Решение от 22 января 2023 г. по делу № А82-15457/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-15457/2022
г. Ярославль
22 января 2023 года
Резолютивная часть решения принята 22 декабря 2022 года


Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Чистяковой О. Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

акционерного общества «Волна» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании и обязании возвратить имущество


и встречное исковое заявление ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о прекращении обременения в виде ипотеки


с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области


при участии:

от истца: не явился;

от ответчика – ФИО3 - адвокат по доверенности от 22.08.2021;

от третьего лица: не явился;


Акционерное общество «Волна» (далее-Общество) обратилось к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее-Предприниматель) с иском о признании расторгнутым договора купли-продажи от 15.03.2022; об обязании Предпринимателя возвратить Обществу нежилые помещения общей площадью 239,1 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 76:23:021907:736 общей площадью 391 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 76:23:021907:734 общей площадью 352 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 76:23:021907:735 общей площадью 839 кв.м., расположенные по адресу: <...>; о взыскании 431 421 руб. 95 коп. за фактическое пользование недвижимым имуществом за период с 25.03.2022 по 22.08.2022 с дальнейшим взысканием платы с 23.08.2022 по день фактического исполнения обязательства по возврату имущества.

Предприниматель заявил встречное исковое заявление о прекращении обременения недвижимого имущества в силу закона, установленной в пользу Общества по договору от 15.03.2022 купли-продажи нежилых помещений с земельными участками по адресу: <...>.

Общество заявило о рассмотрении дела без участия своего представителя, исковые требования поддержало в заявленном объеме.

Представитель Предпринимателя с иском не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве и встречном иске, требования которого поддержал.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее-Росреестр) представило суду сведения из Единого государственного реестра недвижимости (далее-ЕГРН) в отношении спорных помещений и земельных участков.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, суд установил.

Согласно договору купли-продажи от 15.03.2022 Предприниматель (покупатель) приобрел у Общества (продавец) в собственность недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>:

- нежилое помещение общей площадью 65,6 кв.м. (помещения №№ 2,6);

- нежилое помещение общей площадью 173,5 кв.м. (помещения №№ 1,3-5,7-9);

- земельный участок с кадастровым номером 76:23:021907:736 общей площадью 391 кв.м.;

- земельный участок с кадастровым номером 76:23:021907:734 общей площадью 352 кв.м.;

- земельный участок с кадастровым номером 76:23:021907:735 общей площадью 839 кв.м.

Цена приобретаемого имущества составляет 8 600 000 руб. (пункт 2.1. договора).

Порядок оплаты определен в пунктах 2.2.1., 2.2.2. договора и предполагает полную оплату приобретенных объектов в срок не позднее 01.06.2022. При этом в договоре указано, что оплату имущества покупатель осуществляет за счет кредитных средств АО «Севергазбанк».

Пунктом 1.6. предусмотрено условие о том, что имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты покупателем.

Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 25.03.2022.

С заявлением о государственной регистрации перехода права и ипотеки в сиу закона стороны договора обратились 30.03.2022. Государственная регистрация перехода права собственности на объекты в ЕГРН произведена 29.04.2022, одновременно с переходом права в отношении объектов зарегистрировано обременение (ипотека в силу закона).

Поскольку после 01.06.2022 покупатель оплату объектов в полном объеме не произвел, 23.06.2022 Общество направило Предпринимателю уведомление № 190 об одностороннем отказе от исполнения договора и требование о возврате имущества.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, оплату в полном объеме Предприниматель произвел 30.06.2022.

Причиной несвоевременной оплаты имущества явилась несвоевременная государственная регистрация перехода права и ипотеки, в связи с необходимостью совершения действий по прекращению запрета Обществу на совершение регистрационных действий в отношении приобретаемых объектов, принятого службой судебных приставов (ССП).

Как видно из уведомления ССП, лишь 14.04.2022 запрет на совершение регистрационных действий был снят, после чего в ЕГРН 29.04.2022 произведена государственная регистрация перехода права.

Об имеющемся запрете и действиях по его прекращению Обществу было известно. Однако в связи с неурегулированностью сроков оплаты имущества, получить кредитные средства у АО «Севергазбанк» Предпринимателю не удалось и он был вынужден производить оплату имущества за счет других кредитных источников.

Произведя оплату имущества в полном объеме, Предприниматель направил Обществу уведомление от 04.07.2022 с предложением снять обременение (ипотека в силу закона).

Общество в ответ на уведомление указало Предпринимателю на расторжение договора и необходимость возврата имущества (претензия от 14.07.2022).

Истец, считая договор расторгнутым, поскольку имущество ему не возвращено, обратился в суд с иском. Предприниматель, не согласившись с расторжением договора в одностороннем порядке, ссылаясь на полную оплату имущества до получения уведомления Общества от 23.06.2022 об отказе от договора (Предпринимателем уведомление получено 21.07.2022), недобросовестные действия Общества, повлекшие несвоевременную государственную регистрацию перехода права собственности и невозможность получения Предпринимателем кредитных средств АО «Севрегазбанк», обратился с встречным иском.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковое заявление Общества удовлетворению не подлежит. Встречный иск подлежит удовлетворению.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Росийской Федерации (далее-ГК РФ) и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

По договору купли-продажи, согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ определяет, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в следующих случаях:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Законодательство Российской Федерации не предусматривает возможность расторжения договора купли-продажи в связи с неоплатой стоимости товара покупателем.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В главе 30 ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены, притом, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об оплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

В договоре купли-продажи от 15.03.2022 стороны не предусмотрели возможность расторжения договора в связи с его неоплатой покупателем, а также право продавца на односторонний отказ от исполнения договора.

Актом приема-передачи от 25.03.2022 нежилые помещения и земельные участки по адресу: <...> переданы покупателю и с указанного момента находятся в его владении и пользовании.

Как видно из материалов дела, Предприниматель произвел оплату имущества в полном объеме 30.06.2022.

На основании изложенного, суд считает, что правовых оснований для расторжения договора купли-продажи от 15.03.2022 и, более того, для одностороннего отказа от исполнения указанного договора у Общества не имелось.

В связи с изложенным, суд считает исковые требования Общества необоснованными.

При этом суд учитывает то, что покупатель не уклонялся от исполнения обязательства по оплате имущества, нарушение срока оплаты связано с действиями Общества по прекращению в ЕГРН запрета на совершение регистрационных действий в отношении объектов.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

По условиям пункта 1.6. договора купли-продажи от 15.03.2022, 29.04.2022, одновременно с переходом права собственности на приобретенные покупателем объекты в ЕГРН внесены записи об обременении (ипотека в силу закона) до полной оплаты имущества покупателем.

Согласно абзацу 7 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Предприниматель направлял Обществу уведомление о погашении ипотеки в связи с полной оплатой имущества. От снятия обременения в ЕГРН Общество отказалось.

Как видно из материалов дела, не опровергнуто Обществом, Предприниматель в полном объеме оплатил приобретенные объекты. Следовательно, оснований сохранять обременение (ипотека в силу закона) не имеется. В связи с чем требования Предпринимателя признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины возлагаются на Общество.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований акционерного общества «Волна» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Встречный иск удовлетворить. Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона, установленной в пользу акционерного общества «Волна» (ИНН <***>, ОГРН <***>) по договору от 15.03.2022 купли-продажи нежилых помещений с земельными участками по адресу: <...>.

Взыскать с акционерного общества «Волна» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

Чистякова О. Н.