спорное помещение с кадастровым номером 54:35:101142:2464 было образовано, путем раздела нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:101142:2023, ранее принадлежащего Михайловой Т.И. (которая одновременно является дочерью ИП ФИО1 и председателем правления ТСН «Олимп»), которое было Михайловой Т.И. перепланировано и переустроено, и в отношении которого вынесен судебный акт суда общей юрисдикции о приведении его в соответствие с действующими нормами и правилами, поскольку было установлено, что при проведении Михайловой Т.И. перепланировки и переустройства, было затронуто общее имущество всех собственником МКД.

Третье лицо - государственная жилищная инспекция Новосибирской области в судебной заседание не явилось, в представленном отзыве оставило вынесение решение на усмотрение суда, указав, что инспекцией, в целях установления фактов самовольных перепланировки и (или) переустройства ФИО1 нежилых помещений с кадастровыми номерами 54:35:101142:2463, 54:35:101142:2464 по адресу: <...>, предприняты попытки осмотра указанных нежилых помещений на основании решения от 10.03.2025 № 05-01-000/3164 о проведении внеплановой выездной проверки в период с 24.03.2025 по 04.04.2025.

С целью проведения должностными лицами Инспекции осмотра в адрес Ответчика направлены уведомления о необходимости предоставления доступа в нежилые помещения с кадастровыми номерами 54:35:101142:2463 и 54:35:101142:2464.

Однако, несмотря на заблаговременную и неоднократную отправку письменных уведомлений, ФИО1 не обеспечила доступ должностного лица ГЖИ НСО в вышеуказанные нежилые помещения для

осуществления государственных полномочий, о чем составлен акт о невозможности проведения внеплановой выездной проверки от 04.04.2025 № 05-02-000/3164.

Третьи лица - мэрия города Новосибирска; инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание не явились, отзыв по существу заявленных требований в материалы дела не представили.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третьи лица считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

Истец является собственником нежилого помещения, площадью 181,7 кв.м., находящегося по адресу: <...>, с кадастровым номером: 54:35:101142:2464, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.07.2024.

Указанное помещение приобретено истцом по договору купли-продажи от 28.06.2024.

Получив выписку из ЕГРН с разделом 5 (план помещения) истец обнаружила, что план помещения по выписке из ЕГРН частично не соответствует техническому паспорту от 09.09.2024 и фактической конфигурации помещений.

В связи с изложенным истец обратилась в ООО AM «Тектоника» для подготовки заключения о соответствии выполненных работ требованиям законодательства и сохранения помещения в перепланированном состоянии.

Согласно техническому заключению от 11.09.2024 в указанном помещении произведены переустройство и перепланировка:

1) произведено устройство дополнительных легких каркасных перегородок в помещении № 18 (см. лист 4 выписки ЕГРН) с разделением его на три помещения;

2) произведено устройство дополнительной легкой каркасной перегородки в помещении № 14;

3) произведена внутренняя отделка помещений;

4) произведен перенос входной двери тамбура с заглублением входа для защиты входной группы от попадания осадков.

После выполненных планировочных изменений, согласно данным технического паспорта на нежилое помещение, выполненного по состоянию на 09.09.2024г. ООО «Кадастр и право», обследуемый объект состоит из следующих помещений: вестибюль № 1, площадью 27,8м2; пять подсобных помещения №№ 2, 8, 10, 19, 20 площадями 8,9м2, 8,3м2, 3,8м2, 6,3м2, 6,1м2 соответственно; три коридора №№ 3, 12, 18 площадями 6,8 м2, 20,6м2, 9,1м2 соответственно; четыре кабинета №№ 4, 6, 14, 15 площадями 12,2м2, 13,3 м2, 19,7м2, 16,8м2 соответственно; семь санузлов №№ 5, 7, 9, 11, 13, 16, 17 площадями 2,6 м2, 2,7м2, 2,4м2, 1,4м2, 4,6м2, 3,4м2, 3,3м2 соответственно.

Общая площадь помещений - 180,1м2.

В результате перепланировки нежилого помещения и пересчета площадей общая площадь помещения уменьшилась на 1,6м2 за счет возведения перегородок и внутренней отделки помещений. Площадь холодного тамбура составляет 29,9м2 (два помещения с площадями 19,5м2 и 10,4м2).

Истец указывает, что после проведенной перепланировки, помещение соответствует действующим нормам и правилам, что подтверждается Техническим заключением от 09.09.2024, которым установлено следующее:

«На основании проведенного обследования, изучения выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 01.07.2024г.,

технического паспорта на нежилое помещение, выполненного по состоянию на 09.09.2024г. ООО «Кадастр и право» (после перепланировки), анализа действующих нормативных документов, можно сделать следующий вывод:

1. Несущие и ограждающие конструкции обследуемого нежилого помещения в настоящий момент находятся в работоспособном состоянии (согласно п.3 СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»), имеют достаточную прочность и устойчивость; недопустимых дефектов и деформаций нет.

2. Выполненные объемно-планировочные изменения обследуемого нежилого помещения, общей площадью 180,1м2, расположенного на первом этаже жилого дома по ул.Крылова, 63 в Центральном районе г.Новосибирска, не изменяют параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), не затрагивают конструктивные и другие характеристики по надежности и безопасности здания, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом.

3. Выполненная перепланировка нежилого помещения не нарушает санитарно - эпидемиологических требований, норм и требований пожарной безопасности, не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью.

4. Выполненные планировочные изменения при перепланировке нежилого помещения, общей площадью 180,1м2, расположенного на первом этаже 26-этажного жилого дома по ул.Крылова, 63 в Центральном районе г.Новосибирска, возможны к сохранению. Помещение пригодно для дальнейшей эксплуатации».

Ссылаясь на то, что спорное нежилое помещение после проведенной перепланировки соответствует градостроительным, строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, а в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с иском о сохранении помещения в перепланированном

состоянии по правилам ст.ст. 25, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование исковых требований по объединенному делу администрация Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска ссылается на следующие обстоятельства.

Согласно, сведениям ЕГРН, из помещения с кадастровым номером 54:35:101142:2023, принадлежащего на праве собственности Михайловой Т.И., образованы два новых помещения с кадастровыми номерами 54:35:101142:2463, 54:35:101142:2464, право собственности на которые также было зарегистрировано за Михайловой Т.И.

В дальнейшем, Михайлова Т. И. передала право собственности на вышеуказанные помещения ФИО1, которая зарегистрировала право собственности на помещение с кадастровым номером 54:35:101142:2463 - 08.07.2024, а на помещение с кадастровым номером 54:35:101142:2464 - 01.07.2024.

Между тем, решением от 20.12.2023 Центрального районного суда г. Новосибирска, вступившим в законную силу, вынесенном в рамках дела по иску ФИО2 к Михайловой Т.И. об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, установлены факты нарушений норм градостроительного законодательства, при проведении перепланировки вышеуказанного помещения с кадастровым № 54:35:101142:2023.

Так, из указанного судебного акта следует, что собственником в результате проведенных работ в принадлежащем ему нежилом помещении с кадастровым номером № 54:35:101142:2023, кроме возведенной перегородки в помещении № 18 с устройством дверных проемов и расширением в помещении 19 дверного проема, ведущего на улицу, путем демонтажа простенок до стен помещений №№ 18,20, было оборудовано системой водоснабжения водоотведения путем осуществления монтажа данных систем через межэтажное перекрытие между 1 этажом и подземной автостоянкой,

проложив трубы над парковочными местами, для прокладки труб к точке подключения канализации соответствующего выпуска. Такая прокладка труб не соответствует требованиям проектной документации, которой не предусмотрено водоснабжение и водоотведение в нежилом помещении, не соответствует требованиям строительных норм и правил в части того, что трубы являются пластиковыми, в местах прохода стояков через перекрытия отсутствуют гильзы, не выполнены требования по огнестойкости узлов пересечения.

Таким образом, судом установлено, что действия по перепланировке помещения с кадастровым номером 54:35:101142:2023 привели к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, что свидетельствует о нарушении прав и законных интересов третьих лиц.

В настоящее время вышеуказанное решение суда не исполнено.

Ответчик отмечает, что, несмотря на то, что решение суда от 20.12.2023 исполнено не было, Михайлова Т.И. вышеуказанное помещение с незаконной перепланировкой и переустройством разделила на 2 помещения с кадастровыми номерами 54:35:101142:2463, 54:35:101142:2464, поставила их на кадастровый учет, зарегистрировала на них право собственности, после чего, продала своей матери – истцу ИП ФИО1

Изложенные выше обстоятельства послужили основанием для обращения ответчика с иском по объединенному делу о признании перепланировки и переустройства нежилого помещения, расположенного по адресу <...> с кадастровым номером № 54:35:101142:2023, незаконными и обязании привести нежилые помещения, расположенные по адресу <...> с кадастровыми номерами №№ 54:35:101142:2463, 54:35:101142:2464 в прежнее (первоначальное) состояние согласно техническому паспорту на 11.10.2021 год, ранее зарегистрированного нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:101142:2023.

Рассмотрев заявленные исковые требования ИП ФИО1 и администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска ИП ФИО1 о сохранении помещения в перепланированном состоянии и обоснованности исковых требований администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска о признании перепланировки и переустройства незаконными и приведении помещения в первоначальное состояние, при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Михайлова Т.И. являлась собственником нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:101142:2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Решением № 112 от 18.01.2022 администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска, по обращению Михайловой Т.И., согласована перепланировка и переустройство нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:101142:2023.

На основании указанного решения Михайлова Т.И. произвела перепланировку и переустройство вышеуказанного нежилого помещения, которые заключались в подключении помещения к сетям водоснабжения и водоотведения, через плиту межэтажного перекрытия, поскольку иным образом подключить нежилое помещение к инженерным сетям было невозможно.

Решением Центрального районного суда города Новосибирска от 14.09.2023 (дело № 2а-3072/2023) по заявлению ФИО7 отказано в признании незаконным решения о согласовании перепланировки и переустройства помещения 54:35:101142:2023 в многоквартирном доме от 18.01.2022 № 122.

Новосибирским областным судом 19.12.2023 ( № 33а-12113/2023) вышеуказанное решение отменено, требования ФИО7 о признании незаконным решения от 18.01.2022 № 122 о согласовании перепланировки и переустройства помещения 54:35:101142:2023 в многоквартирном доме, удовлетворены в полном объеме.

Решением о проведении внеплановой выездной проверки государственной жилищной инспекции, актом внеплановой выездной проверки от 28.04.2023 № 05-01-124/529, письмом государственной жилищной инспекции от 03.10.2023 № 8563-05/48) подтверждается, что в помещении с кадастровым номером 54:35:101142:2023 перепланировка была выполнена самовольно.

А именно, самовольно выполнены следующие работы по перепланировке и (или) переустройству нежилого помещения:

- в помещении № 19 расширен дверной проем, ведущий на улицу, путем демонтажа простенок до стен помещения № 18,20 соответственно.

- в помещении № 20 в стене (между помещением № 20 и помещением III являющимся местом общего пользования (согласно информации, указанной в обращении) в углу частично отсутствует отделочный слой из кирпича (кирпичная кладка), в стене на месте отсутствующей кирпичной кладки установлена панель из гипсокартона, высотой от уровня пола до уровня потолка. Наличие дверного проема установить не представляется возможным.

- также проведен осмотр нежилого помещения в подъезде № 1, входящего в состав общего имущества собственников помещений. В указанном помещении установлен унитаз и проводится ремонт. В стене (между помещением № 10 и помещением IV являющимся местом общего пользования (согласно информации, указанной в обращении) в углу установлена панель из гипсокартона, высотой от уровня пола до уровня потолка. Наличие дверного проема установить не представляется возможным.

В результате проверки установлены факты самовольной перепланировки в помещении № 18, 19, что является нарушением ч.1 ст. 26 ЖК РФ, п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170.

После направления в адрес администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска материалов проверки, собственнику нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:101142:2023, ответственному за содержание и ремонт помещения по адресу: ул. Крылова, д. 63, ФИО8, было направлено предписание от 30.10.2023 № 10-2023 о необходимости приведения нежилого помещения в прежнее (проектное) состояние или сохранить помещение в перепланированном состоянии в судебном порядке.

Администрация уведомила Михайлову Т. И. о необходимости предоставить информацию об исполнении указанного предписания, однако предписание исполнено не было.

Кроме того, в рамках дела № 2-300/2023 по иску ФИО2 к Михайловой Т.И. об устранении нарушений прав, решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 20.12.2023. по делу № 2-300/2023 Михайлову Т.И. обязали осуществить демонтаж инженерных коммуникаций и восстановить конструктивную целостность плиты межэтажного перекрытия, находящегося между нежилым помещением 54:35:1011:42:2023 и парковочными местами, находящимися под таким помещением, принадлежащими ФИО2

При этом, при рассмотрении указанного дела судом была проведена судебная экспертиза, по результатам которой было выявлено, что инженерная система водоснабжения и водоотведения, оборудованная в нежилом помещении с кадастровым номером 54:35:101142:2023 и выходящая за пределы данного помещения на территорию подземной автопарковки, не соответствует требованиям проекта стадии Р «Многоэтажный жилой дом с

помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул.Крылова, 63. Жилой дом. Подземная автостоянка», шифр 73.10-01,02-ВК, подготовленному ООО «Дойлит», поскольку данным проектом не предусмотрено водоснабжение и водоотведение в указанном нежилом помещении; требованиям п. 6.14 СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобилей», п. 18.10 СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий», требованиям п. 11.5 СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий».

Также, на основании решения Центрального районного суда города Новосибирска от 06.02.2023 (дело № 2а-1071/2023), по административному исковому заявлению ФИО9, решение от 28.07.2022 № 130 администрации о согласовании перепланировки и устройства помещения с кадастровым номером 54:35:101142:2023 в многоквартирном доме признано незаконным, поскольку проектной документацией на перепланировку было предусмотрено устройство наружного отапливаемого тамбура.

В соответствии с представленным истцом экспертным заключением ООО AM «ТЕКТОНИКА» по результатам обследования нежилого помещения, общей площадью 180,1 кв.м., расположенного на первом этаже жилого дома по ул. Крылова, 63 в Центральном районе города Новосибирска шифр. 62-24-ТЗ.НП, установлено, что произведен перенос тамбура с заглублением входа для защиты входной группы от попадания осадков.

Таким образом, часть выполненных планировочных изменений затрагивает тамбур, устройство которого ранее судом признано незаконным, поскольку неотапливаемый тамбур возведен на части земельного участка, принадлежащего собственникам МКД по ул. Крылова, 63, что привело к уменьшению общего имущества собственников помещений в здании.

Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Между тем, решение общего собрания собственников многоквартирного дома об использовании общего имущества, принадлежащего всем собственникам в здании, отсутствует.

Актом от 02.02.2023 осмотра состояния земельного участка многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, составленным комиссией собственников квартир в МКД, установлено, что тамбур пристроен со стороны ул. Крылова и занимает площадь 39,046 кв.м. земельного участка с кадастровым номером 54:35:101142:44, являющегося общим имуществом собственником помещений в многоквартирном доме.

В данном акте указано на необходимость ТСН «Олимп» провести мероприятия по восстановлению нарушенных прав собственников, путем обращения в компетентные органы (полиция, прокуратура и пр.). Данный акт подписан председателем ТСН «Олимп» ФИО10 и собственниками квартир МКД.

В рамках дела № 2-1271/2024, находящего в производстве Центрального районного суда г. Новосибирска, решение сособственников о разрешении Михайловой Т.И. совершать переустройство и перепланировку помещений многоквартирного дома, оформленных протоколом № 1 от 06.07.2024 общего собрания сособственников МКД, признано недействительным.

Также решением Центрального районного суда г. Новосибирска по делу № 2-957/2023 от 25.09.2023 Михайлова Т.И. была обязана демонтировать пристройку (тамбур) к нежилому помещению

54:35:10142:2023 и привести фасад и иные элементы общего имущества МКД в первоначальное состояние.

Между тем, вместо того, чтобы исполнить многочисленные решения суда об устранении нарушений прав третьих лиц – собственников помещений МКД, Михайлова Т.И. разделила помещение с кадастровым номером 54:35:101142:2023 на два помещения с кадастровыми номерами 54:35:101142:2463 и 54:35:101142:2464 (что подтверждается выпиской из ЕГРН), зарегистрировала на них право собственности и, по договору купли – продажи от 28.04.2024, продала эти помещения истцу – ИП ФИО1, которая фактически является матерью Михайловой Т.И. Данный факт в судебном заседании ни истцом, ни третьим лицом оспорен не был.

Также в судебном заседании истец и третье лицо пояснили, что каких – либо действий, направленных на исполнение судебных актов ни истцом, ни третьим лицом не предпринималось.

Таким образом, инженерные коммуникации, проходящие через плиту межэтажного перекрытия, находящегося между нежилым помещением 54:35:1011:42:2023 и парковкой, а также тамбур, подлежащий демонтажу, фактически остались и являются частью спорного помещения с кадастровым номером 54:35:101142:2464, сохранить в перепланированном виде которое просит истец.

При указанных обстоятельствах, действия истца и третьего лица – Михайловой Т.И. направленные на юридическое уничтожение помещения с кадастровым номером 54:35:101142:2023, путем раздела его на два новых объекта недвижимости, суд расценивает как злоупотребление правом, поскольку фактически такие действия направлены на преодоление вступивших в законную силу судебных актов и исключение (невозможность) исполнения решений Центрального районного суда г.Новосибирска об устранении нарушений прав третьих лиц и приведении указанного помещения в соответствие с действующими нормами и правилами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 этой статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

При этом в соответствии с пунктом 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального

кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что помещение, площадью 180,1 кв.м., с кадастровым номером 54:35:101142:2464, расположенное по адресу: <...> и образованное из помещения с кадастровым номером 54:35:101142:2023, принадлежит на праве собственности истцу.

Приобретая указанное помещение, действуя добросовестно и разумно ИП ФИО1 должна была осознавать что приобретает площади на которых произведена самовольная реконструкция, что установлено вступившими в законную силу решениями Центрального районного суда г.Новосибирска, и соответственно несет обязанность по восстановлению нарушенного права.

Судебные акты по делам № 2-957/2023 и № 2-300/2023 имеются в свободном доступе, размещены на сайте суда, были вынесены в отношении дочери истца и планируя приобретение помещения в МКД по адресу: <...>, ИП ФИО1 имела возможность узнать, что приобретает площади на которых произведена самовольная реконструкция.

Порядок проведения переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме установлен нормами главы 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 данного кодекса (часть 1 статьи 29 ЖК РФ).

В соответствии с п. п. 1.7.1 - 1.7.3 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

В соответствии с пунктами 2,3 ЖК РФ лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме несет предусмотренную законодательством ответственность.

Факт нахождения нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, обуславливает, в том числе, и особенности правового регулирования работ, проводимых в отношении таких помещений.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу положений ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Состав общего имущества определяется согласно разделу 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491

В соответствии с пунктом 2 указанных Правил в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным выше Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

В п. 4 ст. 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно ч.2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию,

переустройство (или) перепланировку помещений должно быть получено

согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ установлено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (пункт 1);

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему

имуществу в многоквартирном доме (пункт 2);

- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается

использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3).

В силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации приведенные положения закона распространяются и на собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений, приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома или уменьшения общего имущества. Надлежащим подтверждением согласия всех собственников на совершение таких действий является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии с п. п. 7, 9.1 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:

- согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;

- определение порядка получения документа, подтверждающего i. решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства к перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме.

Между тем, ни истцом, ни третьим лицом – Михайловой Т.И. не представлено доказательств согласования работ по перепланировке и переустройству помещения ни с собственниками МКД, ни с администрацией района.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого

помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок.

Решениями Центрального районного суда г. Новосибирска от 25.09.2023 и от 20.12.2023, вступившими в законную силу, установлено, что в результате проведенной перепланировки в помещении с кадастровыми номером 54:35:101142:2023, было использовано общее имущество всех собственников в здании и нарушены права третьих лиц.

При указанных обстоятельствах, перепланировка и переустройство нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:101142:2023, расположенного по адресу: <...>, а также его последующее разделение на два самостоятельных объекта недвижимости с кадастровыми номерами 54:35:101142:2463 и 54:35:101142:2464 являются незаконными, что является основанием для отказа в удовлетворении иска ИП ФИО1 и удовлетворения исковых требований администрации и исключения сведений в отношении объектов с кадастровыми номерами 54:35:101142:2463 и 54:35:101142:2464 из ЕГРН.

Расходы по оплате госпошлины, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новосибирск (ИНН <***>) сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, отказать.

Вернуть с депозита Арбитражного суда Новосибирской области на расчетный счет истца - индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новосибирск (ИНН <***>) 50000

рублей, перечисленных по квитанции от 08.07.2025 в счет оплаты судебной экспертизы.

Исковые требования администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска (ИНН <***>) удовлетворить.

Признать перепланировку и переустройство нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:101142:2023, расположенного по адресу: <...>, незаконными.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новосибирск (ИНН <***>) привести нежилые помещения с кадастровыми номерами 54:35:101142:2463 и 54:35:101142:2464, расположенные по адресу: <...> первоначальное состояние, согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 11.10.2021.

Исключить из ЕГРН сведения о нежилых помещениях с кадастровыми номерами 54:35:101142:2463 и 54:35:101142:2464.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новосибирск (ИНН <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации 50000 рублей госпошлины.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Н.Голубева