Решение от 7 августа 2023 г. по делу № А40-83484/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

Дело № А40-83484/23-166-272
г. Москва
07 августа 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2023года Полный текст решения изготовлен 07 августа 2023 года

Арбитражный суд в составе судьи Кузьминская Н. Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рудевой М.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению) ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕНДА ГРУПП" (140008, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ЛЮБЕРЦЫ ГОРОД, 3-Е ПОЧТОВОЕ ОТДЕЛЕНИЕ УЛИЦА, ДОМ 59А, ЛИТЕР Б, ЭТАЖ/ОФИС 2/228, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.08.2012, ИНН: <***>) к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>), 3-е лицо: ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "МЕЖДУНАРОДНОЕ ИНФОРМАЦИОННОЕ АГЕНТСТВО "РОССИЯ СЕГОДНЯ" (119021, <...>, СТР 1, 2, 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.12.2013, ИНН: <***>), о признании незаконным уведомлений от 16.03.202 №№ КУВД-001/2022-27651169/7, КУВД-001/2022-27651492/9, КУВД-001/2022-27651114/15

При участии: от заявителя: ФИО1, паспорт, диплом, доверенность от 16.05.2023; от ответчика: ФИО2, удостоверение, доверенность от 24.01.2023, диплом; от 3-го лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Венда Групп» обратилось с заявлением о признании незаконными уведомлений Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации от 16.03.2023 № КУВД-001/2022-27651169/7, № КУВД-001/2022- 27651492/9, № КУВД-001/2022-27651114/15 и обязании устранить допущенные нарушения путем совершения регистрационных действий в отношении помещений с кадастровым номером 77:01:0001054:1092, расположенных по адресу: <...> (л.д. 2-7 т.1).


Третьим лицом к участию в деле привлечено ФГУП «Международное информационное агентство «Россия Сегодня».

Заявленные требования мотивированы тем, что между заявителем и третьим лицом заключены договоры аренды федерального недвижимого имущества от 12.04.2022 № 0060/РС/2022 (площадь 3,30 кв. м), № 0061/РС/2022 (площадь 10 кв.м) и № 0062/РС/2022 (площадь 2 кв. м), согласно которым заявитель (арендатор) принимает во временное владение и пользование нежилые помещения для размещения вендинговых аппаратов с продовольственными товарами в целях осуществления уставной деятельности; состав передаваемых частей нежилых помещений, индивидуальный характеристики и схематическое указание на поэтажном плане, включая графическое обозначение места расположения этих аппаратов указан в приложении № 3 к договору аренды, акте приема-передачи и в технических планах помещений; оспариваемые отказы в государственной регистрации заявитель полагает незаконными, поскольку представленные на регистрацию договоры аренды содержат все существенные условия, соответствующая часть здания индивидуализирована сторонами договора, указано описание передаваемой в аренду части помещения, номер этажа, помещения, общая площадь и иные сведения с текстуальным и графическим описанием, следовательно, договоры содержат информацию об аренде индивидуально-определенной вещи, предмет договора сторонами согласован; между заявителем и третьим лицом отсутствуют разногласия относительно предмета аренды и его точного расположения, что не противоречит п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ.

Управление Росреестра по Москве представило отзыв, в котором, возражая против заявленных требований, указало, что 01.07.2023 ООО «Венда Групп» были поданы заявления №№ КУВД-001/2022-27651169, КУВД-001/2022-27651492, № КУВД-001/2022-27651114, представив в качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию договоры аренды № № 0060/РС/2022, 0061/РС/2022 и № 0062/РС/2022 между ФГУП «МИА «Россия Сегодня» и ООО «Венда Групп», предметом которых являются части нежилого помещения общей площадью 10 кв.м, 2 кв. м и 3, 30 кв.м, расположенных по указанному адресу; по итогам проведенной правовой экспертизы регистратором было обращено внимание на то, что передаваемые части помещений в аренду не были обособлены, что является, исходя из положений п.34 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации, основанием приостановления регистрационных действий; при этом согласно графической части договора аренды, представленного в материалы регистрационного дела, передаваемая в аренду часть комнаты не была обособлена; на основании ст. 27 Закона о регистрации поскольку по истечении срока приостановления регистрационных действий причины, препятствующие проведению государственной регистрации, устранены не были, Управление отказало в проведении регистрационных действий в отношении указанных объектов недвижимости.

В судебное заседание не явилось третье лицо, в установленном статьями 121123 АПК РФ порядке извещенное о времени и месте судебного заседания, в связи с чем судом вынесено определение о рассмотрении дела без его участия.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований по основаниям, приведенным в отзыве.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, находит, что заявление ООО «Венда Групп» подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, 12 апреля 2022 года между ООО «Венда Групп» (далее - арендатор) и ФГУП МИА «Россия сегодня» (далее


- арендодатель) были заключены договоры № 0060/РС/2022, № 0061/РС/2022 и № 0062/РС/2022 аренды части нежилых помещений, расположенных по адресу : <...>, для размещения вендинговых аппаратов с продовольственными товарами в целях осуществления уставной деятельности площадью 3, 30 кв. м (л.д. 11 т.1), 10 кв. м (л.д. 26 т.1), 2 кв.м (л.д. 42 т.1). Состав нежилых помещений, передаваемых в аренду, указан в приложении № 3 к договорам (п. 1.1). Срок действия договоров определен три года с даты подписания (п. 2.1).

Указанные объекты аренды являются частью объектов федеральной собственности и переданы в аренду в соответствии с решением Территориального управления Росимущества по результатам открытого аукциона.

Объекты аренды переданы арендатору по акту приема-передачи, который является неотъемлемой часть договора (приложение № 4).

Акты приема-передачи подписаны сторонами договора аренды (л.д. 22, 37, 53 т.1).

Пунктом 3.3.1 названных договоров предусмотрена обязанность арендатора обеспечить государственную регистрацию этих договоров, в том числе изготовление технического плана арендуемых помещений.

ООО «Венда Групп» обратилось 01.07.2022 в Управление Росреестра по Москве с заявлениями № КУВД-001/2022-27651169, № КУВД-001/2022-27651492, № КУВД-001/2022-27651114 о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременении объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами, приложив, в том числе, технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от 20.06.2022 № б/н, соответствующий договор аренды части нежилых помещений от 12.04.2022 № 0060/РС/2022, № 0061/РС/2022 и № 0062/РС/2022, что отражено в описи документов, принятых для оказания государственных услуг от 01.07.2022.

Управление уведомлениями о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № № КУВД-001/2022-27651169/1, № КУВД-001/2022-27651492/1, № КУВД-001/2022-27651114/1 от 15.07.2022 (л.д. 64-69 т.1) уведомило ООО «Венда Групп» о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации договоров аренды и государственному кадастровому учету части объекта недвижимого имущества на срок до 12.10.2022 по основаниям, предусмотренным пунктами 5 и 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку договоры аренды, заключенные в отношении частей комнат, не отвечают требованиям п. 3 ст. 432 и п. 3 ст. 607 ГК РФ, ч. 14 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также рекомендовало представить договор аренды, заключенный в отношении обособленной части здания и технический план.

В дальнейшем 16.03.2023 Управление уведомило об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав по тем же основаниям, указав, что нежилое помещение в здании должно быть обособлено от других помещений и иметь возможность впоследствии быть самостоятельным предметом гражданского оборота, однако представленный технический план не соответствует пункту 19 Требований к подготовке технического плана, установленных Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 (уведомления от 16.03.2023 № КУВД-001/2022- 27651169/7, № КУВД-001/2022-27651492/9, № КУВД-001/2022-27651114/15).

Названные решения Управления Росреестра по Москве заявитель оспаривает.


Отношения, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Закон № 218-ФЗ).

Частью 1 статьи 14 указанного Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления за исключением установленных им случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном им порядке.

В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Такими документами являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (часть 2 статьи 14).

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав государственный регистратор отказывает в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Действующее законодательство не содержит запрета на проведение государственной регистрации договора аренды (сроком более одного года) части недвижимого имущества.

Согласно п. 34 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если жилое помещение не изолировано и не обособлено или нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

В соответствии с п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.


Согласно представленным на регистрацию документам заявитель представил для регистрации договоры аренды на часть помещений, сроком действия три года с даты подписания договора (п. 2.1 договора).

Как следует из пункта 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), арендатор вправе обратиться с заявлением об учете арендованной части нежилого помещения, преследуя цель отразить в государственном кадастре недвижимости сведения о переданной ему в пользование части недвижимой вещи. При этом внесение в кадастр соответствующих сведений в указанных целях не является отражением факта образования нового самостоятельного объекта недвижимости. Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Таким образом, кадастровый учет части помещения не может быть условием для государственной регистрации договора аренды этой части помещения, равно как нельзя ставить в зависимость право на проведение государственной регистрации аренды части помещения, которое не изолировано или не обособлено от других помещений в здании стенами или иными конструкциями.

Кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав

Пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.


В представленном на государственную регистрацию договоре указано описание передаваемой в аренду части помещения, номера этажа, помещения, общая площадь и иные сведения. При таких обстоятельствах, из представленных на регистрацию документов видно, что сторонами согласован предмет аренды, имеется его текстуальное и графическое описание.

Поскольку срок договоров более одного года, то они подлежали государственной регистрации в соответствии с пунктом 3.3.1 договора и пунктом 2 статьи 651 ГК РФ.

При этом в случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких объектов недвижимости с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Учитывая изложенное, заявителем при обращении в Управление полностью соблюдены требования законодательства, в связи с чем основания для отказа в государственной регистрации договоров отсутствовали.

Судебные расходы распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ. Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 121-123, 181, 197-201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

заявление ООО «Венда Групп» удовлетворить;

признать незаконными решения Управления Росреестра по Москве, оформленные уведомлениями от 16 марта 2023 года № КУВД-001/2022-27651169/7, № КУВД-001/2022-27651492/9, № КУВД-001/2022-27651114/15;

обязать Управление Росреестра по Москве в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Венда Групп» путем совершения регистрационных действий на основании заявлений от 01.07.2022 № КУВД-001/2022-27651169, № КУВД-001/2022-27651492, № КУВД-001/2022-27651114.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «Венда Групп» 9000 (девять тысяч) рублей расходы по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Н.Ю. Кузьминская