Решение от 19 июня 2020 г. по делу № А19-22112/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-22112/2019

19.06.2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 15.06.2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 19.06.2020 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи С.Н. Антоновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй Двор Усть-Илимский» (ОГРН1053817020036, ИНН <***>, адрес: <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 238» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, <...>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Общество с ограниченной ответственностью «Кристина» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 665776, Иркутская область, г. Братск, жилрайон Осиновка, ул. Спортивная, 6 Б-7).

о взыскании 1 888 910 руб. 85 коп., обязании возвратить имущество из аренды

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель по доверенности ФИО2,

от ответчика - представитель по доверенности ФИО3,

от третьего лица: представитель по доверенности ФИО4

в порядке ст. 163 АПК РФ по делу объявлялся перерыв до 15.06.2020г. судебное заседание после объявленного перерыва продолжено в том же составе, при участии тех же представителей сторон.

установил:

Иск, с учетом уточнений, заявлен об обязании общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 238» вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Строй Двор Усть-Илимский» помещения, арендованные по договору аренды недвижимого имущества №1/2018от 23.08.2018; взыскании 966336 руб. 45 коп. - задолженности за фактическое использование нежилых помещений, не возвращенных после расторжения договора аренды № 1/2018 от 23.08.2018г., начисленная за период с 29.03.2019 г. по 31.07.2019г.; задолженности за фактическое использование нежилых помещений, не возвращенных после расторжения договора аренды № 1/2018 от 23.08.2018г., начисляемую начиная с 01.08.2019г. до момента возврата помещений арендодателю на основании двустороннего акта, исходя из предусмотренной указанным договором аренды ставки – 235 877руб.40 коп. в месяц; взыскании 28234 руб. 52 коп. - неустойки за нарушение срока возврата нежилых помещений, начисленная за период с 29.03.2019 г. по 30.04.2020 г.; взыскании 2084942 руб. - убытков в виде стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 16.10.2019г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Кристина» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 665776, Иркутская область, г. Братск, жилрайон Осиновка, ул. Спортивная, 6 Б-7), как поручитель по договору 03.09.2018г.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 15.06.2019г. Общество с ограниченной ответственностью «Кристина» исключено из состава третьих лиц по делу № А19-22112/2019.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, в обоснование иска указал, что договор аренды расторгнут арендатором в одностороннем порядке, однако, арендованное помещение не возвращено арендатором поле прекращения действия договора аренды, арендная плата за фактическое пользование возникшее после прекращения действия договора не оплачена, ввиду чего возникла задолженность. Также полагает подлежащей начислению неустойку за нарушение сроков возврата помещения из аренды. Кроме того, указал, что в период пользования помещением ответчиком допущено причинение ущерба (стоимость восстановительного ремонта).

Ответчик в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, указал, что договор аренды нежилых помещений в одностороннем порядке расторгнут, путем направления о его расторжении, согласно условиям договора, за 60 дней. Арендатором были предприняты надлежащие меры к возврату арендованного имущества из аренды, направлен ряд извещений о времени и месте составления акта возврата и передаче ключей, однако истец для составления акта не явился, ввиду чего акт о возврате был составлен в одностороннем порядке и направлен вместе с ключами почтой. Ответчик указывает, что помещение полностью было освобождено 31.03.2019г., полагает, что истец осознанно создавал препятствия для возврата помещения, считает данные действия истца недобросовестным поведением. Возражая относительно заявленного размера стоимости восстановительного ремонта указал, что поскольку акт приема-передачи помещения при заключении договора не содержит данных о первоначальном состоянии помещения, не может быть сделан вывод о том, что при заключении договора аренды помещения не имели тех повреждений.

Третье лицо в судебном заседании указало, что участником спорных правоотношений не является, договор поручительства, явившийся основанием для его привлечения в качестве третьего лица, не подписывал.

В судебном заседании представитель ООО «Кристина» ходатайствовало об исключении из состава третьих лиц, указав, что договор поручительства от 03.09.2018г. руководителем не подписывался, подпись в договоре является подложной.

Ответчиком в порядке ст. 161 АПК РФ заявлено о фальсификации поименованного выше доказательства.

В рамках проверки в соответствии с положениями ст. 161 АПК РФ обоснованности заявления о фальсификации доказательства сторонам разъяснены уголовно-правовые последствия такого заявления, взяты расписки об уголовной ответственности.

В соответствии с п.2 ст. 161 АПК РФ ООО «Кристина», как лицо, представившее доказательства, о фальсификации которых заявлено, ходатайствовало об исключении договора поручительства от 03.09.2018г. из числа доказательств.

По результатам рассмотрения заявления ответчика о фальсификации доказательств суд исключил договор поручительства от 03.09.2018г. из числа доказательств по делу. Проверка заявления о фальсификации доказательств судом завершена.

Ответчиком в судебном заседании заявлено ходатайство об отложении судебного заседания, в связи с необходимостью предоставления рецензии на заключение эксперта.

Арбитражный суд, рассмотрев ходатайство ООО «Торгсервис 238» об отложении судебного заседания пришел к следующему.

В соответствии с пунктом 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

При этом, исходя из анализа вышеуказанной нормы права, отложение судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью. Кроме того, при рассмотрении соответствующего ходатайства суд учитывает фактические обстоятельства дела.

В соответствии со ст. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правосудие в арбитражных судах осуществляется на началах равенства всех перед законом и судом. Арбитражный суд обеспечивает равную судебную защиту прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле.

Данное положение подразумевает и право лиц, участвующих в деле, на своевременное разрешение спора.

Заключение эксперта поступило в суд 18.03.2020г., в связи с необходимостью предоставления сторонам времени для ознакомления с ним, судебное разбирательство было отложено.

Ввиду введения на территории Иркутской области ограничительных мер в связи с угрозой распространения на территории РФ новой короновирусной инфекции (COVID-19) ознакомление с материалами дела не представлялось возможным, фактически с материалами дела представитель ООО «Торгсервис 238» ознакомился 13.05.2020г., что подтверждается заявкой на ознакомление с материалами дела.

Суд полагает, что с учетом ознакомления с материалами дела 13.05.2020г. ответчик располагал достаточным временем для подготовки рецензии на заключение эксперта, однако рецензию на экспертное заключение своевременно не представил.

При таких обстоятельствах, руководствуясь требованиями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не установил уважительности причин для отложения судебного заседания, в связи чем в удовлетворении ходатайства отказал.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между Обществом с ограниченной ответственностью «Строй Двор Усть-Илимский» (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Торгсервис 238» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 23.08.2018г. № 1/2018, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду части нежилого помещения, а именно: часть помещения №1, общей площадью 543,3кв.м.; помещение №9, общей площадью 308,2 кв.м.; помещение №10, общей площадью 74,5 кв.м.; помещение №11, общей площадью 9 кв.м.; помещение №13 общей площадью 39,7 кв.м., всего общей площадью 974,7м2, этаж 1, расположенные по адресу: Иркутская область, <...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором. Нежилое помещение находится в здании Торгового центра, назначение: нежилое 2-этажное крупнопанельное здание торгового центра с нежилым 1- этажным крупнопанельным пристроем в 2-х уровнях, общей площадью 5080 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, <...>.(п. 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1.10 договора арендодатель обязан обеспечить гарантию на полы не менее 5 лет. Полы должны быть ровные, единого уровня, антипылевые, моющиеся, выдерживающие нагрузку 3 т/кв.м., бетонные с полимерным покрытием по всем помещениям. На весь период гарантии, обеспечить ремонт полов своими силами и за свой счет.

Согласно пункту 2.2.10 договора арендатор обязан при наступлении соответствующих обстоятельств в порядке, предусмотренном разделом 4 договора, возвратить по акту приема-передачи в исправном состоянии нежилые помещения, свободным от имущества арендатора.

В силу пункта 3.1 договора арендная плата согласована сторонами в размере 242 руб. за 1 квадратный метр общей площади нежилого помещения.

Из пункта 3.3 договора следует, что оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя. Расчетным периодом является календарный месяц.

Согласно пункту 4.3 договора при расторжении (прекращении) договора арендатор обязан уплатить арендодателю все предусмотренные договором платежи, а т.ч. арендную плату и возвратить нежилое помещение по акту приема-передачи не позднее десяти календарных дней с момента расторжения (прекращения) договора.

В соответствии с пунктом 4.5. договора одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускается в одностороннем внесудебном порядке (отказ от исполнения договора) при условии письменного уведомления арендодателя об этом не менее чем за 60 календарных дней до даты расторжения (отказа от договора). В этом случае арендатор обязан возвратить помещения по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 60 календарных дней с даты направления арендатором письменного уведомления арендодателю.

В силу п. 6.2 договора в случае нарушения арендатором срока возврата нежилого помещения он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,03% от размера арендной платы, установленной пунктом 3.1. договора, за каждый день пользования нежилым помещением сверх установленных для его возврата сроков до момента его фактической передачи.

Согласно п. 5.1 договора срок действия договора согласован сторонами - 15 лет.

По акту приема-передачи помещений в аренду, являющемуся приложением № 2 к договору аренды переданы нежилые помещения: часть помещения №1, общей площадью 543,3кв.м.; помещение №9, общей площадью 308,2 кв.м.; помещение №10, общей площадью 74,5 кв.м.; помещение №11, общей площадью 9 кв.м.; помещение №13 общей площадью 39,7 кв.м., всего общей площадью 974,7м2, этаж 1, расположенные по адресу: Иркутская область, <...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором.

Как отражено в указанном акте: состояние нежилого помещения соответствует условиям договора, в том числе: обеспечено теплоснабжением, обеспечено водоснабжением; обеспечено канализацией; обеспечено электроснабжением; обеспечено вентиляцией; обеспечено отоплением и системой кондиционирования; обеспечено освещением лампами дневного света; обеспечено полами ровными, единого уровня, антипылевыми, моющимися, выдерживающими нагрузку 3 т/кв.м., бетонными с полимерным покрытием по всем помещениям с гарантией на покрытие 5 лет; обеспечено охранной сигнализацией; обеспечено пожарной сигнализацией; стены, потолок, колонны внутри помещения окрашены краской светлых тонов.

ООО «Торгсервис 238» в адрес ООО «Строй Двор Усть-Илимский» 24.01.2019г. направило уведомление об отказе от договора аренды недвижимого имущества №1/2018 от 23.08.2018г. с приложением соглашения о расторжении договора и акта возврата имущества из аренды 28.03.2019г.

В письме ООО «Строй Двор Усть-Илимский» от 18.03.2019г. арендодатель выразил согласие на предложение о расторжении договора, с указанием на неполучение приложения.

Ввиду непринятия из аренды ООО «Строй Двор Усть-Илимский» в условленный срок нежилого помещения, ООО «Торгсервис 238» направило в адрес ООО «Строй Двор Усть-Илимский» повторное уведомление о приемке освобождаемых помещений 05.04.2019г., указав, что в случае отказа от принятия помещений арендодателем, арендатором будет произведено комиссионное составление акта возврата помещения, который вместе с ключами будет направлен посредствам почты в адрес арендодателя.

05.04.2019г. ООО «Торгсервис 238» составлен комиссионный акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения по договору аренды недвижимого имущества №1/2018 от 23.08.2019г., который вместе с ключами от помещений был направлен в адрес истца.

Как указывает истец в иске, ответчик свои обязательства по возврату имущества из аренды надлежащим образом не исполняет, имущество возвращено в ненадлежащем состоянии, необходимо проведение восстановительного ремонта, также истцом произведен расчет неустойки за нарушение срока возврата арендованного имущества, а также начисление арендной платы до срока возврата имущества из аренды.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 29.07.2019г. с предложением погасить образовавшуюся задолженность за использование нежилых помещений, не возвращенных после расторжения договора, стоимости восстановительного ремонта, однако до настоящего времени ответчиком задолженность не погашена, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.

Исследовав доказательства по делу, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

В отношении требований истца об оплате платежей за фактическое пользование имуществом до возврата имущества, а также об оплате платежей после расторжения договора и начисления неустойки за просрочку возврата из аренды арендованного помещения судом установлено следующее.

Правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды нежилого помещения от 23.08.2018г. № 1/2018. Предмет договора определен в п. 1.1. договора, следовательно, договор является заключенным.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В порядке п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами оплата за аренду помещений произведена ООО «Торгсервис 238» по 28.03.2019г. включительно.

Как следует из материалов дела, сторонами договора в п. 4.5. договора одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускается в одностороннем внесудебном порядке (отказ от исполнения договора) при условии письменного уведомления арендодателя об этом не менее чем за 60 календарных дней до даты расторжения (отказа от договора). В этом случае арендатор обязан возвратить помещения по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 60 календарных дней с даты направления арендатором письменного уведомления арендодателю.

Во исполнение указанного условия договора, ООО «Торгсервис 238» почтовым отправлением (почтовый идентификатор 66408031002967) в адрес ООО «Строй Двор Усть-Илимский» 24.01.2019г. направило уведомление исх.№12 об отказе от договора аренды недвижимого имущества №1/2018 от 23.08.2018г. с приложением соглашения о расторжении договора от 28.03.2019г. и акта приема-передачи (возврата) (что следует из представленной в материалы дела описи вложения в ценное письмо.)

Таким образом, с учетом условий договора о порядке уведомления об отказе от договора (60 дней с даты направления уведомления), даты направления уведомления (24.01.2019г.), суд пришел к выводу, что датой расторжения договора является 26.03.2019г.

Как указано самим истцом расчеты за аренду произведены ООО «Торгсервис 238» полностью по состоянию на 28.03.2019г.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из смысла данной нормы следует, что арендодатель не вправе уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды. Неисправность арендованного имущества может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием имущества в нарушение условий договора, а не для отказа от принятия арендуемого имущества.

В силу статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды, арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, а именно по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Из анализа приведенной выше переписки судом установлено, что истец уклонялся от принятия арендованного имущества из аренды.

Так из представленной в материалы дела описи вложения в ценное письмо от 24.01.2019г. в качестве приложения к уведомлению об отказе от договора направлено само уведомление о расторжении договора, соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи (возврата) имущества. Согласно сведениям официального сайта «Почта России», отраженным в представленном отчете об отслеживании почтового отправления почтовый идентификатор 66408031002967 указанное отправление получено адресатом 12.03.2019г. Иное истцом не доказано.

Довод о неверном указании в потовом отправлении с идентификатором 66408031002967 наименования адресата не может быть приято во внимание, поскольку данное обстоятельство не повлияло на факт получения указанного отправления адресатом.

Кроме того, указанное уведомление также было вручено ООО «Строй Двор Усть-Илимский» нарочно 28.01.2019г., что не отрицается истцом.

Вместе с тем, в письме ООО «Строй Двор Усть-Илимский» от 18.03.2019г. арендодатель, выразив согласие на предложение о расторжении договора, указал на неполучение приложения, и 28.03.2019г. для получения (возврата) из аренды имущества не явился.

Ввиду непринятия из аренды ООО «Строй Двор Усть-Илимский» в условленный срок нежилого помещения, ООО «Торгсервис 238» направило в адрес ООО «Строй Двор Усть-Илимский» повторное уведомление о приемке освобождаемых помещений 05.04.2019г., указав, что в случае отказа от принятия помещений арендодателем, арендатором будет произведено комиссионное составление акта возврата помещения, который вместе с ключами будет направлен посредствам почты в адрес арендодателя.

05.04.2019г. ввиду неявки представителя истца для принятия из аренды имущества, ООО «Торгсервис 238» составлен комиссионный акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения по договору аренды недвижимого имущества №1/2018 от 23.08.2019г., который вместе с ключами от помещений был направлен в адрес истца 06.04.2019г.

Кроме того, указанные обстоятельства извещения истца о намерении возвратить имущество из аренды подтверждены показаниям свидетеля ФИО5, допрошенной в ходе судебного разбирательства, пояснившей, что она занималась направлением и вручением уведомления об отказе от договора, а также акта о возврате имущества 28.03.2019г. и 05ю04.2019г. и направления ключей. Указала, что уведомления об отказе от договора направлялись и вручались истцу с приложением. Истец от подписания акта возврата отказывался, предлагал направлять все по почте. Кроме того, свидетели ФИО5 и ФИО6 указали, что отключение электроэнергии явилось причиной незначительной задержки освобождения арендованного имущества, ввиду невозможности вывоза холодильного оборудования и снятия остатков.

Таким образом, из поведения истца, описанного выше, по мнению суда, не следует явного намерения принять из аренды имущество, вместе с тем, суд усматривает в поведении ответчика явное намерение возвратить арендованное имущество из аренды в соответствии с согласованными сторонами в договоре условиями и полагает арендованное имущество возвращенным надлежащим образом 05.04.2019г.

Довод истца о том, что ответчиком направлялись уведомления о необходимости возврата помещений от 19.04.2019г. и 24.06.2019г., не может быть принят во внимание, поскольку, как указано выше, судом установлено, что возврат арендованного имущества надлежащим образом произведен 05.04.2019г., ответчиком предприняты исчерпывающие меры для извещения истца о дате, назначенной для возврата имущества (28.03.2019г. и 05.04.2019г.)

Довод о направлении уведомления о принятии из аренды имущества в день составления акта 05.04.2019 г., что исключило, по мнению истца, возможность его получения, по мнению суда, является следствием недобросовестного поведения истца, выразившегося в уклонении от принятия из аренды имущества 28.03.2019г. и 05.04.2019г., поскольку истец с достоверностью знал о необходимости принятия из аренды арендованного имущества,

В силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Каких-либо иных доказательств, кроме оцененных судом выше, истец в подтверждение своей позиции в материалы дела не представил.

Также истцом заявлены требования о взыскании неустойки в соответствии с п. 6.2 договора за несвоевременный возврат арендованного имущества в сумме 28234 руб. 52 за период с 29.03.2019 г. по 30.04.2020 г.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истцом представлен расчет неустойки.

Учитывая выводы суда о прекращении действия договора и возврате арендованного имущества надлежащим образом в установленные договором сроки, требования о взыскании пени является необоснованным.

При таких обстоятельствах, а именно установленном судом, намеренном уклонении истца от приемки арендованного имущества, принимая во внимание дату прекращения арендных отношений – 05.04.2019г., положения статьи 622 ГК РФ, пункта 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании 966336 руб. 45 коп. - задолженности за фактическое использование нежилых помещений, не возвращенных после расторжения договора аренды № 1/2018 от 23.08.2018г., начисленная за период с 29.03.2019 г. по 31.07.2019г.; задолженности за фактическое использование нежилых помещений, не возвращенных после расторжения договора аренды № 1/2018 от 23.08.2018г., начисляемую начиная с 01.08.2019г. до момента возврата помещений арендодателю на основании двустороннего акта, исходя из предусмотренной указанным договором аренды ставки – 235 877руб.40 коп. в месяц, взыскании 28234 руб. 52 коп. - неустойки за нарушение срока возврата нежилых помещений, начисленная за период с 29.03.2019 г. по 30.04.2020 г.

Кроме того, как указывалось выше судом установлено, что арендованное имущество возвращено истцу надлежащим образом 05.04.2019г., таким образом, основания для удовлетворения требований истца о возврате обществу с ограниченной ответственностью «Строй Двор Усть-Илимский» помещения, арендованного по договору аренды недвижимого имущества №1/2018от 23.08.2018, отсутствуют.

В отношении требований истца о возмещении стоимости восстановительного ремонта судом установлено следующее.

Истцом в исковом заявлении, что 08.07.2019г. истцом произведен осмотр помещений (акт осмотра недостатков (повреждений) нежилых помещений от 08.07.2019г.), в ходе которого выявлен ряд существенных недостатков, подготовлена дефектная ведомость на восстановление повреждений, согласно которой стоимость восстановительного ремонта составила 913729 руб.

Согласно пункту 2.2.10 договора арендатор обязан при наступлении соответствующих обстоятельств в порядке, предусмотренном разделом 4 договора, возвратить по акту приема-передачи в исправном состоянии нежилые помещения, свободным от имущества арендатора.

В силу положений пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, из анализа законодательства и условий договора, следует, что ответчик, как арендатор, отвечает за состояние арендованного имущества, его нормальный износ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно части 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, обязано доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер причиненных убытков. При этом требование о возмещении убытков подлежит удовлетворению только при условии доказанности всех перечисленных выше обстоятельств.

В ходе рассмотрения дела в целях установления стоимости восстановительного ремонта, определением Арбитражного суда Иркутской области от 26.12.2019г., по ходатайству истца, назначена экспертиза по определению стоимости восстановительного ремонта.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 1) Определить перечень недостатков (повреждений) следующих нежилых помещений: часть помещений №1 общей площадью 543,3 кв.м.; помещение №9 общей площадью 308,2 кв.м., помещение №10 общей площадью 74,5 кв.м., помещение №11 общей площадью 9 кв.м., помещение №13 общей площадью 39,7 кв.м., общей площадью 974,7 кв.м., расположенных по адресу: Иркутская область, <...>, 1 этаж, находившихся в аренде у ООО «Торгсервис 238» на основании договора аренды недвижимого имущества №1/2018 от 23.08.2018г.? 2) Определить стоимость восстановительного ремонта (стоимость работ по приведению помещений в исправное состояние) указанных нежилых помещений? 3) Отдельно определить (выделить) стоимость восстановительного ремонта (стоимость работ по приведению в исправное состояние) полов в указанных нежилых помещениях? 4) Являются ли имеющиеся повреждения полов следствием нормального износа (с момента заключения договора аренды недвижимого имущества №1/2018 от 23.08.2018г.) или полы повреждены по иным причинам?

Согласно заключению № 01-01/2020 от 17.03.2020г. экспертом ФИО7 сделаны выводы по каждому из вопросов, а именно: определен перечень недостатков (повреждений); определена стоимость восстановительного ремонта (стоимость работ по приведению помещений в исправное состояние) в размере 2084942 руб.; отдельно определена стоимость восстановительного ремонта пола в сумме 1491210 руб.; сделан вывод, что имеющиеся повреждения полов, возникли в результате механического воздействия в процессе эксплуатации в период аренды (с момента заключения договора аренды недвижимого имущества №1/2018 от 23.08.2018г.) и не являются следствием нормального износа.

Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; лицами, участвующими в деле, не оспорено, о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела и является надлежащим доказательством.

Заключение эксперта в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Довод ответчика об отсутствии оснований полагать, что имущество, возвращенное из аренды, возвращено в состоянии отличном от состояния, в котором оно было принято в аренду не может быть принят судом во внимание.

Ответчик, составляя комиссионный акт возврата имущества из аренды от 05.04.2019г. в пункте 2, отражающий состояние имущества, определил его следующим образом: «Состояние нежилого помещения с учетом нормального износа за срок аренды не ухудшено, находится в технически исправном состоянии, пригодном для использования по назначению, очищено от мусора, от торгового оборудования, товаро-материальных ценностей арендатора, без видимых повреждений, в том числе: обеспечено теплоснабжением – находится в рабочем состоянии, без повреждений; обеспечено водоснабжением (холодным и горячим) – находится в рабочем состоянии, без повреждений; обеспечено канализацией – находится в рабочем состоянии, без повреждений; обеспечено электроснабжением – находится в рабочем состоянии, без повреждений; обеспечено вентиляцией – находится в рабочем состоянии ,без повреждений; обеспечено отоплением – находится в рабочем состоянии, без повреждений; обеспечено освещением лампами дневного света- находится в рабочем состоянии, без повреждений; обеспечено полами ровными, единого уровня, бетонными, моющимися, выдерживающими нагрузку 3т/кв.м. – без повреждений; обеспечено охранной сигнализацией – находится в рабочем состоянии, без повреждений; обеспечено пожарной сигнализацией, сертифицированной специализированной организацией– находится в рабочем состоянии, без повреждений.

Вместе с тем, учитывая, что указанный акт составлен без представителя истца, т.е. в одностороннем порядке, суд не может полагаться на указанное доказательство, как на объективное, достоверно свидетельствующее о нахождении имущества возвращенного из аренды именно в указанном состоянии.

Оценивая акт приема-передачи имущества при заключении договора аренды (приложение №2 к договору аренды недвижимого имущества от 23.08.2018г. №1/2018) судом установлено, что он не содержит описания каких-либо повреждений, указано, что помещение передается в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию.

Как указывалось выше, по ходатайству ответчика в ходе судебного заседания допрошены свидетели ФИО5 и ФИО6, являющиеся работниками ООО «Торгсервис 238», которые пояснили, что помещение, возвращенное из аренды, при принятии его в аренду находилось в таком же состоянии (присутствовали отверстия в стенах, разрушено покрытие пола и т.д.). Также свидетель ФИО6, указал, что арендованное помещение не соответствовало требуемым техническим характеристикам, в частности покрытие пола, однако было принято в аренду и эксплуатировалось с таким покрытием.

Вместе с тем, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 АПК РФ). В данном случае свидетельские показания не являются достаточными и допустимыми доказательствами для установления факта причинения ответчиком убытков истцу, поскольку в соответствии со статьей 68 АПК РФ указанные обстоятельства должны быть подтверждены документально.

Иных допустимых доказательств с безусловной достоверностью свидетельствующих о нахождении имущества при принятии его в аренду в том же состоянии, что и при его возвращении не представлено.

Суд полагает необходимым отметить, что ответчик является коммерческой организацией ввиду чего несет коммерческие риски при осуществлении предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение прибыли (статья 2 ГК РФ).

Поэтому, в целях недопущения возложения на него необоснованных обязательств, ответчик должен с безусловной достоверностью при возможном возникновении спорного момента (отражения в акте состояния передаваемого помещения) озаботится наличием достоверных и допустимых доказательств. Однако в рассматриваемом случае ответчик таких доказательств суду не представил.

Довод ответчика о том, что осмотр помещений на предмет наличия повреждений произведен истцом спустя три месяца после его возврата, ввиду чего ответчик полагает возможным образование повреждений уже после возврата имущества, в отсутствие доказательств использования помещения после его возврата иным лицом не может быть принят во внимание. Однако таких доказательств суду не представлено.

Кроме того, необходимо отметить, что договорные отношения сторон являются продолжительными, указанные в договоре аренды от 23.08.2018г. № 1/2018 нежилые помещения, ранее также использовались ООО «Торгсервис 238» на основании договора аренды от 10.07.2014г., расторгнутого на основании соглашения сторон 22.08.2018г. и возвращенного по акту от 22.08.2018г.

При совокупности указанных выше обстоятельств, учитывая выводы, содержащиеся в заключении эксперта, относительно причин образования износа полов, суд полагает требования истца в части взыскания убытков в виде стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений в сумме 2084942 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает подлежащими удовлетворению требования истца в размере 2084942 руб. - убытки в виде стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений; в удовлетворении остальной части заявленных требований полагает необходимым отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Размер государственной пошлины по иску от заявленных требований в сумме 3079512 руб. 97 коп. составляет 29398 руб., истцом при обращении в суд уплачена государственная пошлина в сумме 37889 руб.

По результатам рассмотрения дела обоснованными признаны требования истца в сумме 2084942 руб., что составляет 97,70% от заявленной суммы.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная истцом в размере 25996 руб. 54 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, государственная пошлина в размере 509 руб. подлежит взысканию в доход федерального бюджета РФ с истца, как по необоснованному требованию.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТОРГСЕРВИС 238» в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТРОЙ ДВОР УСТЬ-ИЛИМСКИЙ» сумму 2084942 руб. - убытки в виде стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений, и сумму 25997 руб. – расходы по госпошлине;

В удовлетворении остальной части иска отказать;

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТРОЙ ДВОР УСТЬ-ИЛИМСКИЙ» в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 508 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Иркутской области, в течение месяца со дня изготовления полного текста решения.

Судья С.Н. Антонова