Решение от 9 октября 2017 г. по делу № А56-53829/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-53829/2017
10 октября 2017 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  05 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  10 октября 2017 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Кротова С.М.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд д.1, лит. Б, ОГРН: <***>)

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "РИМА" (адрес: Россия 196650, г. Колпино, <...>/лит.А/помещение 1Н, ОГРН: <***>)

о расторжении договора аренды №06/ЗК-01943 от 09.09.2009; взыскании суммы штрафа за нарушение условий договора аренды в размере 114 278,98 руб.


при участии

- от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 04.09.2017;

- от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 13.07.2017; ФИО4, представитель по доверенности от 01.10.2017

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "РИМА" о расторжении договора аренды №06/ЗК-01943 от 09.09.2009; взыскании суммы штрафа за нарушение условий договора аренды в размере 114 278,98 руб.

Определением суда от 31.07.2017 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание на 05.10.2017.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования  полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на то, что земельный участок используется Обществом в целях установленных п. 1.2 Договора аренды; ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации Колпинского района города Санкт-Петербурга и Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга.

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

В соответствии с частью 3 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о вступлении в дело третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, либо о привлечении третьего лица к участию в деле или об отказе в этом арбитражным судом выносится определение.

Согласно части 3.1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение об отказе во вступлении в дело третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, может быть обжаловано лицом, подавшим соответствующее ходатайство, в срок, не превышающий десяти дней со дня вынесения данного определения, в арбитражный суд апелляционной инстанции.

По смыслу и содержанию части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что основанием для вступления в процесс третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, является возможность судебного акта по рассматриваемому делу повлиять на его права или обязанности по отношению к одной из сторон, другими словами, у данного лица имеются материально-правовые отношения со стороной по делу, на которые может повлиять судебный акт по рассматриваемому делу в будущем (предъявление регрессного иска и т.п.).

При решении вопроса о допуске лица в процесс в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, суд обязан исходить из того, какой правовой интерес имеет данное лицо. Материальный интерес у третьих лиц возникает в случае отсутствия защиты их субъективных прав и охраняемых законом интересов в данном процессе, возникшем по заявлению истца к ответчику.

Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс, должно иметь ярко выраженный материальный интерес на будущее. То есть после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон. Иными словами, после разрешения дела между истцом и ответчиком у третьего лица возникает право на иск или у сторон появляется возможность предъявления иска к третьему лицу, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом.

Ответчиком не представлено доказательств того, что судебный акт по настоящему делу может повлиять на права или обязанности Администрации Колпинского района города Санкт-Петербурга и Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

09 сентября 2009г. между ООО «ГЕНИС» (Арендатор) и Комитетом (Арендодатель) заключен Договор аренды № 06/ЗК-01943 от 09.09.2009г. (далее, Договор аренды) земельного участка (Зона 9, кадастровый номер 78:17112Б: 1026, находящийся по адресу 196650, Санкт-Петербург, <...> участок 22 (у дома 34/91 пересечение Заводского проспекта), площадью 300 (триста) кв.м.

В пункте 3.1. Договора аренды определен срок действия по 08 августа 2012г. с момента его государственной регистрации.

27 февраля 2010г. между Комитетом и ООО «Рима» подписано Дополнительное соглашение № 1 к Договору, о согласии арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды новому арендатору – ООО «Рима».

Дополнительным соглашением № 2 от 11.02.2013г., одним из условий которого стали продление срока действия договора аренды по 15 января 2018г. (п.3.1.договора аренды), об изменении величины арендной платы (п. 3.4. договора аренды).

Согласно п. 1.2. Договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения №3 от 11.11.2013), участок предоставлен для использования под размещение временного магазина-кафе (код 3.5, 3.8.) без права возведения капитальных строений. Изменение цели использования Участка допускается исключительно с согласия арендодателя.

Договор аренды № 06/ЗК-01943 от 09.09.2009г., Дополнительные соглашения № 1 от 27.02.2010г., № 2 от 11.02.2013г., № 3 от 11.11.2013г. зарегистрированы в установленном законом порядке в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

В результате проверки фактического использования земельного участка, проведенной Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга 23.03.2016, установлено, что в нарушение условий договора Общество использует земельный участок исключительно под магазин.

В соответствии с п. 6.3.1 Договора, использование земельного участка под цели, не предусмотренные п. 1.2 Договора, является основанием для расторжения Договора в судебном порядке.

Согласно п. 5.3 Договора, в случае ненадлежащего исполнения условий договора арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Ссылаясь на нарушение Обществом условий договора аренды № 06/ЗК-01943 от 09.09.2009г., Комитет обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора и взыскании штрафа в соответствии с п. 5.3 Договора в размере 114 278, 98 руб.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

 Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на спорном земельном участке возведен временный одноэтажный объект общей площадью застройки 251,2 кв.м. (основное строение 247,9 кв.м. крыльцо 3,3 кв.м.). Площадь помещения 1-Н составляет 214,9 кв.м., что подтверждается Техническим паспортом от 14.01.2010г., Ведомостью помещений и их площадей от 26.01.2010г.

22.07.2005 Разрешением № 530 Городского управления инвентаризации и оценки недвижимого имущества филиала Колпинского района указанному временному объекту присвоен милицейский адрес: Санкт-Петербург, <...>.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Факт использования Обществом спорного земельного участка под цели, установленные п. 1.2 Договора – под размещение временного магазина-кафе, подтверждается совокупностью представленных в материалы дела документов.

Так, 01 марта 2014г. приказом № 5/2014 ООО «Рима» об организации хозяйственной деятельности кафе в части помещения 1Н (ком.3-7, часть ком.2) временного объекта по адресу: Санкт-Петербург, <...>, определило площади, которые должны использоваться под кафе:

-15 кв.м. место расположение барной стойки для работы кассира-бармена, столов и стульев ля посетителей, холодильников для размещения пивной продукции;

-7 кв.м. подсобного помещения для размещения товара (заказной продукции в т.ч.

полуфабрикатов быстрого приготовления, готовых обедов (завтраков, ланчей));

-2 кв.м. санузел для посетителей (вход с улицы);

-5,5 кв.м. коридор (для прохода к месту расположения кафе);

-1,6 кв.м. тамбур;

-25 кв.м. земельного участка, прилегающего по обрезу фундамента к части временного объекта (в т.ч. для прохода к месту расположения санузла, погрузки-выгрузки товара).

ООО «Рима» заключен договор поставки № 9305 от 01.01.2016г. на поставку готовых обедов (завтраков, ланчей) с ООО «Великоросс».

Ранее аналогичный договор был заключен в 2014г.

19 апреля 2016г. получена Лицензия № 78РПА0007395 от 19.04.2016г. Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга на осуществление деятельности по розничной торговле алкогольной продукции в части помещения 1-Н (комн. 3-7, часть комн. 2) по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А. Срок действия лицензии до 19.04.2017г.

25 марта 2017г. получена Лицензия № 78РПО0000129 от 25.04.2017г. на осуществление розничной продажи алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания, сроком действия до 25.04.2018г.

25 февраля 2017г. Комитетом по печати и взаимодействию со средствами массовой информации Правительства Санкт-Петербурга выдано Разрешение на установку (перемещение) объекта для размещения информации в Санкт-Петербурге. № 42309, из содержания которого следует, что на основании заявления ООО «Рима», Истцу разрешена и фактически размещена на фасаде временного объекта информационная вывеска «Кафе 24 часа Магазин».

Кроме того, согласно    Ведомости    инвентаризации    земельного    участка    по    функциональному использованию территории от 06.09.2017г. peг. № 48010Г-17/1, земельный участок площадью 300 кв.м. с кадастровым номером 78:37:1711202:1026 используется:

-235 кв.м. под временный объект торговли;

-15 кв.м. под оказание услуг (отдел – кафе);

- территория, прилегающая к временному объекту торговли и оказания услуг50 кв.м.

В обоснование заявленных требований, Комитет ссылается на Акт проверки фактического использования объекта недвижимости (земельного участка) от 23.03.2016, которым установлено, что арендуемый по Договору аренды № 06/ЗК-01943 от 09.09.2009 земельный участок используется под магазин.

Указанный Акт не может быть принят судом в качестве допустимого, бесспорного доказательства нарушения Обществом пункта 1.2 договора аренды, поскольку, несмотря на наличие подписи зам. директора общества ФИО4 не содержит в себе вывода и согласия арендатора с ним, об осуществлении деятельности ответчиком исключительно под торговлю, без отдела кафе. Иных доказательств наличия нарушений обществом условий договора в спорный период в материалы дела Комитетом не представлено.

Согласно ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив, представленные в дело доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что в нарушение положений ст. 65 АПК РФ, истцом не доказан факт использования арендованного земельного участка Обществом не в соответствии с условиями пункта 1.2 договора.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных Комитетом требований не имеется.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья                                                              Кротов С.М.