Решение от 23 марта 2021 г. по делу № А04-8392/2020

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-8392/2020
г. Благовещенск
23 марта 2021 года
изготовление решения в полном объеме

17 марта 2021 года

резолютивная часть

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Н.А. Чертыкова,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 314280425200010, ИНН <***>) к муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным пункта договора

третьи лица:

ФИО3, ФИО4

при участии в заседании:

от заявителя: представитель ФИО5 по доверенности от 20.11.2018 № 28АА 0990682 (3г), диплом о наличии высшего юридического образования АВС 0046085, паспорт,

от ответчика: представитель ФИО6 по доверенности от 11.01.2021 № 01-27-004, диплом о наличии высшего юридического образования ИВС 0149800, паспорт; представитель ФИО7 по доверенности от 11.01.2021 № 01-27-005 (31.12.2021), диплом о наличии высшего юридического образования 102724 2088577, паспорт;

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом.

установил,

в Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района о признании пункта 2.1 об установлении выкупной цены земельного участка – договора купли-продажи объекта недвижимости земельного участка от 25.01.2019 № 04/19, расположенного по адресу: Амурская область, Белогорский район, общей площадью 9797000,00 кв.м., кадастровый номер 28:09:010701:10, недействительным (ничтожным), как несоответствующим пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона Амурской области от 11.12.2003 № 278-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области». Признать договор купли-продажи объекта недвижимости земельного участка от 25.01.2019 № 04/19 недействительным, применить последствия недействительности сделки, взыскать с ответчика денежные средства в сумме 13 526 574,76 руб.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте порведения заседания извещены надлежащим образом.

От ФИО3 в суд поступил отзыв, согласно которому поддерживала заявленные требования истца.

Суд в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 АПК РФ, и по доказательствам, имеющимся в деле.

Представитель истца ходатайствовал об уточнении исковых требований.

Как следует из пояснений представителя и ответов на вопросы суда, истец просил суд признать пункт 2.1 об установлении выкупной цены земельного участка – договора купли-продажи объекта недвижимости земельного участка от 25.01.2019 № 04/19, расположенного по адресу: Амурская область, Белогорский район, общей площадью 9797000,00 кв.м., кадастровый номер 28:09:010701:10, недействительным (ничтожным), как несоответствующим пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона Амурской области от 11.12.2003 № 278-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области», применить последствия недействительности сделки, взыскать с ответчика денежные средства в сумме 13 526 574,76 руб., а в части требований, отраженных в пункте 2 уточненных исковых требований от 11.02.2021 просил не рассматривать.

Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению по правилам статьи 49 АПК РФ.

Представитель ответчика требования не признавал, возражал против удовлетворения исковых требований.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, судом установлены следующие обстоятельства.

Между МКУ Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района (продавец) и ФИО2, ФИО3, действующей за себя и за несовершеннолетнюю ФИО8, ФИО4, действующей с согласия законного представителя ФИО3 (покупатель) 25.02.2019 заключен договор № 04/19 купли-продажи земельного участка государственная собственность на который не разграничена, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель: «Земли сельскохозяйственного назначения», с кадастровым номером 28:09:010701:10, местоположение Амурская область, Белогорский район, площадью 9797000 кв.м., вид разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, указанных в Выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (пункт 1.1 договора).

Выкупная цена за земельный участок, согласно пункту 2.1 договора, составляет 13 526 574,76 руб.

Указанный договор был направлен на государственную регистрацию перехода права собственности.

29.03.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по амурской области вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации № 28/999/001/2019-37372, указав в основании то обстоятельство, что указанный земельный участок имеет пересечение с земельными участками с кадастровыми номерами 28:09:0000002005, 28:09:000000:1974, 28:09:010805:79, 28:09:010805:1.

02.08.2019 Белогорский городской суд утвердил мировое соглашение, в соответствии с которым установлены иные границы и площадь земельного участка с кадастровым номером 28:09:010701:10. Площадь участка после исполнения судебного определения и внесения записи в ЕГРН установлена 9 949 240 кв.м., то есть + 152 240 кв.м.

На основании указанных обстоятельств, 20.11.2019 и 19.12.2020 ФИО2 направил в адрес ответчика требование о внесении изменений в условия договора купли-продажи от 25.02.2019 № 04/19.

Отсутствие внесения изменений в условия договора послужило основанием обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Оценив изложенные обстоятельства, изучив доводы сторон и материалы дела, суд считает требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

В силу п.3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Как установлено судом, между МКУ Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района (продавец) и ФИО2, ФИО3, действующей за себя и за несовершеннолетнюю ФИО8, ФИО4, действующей с согласия законного представителя ФИО3 (покупатель) 25.02.2019 заключен договор № 04/19 купли-продажи земельного участка государственная собственность на который не разграничена, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель: «Земли сельскохозяйственного назначения», с кадастровым номером 28:09:010701:10, местоположение Амурская область, Белогорский район, площадью 9797000 кв.м., вид разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, указанных в Выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (пункт 1.1 договора).

Выкупная цена за земельный участок, согласно пункту 2.1 договора, составляет 13 526 574,76 руб.

При этом, как следует из акта установления выкупной цены земельного участка, являющимся приложением к договору купли-продажи от 25.02.2019, сумма выкупной цены земельного участка составила 40% от кадастровой стоимости земельного участка.

Однако, как следует из положений Закона Амурской области от 11.12.2003 № 278-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области", действующих на момент обращения истца в Комитет и заключения договора купли-продажи земельного участка, возможно приобрести используемый земельный участок по цене, составляющей 40% кадастровой стоимости земельного участка, лишь по истечении трех лет с момента заключения договора аренды.

При этом, как следует из материалов дела спорный земельный участок, согласно договору № 11/09 был передан в аренду ИП ФИО9 14.05.2009.

29.03.2014 ФИО9 умер, а ФИО2, являясь наследником первой очереди, и на основании свидетельства о праве на наследство по закону 28 АА 0568127 от 23.10.2014 стал правопреемником по правам и обязательствам, в том числе по договору аренды № 11/09 земельного участка с кадастровым номером 28:09:010701:10.

12.01.2015 между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 14.05.2009 № 11/09 о замене стороны в договоре (правопреемство). 06.03.2015 проведена государственная регистрация дополнительного соглашения.

Согласно пункту 2 статьи 617 Гражданского кодекса РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. При этом арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Кроме того, правопреемник не получит в использование арендованную землю публичного участка, если наследник не выступит в качестве нового арендатора в течение года с момента смерти наследодателя, договор будет считаться аннулированным, а имущество - выморочным.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, ФИО2 является правопреемником по договору аренды земельного участка от 14.05.2009 №11/09.

В своих доводах ответчик указывает на то, что у истца, на момент подачи заявления, еще не наступило право для оплаты выкупной стоимости земельного участка в размере 30%.

Суд не может согласиться с указанным доводом, поскольку согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, таким образом, при переходе права аренды земельного участка к ФИО2, необходимо засчитывать в срок аренды, период пользования указанным земельным участком ФИО9

В данной связи, принимая во внимание дату заключения договора аренды (14.05.2009) и обращение истца в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка (декабрь 2018 года), срок аренды земельного участка составлял более 3 лет, в связи с чем, согласно подпункту 2 пункта 4 статьи 4 Закона Амурской области от 11.12.2003 № 278-ОЗ, по истечении пяти лет с момента заключения договора аренды, возможно приобретение используемого земельного участка по цене, составляющей 30% кадастровой стоимости земельного участка.

Тем самым, суд не может в полной мере согласится и с требованием истца о признании всего пункта 2.1 спорного договора недействительным, поскольку размер выкупной стоимости земельного участка соответствующий 30% кадастровой стоимости земельного участка по мнению суда соответствует закону и подлежит применению.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению только части указания в пункте 2.1 спорного договора на размер, превышающий 30% выкупной стоимости земельного участка, а в остальной части подлежат отклонению.

При этом, довод ответчика о том, что указанные условия Закона отменены, суд признает ненадлежащим, поскольку на момент обращения истца с заявлением в комитет редакция вышеуказанного закона являлась действующей. Кроме того, на указанное обстоятельство, указывает и сам ответчик в своем отзыве.

Суд также признает необоснованным довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку тому нет надлежащего обоснования.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (статья 181 ГК РФ).

Так, согласно уведомлению - претензии от 23.12.2019, направленному в адрес комитета в ответ на письмо от 16.12.2019, истец указывает на то, что в связи с отказом комитета о внесении изменений в договор от 25.01.2019, просит вернуть денежные средства в размере 13 526 574,76 руб., перечисленные платежным поручением от 21.03.2019 № 4252.

В данной связи, учитывая дату обращения с настоящим иском в суд (30.10.2020) и моментом, когда истец узнал о нарушении его права (16.12.2019), суд не находит оснований для признания обоснованным довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Как следует из статьи 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно положениям статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований истца о признании недействительным (ничтожным) пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка №04/19 от 25.01.2019, об установлении выкупной цены земельного участка с КН 28:09:010701:10, в части указания цены в размере превышающим 30% стоимости земельного участка, как несоответствующим пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона Амурской области от 11.12.2003 № 278-ОЗ.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку требования истца признаны обоснованными в отношении пункта 2.1 договора купли-продажи, учитывая отсутствие представления сторонами обоснованного расчета суммы, подлежащей возврату истцу, суд считает возможным применить последствия недействительности пункта 2.1, а именно возложить обязанность на ответчика по возврату ИП ФИО2 уплаченные по договору купли-продажи объекта недвижимости земельного участка от 25.01.2019 № 04/19 денежные средства в сумме, превышающей размер выкупной цены, исчисленный по правилам положений Закона амурской области от 11.12.2003 № 278-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области».

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина составляет 6 000 рублей.

Истцом при подаче искового заявления была уплачена госпошлина в размере 6000 руб.

Согласно статье 110 АПК РФ понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

заявление удовлетворить в части.

Признать пункт 2.1 об установлении выкупной цены земельного участка – договора купли-продажи объекта недвижимости земельного участка от 25.01.2019 № 04/19, расположенного по адресу: Амурская область, Белогорский район, общей площадью 9797000,00 кв.м., кадастровый номер 28:09:010701:10, заключенного между Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района и индивидуальным предпринимателем ФИО2 недействительным (ничтожным) в части указания цены в размере превышающим 30% стоимости земельного участка, как несоответствующим пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона Амурской области от 11.12.2003 № 278-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области».

Применить последствия недействительности сделки в указанной части, в виде возложения обязанности на муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 уплаченные по договору купли-продажи объекта недвижимости земельного участка от 25.01.2019 № 04/19 денежные средства в сумме, превышающей размер выкупной цены исчисленный по правилам положений Закона Амурской области от 11.12.2003 № 278-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области».

Взыскать с муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 314280425200010, ИНН <***>) уплаченную государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья Н.А. Чертыков