Решение от 8 ноября 2024 г. по делу № А40-114388/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-114388/24-142-788
08 ноября 2024 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 08 ноября 2024 года


Арбитражный суд в составе:

судьи Шевцовой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карелиной П.И., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

по иску истца – ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕРНОСТЬ" (107140, Г.МОСКВА, УЛ. КРАСНОПРУДНАЯ, Д. 12/1, СТР 1, ЭТ 2 ПОМ 8 ОФ 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.08.2018, ИНН: <***>)

к ответчику – ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 142 кв.м. (этаж 1, пом. II, ком. 1-8), с кадастровым номером 77:04:0001001:9075, расположенного по адресу: <...>

при участии:

от истца: ФИО1., дов. 13.05.2024, паспорт, диплом

от ответчика: от ответчика: ФИО2, дов. от 25.12.2023, удост., диплом



У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Верность" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Верность" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 142 кв.м. (этаж 1, пом. II, комн. 1-8), с кадастровым номером 77:04:0001001:9075, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 16 950 000 (Шестнадцать миллионов девятьсот пятьдесят тысяч) рублей в соответствии с Заключением эксперта арбитражное дело №А40-114388/24-142-788 по иску ООО «ВЕРНОСТЬ» (107140, <...>, этаж 2, пом. 8, офис 2, ОГРН <***>, дата присвоения ОЕРН 02.08.2018, ИНН <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (125993, <...>, ОЕРН: <***>, дата присвоения ОЕРН 08.02.2003, ИНН: <***>) об урегулировании разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости, с кадастровым номером 77:04:0001001:9075, общей площадью 142 кв.м. (этаж 1, пом. II, комн. 1-8), расположенного по адресу: <...>, выполненным экспертом АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРЕАНИЗАЦИИ "ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ" ФИО3, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 201 785 (двести одна тысяча семьсот восемьдесят пять) руб. 72 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик требования не признал.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца и ответчика, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором по договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00380/19 от 09.04.2019.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России.

Истец 11.03.2024 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с запросом (вх. №33-5-24644/24-(0)-0 от 11.03.2024г.) по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (далее - Государственная услуга) в отношении арендуемого недвижимого имущества.

В ответ на данное обращение 24.04.2024 г. Ответчик предоставил с письмом № 33-5-24644/24-(0)-6 от 24.04.2024г. проект договора купли-продажи недвижимости, согласно п. 3.1. которого цена Объекта составила 26 489 000 руб.

В Проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 09 апреля 2024 г. № М224-879-П/2024 (далее -Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 11.04.2024 г. № 01/764-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» в размере 26 489 000 руб.

Указанный отчет выполнен оценочной компанией ООО «Центр оценки «Аверс», проверен Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» (экспертное заключение от 11.04.2024 г. № 01/764-24) на основании государственного контракта, заключенного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области госзакупок.

Считая, что рыночная стоимость спорного Объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, Истец обратился за независимой оценкой к исполнителю – обществу с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-ПРАВО».

На основании отчета от 07.05.2024 г. № 0024Н-68 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0001001:9075 общей площадью 142,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 2Н от 07 мая 2024 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», цена Объекта составляет 10 842 832 руб.

Данный отчет свидетельствует о том, что цена объекта, предлагаемая Департаментом явно завышена, как и цена ежемесячных платежей по Договору.

Таким образом, истец согласовал проект Договора, представленный Департаментом городского имущества города Москвы с учетом протокола разногласий

истца.

Департамент городского имущества города Москвы письмом от 16.05.2024 № 33-5-24644/24-(0)-8 «О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги» отклонил протокол разногласий.

При этом Истец не отказывался от подписания Договора купли-продажи, разногласия возникли только в части цены договора и порядке оплаты, то есть по п. 3.1. проекта договора (цена договора); п.3.4. проекта договора(оплата по договору).

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного ООО "Верность" нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемому в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 30 мая 2024 г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ" эксперту ФИО3 по вопросу:

Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения общей площадью 142 кв.м. (этаж 1, пом. II, ком. 1-8), с кадастровым номером 77:04:0001001:9075, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 11.03.2024 г.?

Согласно экспертному заключению АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ" по делу № А40-114388/24-142-788, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения общей площадью 142 кв.м. (этаж 1, пом. II, ком. 1-8), с кадастровым номером 77:04:0001001:9075, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 11.03.2024 г. составляет 16 950 000 руб.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убежден, что выкупная цена объектов недвижимости составляет 16 950 000 руб. (без учета НДС).

Проанализировав заключение эксперта, суд полагает, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом к нему, в заключении даны ответы на поставленные вопросы, не допускающие, с учетом доказательств, имеющихся в материалах дела, противоречивых выводов или неоднозначного толкования. У суда сомнений в его достоверности не имеется. Основания считать, что данное доказательство получено с нарушением действующего законодательства, отсутствуют.

В связи с этим оснований для назначения по делу повторной экспертизы не имеется.

В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Из указанной нормы следует, что вызов эксперта в судебное заседание является правом, а не обязанностью суда.

В данном случае суд не усмотрел необходимости в вызове эксперта в судебное заседание, в связи с чем протокольным определением судом отказано в удовлетворении ходатайства о вызове эксперта.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Расходы истца по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы в размере 25 000 руб. подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд


Р Е Ш И Л :


Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «ВЕРНОСТЬ» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 142 кв.м. (этаж 1, пом. II, комн. 1-8), с кадастровым номером 77:04:0001001:9075, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 16 950 000 (Шестнадцать миллионов девятьсот пятьдесят тысяч) рублей в соответствии с Заключением эксперта арбитражное дело №А40-114388/24-142-788 по иску ООО «ВЕРНОСТЬ» (107140, <...>, этаж 2, пом. 8, офис 2, ОГРН <***>, дата присвоения ОЕРН 02.08.2018, ИНН <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (125993, <...>, ОЕРН: <***>, дата присвоения ОЕРН 08.02.2003, ИНН: <***>) об урегулировании разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости, с кадастровым номером 77:04:0001001:9075, общей площадью 142 кв.м. (этаж 1, пом. II, комн. 1-8), расположенного по адресу: <...>, выполненным экспертом АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРЕАНИЗАЦИИ "ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ" ФИО3, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 201 785 (двести одна тысяча семьсот восемьдесят пять) руб. 72 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕРНОСТЬ" (107140, Г.МОСКВА, УЛ. КРАСНОПРУДНАЯ, Д. 12/1, СТР 1, ЭТ 2 ПОМ 8 ОФ 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.08.2018, ИНН: <***>) расходы по госпошлине в размере 6 000 руб. и расходы по экспертизе в размере 25 000 руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

И.Н. Шевцова